En copropriété, il est un rituel auquel le conseil syndical n’échappe pas ; celui de la vérification des comptes.
Celle-ci doit avoir lieu avant l’assemblée générale, autre grand rendez-vous de la copropriété.
Bien souvent cette étape de contrôle des comptes est largement mise de côté alors que c’est une étape cruciale dans la vie de votre copropriété.
Pourquoi ?
Parce que les copropriétaires pensent que c’est compliqué et rébarbatif. Et parce que les syndics ont intérêt à ce que les copropriétaires continuent de le penser !
Qu’est ce qu’une vérification des comptes en copropriété ?
- En quoi consiste exactement une « vérification des comptes » ?
- à quoi est-ce que cela sert ?
- Pourquoi confier cette mission à CoproConseils ?
- Comment faire cette vérification soit même ?
Telles sont les questions auxquelles CoproConseils tente de vous apporter des réponses claires dans cet article. Si votre copropriété est adhérente à CoproConseils et que vous avez souscrit l’option contrôle de gestion, ce que vous allez lire ci-dessous est une petite partie de ce que nous vérifions. Mais elle est accessible aux néophytes plein de bonne volonté ! Si votre copropriété a eu la bonne idée d’adhérer et de nous confier la mission de vérification des comptes, alors n’hésitez pas à vous joindre à nous lors de la réunion préparatoire. Vous verrez c’est très instructif !
Réunion préparatoire
Le contrat de syndic ALUR oblige le syndic a organiser une « réunion préparatoire ». Réunion servant à préparer l’assemblée générale à venir. C’est au cours de cette réunion préparatoire qu’a lieu la vérification des comptes.
Durant cette réunion,
- les comptes sont vérifiés
- le budget de l’année à venir est discuté
- l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi
- et le contrat du syndic examiné
Qui est convié au contrôle des comptes ?
A cette réunion préparatoire, sont présents a minima le syndic et le conseil syndical. CoproConseils peut y être invité si votre copropriété est adhérente et a souscrit à l’option contrôle de gestion. Vous pouvez y être invité. Le conseil syndical peut inviter la ou les personnes de son choix. Par contre personne ne peut s’y inviter sans l’aval du conseil syndical.
Quand a lieu la vérification des comptes ?
L’assemblée générale doit se tenir dans les six mois de la date d’arrêté des comptes. La réunion préparatoire peut avoir lieu n’importe quand, entre la clôture de l’exercice comptable et la convocation à l’assemblée générale annuelle. Néanmoins, étant donné que le conseil syndical doit procéder à la vérification des comptes. Il faut donc attendre que les comptes soient « prêts » pour proposer au syndic d’aller les vérifier.
Ce n’est pas le cas si vous n’êtes pas invité à la réunion préparatoire.
Je ne suis pas au conseil syndical, puis-je aller vérifier les comptes ?
Les copropriétaires qui ne sont pas au conseil syndical ont également la possibilité de vérifier les comptes. Deux solutions :
Soit demander l’autorisation au conseil syndical d’assister à la réunion de préparation.
Soit se déplacer individuellement dans les bureaux du syndic. Attention, uniquement aux jours et heures préalablement définis en AG.
Ces jours et heures sont forcément entre la convocation et l’assemblée générale. Ils peuvent être modifiés lors de l’assemblée générale. C’est à dire qu’on décide à l’assemblée générale de l’année N, des jours et dates pour l’année N+1.
Si vous effectuez cette démarche à titre individuel, c’est certainement pour votre compte. Il ne sera peut être pas nécessaire de demander au syndic l’ensemble des documents. Sachez également que les délais de contestation des comptes individuels en copropriété sont différents et ils ont été modifiés avec la loi ELAN.
En quoi consiste exactement une vérification des comptes ?
Il existe une très grande différence entre ce que peut être une vérification des comptes de votre copropriété (notamment lorsque celle-ci est réalisée par un expert CoproConseils) et ce que votre syndic souhaite que vous fassiez.
Il est dans l’intérêt du syndic (même le plus compétent et le plus honnête d’entre eux) que la vérification des comptes dure le moins longtemps possible. Ce n’est pas rentable de passer ainsi du temps à éplucher les comptes de la copropriété et à les expliquer à des néophytes.
Le conseil syndical pointe les factures. Est-ce suffisant ?
La vérification des comptes se limite bien souvent au pointage des factures. C’est très dommage. Et largement insuffisant !
C’est juste la première étape. Il faut commencer par ça pour vérifier les comptes. Il faut s’assurer que chaque facture est bien enregistrée et que chaque enregistrement correspond à une facture. S’assurer également que les montants correspondent bien.
Cette étape est fastidieuse et demande un peu de rigueur, mais aucune compétence particulière en comptabilité. Elle doit se faire dans les bureaux du syndic, puisqu’il conserve les factures.
Une fois ce point réalisé, la majorité des syndics font mine de considérer que la vérification des comptes est terminée. On pourrait donc passer à l’étape suivante : le budget. C’est ignorer la partie immergée de l’iceberg !
Attention : l’État des dépenses n’est que la liste des factures enregistrées. Le fait qu’une facture figure à l’état des dépenses n’est pas la garantie qu’elle a été payée. Plus grave, elle peut très bien également avoir été payée deux fois !
Pour le vérifier, il faut absolument aller mettre son nez dans le grand livre !
Le pointage des factures n’est que le pré-requis à un travail correct sur les comptes de votre copropriété. Mais si on se limite à ça, ce n’est pas une vérification des comptes.
Je n’ai aucune compétence en comptabilité copropriété, comment faire ?
Ce n’est pas facile de s’y retrouver. Il faut repérer toutes les dépenses nécessitant explications de la part du syndic, voire correction.
Évidemment, l’expérience et l’expertise CoproConseils permettent à la fois de gagner du temps et de viser les points qui posent vraiment problème.
Mais dites vous que ce que vous allez faire est toujours mieux que rien du tout. Et dites aux copropriétaires mécontents ou insatisfaits de venir vous aider ou de voter pour confier la mission à CoproConseils !
Alors, avec du bon sens et un peu de rigueur, ne vous limitez pas au pointage des factures. Suivez nos propositions !
Nos conseils pour être un copropriétaire averti
La comptabilité de votre copropriété est visible dans plusieurs documents. Il faut que vous vous assuriez qu’ils seront bien à votre disposition le jour de la vérification des comptes. Veillez à demander à votre syndic de les préparer pour qu’ils soient consultables. Vous pouvez même pour certains lui demander de vous les envoyer par avance.
Liste des documents nécessaires à une vérification des comptes
Depuis la publication du décret du 23 mai 2019, certains documents sont disponibles sur l’extranet de la copropriété. Néanmoins ce n’est pas suffisant.
Conclusion : doit-on approuver les comptes ?
C’est effectivement à l’issue de tout ce travail de contrôle des comptes qu’on est en mesure de se poser la question de l’approbation des comptes.
