“à quelle majorité cela se vote-t-il ?”
C’est une question que vous posez souvent aux experts CoproConseils. Voilà l’article qui vous explique tout !
Il est régulièrement mis à jour. Deux textes ont modifié les majorités ces dernières années : L’ordonnance du 30 octobre 2019 et la loi du 9 avril 24 sur l’habitat dégradé.
Le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale prend des décisions qui engagent l’ensemble de la copropriété.
Ces décisions sont prises à la majorité.
Mais différentes majorités s’appliquent.
Elles sont définies par les articles 24 à 26 de la loi de 65.
En copropriété, lorsque vous entendez :
“cette résolution se vote au 24”, cela sous-entend “cette résolution se vote à la majorité définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.”
D’une manière générale dans le site CoproConseils.fr, c’est également le raccourci que nous utilisons.
Il est important de comprendre comment ces majorités sont calculées et à quoi elles correspondent pour comprendre le fonctionnement de l’assemblée générale de copropriétaires.
Si vous vivez en ASL (association syndicale libre), alors rendez-vous en bas d’article.
Quelles sont les principales majorités en copropriété ?
Majorité à l’article 24 dite majorité simple :
- Majorité en tantièmes des présents et représentés.
- Se votent à cette majorité, tous les actes de gestion courante : approbation des comptes, budget et travaux d’entretien courants.
- Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux d’accessibilité aux handicapés.
- La loi ELAN, stipule que se votera au 24 la volonté ou non de réviser le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec l’article 6-4 de la loi de 65.
- l’ordonnance du 30 octobre autorise de voter au 24, la suppression du vide ordure, l’autorisation donnée aux forces de l’ordre d’entrer dans les parties communes à partir du 1er juin 2020
L’AG peut par délégation, transférer au CS toutes ces décisions qui se prennent à la majorité de l’article 24 sauf l’approbation des comptes, le budget prévisionnel et les modifications du règlement de copropriété qui se votent au 24.
Majorité à l’article 25 dite majorité absolue :
- Majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ceci se calcule aux tantièmes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. - Se votent notamment au 25, l’élection ou la révocation du syndic. Idem pour le conseil syndical, les délégations de pouvoir au conseil syndical (y compris la délégation étendue), toute modification de la répartition des charges rendues nécessaires par un changement d’usage de parties privatives, la vidéo-surveillance,
- mais également tous les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition (depuis la loi ALUR), les autorisations de travaux à donner à un copropriétaire, les modifications de l’aspect extérieur de la façade, les modifications de parties communes rendues nécessaires par une obligation légale ou réglementaire, …
- Depuis la loi Climat et Résilience, se vote à la majorité absolue l’approbation du plan pluriannuel de travaux
- Depuis la loi ELAN de novembre 2018, tous les travaux visant à des économies d’énergie se votent à cette majorité. La loi ELAN a donc relevé la majorité à laquelle se votent ces travaux, ce qui est assez étonnant dans un contexte général cherchant à favoriser l’amélioration générale de la performance énergétique du parc immobilier français.
- Si la majorité absolue n’a pas été obtenue, mais que le tiers des voix a été atteint, alors il y a la possibilité d’une passerelle de majorité.
- Se votent également à cette majorité les travaux concernant les dispositifs d’ouverture et de fermeture de la copropriété.
- Depuis l’ordonnance Elan d’octobre 19, cette majorité suffit pour donner délégation au président du CS pour ester en justice face à l’ancien syndic afin de récupérer fonds et pièces, ou en réparation d’un préjudice subi.
Majorité à l’article 26 dite double majorité :
- Le vote requiert deux conditions : d’une part que la majorité en nombre des copropriétaires soit présents ou représentés. Ensuite que ces présents et représentés votent la résolution à une majorité au moins égale aux deux tiers des tantièmes. Exemple, une copropriété de 30 lots représentant 1000 tantièmes, il doit y avoir 16 copropriétaires présents (ou représentés) et les copropriétaires qui votent la résolution doivent représenter 667 tantièmes au minimum.
- On l’appelle “double” parce que l’on compte à la fois les tantièmes et les “têtes”.
- Les décisions votées à cette majorité sont peu nombreuses mais principalement : suppression du poste de gardien s’il ne remet pas en question le standing de l’immeuble, les actes d’acquisition immobilières, d’aliénation ou de disposition réalisés dans la copropriété, la modification du règlement de copropriété si cela ne concerne que la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, (il faut l’unanimité pour les parties privatives)
Exemples : un copropriétaire souhaite privatiser une partie commune, un parking, un bout de jardin, un débarras, ou une terrasse ou les combles. C’est ce qu’on appelle une aliénation. Idem pour les actes de sur-élévation ou de sous bassement. Si un copropriétaire ne souhaite pas acheter une partie commune, mais uniquement en avoir la jouissance exclusive, c’est ce qu’on appelle un acte de disposition.
L’unanimité
Elle est parfois nécessaire pour certaines décisions qui touchent à la jouissance des parties privatives. C’est par exemple le cas des modifications du règlement de copropriété et de la répartition des charges.
Quelle majorité prévaut pour voter des travaux ?
C’est bien souvent sur les travaux que la question des majorités se pose. Parce que la réponse est “ça dépend” !
Certains travaux se votent au 24 et d’autres au 25.
(Avant la loi ALUR c’était du 26, mais la loi ALUR a baissé les majorités pour faciliter les travaux dans le parc immobilier français.)
Évidemment, le choix de la majorité à laquelle les travaux doivent être votés est de la responsabilité du syndic. C’est sa compétence d’une part , mais surtout sa responsabilité notamment la mauvaise majorité est choisie.
Étant donné que le vote est plus facile a obtenir au 24 qu’au 25, le choix de la majorité est important. Les cas de procédures et de jurisprudence portant sur ce point sont très nombreux.
Importance ou nécessité ?
Les critères qui permettent de définir quelle majorité prévaut, sont ceux de l’importance et de la nécessité des dits travaux. Plus ils sont importants et nécessaires, moins la majorité requise pour les voter est difficile à obtenir.
Pour simplifier :
- Les travaux d’entretien sont à voter à l’article 24 et
- Les travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation sont à voter à l’article 25
Travaux mixtes
Cela semble simple lorsqu’il s’agit de refaire les peintures vétustes d’une cage d’escalier (24) ou mettre en place un système de fermeture électrique du portail qui auparavant se fermait manuellement (25).
Mais quid de travaux dits mixtes ? Que se passe-t-il si pour rénover, au vu de l’évolution des techniques, on se retrouve à être obligé d’installer quelque chose de beaucoup mieux que l’existant ? Ce cas est assez typique dans tout ce qui touche aux ascenseurs, ou les chaudières.
Votre syndic est un professionnel de la gestion immobilière qui doit connaître la loi et les jurisprudences, connaître également votre copropriété et estimer à quel article se rapporte les travaux qui doivent être votés dans votre copropriété. Mais si vous vous sentez lésés, il est toujours possible de contester. Cela doit se faire dans le cadre de l’article 42.
Qu’est-ce qu’une passerelle de majorité ?
Une passerelle de majorité est solution législative mise en place pour éviter les blocages et fluidifier la prise de décision en AG. Ce dispositif abaisse le niveau d’exigence et rend la prise de décision plus facile.
Afin d’éviter que l’ensemble de la copropriété ne soit pénalisée par l’absentéisme, le législateur a prévu une porte de sortie que l’on appelle communément « la passerelle de majorité »
Depuis quelques années les passerelles se multiplient.
Jusqu’en 2020, ce terme était utilisé pour définir l’article 25-1.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit une nouvelle passerelle, celle de l’article 26-1.
La loi du 9 avril sur les copropriétés dégradées a introduit la passerelle 25-1 alinéa 2
Majorité de l’article 25-1
stipule qu’une décision relevant de la majorité de l’article 25 (majorité absolue), mais ne l’ayant pas obtenue, peut être revotée immédiatement à la majorité simple (article 24) à condition qu’un minimum d’un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires ait voté cette résolution.
Il n’y a pas de limitation de nature de la résolution. Ainsi tout ce qui ne passe pas au 25, peut passer au 25-1 au cours de la même assemblée.
Il convient néanmoins que la résolution demeure inchangée entre les deux votes.
Le vote a lieu immédiatement.
Majorité de l’article 25-1 alinéa 2
Pour les décisions portant sur des travaux visant à l’amélioration de la performance énergétique, la majorité est encore abaissée.
Attention cela ne s’applique que sur des travaux permettant des économies d’énergie et/ou la réduction de l’émission de gaz à effet de serre.
Dans le cas où ces travaux ne remportent ni la majorité absolue, ni le tiers de voix pour passer au 25-1, alors le syndic peut les présenter à la majorité simple du 24.
Attention, pour cela il faut reconvoquer une AG dans les trois mois, et procéder au vote sans modifier le projet.
Il n’est pas possible de passer du 25 au 24 au cours de la même AG.
Cette passerelle a été introduite par la loi du 9 avril 24 sur les copropriétés dégradées, mais s’applique à l’ensemble des copropriétés même non dégradées.
Majorité de l’article 26-1
Cette passerelle de majorité est issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Elle abaisse les conditions requises de la majorité de l’article 26.
Si, lors du vote à la majorité de l’article 26, la résolution est rejetée, alors on examine les conditions de l’article 26-1.
L’article 26-1 exige deux conditions :
- que la résolution ait obtenu au moins un tiers des tantièmes
- que parmi les présents et représentés, au moins la moitié aient voté pour
Si ces deux conditions sont réunies, alors on peut, au cours de la même assemblée, organiser un second vote pour tenter de faire passer la résolution à la majorité de l’article 25.
Ce nouvel abaissement des majorités est important. Notamment pour des décisions qui au fil des années passent de plus en plus facilement comme la suppression du poste de gardien concierge ou la modification du règlement de copropriété.
Les passerelles de majorité peuvent-elle être utilisée pour toutes les résolutions ?
L’ordonnance du 30 octobre a supprimé les distinctions de nature de vote, et la loi du 9 avril les a réinstauré. Notons donc que :
- « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » ; ainsi que « la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation » peuvent bénéficier de la passerelle de majorité du 25-1
- seuls “les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre”, peuvent bénéficier de la passerelle du 25-1 alinéa 2
Le contenu de la résolution ne doit pas changer lors de la passerelle de majorité
Lorsque le syndic utilise une passerelle de majorité il est essentiel que le contenu de la résolution ne change pas entre les deux votes.
C’est facile lorsque la passerelle est utilisée au cours de la même AG. C’est plus compliqué lorsqu’il se passe trois mois entre les deux AG.
Comment sont calculées les majorités en copropriété ?
Qu’est ce qu’un lot en copropriété ?
Être copropriétaire, c’est être « propriétaire d’un lot ».
Un lot en copropriété est une sous-partie de la copropriété qui est associée à un copropriétaire.
La particularité du lot de copropriété est d’être composée de manière indissociable :
- d’une partie privative : appartement, local commercial, garage, etc… réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété
- d’une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc…). Les parties communes, c’est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.
Que sont les tantièmes ou les millièmes ?
La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire, est exprimée en tantièmes ou en millièmes. Elle est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble des autres lots de l’immeuble.
Pourquoi dit-on millièmes ? On dit millième par abus de langage. Le vrai terme est tantième. Chaque lot représente une partie du tout. Comme souvent le tout est ramené à 1000, on dit couramment x millième. Quelques fois le chiffre qui sert de base n’est pas 1000, ce peut être 10 000 ou 100 000. Mais ce peut être également pour des raisons très diverses, un chiffre pas tout à fait égal à 1000, comme 952 ! Chaque lot a donc x tantièmes.
Comment savoir combien votre appartement a de tantièmes ?
La quote-part de chaque lot est définie par l’état descriptif de division. Ce document technique est destiné à la publicité foncière. Elle est également définie par le règlement de copropriété. Ce document ayant valeur d’un contrat à l’égard de chaque copropriétaire.
C’est donc dans ces documents qu’il faut rechercher les tantièmes qui correspondent à votre lot
Le règlement de copropriété peut être communiqué dès la promesse de vente. A défaut, il sera obligatoirement remis lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.Dans toutes les copropriétés, le poids de chaque appartement est calculé par rapport à l’ensemble de la copropriété. Ce poids relatif est donc exprimé en tantièmes ou en millièmes.
Il peut y avoir plusieurs types de tantièmes
Dans la plupart des copropriétés chaque lot se voit attribuer plusieurs types de tantièmes.
Il peut y avoir les tantièmes généraux mais également des tantièmes particuliers qui s’appliquent à une partie seulement des parties communes. Par exemple dans une copropriété avec ascenseur, il va y avoir des tantièmes généraux et des tantièmes ascenseurs puisque chaque appartement n’a pas le même usage de l’ascenseur.
A quoi servent les tantièmes ?
Les tantièmes en copropriété, permettent d’exprimer la quote-part de parties communes qui correspond à chaque lot.
Ils sont utilisés pour répartir les charges. Les tantièmes ou millièmes sont à la base du calcul des majorités en copropriété.
Qu’est ce que le quorum ?
Il est traditionnel dans les copropriétés que le syndic avant même de commencer l’assemblée, se pose la question du Quorum.
Fort absentéisme ? Il sort sa calculette et dit aux présents “je vais voir si on a le quorum”
Mais qu’est ce donc que ce quorum qui serait ou ne serait pas atteint ?
Un quorum est un nombre minimum de présents nécessaire pour que les votes soient valides.
En réalité en copropriété, le syndic ne peut pas ajourner une assemblée générale pour défaut de quorum.
Par contre si moins de 33% des tantièmes sont présent, alors toutes les questions qui se votent à une majorité autre que celle du 24 ne pourront pas être traitées.
Il ne sera par exemple pas possible d’élire le syndic.
L’assemblée peut-elle se tenir si on a pas le quorum ?
Il peut arriver que, devant un énorme taux d’absentéisme, le syndic évoque directement le quorum. Il cherchera à convaincre les copropriétaires présents d’ajourner l’assemblée et d’en re-convoquer une nouvelle.
Cela peut se comprendre. D’abord plus les copropriétaires sont présents moins il y a de risque de voir contester les décisions. Ensuite parce qu’il préfère faire le travail une fois plutôt que deux.
Il faut simplement savoir que si les copropriétaires présents souhaitent tenir l’assemblée, le syndic ne peut s’y opposer. Car elle peut se tenir sur tout ce qui doit être voté au 24.
Le cas particulier des majorités en ASL
Les ASL, Associations Syndicales Libres, fleurissent dans les copropriétés de nos jours. En effet les promoteurs pour varier leurs offres et toucher un maximum d’acheteurs potentiels, construisent désormais souvent dans un même projet immobilier à la fois des habitations collectives et des habitations individuelles. Ces villas sont généralement constituées en ASL pour la gestion de leurs parties communes et de celles qu’elles peuvent avoir en commun avec la copropriété comme par exemple le portail général d’entrée.
Créer une ASL, voter ou modifier ses statuts, modifier la répartition des charges … quelles sont les majorités qui s’appliquent ? Pas celles de la loi de 65 en tout cas. Les statuts des ASL sont beaucoup moins réglementés que ceux des copropriétés, mais ils doivent néanmoins respecter la loi. Or souvent en la matière, lorsque le code de la copropriété est trop imprécis, ce sont d’autres codes plus généraux qui s’appliquent comme le code civil. C’est alors l’occasion de multiples interprétations qui malheureusement finissent souvent devant les tribunaux.
Ces questions ayant récemment été portées devant les tribunaux, les jugements permettent d’apporter des réponses précises à ces questions :
Constitution d’une ASL
Pour constituer une ASL, l’unanimité des associés doit être constatée par écrit. Il n’est pas possible de constituer une ASL incluant des propriétaires qui n’ont pas donné leur accord par écrit. Mais tous les propriétaires le sont forcément puisque cette accord conditionne l’achat de leur bien.
Néanmoins il faut distinguer constitution et vote des statuts.
Statuts d’une ASL
Par contre, une fois l’ASL constituée, la majorité suffit pour voter les statuts. En effet, dans l’acte d’acquisition d’un lot faisant partie d’une ASL, les propriétaires s’engagent à respecter les clauses de l’ASL. Ils n’ont donc pas forcément à être d’accord avec les statuts, ils se sont engagés à les respecter. Ces statuts peuvent donc être votés à la majorité, l’unanimité n’est pas requise.
Modification de la répartition des charges
Attention, une modification de répartition des charges au sein d’une ASL doit par contre être votée à l’unanimité. Le législateur évite ainsi que des copropriétaires minoritaires puissent être lésés. La cour de cassation a entériné cette majorité d’autant que les plaignants n’étaient ni présents ni représentés le jour du vote qui les a lésé.
Vote en assemblée générale de copropriété ? main levée ou bulletin secret ?
Qui a déjà participé à une AG de copropriété sait qu’on y vote à main levée.
Peut-on voter en AG à bulletin secret ? Non.
Plus d’infos sur notre article correspondant (réservé aux adhérents)
Bonjour,
Je suis majoritaire (640 millièmes) dans une toute petite copropriété horizontale à 2 lots sans charges communes avec des parties privatives bien délimitées dans le règlement de copropriété.
En 2020, l’autre lot (minoritaire) à changer de propriétaire. Depuis lors, les nouveaux propriétaires ne cessent par tous les moyens d’essayer de me contraindre de leur autoriser une extension ou de casser la copropriété.
Il n’y a jamais eu de syndic de constitué et ils ont obtenus par voie de justice la désignation d’un administrateur judiciaire chargé d’organiser une AG pour la désignation d’un syndic.
Par courrier recommandé envoyé à l’administrateur judiciaire, je me suis portée candidate en qualité de syndic non professionnel non rémunérée. Ce dernier m’a demandé de lui transmettre un contrat pour qu’il prenne en compte ma demande
Or il s’avère qu’un contrat n’est pas nécessaire compte tenu que je serais non rémunérée.
A réception de la convocation à l’AG j’ai la surprise de constater que ma demande ne figure pas dans les résolutions. Je bataille depuis avec l’administrateur judiciaire par mail quand il veut bien répondre car impossible d’avoir l’interlocuteur au téléphone.
En ce qui me concerne je fais référence à la réglementation en vigueur, Eux non.
Ils sont dans une prise de position jugeant de l’opportunité de ma demande.
Aujourd’hui, la veille de l’AG j’ai la surprise de recevoir un appel téléphonique de l’administrateur judiciaire qui me dit “que si les deux copropriétaires ne sont pas d’accord sur la résolution (à savoir ma désignation en temps que syndic bénévole non rémunérée) celle ci ne sera pas adoptée”…..
Je lui indique que c’est le résultat du vote à la majorité de l’article 25 en AG qui désignera le syndic. Je vous rappelle que je suis majoritaire (640/1000) dans une copro à deux.
Il m’est alors rétorqué par l’administrateur judiciaire que mes tantièmes seront diminués lors de cette AG et qu’en fait c’est 50/50. Je demande quels textes réglementaires indiquent cela. Pas de réponse. La seule réponse est que c’est par ce que c’est dans le cadre de la décision d’un administrateur judiciaire.
Ont ils le droit d’abaissé mes tantièmes et sur quelles bases juridique?
Je vous remercie par avance de votre retour
Cordialement
Bonjour
Effectivement vous avez raison si vous êtes effectivement dans une copropriété à deux copropriétaires, mais être obligé d’apprendre son métier à un administrateur judiciaire c’est bien dommage.
Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Et encore bravo pour votre site.
A la prochaine AG de notre résidence (8 bâtiments en quinconce, 350 appartements), une résolution demande l’installation d’une PAC sur un balcon avec l’article 25 mais vote par bâtiment (donc uniquement le bâtiment concerné). L’article 25 _majorité absolue_ ne doit-il pas être voté par la totalité des copropriétaires de tous les bâtiments, compte tenu des nuisances générées sur les autres bâtiments ?
Merci de votre réponse
Bonjour
Effectivement tout ce qui affecte l’aspect extérieur se vote au 25, mais de l’ensemble de la copropriété puisque cela engage l’aspect extérieur de l’ensemble de la copropriété.
Attention, sauf disposition spécifique de votre règlement de copropriété.
COrdialement
Bonjour,
Dans notre copropriété, le Conseil syndical et le syndic font le forcing pour faire installer un système d’accès à la résidence par téléphone (Intratone), en remplacement du digicode classique. Par deux fois, aux AG de 2022 et 2023, les copropriétaires ont voté « contre » : ni majorité absolue, ni tiers de voix « pour », donc pas de passerelle.
