Depuis 2015, les baux de location doivent être des baux ALUR.
Que vous louiez votre bien vide ou meublé, le bail ALUR s’applique, même si ce sont deux modèles différents.
Vous avez le droit d’insérer dans ce bail-type les clauses qui conviennent à la situation particulière de votre bien à louer à condition qu’elles restent dans le cadre de la loi.
Le bail de location ALUR est forcément accompagné d’une notice. L’arrêté du 29 mai 2015 en a défini le contenu.
Jusqu’à présent le législateur avait souvent cherché à protéger les locataires par des mesures coercitives. Cette fois l’approche est éducative. Globalement ce texte vise la protection du locataire par la mise à sa disposition d’un maximum d’information au moment de la signature du bail. C’est notamment le cas avec la fameuse notice obligatoire.
En mars 2014 la loi ALUR était votée et prévoyait dès son premier article de modifier la loi du 6 juillet 89 concernant les baux de location. Cette disposition étant soumise à décret d’application, elle n’entre en vigueur qu’au 1er aout 2015 après parution du décret au 29 mai 2015.
Pour ses adhérents propriétaires bailleurs, CoproConseils passe en revue les principaux points sur lesquels la loi ALUR apporte un changement notable aux baux d’habitation.
Notons en préambule qu’il n’est pas nécessaire d’acheter un bail et que les téléchargements payants sur internet n’ont aucune raison d’être. Le propriétaire et le locataire ont tout à fait le droit de signer leur bail sur papier libre, du moment que celui-ci contient tous les éléments obligatoires et qu’il est établi en autant d’exemplaire que de signataires.
Mise à jour 2024 : majoration des peines encourues
La loi du 9 avril 2024 sur les copropriétés dégradées prévoit un dispositif supplémentaire pour lutter contre les marchands de sommeil. La lutte contre l’habitat insalubre va irrémédiablement de pair avec les pratiques de location illicites de logements indignes à des personnes précaires et fragilisées. Dans ce cadre le législateur a souhaiter alourdir les peines encourues par les bailleurs qui ne respectent pas leurs obligations en terme d’établissement d’un bail légal de location. Le fait de refuser d’établir un bail conforme ou de dissimuler cette obligation peut être passible d’un an d’emprisonnement et de 20 000€ d’amende. Peines qui peuvent être majorées si elles sont le fait d’une personne morale.
Les points à surveiller dans votre nouveau bail ALUR.
En plus des mentions classiques, le bail ALUR comporte quelques éléments qu’il est important de ne pas négliger :
- La mention du loyer médian de référence si le bien se situe en zone tendue. Les zones tendues sont fixées par arrêtés préfectoraux, évidemment Paris et Marseille en font partie. Attention le loyer demandé doit se situer entre +20% et -30% de ce loyer médian.
- La mention du dernier loyer payé par le dernier locataire. En effet, en zone tendue toujours, il n’est plus possible d’augmenter librement le loyer entre deux locataires, l’augmentation doit suivre l’IRL.
- La mention des derniers travaux réalisés dans le bien et leur montant.
- La mention de la surface louée. En effet, il est désormais possible au locataire d’intenter une action en diminution de loyer si la surface affichée sur le bail s’avère inexacte.
- Les pièces justificatives exigibles. Le conseil d’État fixe cette liste exhaustive et limitée.
- Les modalités de l’état des lieux également seront définie par décret.
Les documents justificatifs
Les propriétaires bailleurs n’ont pas le droit de demander n’importe quels documents justificatifs. Le conseil d’État a fixé une liste. Il serait illégal d’en demander d’autres. Les bailleurs peuvent demander à leurs futurs locataires de justifier de :
- l’identité (un seul justificatif exigible)
- le domicile actuel (un seul justificatif exigible)
- la situation professionnelle (plusieurs justificatifs possibles)
- les ressources financières (plusieurs justificatifs possibles)
Par ailleurs il est illégal d’exiger la co-signature d’un membre de la famille (ascendant ou descendant). Vous pouvez retrouver la liste exhaustive des documents exigibles tenue à jour sur le site de légifrance.
Documents obligatoirement joints au bail :
- l’état des lieux selon modèle type.
- la notice d’information
- le dossier de diagnostic technique déjà traité sur ce site
- une copie du règlement de copropriété
- une information sur la réception TNT, câble, fibre etc présents dans l’immeuble.
Au moment du départ du locataire :
Évidemment, vous devez établir un état des lieux de sortie. Utilisez de préférence le même document que pour l’entrée de votre locataire, il permettra de mettre plus rapidement en évidence les différences.
N’oubliez pas le relevé des compteurs et la vérification des clefs !
Vous devez restituer le dépôt de garantie au maximum un mois après le départ du locataire, s’il n’y a pas de réserves sur l’état des lieux de sortie. Prenez garde au fait que le locataire peut exiger 10% du montant supplémentaire par mois de retard commencé.
En zone tendue, le législateur a réduit le préavis de départ à un mois. Votre locataire n’a pas besoin de justificatif.
Notez que parmi les nouveautés apportées par la loi ALUR et concernant la location, nous avons déjà traité du plafonnement des honoraires d’agence immobilière.
Vous pouvez retrouver les textes officiels du décret concernant le nouveau contrat de bail ALUR et la notice obligatoire sur le site de Légifrance.