Si vous avez relevé des erreurs, des points avec lesquels vous n’êtes pas d’accord avec le syndic, celui-ci doit les corriger avant l’AG. Vous devez le vérifier.
S’ils ne l’ont pas été, vous avez la possibilité de voter une approbation des comptes “sous-réserve”. C’est à dire en mentionnant toutes les réserves sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Contrairement à ce que votre syndic pourrait vous faire croire, une copropriété dont les comptes ne sont pas approuvés, n’est pas dans l’impasse totale.
Bonjour,
Je souhaite vérifier auprès du syndic les charges de copropriétés d’un voisin qui à le même appartement que moi car j’ai des doutes sur la répartition appliquée. est ce possible et est ce légal de demander à voir l’appel de charge de son voisin?
Cordialement
Bonjour
Entre la convocation et la tenue de l’AG, les copropriétaires qui ne sont pas membres du conseil syndical peuvent prendre rendez-vous avec le syndic pour procéder à la vérification des comptes.
Il est possible alors d’examiner avec le syndic les raisons pour lesquelles les charges de deux lots ne sont pas identiques.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes bientôt en 2024 et le syndic ne nous a toujours pas présenté les comptes de 2022. Faute d’ag je ne suis toujours pas membre du cs mais je suis la seule à pouvoir lire une comptabilité. Puis je demander à contrôler les comptes vu qu’il n’y a pas de convocation d’ag…
Bonjour
Vous n’avez en tant que simple copropriétaire, le droit de controler les comptes, uniquement entre la réception de la convocation et la tenue de l’AG.
Si à ce jour, votre syndic n’a pas tenu d’AG en 2023, ni soumis les comptes 22 à approbation, ni présenté un budget pour l’année 24, vous avez le droit de le mettre en demeure de convoquer une AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous soupçonnons du détournement de fond et le gestionnaire de syndic refuse de nous mettre à disposition les relevés bancaires que nous réclamons pour la validation des comptes.
Est il dans son droit
Bonjour
Le syndic doit permettre la consultation de tous les documents relatifs à la copropriété aux membres du conseil syndical à n’importe quel moment de l’année.
Il n’est pas tenu de tenir ces documents à disposition des copropriétaires, hormis durant la période de vérification des comptes entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG selon les modalités définies en AG.
Cordialement.
Bonjour,
Est-ce que, dans le cadre de l’Adhésion Conseil syndical avec l’option “vérification des comptes + Contrôle de gestion”, vous vérifiez si les charges sont réparties conformément au Règlement de copropriété?
Merci d’avance et bien à vous
Bonjour
Oui tout à fait, c’est effectivement une des étapes incontournables de l’audit des comptes.
Par définition des charges qui ne sont pas réparties selon les millièmes prévus au règlement de copropriété donnent des comptes faux qui ne devraient pas être approuvés.
Cordialement
Bonjour est-ce que tous les membres du Cs doivent être présents lors de la vérification des comptes ?
Bonjour
Le conseil syndical est élu par l’assemblée générale pour contrôler et assister le syndic.
Contrôler signifie entre autre réaliser la vérification des comptes.
Néanmoins personne ne peut obliger un bénévole à réaliser le travail pour lequel il a été mandaté.
Si un membre manque, cela n’empêche pas le CS de faire la vérification des comptes.
Cordialement
Bonjour,
Je n’arrive pas à obtenir le décompte des charges sur les années 2021 et 2022 après plusieurs relances auprès de mon syndic. Malgré un courrier recommandé, ma demande n’est toujours pas prise en compte.
J’ai un accès en tant que copropriétaire à un extranet et ces documents ne sont pas disponible.
Quels sont les recours que je peux utiliser pour les obtenir ?
Merci de votre aide
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de ce que vous appelez “le décompte des charges”.
Si c’est de vos charges dont il s’agit, effectivement vous devez pouvoir y avoir accès via l’intranet
Les comptes de l’ensemble de la copropriété ne sont accessibles aux copropriétaires non membres du CS qu’entre la réception de la convocation et la tenue de l’AG.
Cordialement
Bonjour.
Je contrôle chaque année les comptes de la copropriété avec tous les éléments transmis par le syndic. Cette année nous avons une facture de 2022 réglée 5000 € pour des travaux non effectués avec sûrement un artisan qui a dû cesser son activité.
J’ai du mal à reconstituer leurs écritures comptables.
Je retrouve un compte 120002 soldé par 2 écritures à la même date du 01.01.22 “A.nouveau” crédit 4938 € montant de la facture et au débit “solde à la clôture” pour la même somme – en 2021 ce compte n’existait pas et la commande n’était pas faite.
Ensuite un compte 401 du prestataire 5000€ soldé puisque facture réglée par le cpte bancaire
Le compte 67102102 débit et crédit de la même somme que la facture 5000€ , il semblerait charges annulées ? ou contrepartie charges DEBIT aux millièmes des copropriétaires.
Et le compte 70202107 au 01.01.2022 crédit 4 938€
J’ai remarqué me semble t-il que le syndic a quand même pris son pourcentage sur une facture de travaux non réalisés puisque je ne retrouve pas 5000€ partout.
A votre avis, ces écritures sont-elles correctes, je m’étonne du report à nouveau sur le 120, mais est-ce pour neutraliser le 671 ?
Merci pour votre réponse rapide. Notre AG doit être convoquée , et les membres du CS dont je fais partie attendent mon retour sur les comptes 2022.
Madame
Nous mettons beaucoup d’informations à la disposition des copropriétaires sur notre site, car cela participe à nous faire connaitre. Nous répondons gracieusement aux questions générales des internautes car cela nous permet d’être mieux positionnés dans les résultats des moteurs de recherche. Par contre pour une étude personnalisée, avec explications, qui plus est “rapide” car vous avez des contraintes de temps, nous ne recevons malheureusement aucune subvention pour proposer ce service gratuitement !
Merci de nous demander un devis.
Cordialement
Ssi j’ai bien compris, le contrôle des comptes est une opération comptable. Ce contrôle permet de vérifier la validité des factures, les rapprocher avec le marché, le contrat ou la commande. La vérification de la bonne imputation comptable c’est à dire sur la bonne ligne du plan comptable ainsi que la bonne ventilation de la dépense si il y a plusieurs bâtiments dans la copropriété
Un bilan est ensuite transmis au conseil syndical qui lui est chargé du contrôle de gestion.
Ai je tort?
Bonjour
Concernant les rôle de chacun :
La mission du conseil syndical est de contrôler et assister le syndic.
Néanmoins tout copropriétaire peut faire la vérification des comptes.
Le conseil syndical peut se faire aider par un expert pour réaliser sa mission de contrôle.
Concernant la nature du contrôle :
La vérification des comptes et de la gestion du syndic n’est pas une “opération” comptable. Elle ne laisse pas de trace dans la comptabilité. Vérifier la bonne imputation ou la bonne ventilation c’est effectivement purement comptable. Vérifier la renégociation des contrats c’est plus de l’ordre de la gestion.