Cette année, changement de tactique : sur la base d’un « sondage » soi-disant favorable, le syndic soumet au vote de la prochaine AG (art. 24) deux devis différents d’installation de l’Intratone. Il n’est pas prévu de nouveau vote sur le principe du changement de modalités d’accès à la résidence (ce qui nécessiterait une majorité art. 25), mais seulement sur les devis !
Quel est le meilleur moyen de s’opposer à ce passage en force ?
Merci d’avance pour votre réponse,
Sango
Bonjour
Il n’est pas possible de se déterminer sur le choix d’un devis si l’assemblée ne s’est pas déjà déterminée sur le principe des travaux.
Votre seul recours est la contestation dans le cadre de l’article 42, c’est à dire devant un tribunal avec un avocat dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG.
Cordialement
Bonjour et bravo pour votre site.
Dans une copropriété de 8 immeubles (jointifs 2 à 2) un copropriétaire demande l’installation d’une PAC sur son balcon. Le vote en AG à l’article 25 est prévu pour le seul immeuble concerné alors que le balcon support est en vue directe des balcons de l’immeuble voisin. Cela ne contredit-il pas votre sentence: “la majorité absolue c’est la majorité de tous les tantièmes de la copropriété” ?
Bonjour
L’installation d’une clim sur le balcon d’un copropriétaire se vote en millièmes généraux et pas en millièmes spéciaux.
Il n’est pas possible de le faire voter que par l’immeuble concerné
Cordialement
Bonjour,
Comment calcule t on les votes pour et contre pour une résolution concernant le choix de la solution d’un installateur pour la mise en oeuvre de l’IRVE pour les places de parking?
– en pourcentage de places de parking?
– en somme des tantièmes des places tels que définis dans le RCP?
Merci
Bonjour
Seules les clefs de répartition prévues au règlement de copropriété s’appliquent. Il serait illégal de répartir les charges autrement.
Cordialement
Bonjour,
Comme il est impossible de vous contacter autrement, pouvez-vous nous dire si une AG avec 1800 tantièmes (copropriétaires présents) sur 10 000 est suffisant pour faire cette AG et voter le contrat du syndic ?
Le syndic nous ayant adressé un PV précisant que ce vote a eu lieu à l’article 24 (défaut accord article 25).
Il est regrettable que vous refusiez les adhésions individuelles.
Merci pour votre réponse. Eva
Bonjour Eva
Bien sûr qu’il est possible de nous contacter autrement : il suffit de prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils. Ce sont des rendez-vous téléphonique d’un quart d’heure où vous avez toute la compétence d’un expert en copropriété à votre service pendant un quart d’heure pour lui poser toutes vos questions relatives à la copropriété. Effectivement malheureusement c’est sur rendez-vous car nos experts sont la plupart du temps pris, comme leur nom l’indique, en expertise, c’est à dire qu’ils auditent les comptes des copropriétés adhérentes à CoproConseils. Pour réserver un rendez-vous il suffit de vous rendre sur la page “prenez rendez vous avec un expert”.
Nous refusons les adhésions individuelles, parce que lorsqu’un copropriétaire est minoritaire en copropriété, ses droits sont très réduits hormis devant un tribunal. Il est inutile de prendre une adhésion à l’année pour ce genre de réponse. Par contre si vous n’êtes pas minoritaire, alors nous pouvons réellement aider votre copropriété à avancer. Pour finir, même si nous n’acceptons plus d’adhésion à titre individuel, nous ne laissons pas pour autant les copropriétaires minoritaires sans aide. Il suffit de prendre un rendez vous téléphonique et vous aurez le même service que si vous étiez adhérente. Mais pour moins cher !
Cordialement.
Bonjour, Nous venons d’acheter une maison dans un lotissement qui a une ASL. L’ASL a voté en AG un budget comme leur dossier n’était pas à jours plusieurs propriétaires n’étaient pas présents ainsi que nous. Il nous réclame des sommes. Je demande des explications a qui correspond cette somme. Pas de réponse juste que sa a été voté. Sans me précisé a quoi correspond le budget voté. Je reçois mail qui précise, Il nous inclus les dépenses d’un immeuble pour les parties communes de cette immeuble car qui est dans la même copropriété que nous car et en face de nos maisons. Ainsi les dépenses de la voirie ( arbres…)qui a toujours été entretenu par la mairie. Car ce n’est pas une résidence fermée. Ainsi qu’un tantième de 25/10000 et de 25/1000 : qui ne figure pas sur l’acte d’acquisition mais sur le document annexe du fonctionnement de ASL. Merci pour votre retour.
Bonjour
Il n’est pas possible d’engager notre analyse sur aussi peu d’éléments.
Nous pouvons répondre à des questions d’ordre général, mais nous n’avons pas vocation à faire des études personnalisées gracieusement sur la base de quelques lignes déposées dans les commentaires d’un article.
Merci de nous faire une demande de devis en indiquant tous les documents dont vous disposez.
Cordialement
Quelle majorité s’applique lorsqu’il est question d’adjoindre à une copropriété une voie publique qui serait vendue à la copropriété ?
Bonjour
Les actes d’acquisition immobilière doivent être votés à la double majorité autrement dit majorité de l’article 26.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement, dans l’idée d’en faire ma résidence principale, puis finalement, la vie à fait que je le mets finalement en location étudiante de septembre à juin.
Afin d’amortir mon crédit immobilier, il était prévu que je le garde pour y recevoir des amis l’été, mais également pour le mettre en location de courte durée.
J’ai donc fait la demande de le mettre à l’ordre du jour de l’AG.
Une autre copropriétaire souhaite faire la même chose mais son nom n’a pas été mentionné dans l’ordre du jour pour cette demande, seul le mien.
Sur 10 copropriétaires présents, 8 ont voté contre (parfois sans même trop savoir pourquoi d’ailleurs, car certains parmi ces 8 n’y vivent pas…).
Ils ont expliqué “qu’en louant à des gens que l’on connaît, amis ou familles, cela est moins risqué en terme de nuisances sonores”.
Il sera donc inscrit au PV que je ne peux faire “de location meublée de tourisme l’été “.
Je suis dépitée car je comptais énormément dessus pour pouvoir amortir mon crédit.
Je ne pourrai probablement supporter ce crédit 2 mois d’affilée sans le mettre en location, et je ne souhaite pas non plus faire payer à des étudiants ces 2 mois d’été s’ils n’en ont pas l’utilité en leur faisant un bail d’un an…
Je ne trouve que des articles sur les moyens d’interdire ces locations saisonnières, mais pas sur les recours possible pour les propriétaires à qui on interdit de le faire.
Y a-t-il un recours possible ?
Cela signifie-t-il que je ne pourrai plus jamais louer en saisonnier puisque mon nom est mentionné sur ce refus ?
Le fait qu’ils aient mentionné que “cela n’est pas dérangeant s’il s’agit de famille ou d’amis” peut-il être mentionné sur le PV ?
Nous sommes 3 immeubles mitoyens dans la copropriété : sur les 10 votants (des 3 immeubles), nous étions 2 pour et 1 dans notre immeuble, cela peut-il être pris en compte ou fallait-il bien prendre les votes des 10 (incluant ceux des immeubles mitoyens) ?
Vous remerciant par avance pour votre aide.
Bonjour
Effectivement vous avez raison il y a beaucoup plus d’articles sur les moyens de limiter le développement de la location courte durée que les moyens de le développer.
C’est certainement que les nuisances sont partagées par le plus grand nombre et que les avantages ne sont au bénéfice que de quelques uns.
Votre question porte sur l’application des majorités en copropriété. Elle a donc été déplacée sous l’article correspondant.
Lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments, mais que ces bâtiments ne sont pas des syndicats secondaires, alors les majorités s’entendent sur l’ensemble des copropriétaires sans tenir compte de la situation de leur bien.
Ceci sauf disposition contraire prévue au règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
j’habite dans un triplex a 3 unitees divises. Les parts sont 34/32/34. Si une decision doit etre vote a majorite absolue est ce que 2 votes pour (donc 660 tantiemes) et un vote contre (donc 340 tantiemes) font passer le vote?
Si par exemple on aimerais voter pour interdire qqun de louer son appartement sur AirBnB et quon aimerais instaurer une limite de temps sur un bail disont de un an pour eviter des locations courts termes, ca se vote sous article 24, 25 ou 26?
Merci 🙂
Bonjour
La majorité absolue c’est la majorité de tous les tantièmes de la copropriété. Si la copropriété a 1000 tantièmes et que la résolution obtient 660 tantièmes vous avez la majorité absolue.
Par contre pour interdire la location Rbnb en copropriété il faut passer par une modification du règlement de copropriété et comme la limitation de la location est une modification des modalités de jouissance des parties privatives cela doit être voté à l’unanimité.
Cordialement
Bonjour
Est-il possible de voter à la majorité de l’article 24 une résolution qui dit que ” cette année pour l’exercice clos réalisé à approuver, l’excédent versé par les copropriétaires n’est pas remboursé mais reste sur le compte bancaire de la copropriété” ?
Merci pour votre réponse.
Bien sincèrement.
Oui.
Bonjour
Dans notre copropriété de(10 personnes) nous avons 2 bâtiments bien distincts sur le règlement de copropriété le bâtiment À et le Bâtiment B (une personne du Batiment B doit emprunter le passage du bâtiment À. Lors des votes du Conseil syndical le bâtiment B a t il le droit de voter pour les personnes du conseil syndical Bâtiment A ?
Avec mes remerciements
Bonjour
En AG un copropriétaire peut donner son pouvoir à qui il veut.
En CS, il n’y a pas de pouvoirs. Si une personne du CS est absente, elle n’est pas remplacée, sauf si des suppléants ont été élus.
Cordialement
bonjour,
un copropriétaire veux faire supprimer un lampadaire qui éclaire les voies d’accés au prétexte de favoriser la circulation des vehicules.
j’aimerai savoir a quel vote cela peut-il voté a l’article 25 ou 26 sachant que ce lampadaire est sur les parties communes et que cela fait 35 ans qu’il est a cet emplacement
dans l attente de votre réponse
D’avance merci
cordialement
Bonjour
Aucune raison pour que ce soit du 26.
Cordialement
Bonjour
Lorsqu’une résolution obtient un nombre de voix en millièmes “Pour”, exactement égal, au nombre de voix en millièmes “Contre”, doit-on considérer :
1- Que la résolution est rejetée ?
2 – ou bien qu’il n’y a pas de décision de prise ?
Merci d’avance.
Bien à vous.
Bonjour
Il n’y a pas de décision prise.
La résolution doit être revotée.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre réponse.
Et au second vote, si on obtient la même chose, les “pour” égalent les “contre” en nombre de millièmes. Est-ce considéré comme une résolution rejetée ?
Merci.
Non, toujours pas.
Il faut remettre cette résolution à l’ordre du jour jusqu’à ce que les conditions soient réunies pour que la balance penche d’un côté ou de l’autre. Pouvoirs, vote par correspondance, etc …
Bonjour,
Notre immeuble repose sur 3 parcelles cadastrales contiguës. Sa construction s’est étalée sur plusieurs décennies et chaque ajout de bâti contiguë a donné lieu à la constitution d’une copropriété propre au nouveau bâti. Nous avons donc 3 copropriétés autonomes sans aucune partie commune entre elles 3. L’un des copropriétaires veut que nous n’ayons plus qu’une seule copropriété.
À quelle majorité voter cette proposition ? Est-ce à l’unanimité dans chacune des copropriétés ?
Merci pour votre éclairage.
Bien à vous.
Bonjour
Oui, indubitablement unanimité dans chaque AG.
Cordialement
Bonjour,
Un copropriétaire envisage de créer un escalier extérieur qui serait édifié sur sa terrasse à jouissance privative.
Est-ce que cela est à classer comme “modalité de jouissance de parties privatives” ?
Si oui, vote à l’unanimité ?
Merci pour votre éclairage. Cordialement.
Bonjour
L’escalier ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance privative des autres lots.
Par contre, ce sont des travaux de modification, addition + modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Donc c’est un vote à la majorité de l’article 25.
Cordialement
Bonjour
Lors d’une recente AG le vote du quitus du syndic a recueilli un nombre de voix egal pour et contre.la resolution doit -elle etre consideree comme adoptee ou rejetee?
Bonjour
En copropriété ce qui compte ce ne sont pas les voix, mais les tantièmes et c’est vraiment rare qu’ils soient exactement à égalité. Si c’est le cas alors la résolution doit repasser au vote lors d’une autre AG. Elle peut suivant les cas également bénéficier d’une passerelle de majorité. En tout état de cause si une résolution n’obtient que 500/1000 (exple) elle ne peut pas être considérée comme acceptée car la majorité est à 501.
Cordialement
Bonjour,
Que faut-il comprendre par “modalités de jouissance de parties privatives ” ? Avez-vous des exemples à nous donner pour bien saisir cette notion ?
Merci d’avance.
Bien à vous.
^-^
Vous avez raison, c’est du pur jargon. Merci pour votre question !
Parties privatives / parties communes : ça c’est simple. D’un côté ce sont les appartements privés, de l’autre les éléments communs à tous couloirs et escaliers, mais aussi le toit les murs etc.. Il peut également y avoir des parties communes spéciales, c’est à dire des parties communes à seulement certains copropriétaires.
Jouissance en droit de la copropriété c’est le fait de pouvoir utiliser une partie de la copropriété.
Les modalités de jouissance c’est le cadre qui définit l’usage. Les modalités de jouissance sont définies principalement dans le règlement de copropriété. La loi prévoit que la copropriété ne peut pas modifier les modalités de jouissance des parties privatives d’un lot sans son accord, c’est pour cette raison là que l’unanimité est requise.
Exemple si la copropriété est dotée d’un ascenseur c’est une des modalités de jouissance de chaque appartement qui y a accès. On ne peut pas décider de supprimer l’ascenseur sans l’unanimité de ceux qui en ont l’usage.
Autre exemple : dans une copropriété dont la destination est définie par le règlement de copropriété comme étant à usage mixte d’habitation et de commerce, il faut l’unanimité pour décider de changer la destination et d’interdire les commerces. Sinon un copropriétaire ayant acheté son bien dans l’intention d’en faire un commerce est lésé dans l’utilisation qu’il peut faire de son lot. Autrement dit les modalités de jouissance des parties privatives ont été modifiées.
Cordialement
Bonjour
Si j’ai bien suivi le déroulement : une aliénation de parties communes au bénéfice d’un copropriétaire se vote à l’article 26.
En cas de vote négatif (résolution rejetée) ce type de sujet bénéficie – t- il d’un second vote …. avec la passerelle de majorité et donc second vote à l’article 25 ?
Merci d’avance. Cordialement.
Bonjour
Oui, si le quorum indispensable à la passerelle est atteint et à condition que l’aliénation ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.
Cordialement
Bonjour, tout d’abord je vous remercie pour votre travail qui constitue une grande source d’information !
Nous sommes copropriétaires au sein d’une copropriété elle meme comprise dans le périmètre d’une ASL (régissant l’organisation et la gestion d’une division en volume, la copropriété constituant un lot de volume de l’ASL)
Doit etre voté lors d’une prochaine AG de l’ASL la suppression d’une servitude non altius tollendi et non aedificandi comprise dans les statuts afin de permettre à un autre lot de volume de surélever son batiment (lot de volume à part entière). Ma question est relative à la majorité à appliquer à l’assemblée générale de la copropriété, la question concernant l’ASL, les statuts prévoyant que lorsqu’il s’agira de modifier les statuts ou d’entreprendre des travaux autres que d’entretien, ou de créer des ouvrages n’ayant pas un caractère d’intéret général, la décision devra etre prise à la majorité des deux tiers des voix des syndicataires ayant voix délibérative.
l’article 22 III de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant dans ce cas “pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’AG de l’ASL pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majoritée qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’AG des copropriétaires le mandatant et se prononcant sur cette décision à la meme majorité”. Doit on donc appliquer lors de l’AG de la copropriété la majorité des deux tiers, en dérogeant aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et donc double majorité de son article 26 et 26-1 ?
merci beaucoup pour votre retour.
Bien à vous
Bonjour
Vous ne dérogez aucunement à l’article 22 en faisant voter la question à la majorité du 26 en AG et en envoyant un mandataire fort de cette majorité en assemblée d’ASL.
Cordialement
Bonjour
Un copropriétaire envisage de créer un escalier extérieur pour son usage personnel exclusivement. Pour cela il veut transformer l’une de ses fenêtres en porte fenêtre.
Cet escalier prendra appui sur la façade de l’immeuble et sur une terrasse commune à usage privatif. C’est ce copropriétaire qui a l’usage privatif de cette terrasse commune.
Bien entendu cet escalier modifiera de façon conséquente l’aspect extérieur de l’immeuble.
À quelle majorité devons nous voter ceci ?
Article 25 ? Article 26 ? Unanimité ?
Merci pour votre éclairage.
Cordialement
Bonjour
La majorité absolue est impérative lorsqu’il s’agit de transformer et/ou d’adjoindre quelque chose à l’immeuble. L’unanimité incontournable lorsqu’il y a modification des modalités de jouissances des parties privatives.
Si la construction de cet accès extérieur n’affecte aucun autre copropriétaire que celui qui fait cette demande, les travaux peuvent être votés au 25.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic de copropiétaires ASL, voudrait faire l’acquisition d’un espace vert dans le lotissement en question.
Faut il la majorité absolue ou le quorum suffit, pour pouvoir l’acheter?
Cordialement.
Bonjour
Le quorum n’est pas une majorité
C’est un certain nombre de tantièmes présents ou représentés minimum nécessaires pour qu’une majorité puisse être valablement atteinte.
Tous les actes d’acquisition / aliénation se prennent à la majorité de l’article 26.
Le quorum nécessaire à l’obtention de cette majorité est qu’au moins la moitié des propriétaires représentants au moins les deux tiers des tantièmes soient présents ou représentés.
Néanmoins si la moitié des copropriétaires présents et représentés, représentant au moins un tiers des tantièmes a voté pour, il est possible d’utiliser la passerelle de majorité du 26-1.
Cordialement
concernant une autorisation de travaux affectant les parties communes par un copropriétaire et a ses frais (pose d’une lisse ) , le syndic ne mentionne pas – dans la convocation – la majorité de vote;
Lors de l’AG, il fait voter une première fois: le résultat des votes est NON. Alors il fait voter une seconde fois: le résultat des votes est OUI.
Dans le PV, il indique – dans le titre de la résolution – que la majorité est la 24.
Puis dans le corps de la résolution, il mentionne : a)une mise à vote à l’article 25, rehetée en première lecture , b) 1/3 étant favorable , une seconde mise à vote à l’article 24 ( adoptée) !
le syndic aurait dû appliquer une seule mise à vote ( art 24) conformément a ce qui était écrit sur le PV , qu’en pensez-vous ?
Bonjour
Les travaux demandés par un copropriétaires qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation d’AG. Celle-ci doit être obtenue à la majorité de l’article 25. Si lors du premier vote, un tiers des copropriétaires (en tantièmes) a voté pour, alors il est possible de procéder à un second vote immédiatement au cours de la même AG et de faire voter la résolution à la majorité de l’article 25-1 qui équivaut à la majorité du 24.
Si sur la convocation le syndic indique une majorité et qu’il en applique une autre en séance, c’est celle qui a été appliquée en séance et qui est portée sur le PV d’AG qui compte.
Cordialement
Bonjour,
Copropriétaire dans une ASl, j’ai reçu ma convocation à l’AG prévue à la fin du mois. J’ai voté par correspondance.
mais, un de mes voisin me demande de ne pas m’y rendre car l’AG va être annulée à sa/leur demandent (CS) un mot a été collé sur les portes de certains bâtiments (pas tous) nous informant de cette annulation.
Quelle est la procédure pour faire annuler/reporter une AG et comment informe t’on les copropriétaires de cette annulation/report.
Quelles sont les conséquences pour les copropriétaires si l’AG est maintenu et qu’aucuns copropriétaires n’est présent
Que fait t’on des votes par correspondance.
Merci d’avance
Bonjour
Le CS n’a pas le pouvoir d’exiger le report ou l’annulation d’une AG.
Une assemblée qui a été convoquée dans les règles, peut prendre toutes les décisions prévues à l’ordre du jour et qui se votent à la majorité des présents et représentés, même si très peu de copropriétaires sont présents. Les copropriétaires ayant voté par correspondance font partie des copropriétaires “présents”.
Tenter de faire annuler ou reporter une assemblée générale faute de présents est risquée, parce qu’il suffit qu’un seul copropriétaire soit présent ou envoie son bulletin de vote par correspondance pour que certaines décisions puissent se prendre.
