“Notre syndic nous réclame xxx euros, est ce qu’il a le droit ?”
Voila une des questions que vous vous posez le plus souvent.
Ces sommes réclamées par votre syndic sont des appels de fonds.
Quels fonds votre syndic peut-il réellement vous réclamer ?
- En premier lieu tout simplement les provisions du budget prévisionnel. A chaque assemblée générale un budget prévisionnel est voté, le syndic divise cette somme en quatre trimestres, la répartit selon les tantièmes et appelle les fonds.
- Il peut appeler ensuite une avance de trésorerie afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues. Attention cette avance de trésorerie ne peut excéder 1/6e du budget prévisionnel. A vos calculettes. Bien évidemment elle aussi fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
- Le budget prévisionnel d’une copropriété concerne les dépenses courantes, jamais les dépenses exceptionnelles comme par exemple les travaux. Ces dépenses sont donc votées en assemblée et sont hors budget prévisionnel. L’assemblée peut également décider d’anticiper des travaux. Exple, si de gros travaux sont à prévoir dans les trois années à venir. Alors, la copropriété peut décider de faire des provisions. Ceci sans que les travaux ne soient pour autant votés. Il y a vote d’un budget par l’assemblée. Le syndic est donc en droit d’appeler les fonds.
Vous l’aurez compris ; tout appel de fonds est donc obligatoirement validé par un vote en assemblée générale. Chaque somme réclamée, doit correspondre à une somme votée.
Vous n’êtes pas d’accord, est-ce que vous avez le droit de ne pas payer les appels de fond ?
NON ! Les appels de fonds validés en assemblée générale sont exigibles, vous ne pouvez pas vous y soustraire, même si vous n’êtes pas d’accord avec la dépense et que vous avez voté “non” lors de l’assemblée.
Seule “exception”, les travaux commandés en urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ces cas, le syndic doit consulter le conseil syndical (qui n’a qu’un avis consultatif) et peut lancer un appel de fonds extraordinaire qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimé des travaux. Le syndic doit alors dans la foulée faire valider cette dépense par l’assemblée et appeler les 2/3 restants, sans quoi les fonds appelés ne sont pas exigibles. Quelques fois pour éviter à la copropriété les frais liés à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut faire le choix d’attendre l’assemblée ordinaire. Les appels de fonds ne sont alors effectivement pas légalement exigibles, mais si ils correspondent réellement à une dépense urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les honorer est une question de bon sens.
Les frais de mise en demeure font partie de vos charges,
Vous n’avez pas le droit non plus de vous y soustraire de votre propre fait.
Nous recevons énormément de demandes concernant les frais de mise en demeure, comme en témoigne l’abondance des commentaires de l’article correspondant. Bien souvent, les copropriétaires ne sont pas d’accord avec les frais de mise en demeure. Ils paient leurs charges dont ils soustraient les frais de mise en demeure avec lesquels ils ne sont pas d’accord et s’étonnent de recevoir … une nouvelle mise en demeure !
Effectivement les frais de mise en demeure font partie de vos charges, les contester n’empêche pas de les payer. Si vous ne payez pas une partie de vos charges, votre compte copropriétaire est comptablement débiteur, et le syndic est fondé à émettre à nouveau une mise en demeure.
Vous n’avez pas reçu l’appel de fonds !
Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds.
Il y a toutes les chances pour que cela ait été fait. Dans la très grande majorité des cabinets de syndic cet envoi est totalement automatisé.
Mais que veut dire “envoyer” ? Et pourquoi est-il possible que vous ne l’ayez pas reçu ?
Les appels de fonds ne sont pas des “notifications”. C’est à dire que le syndic a le droit de les envoyer en lettre simple. Il n’est pas tenu de les envoyer en recommandé.
La seule obligation du syndic est de les envoyer, pas de s’assurer que vous les avez bien reçu.
Si votre adresse est incorrecte, la responsabilité du syndic n’est pas à rechercher. Ce sont les copropriétaires qui doivent s’assurer que le syndic a bien la bonne adresse postale.