Mais le conseil syndical a la mission de vérifier toutes les tâches du syndic qu’elles soient comptables, techniques, ou de gestion.
Il peut pour cela se faire aider par un expert suivant les besoins et les compétences au sein du conseil syndical. Si au sein du conseil syndical il y a des comptables, il n’y aura pas besoin d’aide sur ce plan. Mais ils vont peut être avoir besoin des conseils d’un expert sur la gestion du syndic. Si la copropriété est face à un contentieux compliqué, il y aura peut être besoin d’avoir recours à un avocat spécialisé. Si c’est une question de bornage, il peut être fait appel à un expert géomètre. Tout est possible.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic peut-il refuser de me transmettre par mail les documents nécessaires au contrôle des comptes ? En effet, au vu de leurs horaires restreints et de leur localisation, je n’ai pas la possibilité de me déplacer dans leurs locaux.
Merci pour votre aide.
Bonjour
Les comptes sont tenus à disposition des copropriétaires qui veulent les vérifier selon le format décidé par le syndic. Rien dans la loi ne l’oblige à vous les transmettre par mail.
Cordialement
Bonjour,
Dans le cadre d’une présentation de l’annexe 1 au CS, d’exercices comptables antérieurs à leur mandat (reprise des états comptables non approuvés), le syndic actuel ne veut pas faire apparaitre l’ensemble des comptes bancaires sous prétexte que la gestion de ces comptes concernait l’ancien syndic. Le syndic actuel souhaite faire apparaitre uniquement le compte géré sous leur mandat. La trésorerie présentée ne reflète pas la réalité.
Est-ce légal ?
Cordialement
Bonjour
Le syndic doit présenter les comptes depuis la dernière approbation des comptes. Si entre temps il y a eu un changement de syndic, il doit faire une reprise comptable présenter l’ensemble des comptes et proposer à l’assentiment de l’assemblée l’ensemble des comptes.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic présente au conseil syndical un état des dépenses (qui à mon sens est un état des charges), en complément des annexes.
Cet état des dépenses ne fait pas apparaitre les charges exceptionnelles (frais d’huissier, de jugement suite à un procès), est-ce normal ?
Le syndic précise que ce document doit faire apparaitre uniquement les dépenses courantes …
Quel est alors l’intérêt de ce document s’il ne reprend pas l’ensemble des charges de l’exercice comptable.
Cordialement
Bonjour
Il y a plusieurs possibilités pour enregistrer les dépenses dont vous parlez. Le fait qu’elles n’apparaissent pas sur l’état des dépenses n’est pas forcément un problème.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert si vous souhaitez vraiment avoir des explications comptables précises.
Cordialement
À combien doit-on être pour vérifier les comptes de copropriété
Bonjour
Tout dépend du nombre de lots de votre copropriété, de l’état de la comptabilité et des compétences des copropriétaires qui vont se charger de la tâche et de ce que vous entendez par “vérifier les comptes”.
Mais d’une manière générale, même pour une toute petite copropriété dont la comptabilité est bien tenue, on est toujours mieux et plus efficace à plusieurs que tout seul.
Cordialement
Bonjour,
Mon eau chaude collective est actuellement facturée 20 euros le m3, ça ne choque aucun de mes copropriétaires et lorsque je demande des comptes à mon syndic, on m’endort avec des explications sans queue, ni tête. Les seules informations que je possède sont le nombre de m3 consommés + le prix total mais aucune facture, aucun document officiel pointant le prix du m3. Merci de votre réponse.
Marine
Bonjour
C’est effectivement un tarif trop élevé. Cela peut venir de plusieurs sources. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils pour plus d’aide.
Cordialement
Bonjour
Que faire si aucune réunion de contrôle des comptes a eu lieu?
Que faire si un copropriétaire non élu au conseil syndical détecte des anomalies d’imputation des dépenses avant l’ag.
Merci de votre réponse ide
Bonjour
Le conseil syndical a la mission légale de contrôler le travail du syndic, mais cela n’interdit pas pour autant à tout autre copropriétaire de contrôler le syndic. Tout copropriétaire a le droit de venir contrôler les comptes au bureau du syndic au jour et à l’heure prévu à cet effet.
S’il relève une erreur ou un anomalie, il doit en parler en séance et suivant la gravité de l’erreur les comptes pourront éventuellement être acceptés sous réserve ou refusés.
Cordialement
Bonjour,
Le RC de ma copropriété n’a pas été mis à suite à la transformation d’un jardin à jouissance privative en véranda fermée.
Le bien ensuite a été vendu et le calcul des tantièmes résulte donc faussé.
Quoi faire ? Il faut mettre à jour le RC? Et en ce cas qui doit payer la modification du RC ?
On peut se retourner vers le vendeur qui n’a pas modifié le RC suite à la modification du lot?
Par avance merci,
Bonjour
En général les vérandas sont démontables non habitables et ne donnent pas lieu à recalcul des millièmes.
Si c’est une véranda habitable non démontable, elle doit donner lieu au recalcul des millièmes, et c’est l’AG qui décide (maj 25) de qui est redevable des frais liés à la modification du RC.
Il faut retrouver le PV d’AG pour savoir dans quelle situation vous êtes.
N’hésitez pas à prendre un rdv téléphonique avec un expert pour obtenir des conseils personnalisés par rapport à votre situation.
Cordialement
Bonjour,
en tant que membre du conseil syndical et pour contrôler les comptes de notre syndic, celui-ci nous donne uniquement les factures et le relevé des dépenses. En consultant les relevés bancaires sur internet, les montants débités et crédités sur ces relevés apparaissent uniquement avec des numéros de virement et de plus avec des montants qui ne correspondent pas du tout aux factures payées ni aux charges encaissées.
Donc nous ne pouvons vérifier aucun paiement ni la situation de la copropriété. que doit-on faire pour avoir des explications supplémentaires. Pouvons-nous ne pas approuver les comptes en AG et ne pas donner quitus au syndic.
merci
Bonjour
Il est toujours possible de ne pas voter l’approbation des comptes, mais l’idéal est d’avoir les moyens de les vérifier correctement. Demandez au syndic les documents qui vont vous permettre de vérifier correctement les comptes. Le syndic doit mettre à votre disposition l’ensemble des documents relatifs à la copropriété.
Cordialement
Bonjour
Au bout de combien de temps pouvons nous prétendre avoir accès aux comptes de l’année précédente en étant copropriétaires pour rester dans les limites de la loi ?
Vu que nous sommes lu juin et que nous n’arrivons pas à obtenir les comptes de l’exercice 2021… merci pour votre réponse
Bonjour
Dans les trois mois la clôture des comptes il est normalement possible de passer à leur vérification.
Cordialement
1-bonsoir,l’AG de la copropriete a ete fixee au 7 juillet 2022 pour l’exercice 2021 arrete au 31 12 21.la convocation a l ag a ete envoyée.A quelle date reglementaire devons nous fixer la date de verification des comptes ?