Si absolument aucun copropriétaire n’est présent ni n’envoie son bulletin de vote, alors effectivement le syndic est forcé de reconvoquer une nouvelle AG.
Cordialement
Bonjour,
un copropriétaire a fait des travaux sur les parties communes (création de fenêtres, agrandissement de fenêtres, pose d’un escalier extérieur sur une façade) sans demander l’accord de la copropriété.
Question 1 – Le syndic peut-il proposer une résolution en AG qui dirait : “le syndicat des copropriétaires donne l’autorisation au syndic d’agir en justice en vue d’une remise en l’état initial” ?
Question 2 – Ceci se vote -t – il à la majorité simple Artcle 24 ?
Merci d’avance.
Bonjour
Il n’est pas nécessaire de faire voter ça en AG. Le syndic doit mettre le contrevenant en demeure de remettre en état, compte tenu qu’il n’a pas l’autorisation de faire ces travaux.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic bénévole envisage, pour l’adoption en AG d’un projet de nouveau règlement de copropriété voulu par le syndicat, de le faire voter tout uniformément à la seule majorité simple de l’article 24 II f de la loi de 1965, en méconnaissance (?) des majorités prévues aux articles 11 et 26 de la loi. En a-t-il le droit dans le cadre d’une refonte complète du règlement ?
Notamment la révision des charges peut-elle outrepasser la règle de vote à l’unanimité d’ordre public instituée par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ? Ne croyez-vous pas que, dans l’article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965, la phrase : ” La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ” limite l’emploi de la règle de vote à la majorité simple aux seules transcriptions/adaptations d’ordre général issues de la loi et du décret d’application de 1967, à l’exclusion des adaptations d’espèce comme les révisions de charges qui sont d’ordre particulier ? (Quelle est l’interprétation exacte de ” au droit fixe” ?)
De même, la révision des règles de jouissance, usage et administration des parties communes ne doit-elle pas être adoptée à la majorité d’ordre public de l’article 26 ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Effectivement le vote d’un nouveau RC n’est pas forcément au 24. D’autres majorités peuvent être nécessaires.
Mais cela dépend totalement des circonstances. Exemple la modification des clefs de répartition doit être faite à l’unanimité. Mais si cette modification est la conséquence d’un acte de disposition qui a déjà été voté au 26, alors la mise à jour du RC n’a même pas besoin d’être votée.
Un expert pourra répondre très précisément à vos interrogations si vous prenez un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour,
Lors d’une AG dont le vote est a l’article 25, peut on reporter ce même vote a l’article 24 sans revoter?
Bonjour
Votre commentaire a été déplacé sous l’article qui répond à votre question.
La passerelle de majorité du 25-1 doit se faire avec un nouveau vote.
Cordialement
Bonjour
Est -il autorisé de proposer la résolution suivante à l’AG : “à compter de ce jour les honoraires d’avocat engagés pour une procédure de recouvrement de charges impayées seront supportées intégralement par le copropriétaire débiteur” ?
Si cette résolution est juridiquement acceptable, à quelle majorité la faire voter lors de l’AG ?
Merci d’avance.
Bonjour
Non ce n’est pas possible c’est l’article 700 du code de procédure civile et ne peut être appliqué qu’à l’issue d’un jugement.
Cordialement
Bonjour
La séparation d’un appartement en 2 lots distincts c’est à dire non communicants avec portes d’entrée distinctes nécessite -t-il l’accord de la copropriété ?
Si oui à quelle majorité cela se vote -t-il ?
Cordialement.
Bonjour
Oui, cela nécessite une validation en AG.
Les travaux de transformation se votent à la majorité de l’article 25.
Cordialement
bonjour, et merci pour la page tres instructive
Je suis coproprio d une maison avec jardin, ce jardin qui est contre la masion donne sur une parcelle de champ (classé N au PLU) de la coproriete
Je souhaiterais savoir si je peux installer un portillon pieton pour acceder a ce jardin pour en faire l entretien tondeuse sans avoir a la passé devant la maison
Dois je demander un vote a l AG
Suis je en regle avec les regles d urbanismes?
Crodialement
Bonjour
L’urbanisme et la copropriété sont deux entités totalement différentes et leurs accords ou refus ne sont en rien liés.
Pour ce qui est de la copropriété, oui il faut incontournablement demander l’aval de l’AG à l’article 25 car c’est une transformation.
Cordialement
Dans ma copro il y a 2 batiments A et B. Comment doivent-etre répartis les travaux d’étanchéité d’une partie de la toiture du B qui comporte 3 entrées sachant que notre syndic ne réclame qu’a mon entrée (8 copropriétaires) le montant trés élevé de ces travaux. Je pensais que la toiture faisait partie des charges générales communes du B. Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Il est impossible de répondre à cette question car seul votre règlement de copropriété permet de répondre.
La répartition des charges entre les bâtiments est décidée par le règlement de copropriété.
Toute autre répartition serait illégale.
Cordialement
Bonjour, notre copro a eu son assemblée mi mai.
Lors de cette assemblée il n’a jamais été évoqué ,par le syndic et/ou le conseil syndical de l’achat et la pose de tables de pic nic dans le jardin de la residence et aucun devis n’avait été joint à la convocation.
il y a2/3 semaines des tables avec des bancs ont été installés dans le jardin.
Est ce que syndic et/ou le conseil syndical peuvent installer du mobilier dans des parties communes sans vote en assemblée ?
Je vous remercie pour vos réponses
Cordialement
Bonjour
Le syndic peut prendre des décisions d’entretien courant, mais pas d’addition-transformation.
Le CS peut éventuellement prendre ce type de décision s’il dispose d’une délégation de pouvoir.
Cordialement
bonjour, nous sommes en syndic bénévole depuis 5 ans avec 5 copropriétaires. Auparavant nous avions un syndic professionnel. la question des 5 containers avait été votée disant que chaque propriétaire lavait et rangeait sa poubelle dans son garage. Aujourd’hui, il y a remise en question par 1 propriétaire qui ne veut plus ranger sa poubelle dans son garage et propose de laisser 4 poubelles sur la partie commune du devant. le règlement de copropriété ne stipule rien; A quelle majorité cette question est elle votée ? UNANIMITE ? MAJORITE ,
Merci pour une réponse rapide.
Bonjour
Si ce copropriétaire propose de remettre en question une décision d’AG il peut le faire en mettant à l’ordre du jour de la prochaine AG une nouvelle organisation des poubelles. Celle-ci doit être décidée au 24.
Rien ne vous empêche de mettre vous aussi à l’ordre du jour de cette même AG le fait que les poubelles non nettoyées et non rangées le seront par une société spécialisée à la charge du lot concerné.
Ceci se décide aussi au 24.
Cordialement
Bonjour, tout d’abord merci pour votre site qui est très utile.
Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence de 23 lots, et lors de la dernière AG il y a une semaine une résolution portait sur l’achat par un copropriétaire d’une partie des combles pour agrandir leur appartement. Les travaux devaient faire des ouvertures dans les murs porteurs et le prix d’achat proposé est dérisoire, ce qui m’a fait voter contre cette résolution ainsi que deux autre copropriétaires.
Cette résolution a été soumise à la majorité de l’article 26 mais n’a pas obtenu la majorité des 2 tiers de tous les propriétaires. Donc la résolution a été déclarée rejetée le jour mème.
Mais il n’y a pas eu de second vote effectué immédiatement pour bénéficier de la passerelle de l’article 26-1.
Hors sur le PV reçu par mail et sur une lettre jointe explicative du syndic la résolution est déclarée acceptée en s’appuyant sur cet article 26-1: résolution refusée mais recueillant le tiers des voix et selon la loi ELAN la résolution est passée à la majorité de l’article 25.
Mais seulement un premier vote a été effectué.
Pensez vous qu’une contestation de cette résolution dans le cadre de l’article 42 aurait une décision favorable pour problème de bonne majorité ?
Que pourriez vous nous conseiller de faire comme démarche, peut-être auprès du syndic ?
Merci d’avance pour vos conseils.
Bonjour
Tout dépend du contenu de l’orignal du PV d’AG signé par le président de séance.
Cordialement
Bonjour,
nous sommes en ASL et nous voulons modifier les statuts. Les anciens statuts ne prévoient pas de règle de majorité pour la modification des statuts.
Quelle règle de majorité doit-on appliquer ?
merci d’avance.
Bonjour
Si vos statuts ne prévoient rien cela signifie qu’ils ne sont pas conformes à l’ordonnance de 2004. Il faut donc commencer par les mettre en conformité (article 24) ensuite vous pourrez les modifier … selon les règles que vous aurez choisi.
Cordialement
Merci pour cette réponse, mais pour les mettre en conformité, il faut bien faire voter les nouveaux. D’où ma question : avec quelle règle de majorité puisque rien n’est indiqué dans les statuts actuels ?
Pour les mettre en conformité il ne faut pas en voter de nouveaux. Il faut inclure les articles qui manquent pour que les statuts soient conformes. Comme par exemple un article sur la majorité à laquelle se vote la modification des ces statuts. La mise en conformité se fait à l’article 24. Ensuite vous pourrez procéder à une modification. Il y a forcément deux étapes. Et deux publications aux services de la publicité foncière.
Bonjour,
Je suis dans une copropriété dans laquelle le syndic ne respecte pas la répartition des charges indiquées dans le RC de 2003 et qui est toujours enregistré chez le notaire.
Pour une raison justifiée, l’un des copropriétaires a demandé une modification de la répartition des charges indiqué dans le RC en 2005 car il n’utilise pas le portail de la résidence. Une nouvelle répartition a été faite et votée en AG (article 26 et voté à l’unanimité). Seulement le notaire a émis des réserves car cette nouvelle modification créée de nouveau une mauvaise répartition de charges spécifiques créant un avantage non négligeable au copropriétaire initialement lésé. Celui-ci a fait pression pour faire appliquer la modification qui ne peut pas être enregistrée et bien évidemment ne souhaite pas faire de modification car cette nouvelle répartition est à son avantage. Il a par ailleurs demandé de faire appliquer cette répartition votée en 2005 de nouveau en 2016 (même si elle était déjà dans les charges) mais sans informer les nouveaux copropriétaires des réserves du notaire à l’époque, donc un vote de confiance a été fait sans que l’on est l’ensemble des éléments pour prendre une telle décision.
Pensez-vous qu’il soit normal que l’article 26 ait été utilisé dans les 2 cas (2005 et 2016). Est-il possible avec la nouvelle loi ELAN de faire une modification de la répartition des charges spéciales sans avoir l’unanimité car une nouvelle proposition de répartition équitable avait était faite en 2006 mais non votée qui pourrait contenter au moins les 2/3 des copropriétaires.
Cordialement,
Bonjour
Votre question est assez complexe et pour bien vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous. Cela est réservé aux adhérents ou bien aux internautes non adhérents qui prennent un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Néanmoins notez que même si une résolution n’est pas votée à la bonne majorité, dès lors qu’elle n’est pas contestée dans le délai légal de l’article 42, elle est réputée valable et légalement votée.
Ensuite sur l’applicabilité d’un règlement de copropriété qui n’a pas été publié au bureau de la publicité foncière, il y a effectivement beaucoup de jurisprudence sur ce point.
Cordialement
Bonjour et Bravo pour votre compétence !Depuis plus de 30 ans j’ai construit sans autorisation une véranda sur la terrasse dont j’ai la jouissance privative et qui est attenante à mon appartement situé dans une copropriété .Des travaux d’étanchéité doivent être entrepris sur cette terrasse .A cette occasion je veux soumettre à l’Assemblée générale que je dois prendre à ma seule charge le coût des travaux qui concernent la surface du sol où repose ma véranda et qu’il convient aussi de modifier mes tentièmes ,au motif que j’ai acquis par prescription acquisitive trentenaire la propriété de cette surface et aussi que l’action pour irrégularité de la construction et tendant à sa démolition est éteinte au bout de 30 ans (prescription extinctive trentenaire ).Quelle majorité est alors requise pour modifier mes tentièmes ,cette modification impliquant que l’Assemblée générale ne contestant pas que je suis devenu propritaire du sol sur lequel repose ma véranda ,Merci infiniment de votre réponse .
Bonjour
Majorité article 25. Néanmoins c’est beaucoup plus compliqué que ce que vous l’expliquez dans votre question.
Pour des conseils personnalisés pour défendre au mieux vos intérêts, nous vous conseillons de prendre un rendez-vous téléphonique personnalisé avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, propriétaire d’une maison dans une copropriété j’ai déposé à l’ordre du jours une demande de pose de Clim réversible. Hors après deux AG consécutives ma demande est rejetée pour manque de majorité, car seulement 6 votes ont été comptabilisé et même s’ils étaient tous positifs cela ne suffit pas. Quels sont mes recours car je ne peux pas obliger les gens à voter et en même temps c’est moi qui me retrouve bloquée. Comment puis je faire ??
Merci
Bonjour
En copropriété, il n’y a pas d’autre solution pour obtenir une autorisation de travaux que d’obtenir la majorité lors d’une assemblée générale.
Cordialement
Bonjour,
lorsqur’un règlement de copropriété n’interdit pas explicitement la location courte durée, est-ce que le syndicat des copropriétaires peut le faire via le règlement intérieur de la copropriété ? Plus généralement quel document prévaut entre le règlement de copropriété et le règlement intérieur ? Si une telle clause était introduite dans le règlement intérieur, pourrait-elle être considérée comme non existante devant un tribunal ?
Bonjour
Le règlement intérieur ne peut en aucun cas modifier les modalités de jouissance privative d’un lot. Pour qu’un élément du règlement du règlement intérieur s’applique, il faut qu’il soit publié au bureau des hypothèques pour intégrer le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour, Je suis syndic bénévole d’une copropriété de 21 lots, essentiellement des garages. La sci familiale dont je suis aussi gérant bénévole possède sur ce site 11 garages et 2 studios situés au dessus de 6 de ces garages. Les 3 associés de cette sci sont à “bout de souffle ” physiquement et nous avons entrepris de tout vendre. mon frère ainé décédé en 1996 avait aménagé l’étage dans lequel il y a ces 2 studios, et en rdch les 6 garages qui composent le batiment à cet endroit, appartiennent à la sci et donc en vente. Pour vendre cela, le notaire m’a demandé de faire un EDD afin de séparer officiellement ces 2 studios et de donner un n° de lot à chaque garage. En effet ce lot 21 comprend 6 garages + les 2 studios.
Etant donné qu’il n’y a aucune modification à faire pour l’EDD, suis je obligé de faire une ag afin d’obtenir un vote ? et quel vote ? majorité simple ? absolue ? merci pour votre réponse
Bonjour
L’établissement d’un EDD ne nécessite pas de décision d’AG, mais sa modification si. La publication d’un EDD ne nécessite pas de décision d’AG. La majorité dépend des transformations. La simple désignation passe à la majorité de l’article 24.
Cordialement
Bonjour,
Le point suivant a été voté en AG à l article 24 et la résolution a été adopté ” A la demande de la société …., copropriétaire, délégation à donner au conseil syndical concernant les travaux de refection des parties communes”
Cette résolution n’est elle pas soumise à l’article 25 et le voix de recours est elle encore possible meme si les 2 mois sont dépassées svp ? (AG en Juin 2021)
Merci pour votre retour, cordialement Marie
Bonjour
La contestation d’une décision d’assemblée générale ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42, c’est à dire dans un délai de deux mois devant un tribunal avec un avocat. Vous pouvez utilement lire notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
Notre lotissement (neuf) va être géré par une ASL une fois les parties communes cédées par le lotisseur.
Nous sommes 6 lots, dont un lot comprenant 10 logements (sociaux). Les autres lots ne comprennent qu’une maison individuelle chacun.
Actuellement, dans les statuts rédigés par le lotisseur, les charges sont divisés en 6, ce que nous (propriétaires de maisons individuelles) trouvons non équitable.
Lors de notre prochaine AG, nous souhaiterions modifier cette répartition, en comptant par exemple le nombre de logement/résidence par lot. A noter que les logements sociaux sont répartis en 2 bâtiments comptant chacun 5 logements jumelés.
Est-ce possible ? Quel terme doit figurer dans la proposition de modification pour arriver à un tel résultat ?
Vous remerciant par avance.
Cordialement
Bonjour
C’est possible soit avant livraison par le lotisseur soit après livraison à l’unanimité.
Pour des conseils personnalisés (rédaction) merci de prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour, lors de la précédente AG, a été voté à l’article 24, la réfection des parties communes de certains bâtiments de la copro.
En l’occurrence 2 bâtiments sur 6 pour un moment global de 35 000 euros.
Sachant que les 2 bâtiments concernés, n’ont pas besoin d’une réfection et que la demande émane d’une société foncière, qui n’était pas présente et qui détient la majorité des tantièmes. De plus pas de devis présenté aux copropriétaires, et appel de fonds lancés sur cette base de 35 000 sans connaître le détail des prestations.
L’article 24 est il celui qui devait être utilisé ? Il y a t -il un montant maximum pour appliqué l’article 24 ? Y a t’il des voies de recours pour refuser cette résolution ? Merci pour votre retour, cordialement
Bonjour
Seuls les travaux d’amélioration, addition, transformation sont à voter au 25.
Le recours est prévu par l’article 42 de la loi de 65.
Cordialement
Bonjour,
Au cours d’une assemblée générale spéciale récente, deux propositions ont été rejetées. Il s’agissait dans les deux cas de vente de parties privées à la copropriété (un jardin et une remise). Nous étions trois copropriétaires présents ou ayant voté par correspondance, représentant 875 tantièmes sur 1037, favorables aux résolutions, sur six copropriétaires, donc la moitié. L’un des copropriétaires représentant 61 tantièmes ayant voté non, la majorité de l’article 26 n’était pas atteinte. En revanche il me semble que les conditions pour un nouveau vote selon l’article 26.1 étaient remplies, et que les résolutions auraient pu être adoptées selon ces règles. Mais jamais le syndic ne nous a proposé ce nouveau vote. Y aurait-il des exceptions à ces règles de l’article 26.1, les décisions sont-elles valides ?
Merci, cordialement
Bonjour
Pour qu’une résolution puisse bénéficier de la passerelle de majorité du 26-1, il faut qu’au la moitié des présents et représentés représentant au moins 1/3 des tantièmes aient votés oui lors du vote au 26.
Si cela n’a pas été proposé par le syndic et que la résolution a été rejetée, vous êtes donc opposant. A ce titre vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Lors de notre dernière AG, nous avons voté pour désigner un syndic (reconduction de l’ancien ou choix d’un nouveau). Aucun des 2 n’a obtenu les 2/3 des tantièmes généraux. Une nouvelle AG aura donc prochainement lieu. Le compte-rendu de la première AG, précise : “L’assemblée générale n’ayant pu se prononcer sur la désignation du syndic, la séance est ajournée et une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 sera convoquée.” Ce qui était d’ailleurs prévu dans le texte de la résolution figurant à l’ODJ. Je n’ai rien contre cette façon de procéder qui évitera l’impasse mais je me demande toutefois s’il est bien légal de désigner le syndic sur la base de l’article 24.
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
L’élection du syndic à la majorité de l’article 24 est illégale. Elle peut être fait à la majorité de l’article 25-1, mais cela doit être fait dans la foulée, lors de la même AG.
Cordialement
Bonjour, suite à destruction de la co-propriété, la commune nous impose la construction de garages en sous sol.
Va se poser la question de savoir s’il faudra considérer ces places de parkings comme privatives (lot pour chaque propriétaire) ou comme communes où chaque propriétaire aura la jouissance d’une place rattachée à son lot d’habitation.
Est-ce que cette disposition doit se décider à l’unanimité ? ou en 25 ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
C’est un “acte de disposition des parties communes” c’est donc du 26.
Mais il est possible que dans ce cas très précis et assez inhabituel, ce soit différent. Pour vous répondre avec précision il faudrait pouvoir échanger avec vous.
Cordialement
Bonjour,
Une AGE est convoquée à l initiative du Conseil Syndical pour voter des travaux de renovation de halls d entree et paliers dans notre residence. Les depenses sont somptuaires : budget de 330 000€ pour 230m2 (5 escaliers) soit 1400€ du m2. Ces travaux seront supportés par 40 copropriétaires.
1) Est il normal de voter en article 24 pour des montants pareils?
2) le projet donnera lieu à des améliorations acoustiques et des économies d energie (grace a des detecteurs de présence). Peut on dans ce cas requalifier les travaux et invoquer l article 25?
Merci d avance et bravo pour vos articles!
Anna
Bonjour
Ce ne sont pas les montants mais bien la nature des travaux qui détermine quelle est la majorité qui s’applique.