Le syndic peut-il envoyer les appels de fonds par e-mail, voie électronique, intranet ?
Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic a le droit d’envoyer les appels de fonds sous format électronique.
Le texte précise “sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire”.
Il n’est donc pas possible de remplacer les courriers postaux par des courriers électronique par décision unilatérale du syndic, ni même avec l’accord du CS, ni encore par un vote en AG.
Cette autorisation doit être individuelle.
Il suffit d’un simple courriel.
Il doit être possible de revenir sur cette décision.
Le courrier électronique en question peut tout à fait préciser que l’appel de fonds est à télécharger ou à consulter sur l’intranet de la copropriété.
Les appels de fonds ne correspondent pas aux dépenses réelles
Comme vu précédemment, les appels de fonds d’une année N correspondent au budget qui a été voté durant l’assemblée générale N-1 voire N-2. Il est donc tout à fait normal qu’il y ait un écart entre le prévu et le réalisé. Mais quelques fois l’écart est très important.
Exemple au moment de la flambée du prix de l’énergie en 2022, peu de copropriétés avaient anticipé cela et se sont retrouvés avec insuffisamment de fonds.
Inversement, toujours suite à cette même crise, certaines copropriétés qui n’avaient pas anticipé les aides avaient appelé un budget trop important pour l’année suivante.
Si le budget de la copropriété a été sous-évalué
Le syndic est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour faire voter un budget complémentaire.
Si le budget prévisionnel a été sur-évalué
Nombreux sont les copropriétaires qui voudraient être remboursés au plus vite.
Malheureusement le temps de la copropriété est long. On a beau savoir que le budget a été sur-évalué, pour que cela soit officiellement acté il faut que l’année comptable de la copropriété soit terminée. Le syndic va clôturer les comptes et cela va faire apparaître un excédent. Il doit ensuite présenter ces comptes en assemblée générale. L’assemblée générale doit d’abord approuver ou refuser ces comptes. Ensuite il sera possible de décider ce qui doit être fait de ces montants excédentaires. Si personne n’a pensé à mettre la question à l’ordre du jour, alors ces sommes seront comptabilisées en crédit de charges pour chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes. Malgré tout si un copropriétaire dont le compte est excédentaire demande au syndic un remboursement, le syndic devra le réaliser. Mais cela n’est pas automatique.
Bonjour,
Lors de l’assemblée générale de la copropriété (le 23 mai), il a été indiqué que je devais xxx€ au syndic à cause de frais supplémentaires engagés dans l’année vis à vis du budget voté initialement.
L’appel de fond du 3eme trimestre m’a été envoyé et notre gestionnaire a précisé que les ajustements seraient faits pour le 4eme trimestre (donc je n’aurai à rembourser mes xxx€ qu’au cours du 4eme trimestre).
Hier soir je découvre que le syndic a fait un mandat de prélèvement de ce xxx€ sans m’avoir informé de cette transaction. Je n’ai reçu aucun document pour me prévenir que cette somme serait prise sur mon compte.
Le syndic est-il en tort ? Et si oui, que puis-je faire pour me faire rembourser (je n’avais pas prévu dans mon budget de sortir cette somme au début du mois de juillet) ?
Merci
Bonjour
Tout dépend de ce qui a été voté exactement en AG pour l’exigibilité de ces appels de fonds.
Cordialement
Bonjour,
Notre SYNDIC ne fait pas la distinction entre appel de charges courantes et appels de charges exceptionnelles (pour gros travaux). Est-ce que les syndicats de copropriété ont pour obligation légale de séparer ces appels de fonds ?
Si oui, quel texte de loi les y obligent ?
Merci d’avance.
Bonjour
les appels de fonds doivent distinguer en plusieurs lignes différentes les raisons des appels de chaque sommes.
il n’est pas possible de tout mélanger sur une seule ligne
En application du décret comptable du 27 mai 2004
Cordialement
Bonjour,
Nous avons voté en décembre une toiture, nous avons demandé à ce que des aides soient demandés et des crédits mis en place rapidement car l’appel de fond devait être fait sur juin pour un début de travaux juillet voir septembre.
aujourd’hui, on nous réclame l’appel de fond mais tout le reste est en suspens.