2-Si l’AG a designé des verificateurs aux comptes le conseil syndical doit il y participer aussi?
merci de votre reponse salutations distinguees
Bonjour
Tous les copropriétaires peuvent aller vérifier les comptes dans les bureaux du syndic aux jours et heures définis par le syndic dans la convocation.
Par ailleurs le conseil syndical doit avoir fait une réunion de préparation de l’assemblée générale (avec vérification des comptes) avant l’envoi de la convocation.
Il n’est donc pas nécessaire que l’AG désigne forcément des “vérificateurs de comptes”. Si c’est le cas, cela n’interdit pas aux autres d’aller vérifier par eux mêmes.
Cordialement.
Bonjour,
Nous venons d’avoir une réunion CS pour l’AG à venir, lors de celle-ci aucun budget répertorié pour l’année à venir seulement le dépenses des factures (à mon goût il en manque). parmi celle-ci le syndic nous met une facture de 2022 sur le budget de 2021 es-ce légal ? pour moi non mais comme je suis la seule à être contre donc ok pour lui.
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Oui, ça s’appelle une facture payée d’avance.
Cordialement
Bonjour est il possible d aller vérifier les comptes dans le.cours de l année même si l.ag n est pas.fixee?
Bien cordialement
Bonjour
Pour “vérifier les comptes” à n’importe quel moment de l’année, il faut être membre du conseil syndical.
Sinon, c’est juste avant l’AG et par conséquent il faut que celle-ci ait été fixée.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons eu notre 1ère AG début Février 2022 :
– Le syndic n’a toujours pas mis à disposition malgré nos nombreuses relances (il devait nous les envoyer par e-mail…),les documents pour le controle de comptes arrêtés au 31/12/21(la date qu’il nous donné à l’oral et non voté en AG); il y a t-il un délai pour la mise à disposition des éléments?
– il a été précisé et voté lors de cet AG ” L’Assemblée Générale décide que les comptes et pièces justificatives pourront être consultées le jour fixé par le syndic
et précisé lors de l’envoi des convocations, conformément à l’article 18.1 de la loi du 10 Juillet 1965. En dehors de ces dates, lorsqu’un copropriétaire voudra consulter les comptes, il devra prendre rendez-vous et à sa charge les frais et honoraires relatifs à cette consultation sur la base des vacations horaires prévues dans le contrat de syndic.” Cette clause est-elle conforme ?
Merci,
Bonjour
Concernant la transmission des documents relatifs à la copropriété et notamment aux comptes, les copropriétaires et le conseil syndical ont des droits différents.
Consultez notre article à ce propos.
Les comptes doivent a minima effectivement être consultables entre la convocation et l’AG.
Cordialement
Bonjour
Lors de la dernière AG, au moment de la validation des comptes, j’ai posé une question sur le poste d’entretien des espaces anormalement élevé par rapport aux années précédentes.
La gestionnaire m’a répondu que le prestataire ne facturait pas au passage (comme cela a toujours été le cas) mais au forfait.
Les comptes ont été validés.
Je viens de contacter le prestataire qui me dit qu’il n’a pas changé son mode de facturation, qu’il facture au passage et qu’il ne fait jamais autant de passage qu’indiqué dans son devis.
La comptabilité n’est donc pas bonne.
Le syndic a changé.
Que puis-je faire? Puis-je demander une copie des factures? ou autre?
Merci des précieux conseils que vous nous donnez
Cordialement
Bonjour
Il n’est possible de contester des comptes que dans le cadre de l’article 42, c’est à dire dans le deux mois de réception du PV d’AG, devant un tribunal avec un avocat, à condition d’avoir été noté opposant ou absent.
Cordialement
Bonjour
En vérifiant les fonds placés je me suis rendue compte que le compte 1032 a été vidé de la somme de 22000, 88€ entre 2017 et 2018 sans autorisation de l’AG et placée sur le compte 50 pour ensuite disparaître des comptes Que la somme de 4 000€ sur le compte 50 a aussi disparu. Est-il encore possible de demander des explications au syndic au regard des dates. Le CS peut-il vous mandater pour vérification.
Bonjour
Il est effectivement pas possible de toucher au 1032 sans décision d’assemblée générale. Dans cette configuration il est indispensable de mener l’enquête pour savoir où sont passés ces fonds. Il est toujours possible de demander des explications. L’argent de la copropriété doit être constamment traçable. Il n’est pas possible qu’il “disparaisse”.
Si vous souhaitez nous confier une mission d’audit, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour
Je suis membre du conseil syndical.
En vérifiant l’état des depenses je me suis aperçu qu’il facturait à l’ensemble des copropriétaires les frais de gestion de contentieux des copropriétaires défaillants !
Le syndic me répond que c’est à la charge de tous et que les proprios défaillants ont des frais supplémentaires !
Je n’ai pas validé l’état des depenses mais les autres membres du conseil oui …
Et les convocations AG sont parties hier …
Que faire ??
D’autant plus que sur le contrat syndic copro il est écrit que ces frais sont à la charges des propriétaires défaillants..
Il y a un gros problème.
Sans compter les interventions de société diverses dont je n’étais pas au courant étant membre du conseil syndical …
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Ce genre de vérification est effectivement le travail du conseil syndical.
Le syndic peut engager des dépenses d’entretien courant ou d’urgence sans en référer au CS ni à l’AG.
Concernant les frais de recouvrement, ils peuvent effectivement dans certaines circonstances être temporairement pris sur les charges communes générales.
Sachez que vous pouvez être épaulés par un expert CoproConseils dans votre mission de conseiller syndical, soit ponctuellement, soit tout au long de l’année, pour une somme relativement modique. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic argue de l’absence de vérification des comptes par le conseil syndical pour ne pas convoquer l’AG (au cas d’espèce aucune AG convoquée en 2021, donc les comptes 2020 n’ont toujours pas fait l’objet d’un vote en AG).
Est-ce légal de conditionner la tenue d’une AG annuelle à la vérification préalable des comptes soumis au vote ?
En vous remerciant,
Cordialement,
Bonjour
La vérification des comptes par le CS n’est pas obligatoire. Le syndic doit simplement pouvoir démontrer qu’il les a invités à venir le faire. Ensuite il peut convoquer l’AG. Il n’y a à ce jour aucune raison légale pour que les comptes 2020 n’ait pas été soumis à approbation lors d’une AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une nouvelle copropriété depuis février 2021, nous allons avoir notre 1ère AG en Janvier 2022 (après plusieurs relances au syndic). Le conseil syndical sera voté (dont je serai probablement la présidente) a ce moment la et le contrôle des comptes sera effectué par la suite mais j’ai deux questions :
– Pourrons-nous demander une AG exceptionnelle pour valider les comptes dans les 6 mois ou devront nous attendre la prochaine AG annuelle en début 2023?