Dans la présentation des travaux, il faut séparer les éléments qui sont de l’ordre de la rénovation et ceux qui sont de l’ordre de l’amélioration. Et voter à deux majorités distinctes.
L’isolation acoustique est une amélioration, pas les détecteurs de présence.
Cordialement
Bonjour,
A quelle majorité doit-être votée une résolution concernant une étude réalisée par un architecte et portant sur des éventuels travaux d’amélioration à définir (aménagement d’un porche) ?
D’avance merci.
Bien cordialement.
Majorité de l’article 24.
Cordialement
Bonjour,
Le toit-terrasse de notre immeuble nécessite des travaux. Des infiltrations sont constatées dans l’appartement juste en dessous de celui-ci.
Nota : l’appartement reste tout à fait habitable, il n’y a pas d’urgence absolue, mais néanmoins besoin de travaux sur l’étanchéité qui date de plus de 60 ans !
Nous avons donc prévu de faire refaire intégralement l’étanchéité du toit-terrasse.
Question : A quelle majorité devons nous voter ces travaux lors de la prochaine AG ? Article 24 ou 25 ?
Merci d’avance pour votre réponse éclairée.
Cordialement
Bonjour
C’est donc de l’entretien courant. Majorité de l’article 24.
Cordialement
Bonjour, nous faisons partie d’une ASL avec maisons et appartements. Nous avons une maison. Des places de parking ont été créées dans les parties communes et doivent être mises en vente. Nous avons l’assemblée vendredi et on nous indique que les places seront attribuées avec majorité des trois quarts des voix et en plus celui qui propose le prix le plus élevé “remporte” la place ! Nous pensons que cela est illégal pouvez-vous m’aider ? Merci beaucoup.
Bonjour
Tout dépend des statuts de votre ASL. Rien d’illégal a priori dans ce mode d’attribution.
Cordialement
Bonjour,
Lorsqu’une résolution a été rejetée pour absence de majorité art.25. Y a-t-il des conditions particulières à respecter pour la présenter à nouveau à l’AG suivante ? (Il s’agissait de modifier l’accès à des parties communes).
Bonjour
Non, rien de spécial. La résolution doit à nouveau être représentée au 25 à la prochaine AG. Vous pouvez éventuellement prévoir un vote au 25-1 si l’objet de la résolution le permet. (il n’est pas possible de vous l’affirmer sans connaître le détail de la situation). Lisez l’article sous lequel votre commentaire a été déplacé. Il vous donne plus de détails.
Cordialement
Bonjour,
il est porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires “l’autorisation à donner à un copropriétaire pour l’installation d’une barrière automatique à ses frais exclusifs”. Le copropriétaire à l’origine de la demande est propriétaire de l’intégralité des places de stationnements extérieures de la résidence dont l’accès se fait par une voie d’accès partie commune. Rencontrant une problématique de stationnements abusifs sur ses places de parking le copropriétaire souhaite installer à l’entrée de cette voierie permettant l’accès à ces stationnement une barrière automatique à ses frais exclusifs. La résolution sera votée à la majorité de l’article 25-1. certains membres du conseil syndical ont un doute sur la majorité applicable au cas d’espèce. Car s’il s’agit effectivement d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux sur les parties communes, n’y a t-il pas également attribution d’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes (en l’occurrence la voie d’accès aux stationnements) bien que ces derniers lui appartiennent en intégralité ?
je vous remercie pour votre réponse et les précisions que vous pourrez m’apporter.
Respectueusement
Bonjour
Oui, cela se vote au 25.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire et sera proposée bientôt au vote la création d’un nouvel ascenseur en remplacement d’un ancien qui se situe plus loin. Cette opération fait l’objet de deux votes, la suppression à la majorité de l’article 26 et la création à celle de l’article 25. Ont-ils raison ? En sachant que c’est pour faciliter l’accès aux personnes handicapées.
Bonjour
Un peu difficile de vous indiquer la bonne majorité ne connaissant pas le dossier, mais à priori il nous semble que tout pourrait se voter au 25.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert pour une assistance plus personnalisée.
Cordialement
Bonjour, je suis présidente d une ASL crée en 2018 et constituée actuellement de 12 maisons avec une allée privée. Un terrain est en vente et un projet de construction de 2 maisons avec 2 entrées donnant sur notre allée est à l étude, nous avons fait une assemblée exceptionnelle afin de voter si les propriétaires étaient d accord 9 accord et 3 refus le doucis est que nous ne sommes pas accord entre membres du bureau concernant le mode de calcul. Prenons nous la majorité ? Les 3/4 ou les 4/5 ? Pouvez vous nous éclairer dans ce cas précis ?
Bonjour
Seuls les statuts de votre ASL font foi. Ce sont ces statuts qu’il faut appliquer. Si vous avez des difficultés à appliquer les modes de calculs, nous pouvons vous aider, mais sur la base des statuts. N’hésitez pas à prendre rendez vous.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’une place de parking (sans logement) dans une petite copropriété. j’habite un peu plus loin dans la rue (donc indépendamment de cette copropriété). Lors de l’AG en 2020, il y a eu un projet de résolution pour faire inscrire le droit préférentiel concernant la vente des places de parking non rattachées à un logement (je suis concernée). il était indiqué qu’il fallait l’unanimité. j’ai voté contre, comme d’autres propriétaires de parking dans le même cas de figure que moi. La résolution a été rejetée. Cette année, dans l’ODJ de la nouvelle AG, il y a toujours ce projet de résolution du droit préférentiel, mais il est indiqué “la majorité 25/25-1” (et non unanimité). J’ai l’impression qu’il ne s’agit plus d’une unanimité ? S’il s’agit d’une majorité, est-ce normal car j’ai l’impression qu’il y a une forme “d’atteinte” à mon droit de propriétaire ? Un grand merci pour votre aide
Bonjour
Effectivement les actes de dispositions des parties privatives doivent être votés à l’unanimité.
Attention, si c’est voté au 25 voire au 25-1 et que personne ne conteste dans les délais (article 42) alors cela sera acquis.
Il faut donc absolument que les copropriétaires lésés fassent la démarche devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes dans copropriété de 24 Logements, certains propriétaires ont décidé pour des raisons esthétique de repeindre la façade. Celle-ci ne présente pas de dégradations ou d’infiltrations.
Est-ce que nous sommes sur l’article 25 ou l’article 26 ?
merci
Bonjour
A priori, il n’y a aucune raison pour que ce soit du 26.
Cordialement
Bonjour,
En cours de création d’une copropriété à 2 (que je possède en totalité), je disposerai de la majorité des 2 tiers dans le futur RCP. Mais l’unanimité est-elle requise pour le vote de travaux dans mes parties privatives et dans mes parties communes à usage exclusif ?
Merci et bravo pour ce site.
Bonjour
Cela dépend du type de travaux envisagés.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans une copropriété de 3 copropriétaires dont 1 est majoritaire, celui-ci a demandé la mise en conccurence du syndic, selon l’article 22 de la Loi, son nombre de tantièmes est ramené à la somme des 2 autres copropriétaires.
Résultat: égalité parfaite, sur le vote nouveau syndic (copropriétaire majoritaire) et égalité parfaite sur l’ancien syndic (vote des 2 autres copropriétaires), que faire?
prop majoritaire: 573 ramené 427
prop 2: 220 millièmes
prop 3: 207 millièmes
Bonjour
Vous êtes malheureusement dans une impasse. Si vous ne pouvez vous mettre d’accord votre copropriété n’a pas d’autre solution que l’administration provisoire. C’est inutilement très coûteux. Il faudrait mieux trouver une solution, comme par exemple un troisième syndic qui fasse l’unanimité.
Cordialement
Bonjour,
dans notre copropriété de 10 appartements, le conseil syndical veut réaliser des travaux pour plus d’1 million d’euros en 1 an via un vote unique par correspondance. Une clause est ajoutée indiquant qu’en cas de second tour 1/3 des votes suffisent a faire passer les travaux.
Ceci est-il légal ?
Bonjour
Le conseil syndical n’est pas décisionnaire. Mais si la résolution est à l’ordre du jour de votre prochaine AG par correspondance, oui effectivement c’est légal.
Cordialement
Bonjour,
Une élection de syndic prise à la majorité de l’article 24 (sans 2e tour), qui ne recueille ni la majorité, ni le tiers des copropriétaires, est-elle nulle ?
Cordialement
Bonjour
Cette élection n’est pas nulle de plein droit. Elle doit être contestée (article 42) sans quoi elle est valide.
Cordialement
Bonjour, je viens de recevoir la convocation de notre AG, dans l’ordre du jour, il y a une résolution pour transformer une partie des espaces verts libre d’accès à en jardin clôturé avec plusieurs parcelles. Cela changera l’affectation une partie des parties communes, en la privatisant. La résolution est prévue avec l’article 25.1. Je pense qu’il faudra plutôt utiliser l’article 26 ? Ai-je raison ?
Bonjour
Effectivement c’est un acte de disposition des parties communes cela doit donc être voté au 26.
Par ailleurs le 25-1 ne peut être utilisé que lorsqu’un vote au 25 n’est pas passé et que certaines conditions sont validées.
Cordialement
Bonjour,
J’habite dans une copropriété de 2 logements. Je dispose de 606 tantièmes/1000 .
Je souhaite faire une ouverture type fenetre dans un mur porteur en intérieur.
La propriétaire du logement du dessous nous a donné son accord, puis finalement s’est rétracté lorsque nous lui avons demandé de faire un état des lieux de son appartement (loué).
Que puis-je faire? De ce que j’ai compris, ce type de travaux se vote au 25. Mais je n’ai pas 2/3 des tantièmes. Une passerelle est-elle possible avec un second “vote”?
Merci de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour
Majorité article 25 et potentiellement passerelle.
Bordez malgré tout votre responsabilité avec le passage d’un bureau d’architecte.
Cordialement
Bonjour,
(Copro de 18 lots donc 2 lots commerciaux)
Nous organisons une AG le 25/05 nous mêmes (car notre ancien syndic n’en a pas organisé avant le 31/01/21 et n’a donc plus de mandat), afin d’élire un nouveau syndic.
Petit rebondissement : notre ancien syndic, avec le soutien du propriétaire du lot commercial, a décidé d’organiser une AG le même jour, pour être réélu et faire passer un projet d’installation de boulangerie dans le local commercial. (Délai 21j pas respecté / ODJ sans concertation / Aucun lien reçu pour l’AG en visio)
Ma question : est-ce que cette AG peut avoir lieu si seul UN copropriétaire est présent ?
–> Quelle est la meilleure stratégie à adopter pour les 17 autres copro : 1. ne pas aller à l’AG / 2. Tous aller à l’AG pour contester sa tenue / 3. Envoyer un courrier en AR (avec avocat) pour demander l’annulation de cette AG
PS : je sais que l’AG de mon ancien syndic pourra être contestée car ne respecte pas certains critères légaux. MAIS j’ai peur de partir sur une procédure d’annulation qui prenne du temps ET qu’en attendant l’annulation, le propriétaire du local soit en droit de commencer les travaux grâce à cette AG.
Merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour
Si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté, il faut mieux que tout le monde se rendre à l’AG “concurrente” et vote non.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert pour avoir un échange.
Cordialement
Bonjour,
ma mere est en copropriété , pour expliquer c’est un immeuble divisée en 4 appartements.
elle se situe dans l appartement de gauche a l etage.
il y a une demande de travaux pour les balconnieres de l appartement de droite.
doit elle payée ou est ce a la charge de la partie de droite ?
merci pour votre réponse.
Bonjour
La répartition des charges est à chercher dans le règlement de copropriété.
Si la partie des balcons à réparer est une partie privative, alors seul l’appartement concerné doit payer.
Si la partie des balcons est une partie commune, alors l’ensemble des copropriétaires participent à la hauteur de leurs millièmes.
Cordialement
Lors de la prochaine AG de notre copropriété, plusieurs copropriétaires ont déposé des demandes d’aménagement qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble donc l’harmonie de l’ensemble (il s’agit de brise vue synthétiques alors que seules les haies naturelles sont autorisées jusqu’à présent) et le syndic a mentionné que cette résolution devait être votée à la majorité de l’article 25. Le règlement de copropriété quant à lui stipule que de tous les travaux affectant l’harmonie de l’ensemble immobilier écessitent le consentement du Syndicat des Copropriétaires statuant à la majorité des membres représentant au moins les 2/3 des voix.
Quelle règle de majorité doit-on appliquer ?
Bonjour
La majorité du 25 s’applique, sauf si le règlement de copropriété prévoit quelque chose de plus strict. C’est effectivement le cas dans votre copropriété. Il faut donc réunir la majorité des deux tiers.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes copropriétaires d’un petit appartement au 4ème et dernier étage d’un immeuble de 19 appartements sous combles perdus. Nous avons proposé l’achat des combles à la copropriété en AG de copropriété pour agrandir notre appartement avec la mise en oeuvre d’un escalier intérieur. Nous avons obtenu un accord de principe, il y a deux ans. Maintenant, nous devons présenter le projet architecturale à la prochaine AG qui doit se dérouler au mois de septembre (accord de permis de construire, prise en charge de tous les frais (notaire, modification règlement intérieur de copropriété, bureau d’étude béton, acoustique, thermique…)) et de la proposition financière d’achat. L’aspect de la copropriété est modifiée en extérieur par la création d’une terrasse de 40 m² et de châssis de toit donc au 5ème étage (combles sous rampants avec toiture tuile) mais pratiquement pas visible de l’extérieur excepté par avion ou avec un drone. La présentation en AG de copropriété doit-elle se faire suivant l’article 26 à la double majorité ou à l’article 26 à l’unanimité (pas d’atteinte à la destination de l’immeuble).
Merci de votre réponse.
Cordialement
Bonjour
En réalité ce que l’on appelle vote à la majorité de l’article 26 c’est la double majorité.
On ne parle que de l’unanimité pas de unanimité de l’article 26
C’est certainement un abus de langage étant donné que l’unanimité est prévue par l’article 26 mais en creux.
Donc pour votre question c’est effectivement la double majorité.
La nouvelle répartition des millièmes doit se voter aux mêmes conditions de majorité
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires dans un lotissement avec un ASL. Les statuts indiquent que le bureau est élu pour 3 ans. Leur mandat est arrivé à échéance fin 2020 et l’AG de cloture de l’exercice 2020 prévue fin décembre 2020 a été annulée à cause du COVID.
Le mandat du bureau a t il été automatiquement prolongé ou est-il caduque?
Cordialement
Bonjour
Sauf spécification complémentaire prévue dans les statuts de l’ASL, leur mandat étant arrivé à échéance, vous n’avez plus de bureau dans votre ASL. Il est urgent de faire une AG.
Cordialement
Bonjour,
J’ai une question. Nous sommes 6 propriétaires réunies en ASL pour la gestion de notre impasse privée. Jusqu’ici seules charges étaient les frais d’éclairage et l’assurance. ASL propose l’installation d’un portail électrique à l’entrée de l’impasse.
Je m’y oppose car il s’agit de grands travaux d’amélioration pour lesquels je n’ai pas envie de payer. Sur les 6 combien peuvent bloquer la décision ? Si le portail fini par être installer et que je ne souhaite tjr pas payer les frais est ce qu’un droit de passage peut suffire et comment le calculer ?
Bonjour
Tout dépend des statuts de votre ASL. Si votre ASL est soumise au de la copropriété, alors il suffit de la majorité de l’article 25 pour décider de ce portail.
Vous ne pouvez vous extraire du paiement des charges de l’ASL, même si vous avez voté contre.
Cordialement
Bonjour,
copropriétaire, je lis dans l’ordre du jour de ma prochaine AG:
10 – POINT INFORMATIF CONCERNANT LES TRAVAUX ENVISAGES PAR LES PROPRIETAIRES DE LA MAISON MITOYENNE ….. Majorité nécessaire: sans vote
Comment interprêter cela ? informatif: avons-nous un pouvoir de dire oui ou non ? et sans vote ?
merci de votre réponse, et félicitations pour votre site très bien renseigné.
Bonjour et merci pour vos compliments.
Effectivement, il est tout à fait possible que la maison mitoyenne envisage pour lesquels l’avis de votre copropriété n’est pas requis. Il n’y a donc aucune raison de voter puisque ce vote n’aurait aucune incidence.
Cordialement
Bonjour, la propriété voisine a mon immeuble a demandé une servitude de vue pour la construction d’un petit immeuble.
Ma copropriété a voté pour avec plus des 2 tiers des copropriétaires pour et plus des 2 tiers des tantièmes pour. Cette copropriété est gérée par un syndic bénévole qui est le père du constructeur de cet immeuble. Il a envoyer un PV d’AG à tous les copropriétaires dans les délais par AR, mais sans spécifier si ce vote était du 25 ou 26.
Ce vote est il valable?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
C’est effectivement un point qui rend ce vote contestable. Néanmoins les chances pour que le juge considère le vote valable ne sont pas négligeables, eut égard à la majorité obtenue.
Cordialement
Madame, Monsieur,
J’ai fait une demande de travaux pour l’installation d’une climatisation qui m’a été refusée prétextant le bruit et la trop grande visibilité du compresseur au 6 IIème étage. Lors de cette AG, il fallait renouveler le contrat du syndic et les membres du Conseil syndical. Un mail a été envoyé quelques jours plus tard disant, je cite “que l’AG n’ayant pu délibérer sur les questions 4-5 (contrat Syndic et Conseil syndical) nécessitant la moitié ou le 1/3 des voix, nous vous adressons une nouvelle convocation”.
Il était mentionné plus loin dans le texte que, je cite toujours “Le présent Ordre du jour est clos et ne pourra plus recevoir de demandes complémentaires”.
Quid de ma demande qui doit figurer tout comme le contrat du syndic et le conseil syndical à l’article 25 ? S’il n’y a pas de majorité pour les points 4 et 5, il ne doit pas y en avoir pour ma demande de climatisation, est-ce que je me trompe ?
Merci pour votre réponse et bravo pour votre site
Bonjour
Oui effectivement si le quorum n’est pas atteint, il ne l’est pour aucune des questions devant relever du 25 ou du 25-1.
L’ordre du jour reste le même pour la prochaine AG. Votre résolution devrait donc figurer à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Il est important de communiquer auprès des autres copropriétaires pour qu’ils renvoient leur formulaire de vote sans quoi la copropriété risque de se retrouver sans syndic.
Cordialement
Bonjour,
Malgré les explications de votre article je suis quand même perdu !
Une résolution pour autorisation à donner à des copropriétaires à été voté selon l’article 25. Sur 30 votants et 7829 voix. 7 personnes soit 873 voix ont votés contre, 5 personnes soir 4452 voix ont votés abstention, 18 personnes soit 2504 voix ont votés pour. Cette résolution a été rejetée. Comment cela se fait-il ? Un second vote n’aurait-il pas du avoir lieu ?
Merci pour vos réponses !
Bonjour
Le 1/3 pour passer au 25-1 se calcule sur le total des tantièmes de la copropriété et non pas seulement sur le nombre de votants.
De plus il faut qu’un second vote au 25-1 soit explicitement prévu dans le formulaire.
Cordialement
Bonjour,
Pour une copropriété composée de villas avec jardin à usage privatif, quelle majorité pour voter la construction d une extension de la villa de 18m2 prenant sur le jardin?
26, 26-1, 25 ou 25-1?
Vous remerciant.
Bonjour
L’aliénation de parties communes doit se voter à l’article 26.
Il peut potentiellement l’être à la majorité du 26-1 si le syndic le prévoit correctement dans le formulaire de vote par correspondance.
Cordialement
Bonjour je suis propriétaire dans une résidence récente (juin 2020) de 49 logements. avec un espace arboré de 8000m2. Nous avons 24 T2 et ceux ci n’ont qu’une place de parking? ce qu’occasionne beaucoup d’incivilités liées au stationnement. Aussi, en tant que président du CS, j’ai proposé de créer 10 places de parking supplémentaires sur cet espace arboré le long de l’accès a la copro. je propose que ces places sises dans les parties communes soient la propriété de copropriétaires au prorata des tantièmes, et louées aux résidents. les sommes ainsi récupérées seraient reparties également aux tantièmes. Est ce que cette solution est possible Merci pour vos conseils
Bonjour
Oui c’est possible. Tout cela doit se voter au 26.