On nous dit que l’aide est en cours mais aucune validation, ni même de montant n’a été donné. Pas de Crédit de mis en place. Ils nous informe également que les travaux ne seront pas fait de suite (devis non validé) (nous avons une toiture qui s’éffondre, des personnes ne vivent plus dans leur appartement à causes de nombreuses infiltrations). ont ils le droit de nous réclamer la totalité des fonds alors que pour le moment rien a été fait.
Cordialement
sanna jennifer
Bonjour
Ce qui rend les fonds exigibles ce n’est pas que les travaux aient été commencés, ni que les aides aient été demandées ou non, c’est le fait qu’ils aient été votés en AG. L’AG vote les travaux, décide à la même majorité de son mode de financement. Si l’AG de décembre décide des travaux et décide également qu’au 1er avril les fonds correspondants au devis voté seront appelés en une fois, alors le syndic est fondé à envoyer les appels de fonds.
Cordialement
Bonjour,
j’ai acheté un appartement en Juillet 2018 à cette occasion un appel de fonds a été généré pour le remplacement d’un portail, portillon et boite à lettres.
j’ai payé ma quotité , cependant le syndic en charge de l’immeuble à été placé en liquidation judiciaire et le responsable à utilisé l’argent à des fins personnelles.
j’ai vendu cet appartement sans que les travaux aient été effectués,
il semblerait qu’un nouvel appel de fonds ait été fait au nouveau propriétaire. celui-ci me demande de payer ces travaux, alors que j’avais déjà payé en 2019.
Qui doit prendre en charge ces travaux ? le budget n’est plus le même que celui de 2018.
En vous remerciant,
Cordialement,
YN
Bonjour
Les appels de fonds ne peuvent en aucun cas être exigibles envers une personne qui a cessé d’être propriétaire.
L’acheteur peut vous réclamer des sommes qu’à condition que cela ait été un accord entre acheteur et vendeur acté devant le notaire au moment de la signature de la vente.
Cordialement
Bonjour ,
Notre copropriete est composée de 2 batiments ; Seul l un d eux dispose d un chauffage collectif : L ordre du jour de la prochaine AG prevoit pour le financement de gros entretien et de securite de la chaufferie la ” mobilisation de 100% du montant des fonds de travaux attaché aux lots concernés dans la limite de leur quote -part ”
Est ce normal d utiliser une partie de ces fonds au benefice d un seul immeuble et non pour des travaux concernant l ensemble de la copro tels que les parties communes ou bien comme indiqué dans le reglement de copropriete aux toitures et murs porteurs des batiments ? Merci
Bonjour
Toute la subtilité réside dans “attaché aux lots concernés dans la limite de leur quote-part” !
100% du fond ALUR des lots du bâtiment concerné par le chauffage collectif sera utilisé et 0% du fond ALUR des lots non concernés par le chauffage collectif.
C’est à vérifier au moment de la vérification des comptes
Cordialement
Bonjour, nous avons un budget de fonctionnement voté de 185000€, or le syndic nous envoie ce jour une facture de 200000€ à régler immédiatement (grosse fuite d’eau et consommation d’eau et travaux de réparation).le syndic en a t’il le droit ou doit il faire une AG extraordinaire ?
Merci pour votre retour.
Bonjour
Oui effectivement tout appel de fond doit correspondre à un budget voté en AG
AGE si nécessaire, en réduisant le délai de convocation si urgence.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre aide précieuse au fil des interrogations !
Notre copropriété de 45 lots connaît des problèmes de trésorerie d’une grave ampleur depuis plusieurs années.
Lors de la dernière AG, en juin 2023, nous avons voté des travaux exceptionnels qui ont été immédiatement appelés pour 70 K€. Seuls 10 K€ de travaux ont vraiment été réalisés, mais il n’y a plus d’argent en banque pour réaliser le reste des travaux (60 K€).