– Le syndic propose un nouveau budget identique pour N+1 : pouvons nous le refuser et voter lors de l’AG, un montant inférieur ou supérieur ? Nous avons demandé un état des dépenses pour l’AG.
ces deux questions ont aussi une incidence sur la régularisation des charges éventuelles que nous trouvons trop élevés.
Merci pour votre aide.
Bonjour
Les comptes doivent être soumis à approbation dans les 6 mois qui suivent l’arrêté des comptes. C’est l’AG qui décide de la date d’arrêté des comptes. Exceptionnellement la première année l’exercice peut avoir une durée de 18 mois.
De la même manière c’est l’AG qui décide du budget. Le syndic propose, l’assemblée dispose.
Une fois que vous serez élue au conseil syndical de votre copropriété, n’hésitez pas à nous contacter, nous sommes là pour épauler les conseiller syndicaux dans leur mission de contrôle de la gestion du syndic et aussi pour vous aider à défendre vos droits et vos intérêts.
Cordialement
Bonjour,
Si un syndic bénévole est nommé, ce dernier peut-il missionner un cabinet d’expertise-comptable pour déléguer la mission de comptabilité générale (saisie comptable, établissement prévisionnel etc …) ?
Si oui, est-ce au syndic de le missionner l’expert et de prendre en charge la facture annuelle d’honoraires (contre rémunération équivalente dans le contrat de syndic) ?
Ou est-ce au syndicat des copropriétaires de missionner le cabinet d’expertise-comptable et de régler la facture annuelle via appels de fonds établis par le syndic ?
N’est pas donner à l’expert-comptable un rôle de syndic professionnel en définitive ?
Par avance, merci de vos réponse.
Bien cordialement.
Bonjour
L’article 18 de la loi de 65 est clair. “Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat”, “Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer”
N’hésitez pas à consulter un expert CoproConseils pour tout cas particulier.
Cordialement
Bonjour
Nous contrôlons les comptes de notre syndic ou les frais de mutation ou daté (380€)
passent dans les comptes de la copropriété et nous venons de nous apercevoir
que le retour par l’intermédiaire des charges revient en partie par exemple 280€
+ 100€ (les 100 € correspondent au fond de roulement ou avance de trésorerie du
nouvel acheteur) donc pour la copropriété, il manque 100€ du remboursement du
daté
Je pense que le montage est bizarre !
Je pense avoir été assez précise
Qu’en pensez vous
Merci de votre réponse et vos conseils
Bonjour
Effectivement cela mériterait plus d’explications de la part de votre syndic.
Cordialement
Bonjour,
je suis copropriétaire d’un appartement et Membre du Conseil Syndical de COPRO.
Hier, j’ai reçu une copie de l’État des dépenses pour l’exercice financier … 01/04/2020 – 31/03/2021.
J’ai vu que le Syndic a inclus des dépenses relatives à août 2021 … et des travaux restant à réaliser au début octobre (autorisés lors de l’AG du 30/04/2021 … mais concernaient l’exercice 2019/2020)!. Est correct? J’ai plusieurs doutes. La loi l’autorise?.
J’attends votre réponse.
Merci d’avance pour votre coopération.
Tiziano
Bonjour
Il n’est pas possible de vous répondre dans l’absolu. Pour pouvoir vous répondre il faudrait échanger avec vous. Les commentaires du site internet n’ont pas vocation à réaliser des études personnalisées. Pour cela, merci de prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
Que se passe-t-il quand le syndic refuse qu’un des copropriétaires contrôle les comptes avant l’assemblée générale ?
Cordialement
Bonjour
IL y a des dates et heures prévues pour la vérification des comptes de l’année écoulée. Ce moment est spécifié dans la convocation. Le syndic n’a pas le droit de refuser à ce moment là, mais il n’a pas à tenir les comptes à disposition des copropriétaires à tout moment de l’année.
Cordialement
Bonjour
Un syndic a-t-il la possibilité de faire une AG sans présenter les comptes ? C’est la stratégie utilisée par notre syndic qui voit un conçurent proposé par un propriétaire et pour se protéger, il laissera ainsi à son confrère le soin de la comptabilité de l’exercice précèdent pour lequel, il a touché des honoraires ce pour le décourager !
Le fait de négocier repousse la date qui va être hors délai ( 6 mois après la clôture des comptes) et pendant cette période de report, il engrange des honoraires de gestion en jouant les prolongations !
Quelle stratégie est il possible de mettre en place ??
MERCI
Bonjour
Le syndic doit permettre la vérification des comptes avant l’AG qui doit permettre leur approbation. Cela doit être fait dans les 6 mois qui suivent la clôture.
Il est possible de convoquer des assemblées générales dont l’ordre du jour ne contient pas de résolutions en rapport avec les comptes, mais l’approbation des comptes doit être faite au moins une fois par an.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire d’un syndic de 12 copropriétaires. Nous avons reçu les documents pour l’AG avec un bilan (qui me semble douteux) non détaillés, le compte de résultat semble cohérent.
J’ai demandé aux syndic le détails des comptes du bilan par mail, et malgré mes appels et mes déplacements, le gérant de l’agence qui s’occupe du syndic fait le mort.
Est ce normal ? Est-ce que je suis dans mes droits ? Que puis-je faire ?
Mon AG est dans quelques jours ?
Bonjour
La vérification des comptes doit se faire soit dans les bureaux du syndic aux jours et heures définis par lors de l’AG précédente, soit si le syndic n’accepte pas de public pour raison sanitaires, par l’envoi des documents au copropriétaire qui en fait la demande. Il doit vous permettre de consulter l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et entre autres les documents comptables, factures, relevés de banque, grand livre, annexes…
Cordialement
Bonjour Merci pour votre réponse,
Que se passerait-il, s’il refuse de reporter ce rendez-vous, pourrait-il convoquer l’ag sans que nous ayons vérifier les comptes avec lui ?
La vérification des comptes est un possibilité donnée aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical. Il n’est pas obligatoire que les comptes aient été vérifiés pour que l’assemblée générale puisse être convoquée.
Bonjour,
je suis copropriétaire et membre du Conseil syndical d’une copro de 80 logements. Notre AG a eu lieu le 17/10/2019, nous avions voté le budget prév du 1er exercice et celui du 2ème exercice. L’exercice comptable du 1er exercice à pris fin le 30/06/2020.
A cause de la covid et de plusieurs erreurs dans les appels de fonds, le syndic nous a transmis l’état des dépenses et facture du 1er exercice le 26 mai 2021. Nous n’avons donc toujours pas eu d’AG suite à l’exercice 1. On nous a laissé entendre que celle ci se ferait pas correspondance. Le Syndic, a souhaité que nous le rencontrions sur le mois de juin pour vérifier les comptes ensemble, afin de convoquer l’ag en juillet. Ayant des contraintes professionnelles et surtout voulant prendre le temps pour verifier ces documents, car il y a bcp de choses incomphrehénsibles, et surtout nous n’avons plus aucune confiance en ce syndic, nous souhaiterions reporter la rencontre au mois de septembre, serons-nous dans nos droits ?