Cordialement
Bonjour,
L’ assemblée générale de notre ASL n’ayant pu se tenir, un vote par correspondance a eu lieu. Une des questions posée portait sur l’acquisition à titre onéreux par un coloti d’une zone enherbée jouxtant le fond de son jardin. Ce coloti étant par ailleurs secrétaire du bureau. Plusieurs autres colotis alignés sur la même bande enherbée se demandent pourquoi une proposition identique ne leur a pas été faite.
– Une modification de la surface des parties communes peut-elle être votée à la majorité simple?
– Les autres colotis alignés peuvent ils exigés la même demande alors que le vote a déjà eu lieu?
-Ce type d’acquisition ne porte t elle pas atteinte à l’espace vert commun à respecter?
D’avance merci
Jérome
Bonjour
La mise à l’ordre du jour d’une AG d’une question par un coloti est de sa responsabilité.
Chacun aurait pu faire de même à tout moment.
Il n’est pas de la responsabilité du bureau de proposer aux colotis tout ce qu’ils pourraient demander !
Cordialement
bonjour
merci pour votre site !
dans notre immeuble nous avons pas des compteurs individuels d’eau, nous devons donner le nombre de personnes occupants le logement pour le calcul de charges (eau)
pouvez-vous me dire à partir de quel âge on est “personne” pour ce calcul ?
merci beaucoup
cordialement
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui décide. Si le règlement de copropriété ne précise pas d’âge, il n’y a pas d’âge applicable.
Si le règlement de copropriété ne précise rien c’est soit aux millièmes soit au compteur.
Mais rien dans la loi ne précise autre chose qu’une répartition aux millièmes ou au compteur parce que tout autre répartition est illégale.
Votre répartition est contestable devant un tribunal, mais tant qu’elle n’est pas contestée, elle est applicable.
Cordialement
Bonjour,
de quelle règle de majorité relève l’achat de parties communes extérieures attenantes à un appartement (pour en faire une terrasse privative) ? Sachant que celles-ci sont aujourd’hui inaccessibles car plantées de haies végétales.
Merci pour votre réponse.
Bonjour
A priori majorité de l’article 26.
Sauf situation spécifique à votre copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété de 5 lots représente 384 tantièmes.
À eux seuls 2 copropriétaires représente 286 tantièmes. Donc d’autorité les 3 autres copropriétaires sont à chaque fois “lésés”, même s’ils venaient à voter contre.
Où est l’équilibre et y’a t-il un moyen légal de s’opposer sans pour autant passer par la CASE justice.
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour
En copropriété la majorité se calcule en tantièmes et non pas en personnes. Les copropriétaires qui ont le plus de tantièmes paient le plus de charges et pèsent le plus lourd dans les décisions.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d une villa dans un lotissement privé de 28 colotis géré par une ASL,
Depuis des mois le chien de mes voisins aboie toute la journée sans que les démarches amiables aboutissent
L ASL a t elle des obligations quant aux nuisances sonores?
Cordialement,
Bonjour
Tout dépend des statuts de l’ASL
Cordialement.
le remplacement d’une haie vieillissante par une nouvelle haie: article 24 ou article 25.
Merci de me répondre .Respectueuses salutation
24
de rien.
si je suis contre ds travaux votes en ag quel est le délai que je peux avoir pour payer ses travaux?
Bonjour
Le fait de s’opposer à des travaux votés en AG ne vous donne ni plus ni moins de délai pour les payer.
Dès lors que le budget a été voté, les fonds sont exigibles. Vous devez les payer comme tous les autres copropriétaires. Il n’y a pas de différence entre les opposants et les non-opposant.
Cordialement
Bonjour,
Notre copro dispose de plusieurs zones de stationnement ouvertes. Afin de pouvoir reserver ces zones de stationnement aux proprietaires et résidents, nous envisageons l’installation de barrieres levantes automatiques.
A quelle majorité doit être voté cette résolution ( Art 24 ou 25 ou 26)
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
L’entretien se vote à la majorité simple. L’amélioration à la majorité de l’article 25.
L’installation d’une barrière est de l’ordre de l’amélioration.
Cordialement
Bonjour copro de 4 lots les 2 lots rdc souhaitent la jouissance exlu de la parcelle correspondant a leur parties mais aux nombre de tentiemes nous n avons pas la double majorite les 2 lots rdc 504 tentiemes sur 1000 comment faire merci
Bonjour
Cette mise à disposition doit se voter à la majorité de l’article 26.
Si l’AG refuse, vous pouvez demander au syndic d’activer la passerelle de majorité et faire passer cette résolution au 26-1.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes colotis dans un lotissement de 5 lots. Il y a un bassin de rétention des eux pluviales dans le lotissement qui déborde à chaque gros orage. Nous sommes le lot le plus bas du lotissement donc à chaque débordement nous avons 50 cm d’eau dans le jardin. Nous avons demandé à faire installer une pompe de relevage plus puissante dans ce bassin, mais les autres colotis n’etant pas impactés, ont refusé l’installation d’une nouvelle pompe. Que pouvons nous faire? Nous ne pouvons pas restés dans cette situation. Merci de votre réponse
Bonjour
C’est un abus de majorité. Vous pouvez assigner votre ASL.
Rapprochez vous de votre protection juridique pour savoir s’ils peuvent prendre en charge cette démarche.
Cordialement
bonjour,
nous sommes une copropriété de 3 propriétaires.
Un portail automatique a été installé sans être voté en AG, donc n’apparait dans aucun PV. celui qui l’a installé à des bips, et moi un digicode.
Quels sont mes recours svp?
Bonjour
Il n’est pas possible dans une copropriété de plus de 2 copropriétaires de réaliser des travaux sans que ceux-ci ne soient préalablement validés en assemblée générale.
Pour pouvoir vous répondre concernant les recours, il faudrait pouvoir échanger avec vous. N’hésitez pas, si vous le souhaitez, à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Merci pour la clarté de vos réponses toujours très intéressantes.
L’ AG de mon immeuble a eu lieu le 21/12/20 100% par courrier. Seuls 302/1010 tantiémes se sont exprimés.
Les 302 tantiémes ont voté pour le renouvellement du syndic et du conseil syndical. Mais ce renouvellement peut-il être validé par l’art 25-1 alors que la résolution n’a pas obtenu le tiers des voix des copropriétaires ?
Ne faut il pas convoquer légalement une autre AG, fût-ce-t’elle encore par courrier?
Cordialement.
Bonjour
Oui effectivement. Si vous faites partie des copropriétaires notés absents, vous avez le droit de contester.
La contestation doit se faire dans le cadre de l’article 42.
Élection contestable ne signifie pas forcément que le juge va annuler cette élection.
Cordialement
Bonjour, La création d’un ascenseur va être proposée au vote lors de notre prochaine AG de copropriété. L’ascenseur desservirait la cage d’escalier A de la copropriété, sachant que notre copropriété compte trois bâtiments et cages d’escalier distincts : A, B et C. Le vote concernerait apparemment cependant l’ensemble des copropriétaires (cages A, B et C) et, donc, ceux aussi qui n’utiliseraient pas l’ascenseur par définition, ni n’en paieraient le coût d’installation, les charges ou les autres frais. Est-ce normal ? Autrement dit, pourquoi ce ne sont pas les seuls copropriétaires concernés (cage A) qui doivent prendre au vote ? Je vous remercie par avance de vos lumières, Bien cordialement, BH
Bonjour
Pour répondre à votre question il nous faudrait avoir plus d’informations, notamment contenues dans votre RC.
Il nous faudrait a minima pouvoir échanger avec vous, ou au mieux pouvoir étudier votre RC. N’hésitez pas à nous contacter.
Cordialement
Bonjour – l’installation d’un ou deux ascenseurs va etre discutée lors de la prochaine AG et je m’interroge aussi sur les lots qui ont droit au vote. La copropriété est constituée de 2 batiments (un batiment A, sur plusieurs étages, et un batiment B dans une cour, RDC uniquement, sans accès a la cage d’escalier du batiment A ou sont discutés les ascenseurs). Le RC mentionne les tantiemes pour le batiment A uniquement et les tantiemes pour l’ensemble A+B. Sur quels tantièmes doit etre fait le calcul du vote ? Ceux du batiment A uniquement ou sur l’ensemble de la copropriété, alors meme qu’il s’agit de deux batimets disctincts ? Merci d’avance de votre réponse. Bien Cordialement
Bonjour
Tout dépend du règlement de copropriété, mais logiquement ne devraient prendre part au vote que les lots impactés financièrement par l’installation d’un ascenseur.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de découvrir votre site vraiment très intéressant. syndic bénévole, je vous adresse une question d’ordre général de ce qu’est concrètement le calcul proprement dit d’une majorité en copropriété.
Nous sommes 43 copropriétaires pour 45610 tantièmes (exprimés en millièmes).
Nous avons bien entendu que les abstentions (même si elles représentent à notresens un acte de vote) ne sont pas prises en considération.
Notre question est : comment le syndic doit-il annoncer aux copropriétaires cette majorité de façon très exacte :
43/2 = 21,5 copropriétaires ?
ou bien 22 en arrondi ?
ou bien si l’on admet les arrondis, 22 + 1 = 23 ?
ou bien 21, 5 + 1 = 22,5 ?
Pour les millièmes, la majorité exacte à annoncer est-elle de :
45610 : 2 = 22805 ?
ou de 22805 + 1 millième ?
La question est valable pour tous les art. qui ne relèvent pas de l’unanimité.
Merci beaucoup.
Bonjour
Les majorités se calculent en tantièmes et ne se convertissent pas en copropriétaires.
Tous les copropriétaires ne se valent pas puisqu’ils n’ont pas le même nombre de tantièmes.
En AG on additionne les tantièmes de ceux qui ont voté pour pour savoir si la résolution est validée ou pas.
à l’article 24 la majorité est à 22806.
Cordialement
Bonjour, en AG, les copropriétaires viennent de voter le remplacement de notre ascenseur pour amélioration vu son âge montant 95 000€ à la majorité de l’article 24. Je m’aperçois que cette résolution aurait du être votée à l’Article 25. Ma questtion : ai je raison et pourriez vous me commenter votre réponse. Cordialement
Bonjour
Remplacement 24
Amélioration 25 !
Vous avez raison, il peut y avoir débat !
Mais une réponse argumentée ne saurait trouver sa place dans trois lignes de commentaires d’un site internet. Si c’est ce dont vous avez besoin n’hésitez pas à nous consulter directement.
Cordialement
Bonjour
Nous sommes deux copropriétaires sur trois favorables a l’extension/agrandissement des balcons actuels (4 X 1 m) en terrasses (4 X 3 m).
Non favorable le premier étage – favorables les second et troisième étage
La copropriété est composé de 5 logements et ne sont pas concernés par ces travaux le RDC et les combles situé au quatrième étage.
Quel article doit autoriser dans une même AG ces travaux et la modification du règlement de copropriété: Article 26 ou 25 ?
Merci d’avance pour votre réponse
Je suis un des copropriétaire favorable et syndic non professionnel de la copropriété.
Bonjour
A priori c’est du 25, mais ne prenez pas cet avis pour expertise.
Il n’est pas possible de vous répondre avec aussi peu d’informations sur votre règlement de copropriété.
Si vous souhaitez une réponse personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour et merci par avance pour ce blog très utile et très documenté.
Je suis propriétaire d’un rdc et d’un sous sol. Je désire faire des travaux afin de les relier par une trémis. Lors du vote en AG ma voix sera t-elle prise en compte, sachant que j’ai 300/1022 tantièmes ? Dois je obtenir la majorité ou l’unanimité ?
Merci, cordialement
Bonjour
Oui lors d’un vote sur une demande de travaux faite par un copropriétaire, ses tantièmes sont pris en compte.
Cordialement.
Bonjour,
nous sommes propriétaires d’un appartement composé de différents lots dans une copropriété de 11 copropriétaires. Nous avons fait appel à un géomètre pour rédiger un modificatif pour réunir nos lots :
– un ancien local commercial qui ne l’est plus depuis plus de 30 ans,
– un lot cave -mais au 2e étage, avec chauffage, fenêtres, 2,45 sous plafond et voisin en dessous –
– un lot d’habitation.
Tout est attenant et lorsque nous l’avons acquis en 2005, c’était déjà tout relié et habitable. Nous voulions juste tout remettre en ordre au moment de vendre notre appartement.
Nous avons inscrit le modificatif comme point à l’ODJ de notre prochaine AG.
La voisine du dessous est contre ce vote (elle a envoyé un message à l’ensemble des copropriétaires en dehors du syndic) et réfute sa future légitimité s’il est voté à la majorité, affirmant qu’une telle décision est à prendre à l’unanimité.
Le syndic a dit que ce vote serait à la majorité (je ne sais laquelle). Cela se passe par voie électronique, nous devons tous envoyer un formulaire de vote.
A priori, à ce qu’on lit, la voisine aurait raison d’affirmer que l’unanimité est obligatoire pour modifier la répartition des tantièmes, mais… que pouvons-nous faire en cas de blocage? Le choix du syndic est-il souverain?
Bonjour
Merci pour votre question. Effectivement dans 99% des cas cela se passe ainsi. Le syndic sait quelle majorité s’applique et c’est lui qui “décide”.
Mais en réalité ce n’est pas lui qui a ce pouvoir.
C’est l’assemblée qui est souveraine. Le syndic est secrétaire et a un devoir de conseil.
Si une résolution a été votée à la “mauvaise” majorité, elle est contestable par les absents et opposants.
Cordialement
bonjour , lors de l’AG de copro ( 7 lots ) le vote pour l’approbation des comptes c’est conclu par 3 pour et 3 contre ( 1 absent ) les 3 votes contre ayant la majorite de tantiemes . le syndic qui est benevole a declare la resolution approuvee . est que c’est logique ?
dans l’attente de votre reponse .
merci .
cordialement
Bonjour
La question n’est pas de savoir si c’est logique, mais si c’est légal.
La réponse est oui. Ce qui compte ce n’est pas le nombre de copropriétaires qui ont voté pour ou contre, c’est le nombre de millièmes que chacun représente.
Si un seul copropriétaire possédant la majorité des millièmes des présents et représentés avait voté pour alors que tous les autres (minoritaires en millièmes) avaient voté contre, la résolution aurait été acceptée.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire d’un bâtiment dans ça totalité dans une copropriété.
Autrement dit, ce bâtiment a 1000/1000ième.
La copropriété est basé sur 10000 tantièmes dans son ensemble et mon bâtiment a 1570 tantièmes sur les 10000.
Je souhaite faire des travaux d’aménagements et de modification.
Je souhaite faire des ouvertures portes et fenêtres en plus et également supprimé une partie de la toiture pour faire une terrasse. Esque la loi ELAN s’applique ou les autre copropriétaires ont droit de regard et votés.
Merci.
Bien Cordialement.
Bounouh
Bonjour
C’est dans le règlement de votre copropriété que se trouve la réponse à votre question. Il n’y a pas de réponse uniforme.
Cordialement
Bonjour,
Merci beaucoup, vraiment, vraiment, de proposer en accès libre des explications aussi claires et surtout actualisées sur ces sujets tellement complexes pour les profanes !
Pourriez vous encore préciser un point SVP, sur lequel je reste en divergence profonde avec mon syndic et le conseil syndical : il s’agit du sens à donner à la disposition de l’article 26 selon laquelle “l’AG ne peut, à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination des ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du RCP” .
Concrètement cela revient-il de facto à imposer un vote à l’unanimité , ce que je comprend ?
Car on m’oppose que non , que si cette disposition pourrait éventuellement ouvrir la voie à contestation, ce serait uniquement pour un préjudice d’ensoleillement, dont l’importance resterait encore à démontrer, ce qui passerait nécéssairement par une expertise judiciaire. Préjudice d’ensoleillement d’ores et déjà minimisé par les propriétaires du dessus au motif de l’environnement déjà boisé et ombragé du site .
(On est ici dans une problématique de demande d’autorisation d’extension de balcons à leurs frais que comptent solliciter les propriétaires de l’étage supérieur à la prochaine AG et considérées d’assez mauvais oeil par ceux de l”étage inférieur : ceux ci estiment effet que l’augmentation de la taille des balcons a nécéssairement pour objet et conséquence d’en augmenter l’occupation et les usages, donc les nuisances qui vont avec (du fait notamment de vues plongeantes sur les pièces de vie du dessous, de nuisances sonores accrues s’agissant de petits appartements dont les pièces de vie sont très proches des balcons considérés, etc…)
Au cas où vous seriez cependant en phase avec l’analyse du syndic, pourriez vous préciser également SVP
– à qui incomberait alors la charge de la preuve et le financement de l’expertise,
– à quel moment celle-ci devrait elle intervenir ? (Avant le vote en AG par les propriétaires du dessus ? Dans les deux mois après le vote auprès du TI et en contestation de la décision de l’AG par les propriétaires du dessous ? …)
Merci infiniment par avance pour votre éclairage,
Bien cordialement
Bonjour
Merci pour vos compliments.
L’article 26 est à comprendre ainsi. Toutes les résolutions qui visent à modifier la destination d’une partie privative ou la jouissance d’une partie privative, doivent être votées à l’unanimité. Exemple on ne peut pas décider au 26 que les caves seront transformées en garage à vélo. Mais chaque copropriété est un cas particulier, tout dépend du règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord je vous remercie pour la qualité et la clarté de vos articles, votre site est très bien.
Notre “assemblée générale” le terme approprié serait plutôt consultation, du 29 octobre 2020 a été organisée sans la présence des copropriétaires, donc le vote ne s’est effectué que par correspondance.
Qu’en est-il dans ce cas des résolutions qui ne sont pas passées à l’article 25? Comment appliquer la règle de la passerelle puisque on ne peut pas faire revoter? Est-ce que l’on peut tenir compte du résultat du 1er vote pour appliquer l’article 24? Ou bien faut-il consulter à nouveau les copropriétaires?
Dans l’attente de vous lire,
Cordialement,
Merci pour vos compliments !
Effectivement si le syndic n’a pas prévu la passerelle dans son formulaire de vote par correspondance, alors la résolution ne peut pas passer.
Normalement le formulaire de vote par correspondance aurait du prévoir la passerelle de majorité. Normalement la passerelle doit avoir lieu au cours de la même AG.
Le syndic doit reconvoquer.
Cette nouvelle AG étant due à l’insuffisance de son premier formulaire, cette seconde AG doit être faite à ses frais et non pas aux frais de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
J’habite dans une copropriété avec 5 appartements et 7 places de parking. Est-il possible de voter à l’AG la suppression de la toiture qui couvre uniquement certaines places de parking (mais pas les appartements) sans que les copropriétaires des places de parking ne soient d’accord ? En effet, l’état de la toiture des places de parking est en très mauvais état et risque de s’effondrer. Et les copropriétaires des appartements refusent de payer la réparation car le règlement de copropriété stipule que la toiture des places de parking appartient à l’ensemble de la copropriété, ainsi ce serait aux copropriétaires des appartements de payer à presque 90% les réparations de la toiture des places de parking. Compte tenu du fait qu’ils ont quasiment 90% des votes, les copropriétaires des appartements peuvent-ils voter pour la suppression pur et simple de la toiture, laissant ainsi les places de parking non couvertes ? Cela va-t-il à l’encontre du droit de jouissance intégrale des parties privatives des places de parking (désormais non couvertes) ?
Merci de votre réponse.
Bonjour
Manifestement la toiture des parking est partie commune, ce serait donc la suppression d’un équipement commun et effectivement cela se vote à l’unanimité. Donc ce n’est pas possible. La copropriété est responsable de cette toiture.
Effectivement les propriétaires des appartements peuvent indéfiniment bloquer sa réfection, mais il faut savoir que si la toiture non entretenue cause des dégâts, c’est la copropriété qui est responsable.
Éventuellement l’AG pourrait voter (au 25) de ne pas s’opposer à ce que les propriétaires bénéficiaires de la toiture en fassent l’entretien à leurs propres frais.
Il faut ensuite un second vote à la majorité simple des propriétaires concernés seulement pour savoir s’ils acceptent cette solution.
Évidemment un opposant à cette dernière résolution pourrait contester.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement au 1er étage dans un bâtiment de 2 étages jouxtant une toiture en tôle ondulée amiantée couvrant un appartement au rez-de-chaussée j’envisage l’achat de cette partie commune afin d’en faire un terrasse en prolongement de mon appartement. Nous sommes 15 propriétaires dans un complexe de 4 bâtiments. Je voudrais savoir à quelle majorité dois-je me référer dans ce cas de figure. Mon Syndic m(affirment qu’il s’agit de l’unanimité et non la majorité absolue partant du principe qu’il y a transformation d’une toiture en terrasse. Pourriez-vous me donne votre avis? D’avance je vous en remercie.