Nous avons reçu les convocations pour la prochaine AG et le syndic s’apprête à faire la même chose : nous faire voter des travaux qu’ils vont appeler immédiatement mais pour payer d’autres dépenses, les sommes en jeu étant pharamineuses pour les “petits copropriétaires”.
Ont-ils le droit de faire cela pour payer les charges courantes et rester sous 25% d’impayés à la clôture des comptes ?
La demande de désignation d’un mandataire ad hoc peut-elle être être faite par des copropriétaires représentant 15% des votes dans ce contexte ?
Un grand merci d’avance pour votre réponse à nos épineux problèmes !
Bien cordialement
Bonjour
Il est difficile de répondre à des questions aussi complexes sans connaître le dossier. Effectivement, les appels de fonds ne sont exigibles que lorsque le budget équivalent a été voté en AG.
Ensuite, si les fonds ne sont pas suffisants, le syndic doit passer en priorité les dépenses courantes.
La nomination d’un mandataire n’est pas forcément une très bonne idée. Cela coûte très cher et le mandataire a tous les pouvoirs.
Pour des conseils personnalisés, et la possibilité de poser des questions à un expert, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour.
Peut-on refuser de payer un appel à travaux quand l’appel se fait 3 ans après l’AG et que le prix a été multiplié par 6?
La situation n’est pas occasionnelle.
Nous avons validé et payé en 2022 le remplacement de la porte du halle d’entrée de l’immeuble, dû rajouter un surplus en 2023 suite à la plus value sur le devis en 1 an. Les travaux ont commencé fin 2023 mais ne sont toujours pas finalisés. Nous n’avons pas de clé et sommes rendus au bon fonctionnement du digicode.
Quels sont les délais autorisés entre la validation des travaux en AG et leur bonne exécution?
Bonjour
Il peut y avoir des cas particulier. Mais en règle générale le fait qu’il y ait un délai entre le vote des travaux et leur réalisation n’est pas impossible. Par contre, si le tarif a notablement augmenté et que les travaux initialement votés l’ont été sur un montant bien inférieur, alors il faut repasser devant l’AG pour valider la différence de prix.
Cordialement
Bonjour, lors de l’assemblée générale extraordinaire il à été voté les travaux de toiture et de ravalement malgré mon intervention indiquant que les devs présentés étaient datés de plus d’un an donc validités largement dépassée , l’architecte du bureau d’études à répondus que ca ne posait pas de problèmes de conformités juridiques ce qui me parait étranges .
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Soit l’architecte sait que l’artisan va maintenir ses tarifs, soit si les tarifs ne sont pas maintenus et notablement plus élevés, il faudra repasser devant l’AG.
Cordialement.
Bonjour, en raison d’un copropriétaire qui ne paie plus les charges (procédure en cours)le syndic utilise les fonds des travaux (ne concernant que trois copropriétaires sur sept) pour équilibrer les charges générales (honoraires surtout), alors que les travaux ont été votés et réalisés ? Ont ils droit de le faire ? L’entreprise ayant réalisé les travaux peuvent ils se retourner contre nous ?
Ce même syndic ayant prévu de ne pas nous renouveler
Merci d’avance
Bonjour
Oui, le syndic peut faire ceci. Il peut également faire voter un appel de fond de solidarité. Mais il doit surtout procéder au recouvrement des charges, c’est un travail lourd et fastidieux qui fait partie de ses prestations courantes. C’est certainement ce qui l’amène à démissionner.
Bonjour ,
Nous sommes propiéraire depuis fin octobre 2022. Le sync vient de nous transmettre une facture impayée de l’ancien syndic datant 2021. Il y en a pour 1100 euros sur mon solde actuel à régler (en plus de mes charges trismestrielles). J’ai envoyé une lettre recommandée (au syndic) de contestation , les ai appelé. Pour moi c’est aux anciens propriétaires de régler la somme du , et que c’est au syndic de gérer cette situation. Ils me réponde que soit-disant avec la loi SRE de 2004, ce n’est plus à eux de gérer avec les anciens propriétaires , et que c’est à moi de les contacter pour demander un remboursement.
