Après la loi ALUR en 2014 et 2015, la loi ELAN en 2018, l’année 2020 est à nouveau une année de changements importants pour la copropriété.
En 2018, la loi ELAN prévoyait que deux ordonnances viendraient compléter son dispositif. Une première ordonnance est parue le 30 octobre 2019, avec effet début juin 2020. Elle modifie notablement un certain nombre de d’articles de la loi de 65.
Comme à chaque fois qu’un texte important paraît et modifie notablement les droits des copropriétaires, CoproConseils vous propose un article récapitulatif. Vous y trouverez toutes les nouveautés avec lesquelles il faut désormais compter.
Pour chaque thème, vous trouverez progressivement dans chaque paragraphe des renvois vers les articles spécifiques qu’il convient de consulter si vous voulez en savoir plus.
Changements principaux apportés par l’ordonnance « copropriété »
La possibilité de non application de la loi de 65
Attention, c’est très limité et cette formulation est un raccourci !
Un des changements les plus emblématiques de cette réforme, c’est la possibilité pour certaines copropriétés de « sortir » de la stricte application de la loi de 65. Cela ne signifie pas que ces copropriétés soient totalement hors du cadre de la loi. Mais certaines dispositions essentielles et classiques ne s’appliquent plus à ces copropriétés. Cela ne concerne en réalité qu’un nombre très limité de celles-ci. Leur situation va être notablement simplifiée.
Peuvent donc « sortir » de l’application stricte de la loi de 65, les copropriétés ayant au moins une des caractéristiques suivantes :
- 5 lots maximum
- budget prévisionnel inférieur à 15000€ durant trois années consécutives
- copropriétés ne comprenant aucun lot à usage d’habitation
Les possibilités hors du cadre classique de la loi de 65, sont détaillées dans la suite de l’article.
Délégation étendue du conseil syndical
Une des mesures importante apportée par cette ordonnance est un « nouveau » pouvoir accordé au conseil syndical. C’est ce que l’on appelle la délégation étendue.
Ce qui est paradoxal c’est que bien avant la mise en application de la loi, beaucoup de copropriétaires pensent que le conseil syndical dispose déjà de ce pouvoir ! A ce propos, lisez le paragraphe consacré aux pouvoirs du conseil syndical dans l’article concernant le conseil syndical.
Il s’agit de la possibilité (encadrée) pour le conseil syndical de prendre des décisions qui normalement relèvent d’une décision d’AG.
Élargissement des passerelles de majorités
Ce mouvement d’abaissement des majorités a été impulsé depuis plusieurs années déjà par la loi ALUR.
La volonté est de faciliter les prises de décisions au sein des copropriétés. Le constat c’est que le désintérêt des copropriétaires pour les assemblées générales de copropriété et l’absentéïsme chronique combinés à des majorités exigeantes, font que certaines décisions essentielles ne se prennent pas. L’objectif final est de faciliter l’entretien du parc immobilier français par ses propriétaires. En effet, quand la situation s’aggrave notablement, les pouvoirs publics sont obligés d’intervenir. Ce n’est souhaitable pour personne.
L’ordonnance devait également statuer sur le plan pluriannuel de travaux qui attendra finalement la loi Climat et Résilience de 2021 pour sortir.
Qu’est ce que ça change pour votre copropriété ?
Voyons dans un premier temps ce que cela change pour votre copropriété en fonction de sa taille (nombre de lots).
Ensuite nous verrons en détails les nouveaux droits des copropriétaires, puis les nouvelles obligations des syndics.
Bonjour,
La résidence est composée de plusieurs bâtiments. Au gré des années et des AG une fraction des espaces verts de la copropriété, qui est attenante à un des bâtiments, a été clôturée . Seules les habitants du bâtiment concerné y ont accès . Par ailleurs les frais d’embellissement et d’entretien de cette partie des espaces verts sont supportés par l’ensemble des copropriétaires de la résidence. Ne sommes nous pas dans le cas de parties communes spéciales? Comment faire entériner cet état de fait? Qui peut prendre la décision?
Cordialement.
Bonjour
Non ce n’est pas si simple pour les espaces verts, il faudrait une division du sol.
Cordialement
Bonjour
Je fais partie d’une copropriété et la commune m’interdit l’accès au parcelle adjacente qui correspond aux parties communes de mon immeuble et la commune s’est attribué la jouissance .
Par contre, ce que je ne comprends pas, je paie les impôts fonciers de ces parties communes dans leurs intégralité car il s’agit d’un terrain avec 2 garages.
Comment revendiquer l’accès aux parties communes de mon immeuble svp ?
Par avance merci.
Bonjour
Le cas est trop spécifique pour pouvoir être décrit en 5 lignes de commentaires sur un site internet.
Un échange avec un expert CoproConseils est nécessaire pour pouvoir vous répondre. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour,
J’habite dans une vieille copropriété qui interdit les divisions depuis 1922.
Malgré cela, plusieurs lots ont été divisé dans le temps et celles-ci meme régularisé en 1965.
L’appartement de mon voisin, initialement de 100 m2 a été divisé physiquement en 3 lots dans les années 80, un 2 pièces env 40 m2, un 3 pièces env 55m2 et un placard env 3m2 (ancien WC).
Cela aurait été autorisé à l’époque, il a même fait poser une 2e porte d’accés dans les parties communes mais ne retrouve pas d’écrit de la copropriété.
2 de ces lots sont loués à des familles et le 3e, le fameux placard est collé à mon logement.
J’aimerai le racheter pour le rattacher à mon appartement et ainsi agrandir ma cuisine.
Nous avons fait un projet de répartition par géomêtre, soumis la demande de division à l’AG mais elle a été refusé sous prétexte que les divisions sont interdites.
Quels sont nos recours s’il y en a ? faut-il demander une autorisation pour entériner la situation ou y’a t il une prescription ? auquel cas, a quel article (24/25 ou 26) doit se voter ce genre d’autorisation ?
Merci de votre aide.
Cordialement
JY
Bonjour
Si votre RC stipule noir sur blanc que les divisions sont interdites, les copropriétaires pourront toujours se baser sur ce texte pour refuser tous travaux pouvant s’y rapporter.
Le fait que de tels travaux aient été réalisés puis régularisés il y a de nombreuses années ne suffit pas pour rendre tous les travaux du même type acceptables.
Pour étudier précisément les différentes stratégies, il faudrait pouvoir échanger avec vous. Nous ne pouvons que vous conseiller de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
Notre immeuble date de 1974 et depuis 30 ans environ un propriétaire loue son local à une discothèque en sous sol. Le locataire vient de changer et attend de recevoir de la sous préfecture son statut officiel de discothèque. Les copropriétaires souhaitent profiter de ce changement et du statut non encore officialisé pour modifier le règlement de copropriété en interdisant les discothèques en raison des nuisances sonores qu’elles causent. Notre question est : peut on modifier avec effet immédiat un règlement de copropriété avec une AG extraordinaire et, si oui, le vote doit il s’effectuer suivant la règle de la majorité des 2 tiers ou de l’unanimité ?
Un grand merci si vous pouvez nous éclaire. Françoise
Bonjour
Le changement de destination des parties privatives doit se voter à l’unanimité.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété à deux propriétaires. je suis syndic bénévole. Est-il obligatoire de faire immatriculer notre syndic?
d’avance merci pour votre réponse,
VL
Bonjour
Ce n’est pas le syndic qu’il faut immatriculer, c’est la copropriété. Et, oui, c’est obligatoire. Tout comme de faire une AG par an, établir un budget, ouvrir un compte bancaire séparé, prendre une assurance copro etc etc
Cordialement