Cordialement
Bonjour
Votre syndic considère qu’il faut voter à l’unanimité parce qu’il y a transformation.
Il nous semble que son analyse est erronée.
Notre avis c’est que l’acquisition n’est pas indispensable. Et que les travaux peuvent passer au 26.
Si vous souhaitez un avis argumenté (textes de loi à l’appui) à opposer à votre syndic, merci de nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Et tout d’abord bravo et merci pour votre site très instructif.
Je suis copropriétaire dans une résidence d’environ 80 lots et, suite au refus de certains copropriétaire d’installer des compteur d’eau chaude individuel, nous avons voté en AG en 2015 un forfait de m3 pour les personnes sans compteur. En outre notre règlement prévoit que les charges doivent être réparties au tantième. La décision d’AG n’a pas été contestée dans les 2 mois et maintenant elle l’ai. Qu’est ce qui prévaut, la décision d’AG ou le règlement de copropriété.
Merci pour votre aide
Bonjour
Le règlement de copropriété s’applique jusqu’à ce qu’une décision d’AG (valablement votée) change les règles.
La décision d’AG s’impose à l’ensemble des copropriétaires, même ceux qui ont voté contre.
Un contestation n’est possible que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans un délai de deux mois suivant la réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
Il n’est juste plus possible pour un copropriétaire de contester après.
Cordialement
Bonjour,
Notre règlement de copropriété interdit pour le moment l’installation de volets. Je souhaiterais faire la demande à la prochaine assemblée générale, avec donc sans doute un modificatif du règlement de copropriété.
Quelle loi de majorité s’appliquerait alors pour la modification du règlement, l’article 26 ou l’unanimité ?
Je vous remercie.
Bonjour
Ce sera à votre syndic de déterminer à quelle majorité cette question doit être votée dans votre copropriété, mais a priori cela devrait se voter à l’unanimité car ce sont des parties privatives et qui de plus touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre site riche en information.
J’ai une question, lors d’une assemblée générales des copropriétaires, il a été voté des travaux dans ma cage d’escalier, alors même qu’aucun propriétaire de ma cage d’escalier n’était présent à cette réunion. Je souhaite contester le vote de ces travaux, mais surtout empêcher à l’avenir que des propriétaires d’une autre cage d’escalier puisse voter pour des travaux qui concerne exclusivement ma cage d’escalier. Comment serait-il possible de faire modifier la façon de voter en ce sens ?
Merci pour votre retour
Bonjour
Tout dépend de votre règlement de copropriété.
Si rien n’a été prévu pour séparer les cages d’escalier et pour faire en sorte que chacune soit correctement représentée alors il faut modifier le règlement de copropriété.
Il est temps de le faire, la loi ELAN abaisse temporairement les majorités pour justement que la révision des règlements de copropriétés soit facilitée afin d’introduire les charges spéciales (par cage d’escalier par exemple)
Si par contre le règlement de copropriété n’a pas été appliqué, alors il faut contester la décision dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG.
Cordialement
Bonjour,
Je vis dans une copropriété de 3 immeubles 70 lots, l’année dernière le vote majorité 24 pour la mise en place d’un potager collectif sans préciser la superficie l’emplacement dans les parties communes dans les espaces verts, qui sont en espaces boisé classé, sachant qu’aujourd’hui ce potager est utiliser par 4 personnes dont 3 membres du conseil syndical.
La prochaine réunion est l’ordre du jour installation d’une serre de 17m2 majorité 25, peu de personne se déplace aux réunion et une grande majorité de propriétaires non occupants.
Ce potager est juste en face de mon logement et la future serre sera à cet endroit.
Ma question est que puis je faire contre la non installation de cet serre, nous payons pour 4 personnes?
Pour information l’emplacement de ce potager et la superficie à été déterminé par les 4 jardiniers, et nous avons payer pour son aménagement cloture etc…
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
En copropriété les décisions se prennent à la majorité requise (24 ou 25). C’est une petite démocratie. Et comme à l’échelle d’un pays, lorsqu’il y a trop d’abstentionnisme, les minoritaires peuvent prendre le pouvoir. Si vous voulez faire entendre votre voix, il faut “faire campagne”. En parler aux autres copropriétaires, obtenir mandat de ceux qui ne veulent pas aller en AG, vous présenter pour faire partie du conseil syndical et ainsi avoir plus de pouvoir etc …
Mais sinon rien ne vous donne le droit de faire annuler des décisions qui ont été prises par une assemblée générale.
Ensuite si ces décisions vous portent préjudice, vous pouvez éventuellement aller devant un tribunal pour les contester dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons mis à l’ordre du jour de notre AG la motorisation du portail existant. La majorité simple suffit-elle ?
Nous pensions que le projet avait été accepté (50,70% votes pour selon les tantièmes bâtiment principal et places de parking) ce qui a été confirmé par le syndic mais un copropriétaire a envoyé un mail au syndic en disant qu’il n’était pas d’accord sur la méthode de calcul pensant qu’il fallait se baser uniquement sur les tantièmes liés aux plages de parking, depuis le syndic met en attente le projet en doutant sur l’article concerné 24 ou 25. Qu’en pensez vous ?
Merci
Bonjour
A priori tout ce qui est “transformation, addition et amélioration” c’est du 25
On peut penser que la motorisation entre dans ce cadre. Néanmoins la loi prévoit que “certaines améliorations permettant d’accroitre la sécurité des biens et des personnes dans les copropriétés” passent à la majorité de l’article 24. Ceci dans le cadre de l’abaissement des majorités qui est une des grandes tendances des dernières modifications de la loi de 65.
On peut donc argumenter que la motorisation du portail permettant d’accroitre la sécurité de la résidence, doit passer au 24.
En réalité peu importe. Votre syndic temporise et attend juste que les deux mois légaux de contestation soient passés.
Une contestation par email ne vaut rien.
Si le copropriétaire qui n’est pas d’accord ne conteste pas dans les deux mois devant un tribunal, la décision sera réputée valide, même si la majorité utilisée est discutable.
Cordialement
Bonjour
Les passerelles 25-1 et 26-1 sont elles utilisables dans les copropriétés de 2 copropriétaires suite à l’ordonnance d’octobre 2019 ?
Par avance merci !
Bonjour
La nouvelle ordonnance ne prévoit pas spécifiquement les passerelles et la loi qui prévoit les passerelles n’exclut pas les petites copropriétés de son application. Par conséquent nous aurions tendance à dire que les passerelles 25-1 et 26-1 s’appliquent aux petites copropriétés de deux copropriétaires.
Aucune jurisprudence n’étant pour l’instant venue préciser cela (à notre connaissance).
Cordialement
Bonjour,
En AG d’une ASL, dans la résolution de “création d’un passage piéton par portail, pour accès à une voie publique” il a été utilisé l’article 24. Est ce bien un vote à majorité simple ou aurait il fallu utiliser l’article 25 voire 26?
Bonjour,
Effectivement en copropriété les travaux d’amélioration, addition et transformation doivent passer au 25.
Attention les statuts d’une ASL sont libres, il convient de vérifier si vos statuts ne prévoient pas une autre majorité.
Si l’application de la majorité au 25 avait changé le résultat du vote, si vous considérez que vous avez été lésé par cette décision, alors vous pouvez aller contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42 c’est à dire avec un avocat dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG.
Cordialement
Bonjour,
Je souhaite solliciter lors de la prochaine AG l’autorisation des copropriétaires de ma résidence pour construire une extension de 23m2 sur ma terrasse de 40m2. J’ai contacté le syndic pour qu’il ajoute à l’ordre du jour de la prochaine AG cette résolution et lui ai demandé de me préciser quel serait le mode de vote retenu pour mon projet, à savoir un vote à l’unanimité (article 26) ou à la majorité absolue (article 25). Le syndic m’a répondu « Ces notions (esthétique et harmonie du projet) étant très subjectives, et n’ayant pas la qualification requise pour en juger, je souhaite que le conseil syndical prenne position sur cette question. La position du conseil syndical emportera de fait la majorité utilisée » lequel conseil syndical dont je fais partie s’est exprimé favorablement à 2 voix contre 1 (le dernier membre étant opposé au projet, affirme quant à lui que le conseil syndical n’a pas à décider du mode de vote d’une résolution quel qu’en soit l’objet). Qui a raison a ce propos, le syndic ou ce copropriétaire membre du CS ? Merci d’avance, Richard
Bonjour,
Oui effectivement ce n’est pas le conseil syndical qui décide à quelle majorité se vote une résolution. Mais rien n’empêche le syndic de demander l’avis du conseil syndical et de s’y conformer.
Cordialement
Bonjour, un portail va etre installe a l’entree de mon lotissement , faut il la majorite absolue pour ce genre d’instalation, sachant que seul 14 proprietaires sur 34 ont vote pour.
Bonjour
S’il n’y a pas de portail, alors ce sont des travaux d'”addition, transformation, amélioration”, donc oui c’est à la majorité de l’article 25.
Ce n’est pas le nombre qui compte, ce sont leurs millièmes.
Cordialement
bonjour, mon ASL veut modifier ses statuts (conformément à l’ordonnance de 2004) mais lors de la 1ère AGE, le quotum exigé dans ses statuts n’a pas été atteint. Est-il possible de le restreindre ou de l’ignorer lors de la 2ème AGE prévu à cet effet.
Bonjour
La réponse est dans vos statuts. Par défaut, la loi de 65 ne s’applique pas en ASL. Sauf si les statuts le prévoient.
Autrement dit il n’y a pas de passerelle de majorité sauf si les statuts le prévoient explicitement.
Si les statuts exigent un quorum et ne prévoient rien d’autre, vous êtes contraints d’obtenir ce quorum pour modifier ces statuts.
Cordialement
Bonjour
Je voudrais juste être certaine que l’autorisation donnée aux forces de l’ordre se vote bien à la majorité absolue ?
Merci
Bonjour,
à compter du 1er juin 2020, cette majorité a été abaissée au 24.
La majorité simple suffit désormais pour autoriser les forces de l’ordre à pénétrer dans la copropriété.
Cordialement
bonjour, avant tout, merci pour votre article.
Nous sommes une copro de 10 maisons , gérée par un syndic benevole. à l’ordre du jour de l’AG il y avait l’indemnisation du syndic bénévole pour sa partie administrative: résultat du vote 4 pour, 6 contre. Ceux “contre” ne veulent pas non plus de syndic professionnels! le syndic benevole a démissionné et personne ne souhaite reprendre la suite. Nous n’avons donc plus de syndic de corpo Que devons nous faire svp?
Bonjour
Il est obligatoire d’avoir un syndic en copropriété.
N’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal qui nommera un administrateur provisoire qui convoquera une AG qui permettra d’élire un nouveau syndic.
Cela va coûter très cher à la copropriété.
C’est un argument à faire valoir aux “contre” en leur proposant de convoquer rapidement une nouvelle AG pour nommer un syndic (professionnel ou bénévole indemnisé) afin d’éviter tous les frais liés à l’administration provisoire.
Cordialement
Bonjour,
La dernière AG a entériné la régularisation de l’installation d’un spa dans un jardin privatif en application de l’article 25, alors que les POUR n’ont pas obtenu de majorité absolue (44% des voix) et qu’il n’y a pas eu de deuxième vote. Puis-je contester cette résolution sans passer par le tribunal?
Cette résolution n’aurait-elle pas dû relever de l’article 26?
Merci d’avance.
Cordialement.
Bonjour,
Le droit d’affouillage n’est pas le même que le droit de pose, par conséquent différent si c’est un SPA posé ou enterré.
Quoi qu’il en soit il y a modification de l’aspect extérieur.
Il est donc difficile de vous répondre sans connaître le dossier.
Quelle que soit la majorité qui s’applique, vous pouvez contester, mais si vous ne le faites pas dans les 2 mois et devant un tribunal, votre contestation n’aura strictement aucune valeur.
Cordialement
Bonjour,
Un très grand merci pour votre travail.
J’ai beaucoup de problèmes avec ma copropriété et notre syndic professionnel : il avait été nommé comme syndic non professionnel puis est passé bizarrement comme syndic professionnel.
Aucune preuve qu’il ait été copropriétaire et détenteur d’un lot lorsqu’il était syndic non professionnel il y a 10 ans de cela.
Bonjour,
Dans cette situation n’y a rien qui soit annulable de plein droit. Les points ne peuvent être contestées que devant un tribunal.
Or en copropriété la contestation est régie par l’article 42 c’est à dire dans un délai de deux mois.
La question est : l’élection d’un syndic bénévole qui n’est pas copropriétaire est elle contestable au delà des deux mois de l’article 42.
La loi semble penser que non : Si une copropriété est gérée par un syndic ayant un mandat non valable mais que celui-ci n’est pas contesté dans le délai légal (2 mois), ses décisions sont valables et applicables.
Néanmoins en 2009 la cour de cassation a permis l’extraction de l’application de l’article 42 dans un cas qu’elle a qualifié d’irrégularité extrême. Mais 4 ans plus tard une jurisprudence disait l’exact contraire. La cour d’appel et la cour de cassation ne semblent pas d’accord !
Il est important également de souligner le fait que les juges vont forcément prendre en considération l’intérêt à agir en justice.
Si durant toutes ces années ce syndic a géré la copropriété sans être contesté devant la justice, quel intérêt à l’attaquer sur ce mandat bénévole alors qu’il est désormais en règle avec un mandat professionnel valablement élu ?
Cordialement
Bonjour et merci pour la clarté de vos conseils,
Je viens de tomber sur un PV concernant notamment la décision de la pose de compteurs divisionnaires en avril 2018. Cette décision appelait les conditions de vote de l’article 25, puis 25.1 dans le PV : je lis que la majorité des tantièmes n’ayant pas été obtenue, ils on procédé à un 2ème vote, oubliant allègrement l’alinéa de t’art. 25.1 excluant de ces modalités de vote la pose de compteurs d’eau divisionnaires et des travaux y afférant et induisant une nouvelle AG dans les 3 mois.
Il est impensable pour moi que notre gestionnaire soit passé à côté, mais à l’époque je contestait les modalités pour prendre une décision dans un délais raisonnable plus que la pose elle-même des compteurs (notamment en l’absence de devis avant l’AG, ou des réponses sur le caractère invalidant de certaines colonnes remontantes ou le statut privatif d’une partie du réseaux d’adduction enterré en PC1 si notre sur consommation subite était la résultante d’une fuite et non d’une installation défectueuse). Je connais l’ordonnance du 30/10/2019 et la loi Elan supprimant l’alinéa excluant la pose des compteurs de l’application de l’art. 25.1. Et ne revient pas sur cette décision.
Mon inquiétude actuelle est sur une connivence de plus en plus avérée entre le gestionnaire et un des copro, la chose n’est perceptible que pour des gens présents aux AG et impliqués dans la vie de la copro, 11 lots, rien de complexe.
J’aimerai connaitre la teneur de ce manquement, de quelle façon il est opposable et évitable, ou fait l’objet de sanctions. Je ne souhaite pas la révocation de notre syndic, mais souhaite évité ce glissement qui s’opère entre 2 personnes qui se rendent de menus services et se rendent redevables l’une envers l’autre au fil des années, au point je pense de jouer de l’absentéisme, de leurs pouvoirs délégués, ou de la méconnaissance des lois complexes qui régissent la gestion de copropriété par les présents. Je ne me sent pas capable de vérifié toutes les modalités de vote. Et si cette personne, peut-être mutée sur un autre bien? afin d’évité ce type de glissement, à qui dois-je signaler ce problème ou ce manquement grave à la législation au sein de sa société, c’est du passage en force, et une rupture de confiance immense. Merci pour vos réponses.
Bonjour.
Oui le conseil syndical peut très bien demander au syndic de changer de gestionnaire au sein du cabinet.
C’est une pratique assez courante que les syndics acceptent en général volontiers pour éviter de perdre la copro.
Cordialement
Bonjour,
Dans notre petite copropriété (4 propriétaires ) l’un des propriétaire est majoritaire du point de vue des tantièmes généraux car il dispose d’une très grande parcelle de jardin en jouissance exclusive. Les votes de rénovation des parties communes du bâtiment d’habitation sont toujours refusés à cause de ce copropriétaire. Dans ce cas, est il possible que les travaux du bâtiment soient voté au prorata des tantièmes du bâtiment uniquement et non des tantièmes généraux ?
Cédric.
Bonjour,
Oui a priori si vous avez dans votre règlement de copropriété des millièmes bâtiments, les travaux bâtiment devraient pouvoir être votés aux millièmes bâtiment. Mais cela dépend entièrement de votre règlement de copropriété. C’est lui qu’il faut éplucher en premier lieu.
L’application des tantièmes du RC est l’affaire de votre syndic. Demandez nous un devis si vous souhaitez de l’aide en la matière.
Ensuite si en application du règlement de copropriété, vous êtes dans cette impasse alors deux solutions.
Soit l’ensemble des autres copropriétaires est d’accord pour prendre les travaux de rénovation à leur charge et le copropriétaire récalcitrant devrait y trouver suffisamment son compte pour être d’accord.
Soit il faut aller devant un tribunal qui jugera du péril encouru par l’immeuble et pourra éventuellement ordonner les travaux. Auquel cas, personne ne pourra s’y opposer.
Cordialement
Nota Bene
Toutes les réponses apportées avant 2020 ne tiennent pas compte de la publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et sont donc potentiellement devenues erronées. Merci d’en tenir compte.
Bonjour,
je souhaiterais avoir une information sur le vote de petits travaux par le conseil syndical. Sur quelle majorité est ce que cela repose (la majorité des présents à la réunion ? la majorité des membres globalement ?). Par ex, si le conseil syndical compte 9 membres et que seuls 3 sont présents à une réunion, si deux des 3 membres votes positivement sur des travaux, cela peut-il passer ?
Cordialement,
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre question qui nous donne l’occasion de préciser une règle sur laquelle une erreur est très courante :
Non, il n’existe pas de somme sur laquelle le conseil syndical a carte blanche pour voter des travaux.
Deux sommes sont votées en AG
Le montant des marchés et contrats au delà duquel la mise en concurrence est obligatoire.
Le montant des marchés et contrats au delà duquel la consultation du CS est obligatoire.
Cela signifie que l’entretien courant est de la décision du syndic et TOUS les autres travaux doivent être votés en AG.
Il n’y a donc AUCUN travaux qui soit “décidé” par le conseil syndical. Il n’y a que le syndic ou l’AG qui peuvent être décisionnaires final.
Au delà d’une certaine somme et pour l’entretien courant uniquement, le syndic peut être obligé de consulter le CS.
Consulter signifie demander son avis et en aucun cas obtenir son aval.
ATTENTION, la réforme qui doit passer en 2020, va effectivement modifier cela. Mais pour le moment ce n’est pas le cas.
Pour finir, concernant la majorité au sein du CS. Tout dépend de ce qui est précisé dans la copropriété concernant le fonctionnement du CS.
Si rien n’est précisé, c’est la majorité des présents et représentés. Donc oui le CS peut prendre une décision dans la configuration que vous présentez, à condition qu’il n’y ait rien de précisé là dessus dans votre règlement de copropriété.
Pour résumer, si le syndic valide systématiquement les décisions prises par le CS en matières de travaux, si les travaux dont il s’agit sont effectivement de l’ordre de l’entretien courant, si rien n’est précisé dans le RC concernant les décisions prises par le CS, alors oui, il est possible que deux personnes sur trois présentes à une réunion prennent une décision qui engage l’ensemble du CS et donc de la copropriété.
Cordialement
Bonjour
les combles de ma copropriété m’appartiennent. Je souhaiterais supprimer la toiture qui les couvre pour créer une terrasse (avec toutes les autorisations administratives nécessaires). Cette toiture est partie commune. A quelle majorité faut-il voter l’autorisation ? 25b ou 26?
Bonjour,
Il ne nous est pas possible de donner une réponse unique et simple à votre question. Suite à la loi Elan plusieurs cas de figure existent. Si vous souhaitez que nous étudions votre dossier, n’hésitez pas à nous demander un devis. Sinon c’est le rôle de votre syndic de vous conseiller sur ce type de questions.
Cordialement
Bonjour, je réside dans une copropriété comprenant 1 bâtiment, avec 5 cages d’escaliers : A ,B,C,D,E.
A la cage D , il y a une loge concièrgerie pour laquelle il n’a pas été attribuée de tantième. Ce qui fait qu’au lieu de payer pour 10 lots nous payons pour 9 lots puisque la concièrgerie na pas été comptabilisée en tantième. Est ce juste ?
Bonjour,
Oui a priori, il n’y a pas de tantièmes pour une partie commune générale.