En clair selon eux : je dois payer les 1100€ et dois ensuite réclamer un remboursement auprès des anciens proprios..
Que faire ? Par bonne foi j’ai réglée mes charges trimestrielles.
Bonjour
Dans ce cas, votre syndic a raison.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement et un des propriétaires ne payent pas ces charges.
Une AG à été effectuée et un appel de fond ponctuel a été voté pour combler les dettes du propriétaire qui ne payent pas.
Par conséquent mes charges à moi que j’ai toujours payées augmentent, est-ce légal ? Et si oui, serais-je remboursé par la co-pro lorsque que l’appart sera saisie ou vendu ?
Merci.
Bonjour
Oui à vos deux questions. C’est ce qu’on appelle un appel de fond de solidarité.
Il faut juste s’assurer que le syndic ne se contente pas de cela et procède bien à toutes les étapes du recouvrement de charges.
COrdialement
Bonjour,
Nous avons acheté notre appartement en mars 2023. La régularisation des charges de l’année 2022 a eu lieu en avril. L’écart entre le budget prévisionnel de 2022 ( 85000 euros ) et les frais réels ( 108000 euros ) est de 32000 euros pour la copropriété, ce qui fait que nous devons 1200 euros de régularisation de charge pour l’année.
Le syndic n’a pas appelé d’AG extraordinaire au cours de l’année 2022. Avons nous un recours possible pour ne pas payer ces 1200 euros comme le syndic n’a pas convoqué d’AG exceptionnelle. Était-il dans l’obligation d’en faire une ?
Merci
Bonjour
Non, ce n’est pas obligatoire.
Les appels de fonds sont dus par les propriétaires au moment de leur exigibilité.
Cordialement
Bonjour
Mon Syndic va procéder à une Assemblée Générale Extraordinaire car les factures d’électricité pour chauffer l’eau des cumulus communs sont devenues faramineuses et dépassent le budget prévisionnel (+300%).
L’Appel de Fond exceptionnel est il possible ?
L’Appel de Fond Exceptionnel peut il couvrir les charges d’électricité supplémentaires ou est-il “maximisé” par une portion de la somme dûe (1/6, 1/2, 1/3, autres portions etc.) ?
Cordialement.
Bonjour
Oui non seulement le syndic est fondé à faire une AGE pour faire voter un budget exceptionnel et compenser une dépense qui se révèle bien plus importante que prévue en cours d’exercice. Mais il est obligé de le faire.
Cordialement
Bonjour,
est il possible de payer ses charges menusellement lorsque l’ont reçoit les appels de fonds chaque debut de trimestre ?
Bonjour
C’est possible, mais ce n’est pas un droit.
Il faut que votre syndic valide la mensualisation.
Si vous ne souhaitez pas attendre l’aval du syndic, il faut payer mensuellement mais avec un trimestre d’avance
Car la loi dit qu’au premier jour du trimestre les charges sont dues.
Cordialement
Le syndic assure l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Soit tout le monde paie ses Appel des provisions sur budget prévisionnel et Appels des cotisations du fonds de travaux tous les mois, ou autres dispositions décidées en A.G., soit (par défaut) tous les trimestres.
La mensualisation des Appels augmente d’autant la charge de pointage du Conseil Syndical (comptes copropriétaires individualisés, compte fonds de travaux, relevés comptes bancaires séparés, …) … Merci de penser au temps passé par ces bénévoles !
Merci Anonyme
C’est amusant de voir les choses sous cet angle là, on sent le vécu !!
Cependant le plus important et bien de noter que ce n’est pas au bon vouloir du copropriétaire que d’être mensualisé, mais au bon vouloir du syndic.