Merci pour votre réponse
Cdt.
Bonjour
Vous pouvez le demander à votre syndic, mais il n’est pas du tout obligé d’accepter.
Cordialement
Bonjour, j’ai bien noté que les erreurs révélées par la vérification des comptes devaient être corrigées avant l’AG. Toutefois, dans le cas de la tenue d’une AG par correspondance uniquement, comment le syndic doit-il procéder pour que le vote des résolutions relatives à l’approbation des comptes puisse se faire sur la base des comptes corrigés et non de ceux envoyés lors de la convocation initiale. Précision: l’AG est prévue le 3 juin et la vérification des comptes par tout copropriétaire le 7ème jour avant la tenue de l’AG. Les demandes de corrections lui ont toutefois été envoyées ce jour par mail, par un coporpriétaire non membre du conseil syndical, la simple lecture de la présentation des comptes ayant permis de révéler certaines erreurs.
Vous remerciant par avance de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour
Il est possible d’émettre des réserves à l’approbation des comptes sur le formulaire de vote par correspondance.
Cordialement
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical au sein d’une résidence. Notre syndic a commis un certain nombre d’irrégularités et négligences depuis le début de son contrat. Désormais, cela fait 3 mois que nous attendons des réponses concernant le budget de 2020 et l’avons relancé une demi douzaine de fois depuis sans succès. Nous souhaitons le mettre en demeure de nous répondre, mais a-t-il l’obligation de nous répondre dans un délai prescrit ou sa seule obligation est-elle de procéder à l’approbation des comptes en AG avant le 30 juin de l’année N+1 ?
Je vous remercie par avance.
Bien cordialement
Bonjour
Le syndic doit permettre aux copropriétaires de vérifier les comptes. Il doit prévoir une réunion préparatoire à l’AG avec le CS. Enfin il doit soumettre les comptes à l’approbation du syndicat des copropriétaires au cours d’une assemblée générale dans les 6 mois de la clôture de l’exercice. Si, parce qu’il ne répond pas à vos questions, vous n’avez pas les moyens de savoir si les comptes sont justes, alors n’approuvez pas les comptes.
Cordialement
Bonjour, je suis membre d’un conseil syndical et le père d’une copropriétaire (handicapée mentale légère)nous menace et exige des documents sur les comptes de la copropriété suite à un litige avec le syndic. Il n’est pas copropriétaire lui même mais par tutelle ou curatelle a-t-il des droits sur la copropriété ? S’il avait ce genre de délégation son nom ne devrait il pas apparaître sur les documents officiels ?
Merci pour votre réponse car ce monsieur nous harcèle et nous n’en pouvons plus.
Bonjour
Le tuteur d’un copropriétaire a les mêmes droits que ce copropriétaire puisque la justice l’a désigné pour défendre les droits de ce copropriétaire. Il doit par contre pouvoir prouver cette tutelle. Mais du point de vue de la copropriété, le seul nom qui va apparaitre c’est celui du ou de la copropriétaire.
Cordialement
Bonjour,
Je suis locataire, l’arrêté des compte annuel ne precise pas le détails des charges, il est fait mention de charges “générales”.
Comment savoir si le montant demandé correspond aux charges “recuperables”imputables au locataire?
Merci pour vos conseils
Cordialement
Bonjour
Le syndic n’a pas l’obligation de faire mention du détail de ces charges.
C’est la responsabilité du propriétaire. C’est à lui de vous donner le détail (loi hoguet)
Cordialement
Bonjour, lors de mon contrôle des comptes avant AG prévue en novembre , m’a été fourni le relève des dépenses d’une autre copropriété dans un ensemble de pièces non trie. L’AG sera annulée cause Covid. Le contenu de l’ordre du jour est litigieux avec notamment un devis unique d’isolation des combles dit a zéro euro sans précisions sur aide et tarifs par bâtiments sur leurs surfaces erronées, a l’avantage des bâtiments de 3 conseillers, et une résolution proposée pour ‘vote exclusif du bâtiment A pour les abris de jardin (ce, ensuite du décompte illégal des seules votants contre du bâtiment A pour rejeter la demande d’abri de jardin d’une copropriétaire , le nom des votants contre n’étant pas inscrits au PV AG 2019). Des réserves a la régularité des décisions sont émises. La seconde convocation a l’AG pour le 9 février 2021 au siège du syndic est ‘annulee’ par courriels des 25 et 29 janvier qui prévoit le vote exclusif par correspondance et exclut toute réunion. Cela est contraire aux termes de l’article 22 qui prévoit une information par tout moyen permettant de vérifier sa réception par les copropriétaires 15 jours avant AG. Le budget est litigieux . Que faire à ce niveau d’irrespect de la loi et des copropriétaires par le syndic? Quelle autorité hors TGi est compétente ? Merci
Bonjour
Malheureusement aucune. Vous pouvez lire notre article à ce propos sur notre site.
Le plus malheureux c’est que même si un syndic est condamné pour des préjudices qu’il a fait subir à une copropriété, cela n’implique pas qu’il doive cesser d’exercer ses fonctions.
Cordialement
Bonjour ,
EST-ce normal ? car sur les factures de la Ste des eaux nous avons eu une pénalité de 1000 Euros pour retard de paiement .Le syndic nous dit qu’il n’y avait plus assez d’argent sur notre compte . Qui est fautif ? n’aurait-il pas du nous avertir car c’est eux qui gèrent ? quels sont nos recours et que doit-on faire pour éviter ces problèmes à l’avenir ?
Sincères remerciements et très cordialement
Bonjour
Le syndic doit procéder au recouvrement des charges et les copropriétaires doivent payer leurs charges.
Nous ne connaissons pas la situation de la copropriété, impossible de vous dire où est le problème et qui est fautif.
Pour éviter ce genre de problème il faut que les copropriétaires paient leurs charges et que le syndic fasse son travail.
Cordialement
Bonjour,
Dans une copropriété de 5 logements, les comptes étaient tenus jusqu’à ce jour par un des copropriétaires. Le dernier qui tenait les comptes vient de vendre son bien et aucun des autres copropriétaires ne veut le remplacer. Un des locataires de cette copropriété a t’il le droit de tenir les comptes et d’organiser l’assemblée générale en accord avec le reste des membres. Merci pour une réponse. Cordialement.
Bonjour
Non, il faut être copropriétaire pour être syndic bénévole.
Tout ce que ferait ce syndic bénévole serait illégal et contestable devant un tribunal. Il peut de plus être attaqué personnellement pour exercice illégal de la profession de syndic puisqu’il n’aurait pas la carte professionnelle.
Cordialement
Bonjour,
Pourriez vous m’éclairer sur la notion de “Vote du quitus au syndic” ?
Quels recours s’offrent on en votant ou pas cette confiance si je comprends bien cette notion ?
Enfin, dans le cadre de la prévision d’un changement de syndic, est il conseillé de donner quitus au syndic que l’on s’apprete à remercier..?
Merci de votre retour.
