Avoir une carte professionnelle à jour est obligatoire pour exercer la profession de syndic.
Le représentant légal du cabinet de syndic avec lequel vous avez signé le contrat de syndic doit être détenteur de la carte professionnelle.
Les gestionnaires de copropriétés ne sont pas obligés d’être détenteurs de la carte professionnelle.
Un salarié du cabinet de syndic ne peut détenir pas la carte professionnelle à la place du dirigeant.
Le gérant qui attend le renouvellement de sa carte ne perd pas sa qualité de syndic.
Le mandat d’un syndic sans carte professionnelle est nul.
La fiche d’information syndic prix et prestations
à compter du 1er janvier 2022, les syndics qui proposent leur contrat à une copropriété doivent obligatoirement y joindre une fiche, dite fiche d’information syndic prix et prestations. Elle contient dans son premier paragraphe, des informations précieuses sur le détenteur de la carte professionnelle et son numéro qu’il est donc très facile de contrôler.
Professionnel de l’immobilier spécialité Syndic
Depuis 2015, les chambres de commerce et d’industrie (CCI) sont chargées de délivrer ces cartes professionnelles. Il existe une carte de “professionnel de l’immobilier”. Mais l’immobilier est un domaine très large, entre la transaction, la promotion, la location etc, il faut s’assurer que le professionnel est bien spécialisé dans la branche dans laquelle il exerce. Ces cartes portent donc clairement la mention de leur spécialité.
La carte de votre syndic doit donc porter la mention de spécialité “syndic” dite carte S.
Les anciennes cartes portent une mention plus large de “gestion immobilière”. Désormais c’est la mention “syndic” qui est admise.
C’est la loi Hoguet qui gère les conditions d’exercice des différentes professions de l’immobilier.
Mon syndic n’a pas de carte professionnelle
Si c’est effectivement le cas, (il convient de bien vérifier cependant) le mandat de votre syndic est tout simplement nul.
Vous avez le droit de le révoquer sur ce motif.
Un syndic n’a pas le droit d’exercer sans carte professionnelle.
Attention, les syndics le savent bien. Ce genre de manquement est bien rare. D’autant plus rare que d’obtenir la carte professionnelle n’est guère difficile.
Si votre syndic est vraiment syndic, il y a toutes les chances pour que d’une manière ou d’une autre, il soit en règle avec ce point.
Même la direction générale de la répression des fraudes le mentionne et relève lors de ses enquêtes “peu d’anomalies sur les règles de qualification de la profession”. La dernière enquête date de 2018 et est parue en avril 2021. Les irrégularité sont plutôt relevées sur le contrat de syndic type et sur les facturations. Ce qui correspond effectivement à notre expérience de terrain.
Si votre syndic exerce la profession sans cette carte, c’est qu’il y a du soucis à se faire. Il y a toutes les chances pour que l’absence de carte pro ne soit pas le plus grave. Il faut sérieusement se poser des questions sur sa gestion de votre copropriété. Si vous êtes dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter pour nous demander un devis. Nous pouvons vous aider à sortir de ce mauvais pas !
Critères de délivrance de la carte professionnelle de syndic
Ces cartes professionnelles sont délivrées sous 4 conditions :
- diplôme ou expérience
- garantie financière
- assurance responsabilité civile professionnelle
- moralité (casier judiciaire)
C’est le cabinet de syndic qui se charge de satisfaire aux conditions de garantie financière et d’assurance. Le représentant légal du cabinet devant lui remplir les conditions de diplôme et de moralité.
Depuis le 20 octobre 2017, la carte professionnelle européenne d’agent immobilier est en vigueur. La CCI France est responsable de la coordination des fichiers.
Qui doit avoir la carte professionnelle ?
Vous voulez vous assurer que votre syndic a bien sa carte ?
Ce qui compte c’est déjà de savoir qui est officiellement votre syndic.
Ce n’est pas difficile. Il suffit de consulter la première page du contrat de mandat de syndic en cours pour votre copropriété.
En général sur cette première page est noté le nom de l’agence de syndic qui gère votre copropriété.
Et juste en dessous est mentionné : “représenté par :” suivi d’un nom.