Cordialement
ASL créée en 1993 qui a retravaillé la rédaction de ses statuts pour les mettre en conformité avec les dispositions en vigueur. il s’agit de 28 propriétaires de maison individuelles.
la répartition des charges qui est définie dans le Règlement doit être intégrée dans les statuts et compte tenu des écarts et des motifs de ces charges (espaces verts et entretien local poubelles: environ 125€ annuels par maison) il est proposé de les répartir à égalité au lieu de la réf SHON. Selon nos règles actuelles la décision de cette modification ne peut être exécutive que si elle est unanime.
Pour des motifs que l’on peut qualifier de conflictuels entre qq propriétaires nous ne pouvons obtenir cette décision… et ainsi simplifier. Nous pointons d’ailleurs que ce ne sont pas les propriétaires qui actuellement paient le moins qui seraient opposés à cette possible nouvelle règle.
Lors de l’AG extra manquait un Membre qui n’avait pas remis son pouvoir, en conséquence il est réputé défaillant… une des personnes présentes a interprété cette situation comme étant une opposition au changement???
Bonjour,
Un absent n’est ni pour ni contre.
il est juste absent, la décision par conséquent ne peut être obtenue à l’unanimité
Interprétation rigide :
il n’y a pas l’unanimité donc c’est refusé
Interprétation souple
La décision est obtenue à l’unanimité des présents, on attend le délai des deux mois légaux de contestation, si la décision n’est pas contestée par la personne absente, elle est par conséquent adoptée puisqu’elle ne peut plus être contestée.
Cordialement
Bonjour,
Notre Syndic a fixé la date de l’AGO le lundi 02/09.
Les copropriétaires ont reçu un courrier en lettre recommandée AR avec le dossier complet. Pour ma part nous ne l’avons pas reçu et le Syndic nous a adressé, à ma demande, le dossier complet par courriel en J-8 avant la tenue de l’AG. Il m’a indiqué que notre dossier avait été envoyé en recommandé AR mais retourné par la Poste avec le motif “inconnu à l’adresse indiqué” (copie du courrier retourné avec ce motif scanné). Jusqu’à présent nous n’avons jamais rencontré une telle situation avec un recommandé. Cette situation particulière nous permettrait-elle d’envisager une recours en annulation des décisions prises lors de l’AG ?
Lors de l’AG une délibération doit-être votée à notre demande. Elle porte sur l’installation d’une pompe à chaleur sur notre terrasse au R+3 et dernier étage du bâtiment de la résidence qui comporte deux bâtiments (A où nous habitons et B).
Le vote se fera selon les dispositions de l’article 25. Notre quote-part sera-t-elle appréciée sur la base de nos tantièmes sur les parties communes générales (4.5 %) ou sur les parties communes spéciales (10%) ?
En cas de non obtention de la majorité absolue le 02/09 pour notre demande, peut-il être envisagé une passerelle de majorité le jour même ?
En vous remerciant vivement.
Cordialement,
Fabien.
Bonjour,
Effectivement le syndic est tenu d’envoyer les convocations 21 jours avant la tenue de l’AG.
Mais il n’est pas responsable d’un problème de distribution.
Le document de la poste indiquant NPAI montre qu’il a fait son travail.
L’assemblée ne peut donc pas être annulée sur ce motif.
De plus, vous ne pouvez pas à la fois être présent, prendre part au vote et ensuite demander l’annulation sous prétexte que vous n’avez pas été convoqué !
Concernant les modalités d’appels de fonds, il nous est impossible de vous répondre sans avoir accès à votre règlement de copropriété. C’est le règlement de copropriété qui détermine cela, et tout est possible.
Concernant la passerelle de majorité, oui il est possible qu’elle ait lieu lors de la même réunion.
Cordialement
Bonjour,
A la dernière assemblée générale, on a voté à la majorité absolue des travaux (remplacement des barrières de balcons en bois par des barrières métalliques et remplacement des séparations entre appartements), cela a été adopté (8 voix pour et 8 contre mais plus de tantièmes pour le pour).
ils ont décidé également de ne plus faire payer par rapport aux tantièmes (comme stipulé dans la convocation), mais par rapport à la longueur des barrières…
Est-ce légal ?
C’est étrange que le vote se fasse aux tantièmes alors que le coût sera quasiment également réparti.
Vous remerciant d’avance,
Cordialement
Bonjour,
La loi de 65 détermine à quelle majorité doivent être votées les résolutions en AG et notamment les travaux.
Le règlement de copropriété lui détermine les clefs de répartition qui doivent être utilisées pour répartir les dépenses de la copropriété dont les travaux.
Que la clef de répartition ne corresponde pas à la majorité à laquelle les travaux doivent être votés est donc parfaitement possible.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la dernière Assemblé générale, le quorum été atteins en début de séance…certaine personne on du partir…et les votes suivants non pas été effectués..dont l’élection du Conseil Syndical.
Est ce légal? normal? comment y remédier?
Merci de votre aide
Bonjour,
Tout dépend de la manière dont les copropriétaires sont partis et dont les choses se sont passées. S’ils sont partis en précisant au bureau (président, scrutateur et secrétaire de séance) qu’ils partaient et qu’ils voulaient que ce soit noté comme tel, alors effectivement leurs tantièmes sont décomptés et cela peut avoir comme conséquence de ne plus avoir le “quorum”. Par contre s’ils sont partis “sur la pointe des pieds”, le syndic a le droit de considérer qu’ils votent “comme la majorité” (si la majorité est pour une résolutions, leurs tantièmes iront grossir les rangs du vote pour). Dernière solution, ils peuvent également partir en disant qu’ils donnent leur pouvoir à un autre copropriétaire.
Si le ou les copropriétaires sont juste partis, et que le syndic a considéré qu’ils étaient absents et que par conséquent le quorum n’était pas atteint pour cette résolution, il est obligé de reconvoquer une AG pour voter cette résolution.
Cordialement
Bonjour,
Lors du vote pour l’élection des membres du conseil syndical, le syndic n’a pas procédé en séance au comptage des votes alors qu’un certain nombre de copropriétaires votait contre l’élection de certain membre. C’est sur le PV de l’AG que nous avons découvert les résultats et donc les membres du conseil syndical. Le PV mentionnait cependant qu’il avait procédé à un deuxième vote car il y avait autant de vote pour que de vote contre. Le deuxième tour de vote n’a pas eu lieu et cependant à défaut d’une majorité certain copropriétaire n’ont pas été réélu. Est-il possible de faire annuler l’AG pour vice de procédure ou autre irrégularité ?
Bonjour,
Si le président de séance a signé le PV, cela signifie que c’est conforme à ce qui s’est déroulé, et il n’y a pas de contestation possible. Sauf à aller devant un tribunal avec témoignages concordants etc … mais ensuite c’est à l’appréciation du juge. Simplement pour l’élection du CS, il n’y a très peu de raison pour que le juge valide l’annulation de l’AG.
Cordialement
Bonjour,
Au sein de notre ASL, la répartition des charges est réalisée au tantième mais lors des votes, chaque co propriétaire a le même poids de vote. Est-ce égal? Est-ce légal de l’avoir dans les status de l’ASL?
Bonjour
Par définition les statuts d’une ASL sont libres.
Oui, il est possible de prévoir un copropriétaire = une voix quels que soient ses tantièmes.
Cordialement
Bonjour, pour voter les nouveaux statuts d’une ASL la majorité suffit ou l’unanimité est requise ?
Une loi définit elle ce vote ?
Merci
Bonjour,
Si ce sont les premiers statuts d’une nouvelle ASL, il faut l’unanimité. Vous ne pouvez pas rentrer dans une ASL sans être d’accord avec les statuts, donc au moment de la création tout le monde doit être d’accord.
Si c’est une modification de statuts d’une ASL existante, alors la majorité requise est dans les anciens statuts. Cela peut être aussi bien l’unanimité qu’un autre type de majorité.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes dans une petite copropriété de 3, sans syndic (RDC, 1er et 2nd).
Suite à la vente des combles des parties communes, il y a eu création d’un nouveau lot et l’appartement du second étage est devenu un duplex (avec deux lots). A ce nouveau lot a été associé une part de tantième et la répartition entre les 3 copropriétaires a été réajustée.
Le copropriétaire du RDV, remet en cause l’opération, déclare que la surface attribuée à ce nouveau est inférieure à la réalité, que les tantièmes le concernant sont par conséquent insuffisant et veut revoir la répartition globale des tantièmes.
Cette opération a eu lieu en juin 1985, il était lui-même vendeur de sa part de comble.
Nous pensons que cela a été fait dans les règles, puisque nous avons un acte notarié et que de plus il y a prescription.
Je précise que nous sommes arrivés en 2015, après plusieurs autres propriétaires et qu’il a manifesté sa contestation en 2017 (dans un mail à notre intention).
Que convient-il de faire svp ?
Bonjour,
Une copropriété sans syndic ? C’est illégal.
Vous voulez peut être dire sans syndic professionnel, mais avec un syndic bénévole.
Si c’est sans syndic du tout, commencez par en élire un.
Ensuite pour le reste ce qu’il convient de faire c’est juste rien !
Le copropriétaire qui s’estime lésé peut lui même mandater un expert géomètre. S’il s’avère qu’effectivement il y a une différence notable, et qu’il subit un préjudice, il a le droit d’aller devant un tribunal. Il pourra alors éventuellement obtenir un re-calcul des tantièmes. Attention le jugement n’est pas rétroactif. Il pourrait éventuellement demander des dédommagements s’il peut démontrer que durant tout ce temps là, il a contesté le calcul actuel des tantièmes. Vous pouvez également consulter notre article sur les charges communes générales et leur répartition.
Cordialement
Bonjour,
L’ AG de ma copropriété s’apprête à voter une participation financière à la peinture extérieure des garages à proximités pour que la couleur reste dans un ensemble cohérent avec la copropriété.
Ces garages font parti d’une ASL. A quelle majorité doit-on voter cette participation ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Ces travaux doivent se voter à la majorité simple. Article 24. C’est de l’entretien courant.
Cordialement
Bonjour, ma maison fait partie d’une copropriété, certaines maisons de cette copropriété sont existantes et d’autres (dont la mienne) sont en construction. Le bruit court que des travaux ont été votés (dos-d’anes…etc) et que l’on doit les payer lors de notre entrée dans notre maison. Est-ce normal de payer des travaux que l’on n’a pas voté ?
Bonjour
Effectivement, vous n’êtes redevable de ces charges qu’à partir du moment où votre logement vous sera livré.
L’article le plus à même de répondre à votre question sur notre site est celui-ci.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire dans un lotissement qui dépend d’une ASL constitué en 2006 avec son status et son règlement de copropriété , j’entends souvent que sa validité est de 10 ans ,peut-on aujourd’hui demander l’arrêt par vote de la totalité des propriétaire et non de majorité de manière à ce que nous sortions de la couverture d’un syndic de copropriété et lotissement privé pour dépendre de la municipalité.
Bonjour,
A priori non, ce n’est pas une obligation légale.
Mais cela peut éventuellement être une obligation propre à votre ASL. Tout dépend des statuts de votre ASL. Il faut les lire attentivement. Si dans les statuts rien de tel n’est mentionné, alors effectivement vous pouvez en vertu de l’ordonnance de 2004, proclamer la dissolution de l’ASL par l’unanimité des colotis. Il faut bien s’assurer que votre municipalité accepte de prendre à sa charge l’entretien de l’intégralité ce qui est actuellement des parties communes de l’ASL. Si vous n’avez plus aucune partie commune, vous avez le droit de ne plus être en ASL. Mais il faut bien s’assurer que vous n’avez effectivement plus aucune partie commune à gérer entre les villas.
Cordialement
Bonjour, Je désire acheter une cave dans la copropriété ou j’habite. en 2017 lors de l’AG cela m’a été refusé en article 24 n’ayant pas obtenu la majorité +1, cette année je réitère ma demande et le Syndic me mets en article 26. Qu”est ce que cela veut dire une majorité simple ou double ?
exemple sur 35 copro 18 présents et 8 représentés et 9 absents. faut il avoir 17 pour avec les réprésentés ou les représentés ne comptent pas ? Merci de votre réponse
Bonjour,
Oui effectivement en 2017 votre syndic s’était trompé de majorité. Heureusement que la vente n’a pas eu lieu elle n’aurait pas été valable.
Pour que la vente passe au 26 il faut effectivement que sur 35 copropriétaires 18 soient présents ou représentés et qu’ensuite que les millièmes des copropriétaires qui vont voter pour représentent 66% plus un millième.
Un représenté compte exactement comme un présent, puisqu’un présent vote pour lui. Mais attention c’est en millièmes que ça compte, pas en voix (sauf si dans votre copropriété tous les lots ont exactement le même nombre de millièmes ce qui est très rare !)
Cordialement
Bonjour, En AG ont été voté des travaux pour refaire des douches communes au 1er étage d’un batiment. Or aucun des propriétaires de cet étage n’étaient présents. Ce sont les propriétaires des autres batiment qui ont votés les travaux. Est-ce légale ?
Est-ce qu’un seul des propriétaires du batiment suffit pour voter les travaux ?
Bonjour,
Cela dépend de votre règlement de copropriété, mais oui, cela peut être possible.
Cordialement
Bonjour,
Je désire savoir si un syndic peut modifier l’intitulé de travaux entre l’audit et l’AG : dans une copropriété des travaux de rénovation énergétique (donc avec clef de répartition selon critère d’utilité) avaient été prévus après audit puis au moment de l’AG ils ont été transformés en travaux de ravalement avec rénovation énergétique (donc clef de répartition charges générales). Cela est-il légal ?
Merci beaucoup de vos réponses
Bonjour,
Oui c’est légal … mais
Un rapport d’audit énergétique est qu’un avis il n’est en rien contraignant. Ni pour le syndic, ni pour les copropriétaires.
Le rapport d’audit n’a pas à proposer de clefs de répartition. Ce n’est pas son métier.
Le syndic a le droit de proposer les travaux qu’il veut à l’ordre du jour de l’AG
Il a donc tout à fait le droit de proposer un ravalement ou autre chose
Les projets de résolutions sont normalement établis lors d’une réunion préparatoire à l’AG avec le conseil syndical
Cette réunion est obligatoire
Il y a donc toutes les chances pour que les résolutions proposées soient le fruit des réflexions menées lors de cette réunion.
Mais ce qui compte c’est ce que veulent et décident les copropriétaires. Et c’est en AG que les choses se décident.
Si les copropriétaires souhaitent proposer autre chose que le ravalement + rénovation énergétique, l’AG est le moment de le faire.
Cordialement
Bonjour,
Je vis dans un SDC implanté sur une parcelle d’une ASL, nous avons donc nos charges propres à la copropriété et des charges liées à l’ASL. Notre résidence compte 9 appartements, et nous participons à hauteur de 6 six parts pour les charges de l’ASL.
Rien n’est prévu dans le réglementaire de copropriété, ni dans le cahier des charges de l’ASL. Il y a seulement un paragraphe autorisant la construction d’ensemble immobilier sur certaines parcelles dont nous.
Existe t il une règle générale lorsque le cahier des charges est défaillant?
Merci
Bonjour
Selon votre question, le syndic appellerait les charges à votre résidence sans qu’aucun document n’existe pour justifier le fait qu’il appelle pour 6 parts !?
Il faut absolument que les statuts de l’ASL soient correctement constitués lors d’une AG. Peut être faudrait-il avoir recours à des professionnels pour cela (un géomètre expert et/ou notaire…)
En tout état de cause, il n’est pas possible de répartir les charges sans clés de répartion officielles et celles-ci doivent se trouver dans les statuts de l’ASL.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire dans une ASL “dirigée” par Un Président ou plus simplement “Directeur”.
Lors des AG ordinaires un propriétaire peut recevoir combien de pouvoirs (ou mandats) ? le Directeur peut il en détenir ?
S’il est envisagé de fermer une partie d’un lotissement ( se composant de deux parties jointes par un chemin de liaison) par un portail électrifié est ce possible et qui vote et avec quelle majorité ? ( les deux parties ou la partie concernée et qui paie ?) enfin si dans cette partie envisagée d’être fermée par le portail un propriétaire est exclu car se situant en dehors des limites techniques possibles mais bien sûr toujours propriétaire dans le lotissement est ce que cette installation est toujours possible et dans l’affirmative ce propriétaire doit il payer ou pas et a t il toujours libre accès au reste du lotissement ?
Désolé pour la question compliquée !
Merci
Cordialement
Bonjour,
Le statut des ASL est très libre (comme leur nom l’indique) donc une grande partie des réponses à vos questions de trouve dans les statuts de l’ASL.
Le nombre de pouvoir, le fait que le directeur puisse en détenir ou non, vous trouverez les réponses dans vos statuts.
Qui vote et quelle majorité ? vous trouverez les réponses dans vos statuts.
Si un copropriétaire est techniquement exclu de la jouissance de certains travaux, il ne participe pas à leur financement. Par contre, il reste membre de l’ASL et à ce titre doit avoir accès aux parties communes.
Cordialement
N’hésitez pas à nous contacter pour un devis à la rubrique “contact” si vous avez d’autres questions “compliquées” notamment si vous avez besoin d’un regard professionnel sur les statuts de votre ASL.
Cordialement
bonjour ,
ma copro a organisé l’assemblée générale des copros en convoquant par LRAR, sauf que certains propriétaires n’ont pas reçu de convocation, je fais partie de ces copropriétaires. Des décisions ont étés prises en notre absence par vote avec 6 présents/18 et 3 procurations acceptées sur 5 (toutes portées par la même personne). Les oppositions aux votes n’ont pas pu résister aux votes porté par ce mandataire.
Nous avons reçu le compte rendu d’assemblée générale et avons interrogé le syndic qui se dédouane de toute responsabilité, estimant qu’il a fait le nécessaire. Puis il organise les travaux bien avant la fin du délais de contestation de l’AG.
1- puis-je prétendre à l’annulation au produit de de cette AG?
2- A t-il le droit de procéder à la réalisation desdits travaux avant le délais de contestation qui est de 2 mois?
3- A t-il le droit de poursuivre la tenue de l’AG alors même qu’il est informé que certains copropriétaires n’ont pas reçu la convocation?
merci bien cordialement.
Bonjour,
Le fait que certains copropriétaires n’aient pas reçu la convocation ne signifie pas forcément que le syndic est en faute et que l’AG doit s’interrompre.
Il faut lui demander les justificatifs de dépôts et de distribution. S’il est en mesure de vous présenter une preuve de dépôt des recommandés, et que ceux-ci sont soit revenus “n’habite pas à l’adresse indiquée”, soit “courrier non réclamé” ce n’est pas la faute du syndic.
Donc avant toute contestation, il faut commencer par lui demander de présenter ces preuves.
Ensuite vous pourrez contester devant le TGI dans le cadre de l’article 42 dans les deux mois.
Cordialement
Bonjour, dans le cas d’une copropriété dans une ASL le règlement stipule :
“l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires acquéreurs d’un lot ayant une facade sur la voie créée. Les propriétaires indivis d’un même immeuble sont tenu de se faire représenter par une seule personne”.
Le lotissement se compose de 4 villas individuelles et 2 blocs d’habitations constitués de 2 maisons mitoyennes chacuns. Soit 4 villas+ 8 maisons mitoyennes. L’ASL est composé de 5 lots cadastrés : 4 villas +1 lot pur les deux blocs. Tous ont la façade qui donne sur la voie créée. Qu’en est-il du nombre de voix lors de l’assemblée générale?
Bien cordialement
Bonjour,
a priori il y a 12 lots, il y a 12 voix (s’il n’y a pas de millièmes)
Lorsque le règlement parle des propriétaires indivis, il parle l’éventualité du régime juridique de l’indivision (lorsque par exemple plusieurs membres d’une même famille sont propriétaires ensemble d’une maison de famille). Cela n’a rien à voir avec le fait que les blocs soient sur un seul lot cadastral.
Un lot cadastral n’est pas la même chose qu’un lot en copropriété. Vous pouvez très bien avoir un immeuble de 128 lots sur un même lot cadastral.
Cordialement
bonjour, le RCP autorise l’activité de restauration au RDC de l’immeuble et cette activité est conforme à la destination du lot. mais l’implantation du restaurant nécessite des travaux sur les parties communes (percements de la dalle entre le RDC et les parkings en sous-sol pour raccordements au réseau d’évacuation, installation d’un conduit d’évacuation des fumées et de ventilation/chauffage, dans une gaine existante et prévue à cet effet, installation d’un bloc moteur en toiture dans un local existant, clôt et prévu à cet effet où existent déjà d’autres équipements similaires pour d’autres lots). les percements de la dalle et le raccordement au réseau d’évacuation atterrissent dans une partie privative (parking). des évacuations du réseau commun sont déjà présentes dans ce parking.