Bien cordialement.
François
Bonjour
Voter le quitus au syndic signifie que la copropriété renonce à la possibilité de lui reprocher des erreurs de gestion.
Le quitus est automatiquement acquis au bout de 5 ans. CoproConseils conseille de ne jamais le voter. C’est se priver inutilement d’une possibilité d’action.
Pour nous il n’est jamais conseillé de le voter.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire depuis 14 ans dans la même résidence, j’ai toujours payé mes charges en temps et en heure.
A ce jour je reçois un décompte de charge pour l’année 01/01/2019 au 31/12/2019 et je m’aperçois d’un montant exorbitant concernant l’Eau froide qui m’est facturé un montant de 4022€ qui correspond 831 m3 . Effectivement le syndic me répond qu’il y a jamais eu de relevé de consommation sur mon compteur d’eau qui se trouve a l’intérieur de mon domicile car il a eu une anomalie lorsque la compagnie est venu relevé et cela depuis 2019. Mon syndic ma donc jusqu’à ce jour attribué un forfait, soit en dessous de ma consommation réelle mais est il endroit de me réclamé 10 ans de régularisation ?. En sachant que pendant toutes ses années aucune action du syndic pour résoudre le problème, ni même jamais j’ai été averti avant 2019 que un souci de relevé de compteur avait lieu et jamais j’ai été prévenu que cela durée depuis plusieurs année.
Bonjour
Quand un compteur est à l’intérieur, vous devez transmettre le relevé exact. A défaut la facture est estimative.
Si effectivement pendant tout ce temps vous avez payé sur une estimation, il est normal qu’il y ait une régularisation quand enfin votre compteur est relevé au réel.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
Cordialement
Bonjour,
Pourriez-vous me dire si on peut revenir sur une erreur avérée du syndic sur les comptes approuvés de l’année précédente et exiger une rectification.
Merci d’avance
Cdl
Bonjour
Tout dépend de quoi il s’agit.
D’une manière générale, les comptes de la copropriété ayant été approuvés, il n’est pas possible de revenir dessus. Sauf dol, tromperie etc … quoi qu’il se passe c’est devant un tribunal.
Si c’est un problème de répartition, alors le copropriétaire lésé a 5 ans pour contester sa propre répartition.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis
Cordialement
J’ai encore une question sur les dérives des coûts des travaux dans une grosse copropriété. Les copropriétaires ont ils un recours possible si le coût des travaux estimé sur une copropriété a augmenté de plus de 30% entre l’AG qui valide les travaux et une nouvelle estimation faite après 1 an? Un recours est-il possible si l’on décide de lancer une procédure contre le syndic?
Bonjour
En France il est toujours possible de lancer une procédure contre quelqu’un. Mais seul le juge en décide l’issue.
Vos chances sont plus réduites si les comptes ont été approuvés et que le quitus a été voté.
Cordialement
Bonjour, je suis copropriétaire d’une grosse Residence. Des travaux nous on été imposé par la mairie par injonction. Les travaux de mises en conformité (ravalement, isolation, réfection des fenêtres …) L’enveloppe de départ sur l’ensemble de la copropriété s’est élevée à plus de 8,5M d’euros. Après 1 an nous avons demandé le détail de ces 8,5M d’euros au syndic de copropriété qui gère les comptes et ils ne sont pas capable de nous fournir un détail, voire même sur certains postes nous avons un montant validé à l’AG pour 15.000€ et qui apparaît dans le décompte du syndic après 1 an pour un montant de 1,5M€. Avons nous un recours ou un moyen de contrôle sur les comptes du syndic sachant que je ne fait pas partie du conseil syndical?
Bonjour
Les membres du conseil syndical peuvent avoir accès à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété. S’ils souhaitent vérifier les comptes il suffit qu’ils prennent rendez-vous avec le gestionnaire ou le comptable qui s’occupe de leur copropriété.
Par contre en tant que copropriétaire, vous n’avez accès aux comptes qu’une fois par an, juste avant l’AG. Cette date est précisée dans la convocation. Elle est validée en AG l’année précédente.
Cordialement
Bonjour,
Que se passe t il si le budget en cours n’est pas approuvé ? devons nous avoir une assemblée générale supplémentaire à nos frais ?
Cdlt
Bonjour
Le budget en cours a forcément été approuvé l’année dernière. C’est le budget du prochain exercice qui peut éventuellement poser problème lors d’une AG.
Soit vous vous mettez d’accord avec le syndic en AG sur un budget pour qu’il soit voté.
Soit il est obligé de reconvoquer une AG. Elle sera aux frais de la copropriété.
Si aucun budget n’est voté, la copro va en administration judiciaire dès que le syndic n’aura plus d’argent pour payer les factures.
à moins d’avoir une année de trésorerie qui dort sur votre compte !
Cordialement
Bonjour
suite à une erreur du syndic, les travaux réalisés dans notre copropriété ne correspondent pas au devis adopté en ag. En effet , le syndic s’est trompé quand il a envoyé l’ordre à l’entreprise il a envoyé le recto d’un devis avec le verso d’un autre ; de ce fait les travaux réalisés sont plus chers que ceux votés.
L’entreprise a accepté de prendre la moitié de la différence à sa charge et l’autre moitié est imputée à la copro… il aurait fallu qu’on en discute entre copropriétaires mais le syndic a pris les devant en nous imputant cette différence dans le budget à approuver.
Que devons nous faire ? est ce normal que nous devions supporter ces frais supplémentaires ?
Cdlt
DIDY
Si le syndic s’est trompé, il doit en supporter les conséquences.
cordialement
Les règles de vérification des comptes sont elles les même pour une copro et pour une ASL ?
Merci par avance
Bonjour
Non, en fait en ASL les statuts sont déterminants. Et comme ils sont libres, tout dépend des statuts de votre ASL.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons eu l’assemblée générale lundi 20 juillet, nous ne pouvions pas y assister suite au COVID 19, l’état d’urgence sanitaire a pris fin le 10 juillet à minuit, j’ai fait 1600 km pour etre présente avec un autre copropriétaire, le directeur: M. Rodrigue (celui-ci n’avait pas de masque et ni la personne a l’accueil)n’a absolument pas voulu que l’on y assiste, à la réunion, il y avait deux conseillères syndicales et deux personnes du syndic plus un chien!!!, nous avons eu un questionnaire a remplir, ce qui fait que les comptes n’ont pas été approuvés, il y avoir une nouvelle assemblée générale en septembre dans les memes conditions!!!ce n’est pas du tout normal, ils ont peur de nos questions sur les comptes qui ne sont pas trés clairs!!! Peux-t-on changer de conseil syndical: elles sont deux qui défendent plus les intérets du syndic!!cela fait des années qu’elles sont là!!!
Recevez, avec mes remerciements, mes salutations les meilleures.
Mme COLINOT
Bonjour,
Les ordonnances COVID n’ont pas modifié les dispositions concernant l’élection des membres du conseil syndical.