C’est ce nom qui compte. En effet, un mandat de syndic est un contrat intuitu personae. Cela signifie qu’il est n’est pas conclu avec une personne morale, mais avec une personne physique. Si cette personne n’est plus en mesure d’assurer le mandat que vous lui avez confié, le mandat est caduc.
C’est pour cette raison là, que nous vous indiquons qu’en cas de vente ou de fusion de votre cabinet de syndic, le mandat qui lie votre copropriété à l’agence ne se transmet pas avec la vente. Pour en savoir plus lisez notre article qui traite de ce point en détail.
Une fois que vous avez le nom du responsable avec lequel le mandat a été signé, vous pouvez vous connecter au site de la CCI pour obtenir une copie de sa carte professionnelle. Site correspondant : cliquez ici.
Je ne trouve pas le responsable de mon agence dans le registre de la CCI !
Le registre de la CCI n’est pas très pratique pour chercher une carte professionnelle.
Il faut mettre le nom puis le prénom. Il ne faut faire aucune erreur d’orthographe etc.
Vous pouvez également demander à votre syndic de vous en fournir la preuve. Tout comme la garantie financière, elle est disponible aux bureaux du syndic.
à partir du 1er juillet 2020, la carte professionnelle du syndic, la garantie financière ainsi que son assurance responsabilité professionnelle, doivent être librement consultables par les membres du conseil syndical via l’extranet de la copropriété.
Gestionnaire de copropriété
Bien souvent, les copropriétaires ne font pas cas du nom qui représente le cabinet de syndic sur le contrat.
Celui qui s’occupe de votre copropriété au quotidien, celui que vous rencontrez lors de l’assemblée générale annuelle, votre interlocuteur en cas de problème c’est le gestionnaire de copropriété. Pour vous, c’est lui qui compte. Et vous avez raison d’une certaine manière. Car c’est bien lui qui réalise la gestion au jour le jour.
Mais il n’est pas obligatoire pour un gestionnaire de copropriété de posséder une carte professionnelle. En réalité, il est rare qu’un gestionnaire soit doté d’une carte professionnelle. Le coût de l’assurance et de la garantie financière sont loin d’être négligeables.
Celui qui doit posséder impérativement la carte professionnelle de syndic est le dirigeant de l’agence.
Mais quelques fois il est difficile de savoir qui est le dirigeant. Il se peut que vous le connaissiez si vous avez la chance d’être géré par un syndic local. Il se peut que ce soit à jamais un parfait inconnu, si votre copropriété est gérée par un grand groupe immobilier.
Le dirigeant détenteur de la carte professionnelle peut l’être à différents niveaux de responsabilité. Il peut être le directeur de la société tout simplement, mais également l’actionnaire principal, le gérant, le responsable du service syndic etc
Salarié détenteur de la carte professionnelle
En aucun cas, un simple collaborateur ne peut être le seul détenteur de la carte professionnelle au sein d’un cabinet de syndic.
Si le dirigeant n’a pas cette carte, il n’est pas possible qu’il s’appuie sur la carte professionnelle d’un de ses employés pour accepter des mandats de gestions de la part de copropriétés. C’est illégal.
Il n’est pas possible pour un salarié, d’être le représentant de la société à laquelle votre copropriété donne mandat de gestion. Ce représentant doit être le dirigeant. Seul lui peut signer un contrat. Et lui seul doit avoir la carte professionnelle.
Si un salarié est détenteur de la carte professionnelle, mais que le dirigeant également, seul ce dernier est à même de représenter l’agence avec laquelle votre copropriété signe un contrat de syndic.
La carte professionnelle de votre syndic est-elle à jour ?
Il est possible que la carte de votre syndic soit en cours de renouvellement.
Cela ne remet pas pour autant en question son mandat de syndic.
Par contre, si au cours de son mandat, votre syndic n’a plus de carte valide, alors son mandat prend fin.
et les syndics bénévoles ?
L’appellation exacte n’est plus syndic bénévole, mais syndic non-professionnel. Ils ne sont effectivement pas obligés d’avoir une carte professionnelle pour exercer l’activité de syndic. Par contre, ils ont des obligations et des responsabilités qui se rapprochent toujours plus de celles des syndics professionnels.
C’est d’ailleurs pour cela que nous avons un service spécial à destination des syndics bénévoles. Il est important d’être conseillé et soutenu face à la complexification constante des lois et règlementations en vigueur dans le monde de la copropriété.