à quelle majorité doivent être votées ces résolutions (article 25 ou article 26) ?
les propriétaires des parkings privés peuvent ils s’opposer à l’implantation de ces réseaux (plus de 2 m de hauteur) ?
ces propriétaires peuvent ils refuser l’accès à leur lot privés aux entreprises qui doivent intervenir pour réaliser ces travaux ?
Bonjour,
Dans le cas de travaux privatifs, personne ne peut obliger un autre copropriétaire à modifier ses parties privatives pour rendre les travaux possibles.
Il faut l’accord du propriétaire concerné. (Attention ce n’est le cas que parce que ce sont des travaux privatifs. Pour des travaux sur parties communes à l’inverse le copropriétaire ne peut pas s’y opposer)
Pour ce qui est de la partie des travaux qui passent en parties communes, il faut une majorité à l’article 25.
Oui les propriétaires concernés peuvent refuser l’accès à leur lots privés aux entreprises intervenant pour réaliser les travaux. De toutes façons les travaux ne peuvent commencer sans autorisation.
Soit le demandeur trouve une solution pour ne pas passer par les garages, soit il leur propose une indemnité afin d’obtenir leur autorisation, soit il ne fait pas les travaux … soit il demande à un juge de statuer et là, tout dépend du juge !
Cordialement
Bonjour,
Un coloti, membre de notre ASL (lotissement) souhaite que l’on modifie la répartition des charges en minorant les siennes car il n’utilise pas la totalité des équipements.
Nos statuts stipulent :
-les charges d’entretien du lotissement et de l’ASL sont réparties entre ses membres au prorata du nombre de lots dont ils sont propriétaires;
-majorité :
1) sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l’AG sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés,
2) les décisions de l’AG sont prises à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la superficie des lots ou des 3/4 des propriétaires…., lorsqu’elle délibère sur la création ou la suppression d’équipement ou de service, l’engagement d’une action ou exécution forcée des actions des propriétaires, la modification des pièces du dossier de lotissement autorisé.
Ma question est la suivante, suite aux cas de jurisprudence, doit-on voter cette demande de modification des charges à l’unanimité des co-lotis présents ou représentés étant donné qu’il y aura une aggravation des charges pour les autres colotis? Merci par avance pour votre éclaircissement, cordialement.
Bonjour,
A priori, la modification des millièmes doit être prise à l’unanimité.
Mais attention, “le coloti ne souhaite pas payer ces charges parce qu’il n’utilise pas les services” peut correspondre à plusieurs solutions. Exemples :
soit c’est parce qu’il n’y a pas accès (exemple des millièmes ascenseurs sur un parking) alors évidemment les choses doivent être changées à la majorité simple car c’est une erreur
soit c’est parce qu’il ne souhaite pas les utiliser (un sportif qui n’utilise jamais l’ascenseur), là on est clairement dans l’unanimité.
Donc la réponse nécessite un examen précis des statuts et de la situation de l’ASL
Cordialement.
Bonjour,
En naviguant sur le forum j’ai pu obtenir certaines réponses mais d’autres restent en suspend.
Cas de copropriété : Application de l’art.25 pour une résolution
Si le 1/3 des voix n’est pas atteint obligation d’une 2eme AG. Mais en 2eme lecture, si ce 1/3 de voix n’est toujours pas obtenu pour voter la résolution faut-il reporter à une autre AG jusqu’à l’obtention du 1/3 ? Auquel cas la résolution ne serait jamais voté
Cas d’une ASL: vote des copropriétaires en AG de l’ASL
Les copropriétaires sont adhérents de l’ASL. Comment est comptabilisé leur vote ?
1. Les copropriétaires présents ou représentés ont 1voix au même titre que les colotis ?
2. La majorité de voix des copropriétaires pour la résolution à voter , apporte la totalité des voix de la copropriété ?
Les statuts de l’ASL ne donne pas de précision à ce sujet, il n’y a pas de notion de représentant de syndic en AG de l’ASL
Merci
Bonjour,
Non le 25-1 est par définition utilisable qu’une seule fois. Le 25-1 c’est à la majorité des présents et représentés.
Colotis ou copropriétaires c’est la même chose. C’est juste une dénomination propres aux ASL.
La façon dont les voix du bâtiment sont comptées dans l’ASL sont forcément définies dans les statuts. C’est soit tous les copropriétaires et colotis sont convoqués en AG et les majorités se calculent en fonction de cette assemblée, soit le représentant du bâtiment est convoqué pour représenter le bâtiment à l’assemblée de l’ASL et le bâtiment est considéré comme un copropriétaire indivis. Mais c’est forcément précisé.
Cordialement.
Bonjour,
lorsqu’on fait appel au 25 avec possibilité de glisser sur le 25-1 mais qu’entre les 2 il n’y ait pas eu de second vote comme le prévoie l’article et que le syndic se soit contenté du résultat du 1er vote pour valider la résolution. Est-ce une raison valable pour annuler la résolution et demander une nouvelle assemblée juste pour cette résolution?
En vous remerciant d’avance.
Bien cordialement.
Bonjour,
Normalement lorsqu’une résolution ne passe pas au 25, l’assemblée générale peut demander soit immédiatement un second vote au 25-1, soit un vote ultérieur et la re-convocation de l’AG.
C’est l’assemblée générale qui décide et non pas le syndic.
Le problème c’est que la concertation ou l’absence de concertation ne laisse pas spécifiquement de traces.
Si vous pensez que cela a porté préjudice à la copropriété ou à certains copropriétaires, il est possible d’aller en justice avec des témoignages.
Mais c’est long et il n’y a pas de garantie de succès.
Cordialement
Bonsoir ,
merci pour cette réponse très claire. Pourriez-vous m’indiquer quelle est la différence entre assemblée générale et syndic, et de quelle manière l’assemblée générale peut demander par exemple un second vote?
Merci.
Bien cordialement.
Effectivement que ce soit le syndic ou l’assemblée générale qui décide pour un second vote ou pour une re-convocation, concrètement ça revient au même.
Simplement normalement, en assemblée générale, c’est à dire lors de la réunion annuelle des copropriétaires, le syndic doit expliquer les deux solutions aux copropriétaires présents avec avantages et inconvénients (devoir de conseil), se ranger à leur décision et la mettre en œuvre.
Une fois l’assemblée générale terminée, c’est trop tard pour choisir une autre solution.
Cordialement
Bonjour,l installation d un ascenseur ds un immeuble ancien va necessiter de gros travaux de maçonnerie(decoupe d une grande partie des escaliers et du palier)pour inserer la gaine d ascenseur;au vu de l importance des travaux, faut il voter a la majorité 25 ou 26,merci par avance.
Non c’est du 25.
Bonjour,
Notre ASL n’a toujours pas mis à jour ses statuts en dépit de l’ordonnance de 2004. Aujourd’hui l’ASL met d’importants travaux de sécurisation à l’ordre du jour de la prochaine AG, la décision prise en AG pourrait-elle être annulé par un membre de l’ASL en raisons de l’absence de mise à jour des Statuts?
Cordialement
Bonjour
Non les décisions prises par l’ASL sont indépendantes du fait que ses statuts soient conformes à l’ordonnance de 2004 ou pas.
Ce sont deux choses distinctes.
En l’état l’ASL a des statuts et ils s’appliquent.
Ensuite vous pouvez toujours assigner l’ASL pour non conformité de des statuts.
Cela ne remettra pas en cause les décisions qui ont été prises malgré tout.
Cordialement
Bonjour
Notre ASL a modifié les statuts du syndic.
Doit-on le faire voter en AG avant de l’envoyer en préfecture?
Dans l’attente de votre réponse.
Merci d’avance
Bien sincérement
Bonjour,
Si votre “modification” n’est pas validée par un vote en AG ce n’est pas une modification valable.
Donc oui, vote en AG en préalable.
Cordialement
bonjour,je vous remercie pour ces reponses et je vais m empresser de verifier aupres du syndic le document signé par le scrutateur et le president de seance.Avant de clore ce chapitre je voudrais,s il vous plait,un dernier renseignement;ce vote pour l installation d un ascenseur ds des immeubles anciens(4 batiments identiques et separés de la meme residence etaient concernés et pour 3 d entre eux la resolution a ete rejetée sans suite)a ete a l initiative de quelques coproprietaires et non par le syndicat(conseil syndical non consulté et aucun membre present a l AGE).Est ce une procedure normales sachant que le syndic compte faire voter la resolution a l article 25b a la prochaine AGE pour ce batiment(notre syndic est tres peu communicant et filtre les infos concernant ce projet).Je vous remercie encore,cordialement.
Oui,
Tout copropriétaire peut demander individuellement au syndic de mettre à l’ordre du jour une résolution. (il y a simplement des délais à respecter)
Cette résolution peut être aussi farfelue que possible, le syndic n’a pas à en juger.
Ensuite, il est de son devoir de conseil, d’informer les copropriétaires en AG avant le vote sur la résolution en terme de respect de la loi, de conséquences pour la copropriété etc …
Bonjour,un vote en AGE a l article 25n pour l installation d un ascenseur a eu lieu:les presents et representés etaient 12 sur 21 copros(7700 tantiemes sur 13225),le resultat est le suivant:7 pour(4475)et 5 contre(3225).La secretaire de seance qui est la represente du syndic annonce la resolution adoptée;les copros qui ont voté contre,pensant que la resolution se votaiit a l article 24 quitte l AG.Les debats se poursuivent seulement en presence du syndic et des pro ascenseur;ce n est que lors de la reception du PV de l AG (dix jours plus tard)que les copros saperçoivent que la resolution avait ete rejetée (normal la majorité n a pas ete atteinte)et qu une autre AGE avait ete programmée sous 3 mois)Peut on contester la decision de l AG ?merci
Bonjour,
Il semblerait donc a priori dans ce que vous nous décrivez que le syndic se soit trompé dans ses calculs et qu’il ait annoncé “voté” alors que c’était en réalité refusé. Qu’ensuite il ait rattrapé le coup dans son PV en notant “refusé” et en convoquant une AGE dans les trois mois (ce qui est effectivement possible au regard des tantièmes).
Que dit la loi pour éviter ces tours de passe-passe ?
– Que les résultats doivent être prononcés en séance.
– Qu’ils sont ensuite vérifiés par le bureau en fin de séance (bureau = président & secrétaire de séance + scrutateur)
– Qu’ils sont validés en fin de séance par le président et le scrutateur qui apposent leur signature sur le PV après l’avoir vérifié.
à partir de là les votes sont définitifs.
Qu’y a t il de noté sur le PV qui a été signé par le président et le scrutateur ??
C’est le seul document qui compte ; ce document original sur lequel le président et le scrutateur ont apposé leur signature.
Si il y a une différence avec le PV que le syndic a envoyé. Le syndic a des comptes à vous rendre.
Si il n’y a pas de différence cela signifie que président et scrutateur ont signé sans relire et que vous n’avez pas de recours.
Vous pouvez toujours tenter une contestation avec témoignages. Mais ce sera forcément devant un tribunal et à l’appréciation du juge.
Conclusion : 1) il est important de rester jusqu’à la fin de la séance. 2) on accepte pas le rôle de président de séance et de scrutateur à la légère.
Cordialement
Bonsoir,une AGE a l initiative de quelques coproprietaires a ete demandée au syndic pour voter l installation d un ascenseur ds un immeuble ancien;cette demande ne releve t elle pas de l article 25b pour que le syndicat puisse leur donner l autorisation d installer l ascenseur a leurs frais;merci de me lire
Re-bonjour Monsieur F. !
Oui, lors de cette AGE
Soit l’installation de l’ascenseur est votée à la majorité de l’article 25 et il est installé pour tout le monde.
Soit le syndic peut proposer l’installation aux frais de ceux qui sont d’accord.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété est gérée par un syndic non professionnel.
Nous voudrions mettre à l’ordre du jour de l’AG “décision à prendre pour refuser l’installation des compteurs Linky dans notre copropriété”
A quelle majorité faut-il voter ? (art 24 ou 25 ou 25-1 ou 26 ?)
Cordialement
Bonjour,
Vous pouvez mettre ce que vous voulez à l’ordre du jour, la résolution et le vote correspondant seront nuls et non avenus ; une copropriété n’a pas le droit de refuser l’installation des compteurs Linky.
Vous pouvez très utilement lire notre article à ce propos https://www.coproconseils.fr/linky-opposer-compteur-communiquant-intelligent-erdf/
Cordialement
Bonjour,je vous remercie pour vos reponses,mais pourquoi une autre AGE a ete reprogrammée alors que le projet aurait du etre abandonné sans suite;je n etais pas present a la 1ere AGE(representé)et il n ya pas eu de vote concernant la 2eme AGE.Le syndic (tres peu communicant)a t il le droit sans vote des coproprietaires de prevoir une autre AG.Merci encore.
C’est certainement à la suite d’une discussion avec les copropriétaires présents et à une volonté du plus grand nombre qu’a été prise la décision de reconvoquer pour tenter d’obtenir une majorité pour ces travaux à une prochaine AG. Cela n’est pas enregistré comme un vote dans le PV d’AG parce qu’il n’y a pas de résolution correspondante. Mais c’est tout à fait normal et cela ne correspond pas à un abus de pouvoir du syndic. Si vous ne voulez pas de cet ascenseur, rendez-vous à la prochaine AGE et essayez d’obtenir des pouvoirs d’opposants qui ne se sont pas déplacés ni fait représenter à la première. Les pro-ascenseurs, vont certainement faire de même !
Cordialement
Bonjour,un vote a l article 25n peut donc beneficier d une passerelle 25.1 si le 1/3 des voix de tous les coproprietaires est atteint.
Non, le vote à la seconde AGE sera toujours au 25. Il n’y a pas de passerelle pour le 25n.
C’est ce que vous disiez dans votre première question : “vote a l article 25n sans possibilité de passerelle 25.1”
La copropriété espère certainement durant ces trois mois convaincre plus de copropriétaires de se déplacer pour voter le projet. Mais la majorité à atteindre sera la même.
Cordialement.
Bonjour,une AGE a ete organisée pour voter l installation d un ascenseur dans immeuble ancien;le resultat a ete le suivant:sur 13225 tantiemes 7700 presents ou representés 4475 pour et 3225 contre.La resolution a ete rejetée mais le syndic organise une autre AGE dans les 3 mois.Est ce normal( construction d un ascenseur donc travaux d amelioration et vote a l article 25n sans possibilité de passerelle 25.1.Merci par avance
Bonjour,
Oui, si on s’en tient à la description que vous en faites dans votre question, tout cela semble parfaitement normal.
Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un appartement à Annecy et nous retrouvons face à un problème.
Au dernier étage des immeubles de la copropriété, il y a au total 12 appartements qui étaient dits “cathédrales”. Dans chacun de ces appartements, ils ont construits des “mezzanines”, qui sont en fait des duplex puisque plus de 5m2 Loi Carrez, avec dalles en béton fixées sur les murs porteurs, la création de pièces fermées, de salles d’eau et la pose de vélux. Chacun de ces appartements ont presque doublé leur surface Loi Carrez. Les propriétaires responsables de ces travaux ont à priori racheté les combles communes et revendu leurs appartements avec la nouvelle surface Carrez.
Or, les tantièmes n’ont jamais été recalculés.
Il y a un délai de prescription de 30ans, or le Syndic m’a clairement répondu qu’ils ne pouvaient rien y faire.
J’ai trouvé de nombreux textes de loi expliquant qu’il faut un vote à l’unanimité, mais les actuels propriétaires semblent contre le recalcule des tantièmes. Quel est le recours possible s’ils refusent le recalcul des tantièmes?
Je vous remercie du temps que vous m’accordez,
Cordialement
Bonjour,
Effectivement il faut une décision d’AG pour toute modification extérieure (Vélux) et tout ce qui touche aux murs porteurs (dalles).
Pour le reste, ce ne sont que des modifications de parties privatives qui ne changent rien à la destination de l’immeuble.
Il n’y a pas de raison de changer les tantièmes.
Si les travaux sont anciens de plus de 30 ans, votre syndic a raison, il y a prescription.
Cordialement.
Bonjour,
Suite à la division d’un lot A (qui détient 18/10.000eme tantième) en deux lots B et C, je suis devenue propriétaire du lot B.
A l’issue de cette division, il y’a eu un EDD modificatif, lequel a mal imputé les tantièmes du lot A aux lots B et C.
AUX TERMES DE l’EDD le lot B détient 4,25/10.000eme et le lot C : 5, 75/10.000eme tantièmes. En conséquence, le notaire a mal rédigé l’EDD, puisqu’il y’a 8/10.000 tantièmes manquants.
Ayant été la dernière en date acheteuse du bien, le syndic m’a délibérément imputé les 8 /10.000 tantièmes manquants à ma charge, alors meme que l’EDD dit que j’en ai que 4,25.
Est il possible de soumettre un modificatif de cet EDD à l’AG sous la majorité de l’article 24 en application, de l’article 11 de loi de 1965? OU je suis obligé de passer par un vote à l’unanimité?
Cordialement
Bonjour,
Oui effectivement c’est une erreur, vous n’avez pas besoin de l’unanimité.
C’est au syndic de faire faire le rectificatif au notaire et aux frais de celui-ci.
Cordialement
Bonjour, nous sommes 3 copropriétaires et l’un d’entre nous est majoritaire en terme de tantièmes même en additionnant les quote-parts des 2 autres. Comment faire voter la rénovation de peinture de notre cage d’escalier alors qu’il y a des traces d’infiltrations et que les murs sont vétustes et que cette personne ne veut pas faire les travaux ? Merci.
Bonjour,
Malheureusement vous êtes prisonniers de cette situation. Voyez notre article à ce propos.
La loi prévoit de limiter les tantièmes du copropriétaire majoritaire à ceux des autres.
Cela permet d’éviter juste de neutraliser le pouvoir d’un copropriétaire majoritaire. Mais ce la ne permet pas d’avancer.
A partir de là plusieurs cas de figure :
Soit votre cage d’escalier est vétuste en raison d’un dégât des eaux qui est en cours. Auquel cas vous pouvez faire intervenir l’assurance. L’assurance prendra en charge la rénovation de la cage d’escalier à condition que la copropriété fasse réaliser les travaux mettant fin aux dégât des eaux. Si votre copropriétaire majoritaire refuse, les copropriétaires minoritaires pourront faire une action en référé pour abus de majorité qui cause un préjudice à la bonne conservation de la copropriété.
Si le dégât des eaux est ancien et que la cage d’escalier est dangereuse vous pouvez peut être (aux frais des copropriétaires minoritaires) missionner un expert judiciaire qui établira le préjudice et vous aurez un dossier pour aller en référé
Si au final, votre cage d’escalier est juste vétuste mais ne pose aucun véritable problème de conservation de l’immeuble, alors malheureusement vous n’êtes pas en mesure d’obliger le copropriétaire en question de participer au financement des travaux de rénovation de la cage d’escalier.
Cordialement
bonjour,
Ma copropriété veut désactiver les codes numériques à l’entrée. à quelle majorité cela doit il être voté ?
merci pour votre réponse
Bonjour Monsieur Garcia et merci pour votre question qui nous permet de préciser que l’alinéa n de l’article 25 a été abrogé.
Celui ci stipulait que « les travaux portant sur les parties communes et destinés à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » relevaient de la majorité absolue. Ce texte a été abrogé et il est désormais prévu par l’article 24a, qui lui précise que les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants doivent être votés à la majorité simple ( L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, a, créé par L. no 2014-366, 24 mars 2014).
Ainsi donc votre résolution doit être votée à la majorité simple de l’article 24 donc.
Cordialement
Bonjour,
Le conseil syndical envisage d’acheter un” tracteur électrique pour containers poubelles” (7500€) pour notre gardienne afin qu’elle puisse monter les poubelles sur le trottoir plus facilement. Cette proposition est portée au vote de la prochaine assemblée générale à l’article 24 ; dans la mesure où il s’agit d’un nouvel achat, je pense que cette résolution devra être votée à l’article 25, ou même 26 ; pouvez-vous svp me le confirmer.
Dans l’attente de votre réponse.
D’avance merci
Cordialement
Bonjour,
Non votre syndic a raison. Il s’agit d’un acte de gestion courante ; il ne s’agit ni d’une amélioration ni d’une transformation mais d’un achat d’équipement visant à permettre à la gardienne d’assurer sa mission.
Donc article 24.
Cordialement