Ceux-ci sont élus en AG à la majorité de l’article 25.
Les ordonnances COVID n’ont aucunement établi la possibilité pour le syndic de refuser la présence d’un copropriétaire en AG.
Cordialement
Bonjour,
Qu’est ce que le compte d’attente, pour la 2ème fois cette ligne figure dans l’état financier de la copro (10885.62 €). Notre syndic ne reponds jamais aux questions.
bonjour
Le compte d’attente est un compte “poubelle” de pure comptabilité.
Le comptable peut y mettre les éléments qu’il ne sait pas imputer ailleurs parce qu’il lui manque des informations.
c’est souvent suite à des sinistres ou des procédures que ces comptes se forment.
Ils peuvent également perdurer si la copropriété change de syndic et que personne ne prend la peine de chercher les informations pour clôturer le compte d’attente.
Il est possible que votre syndic ne vous réponde pas car lui même ne sait pas et qu’il n’a pas envie de perdre du temps à mener l’enquête.
En fin d’exercice il faut “vider la poubelle”, c’est bien au syndic de le faire. C’est au conseil syndical de lui demander de le faire.
Cordialement
Bonjour,
Est-il normal que mon syndic me demande de payer des charges avant que la 1ère assemblée générale ait eu lieu ? (soit pour les 6 mois qui précèdent).
En effet, c’est le 1er syndic de la résidence, avant ma résidence était gérée par un bailleur social.
Merci,
Bonjour,
Oui c’est normal c’est une régularisation.
Cordialement
Bonsoir,
Je fais nouvellement partie d’une copropriété, et ma. Question est :
Peut-on faire appel, à un expert comptable pour la vérification des comptes auprès du syndicat après que l’assemblée générale aie eu lieu et approbation des comptes ?
Car récemment, une des copropriétaires à décelé un problème.
Bonjour, il y a plusieurs questions dans votre question.
-Vous avez le droit de faire appel à l’expert de votre choix à tout moment.
Si vous le faites à titre individuel, les honoraires seront à votre charge. Si c’est le conseil syndical à sa majorité qui le vote, les honoraires seront répartis en charges communes générales.
– Un expert comptable n’est pas forcément expert en comptabilité copropriété. Ce sont deux métiers différents. CoproConseils est un cabinet d’expert en copropriété que ce soit comptabilité, juridique, technique etc…
– enfin dernier point, dans l’idéal il faut vérifier les comptes avant l’AG et avant leur éventuelle approbation. L’approbation des comptes évidemment ferme certains recours, mais pas tous les recours.
Cordialement
bonjour mon syndic a changer plusieurs fois de comptable ma question est quand un syndic à cloturé les comptes de la coproprieté peut’il y revenir et nous reclamer de l’argent pour une sois disant erreur de comptablité par leurs predecesseur alors que moi personnellement j’ai tout payé pour une isolation de façade et toiture
cordialement
Bonjour,
Oui, il y a des cas dans lesquels ça peut être possible et d’autres non.
Pour vous répondre précisément il faut étudier votre cas ; vos compte et à quoi correspond ce que le syndic vous réclame.
Si vous souhaitez nous confier cette mission, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Très cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire, membre du conseil syndical et ex comptable. plusieurs fois, j’ai étudié les états financiers adressés par le syndic, même étant comptable, j’ai beaucoup de mal à m’y retrouver. Qui pourrait m’aider ? y a t-il un organisme à titre gratuit ? ou est-ce de “bon ton” de faire vérifier les comptes par un organisme payant ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Nous ne connaissons pas d’organisme qui fasse ce travail gratuitement. Pour l’instant nous n’avons pas entendu parler d’un quelconque organisme public dont cela pourrait être la fonction, gageons que les syndics ne verraient pas d’un bon œil l’Etat financer leur contrôle de cette manière. Voir le CNTGI pour rappel !
Nous ne savons pas ce que vous appelez “de bon ton”, mais si votre question est de savoir si c’est normal …
Voici notre position là dessus :
Oui il est normal que les copropriétaires veuillent avoir une idée claire des comptes de leur copropriété.
Oui c’est dommage qu’ils aient besoin de faire appel à un expert extérieur pour se garantir une vision juste, transparente et neutre de leurs comptes !
En tous cas la loi donne le droit au conseil syndical de voter à sa majorité la réalisation d’un audit comptable et de gestion, et de répartir les honoraires du cabinet en charges communes générales. Pour connaître les honoraires de CoproConseils qui dépendent du nombre de lots de votre copropriété, il suffit de nous demander un devis.
Pour finir, merci pour votre remarque sur le fait que la comptabilité copropriété soit une comptabilité spécifique !
Très cordialement
Bonjour,
Le syndic peut-il limiter en temps la durée de vérification des comptes par le conseil syndical et facturer au syndicat de copropriété le dépassement s’il est nécessaire ?
Exemple : dans son contrat, le syndic inclut une réunion préparatoire avec le conseil syndical d’une durée de deux heures. Nous ne pensons pas pouvoir contrôler les comptes, préparer un budget prévisionnel et proposer les questions qui pourront être à l’ordre du jour lors de la prochaine assemblée générale en seulement deux heures. Pouvons-nous demander à contrôler les comptes avant la réunion préparatoire? Si oui, le syndic peut-il nous facturer ce temps de contrôle des comptes?
Cordialement.
Bonjour,
L’article 9-1 du décret de 67 devrait pouvoir répondre à votre question : article 9-1 du décret de 67
Le syndic doit mettre à disposition l’ensemble des documents relatifs à la copropriété à la disposition des personnes qui viennent vérifier les comptes pendant une durée au moins égale à un jour ouvré et en rapport avec le nombre de lots de la copropriété. Il n’est pas du tout indispensable qu’il soit là. Il peut simplement être avec vous au moment du débriefing, (vous faites une liste de toutes vos questions et remarques) et de la constitution de l’ordre du jour et du budget.
En aucun cas le syndic ne peut vous facturer un contrôle des comptes.
Merci pour votre question qui nous permet de préciser ce point.
Cordialement
Bonjour,
Un enfant majeur d’un copropriétaire peut-il être vérificateur des comptes et/ou conseiller syndical d’une copropriété?. Idem pour un locataire qui voudrait représenter son propriétaire.
Bonjour
Il y a plusieurs réponses à votre question à tiroirs !!
Pour aller à la vérification des comptes aux jours et heures prévus en AG et sur RDV avec le syndic, tout copropriétaire peut demander à une personne de son choix de le remplacer. Pour représenter un copropriétaire en Assemblée Générale il en va de même. Vous pouvez mandater qui vous voulez. Attention, que ce soit son fils, son locataire ou son voisin, il faut un mandat. Ce n’est pas un mandat de plein droit.
Par contre, personne ne peut être élu conseiller syndical d’une copropriété, s’il n’est pas lui même copropriétaire. Fut-il le mandataire, le locataire, le conjoint ou l’enfant du propriétaire.
Cordialement