Cordialement
A) Notre Syndic
(1) qui nous a imposé unilatéralement l’utilisation d’un extranet, sans que nous ayons donné individuellement notre accord explicite qui ne nous a d’ailleurs pas été demandé, nous ne l’aurions d’ailleurs jamais donnée car mon épouse est complètement réfractaire à l’usage d’Internet pour des choses aussi complexes que les documents transmis par un Syndic ( elle sait juste recevoir ou faire suivre des photos de nos petites filles sur son tél. portable )
(2) qui ne nous pas informé en détail, ni le Conseil syndical ni les copropriétaires, sur le type de compte bancaire (SÉPARÉ selon la loi, ou seulement INDIVIDUALISÉ dans un compte bancaire du Syndic qui ne respecterait pas la loi) nos paiements sont ou seront encaissés – le Syndic reçoit bien des relevés de compte mais qui ne prouvent pas à eux seuls e quel type de compte il s’agit
(3) qui devrait savoir que le Syndic doit respecter un délai de 30 jours (et non pas 8) dans une mise en demeure de payer des acomptes provisionnels de charges et de travaux
sachant que selon le délai légal de 30 jours j’ai au moins jusqu’au 21 mars 2024 pour répondre à la lettre de mise en demeure reçue (ou dois-je en demander une nouvelle si je conteste celle-ci ?)
puis-je
(a) contester au titre de ces trois motifs (ci-dessus 1, 2, 3) la mise en demeure reçue récemment le 21 Février 2024 du Syndic, de payer sous 8 jours, sans remettre en cause l’exigibilité des charges que bien entendu je paierai, mais pas aussi longtemps que le Syndic ne respectera pas d’abord ses obligations
– pour me permettre de me protéger : informations précises et complètes sur les comptes séparés qui auraient dû être ouverts,
– de nous informer effectivement par courrier postal avec preuve d’envoi du courrier postal, des informations essentielles que le Syndic doit envoyer à tout copropriétaire (éléments actuellement disponibles sur l’extranet mais seulement sur l’extranet sans autorisation explicite de notre part)
(b) tout en envoyant au Syndic une mise en demeure de communiquer sous 10 jours – donc pour le 17 ou 18 mars 2024 –
au Conseil Syndical (au moins) et à tous les copropriétaires,
** les coordonnées précises et complètes des comptes bancaires que selon la loi il a du ouvrir dans les 3 mois de sa désignation dans l’Assemblée Générale du 01.06.2023
** son engagement formel de remettre sur ces comptes et sur aucun autre, les paiements envoyés (par chèque) ou encore à envoyer par les Copropriétaires
B) Alors que l’Assemblée du 01.06.2023 avait très clairement rejeté la résolution d’approbation des comptes 2022 (tenus par l’ancien Syndic), et que deux audits comptables avaient été réalisés avant le mois de mars 2023 avec des résultats inquiétants,
dont par exemple la nécessité d’actualiser le règlement de copropriété pour intégrer les dispositions SRU, ALUR, ELAN, y compris les critères d’utilité influant sur la répartition des charges
B1) le syndic actuel ne fait rien, malgré plusieurs relances du Conseil Syndical depuis mi-Septembre 2023, pour présenter ( sous une forme réglementaire ) les comptes 2022 corrigés de telle sorte que la prochaine Assemblée Générale puisse commencer par approuver les comptes 2022 corrigés, sans quoi les comptes 2023 ne pourront pas être approuvés.
Certes le Syndic commet probablement une faute grave en la matière, mais même si une procédure pénale serait possible elle ne nous apporterait rien et serait très longue.
B2) le Conseil Syndical a récemment regardé de près la solidité financière du Syndic et des actionnaires du Syndic actuel : ils sont eux-mêmes en position irrégulière car leurs pertes récentes excèdent, parfois très largement, la moitié de leur capital social; donc ils ne peuvent accorder au Syndic ni leur caution ni un prêt,
et cette situation nous rend encore plus prudents sur la question des comptes bancaires séparés ou individualisés utilisés pour encaisser nos paiements d’acomptes de charges, que je suspend – pour ce qui concerne les nôtres – jusqu’à être certain que c’est bien le Syndicat des Copropriétaires qui les recevra directement
Bonjour
L’objectif de ce site internet est de donner une information aussi précise et actualisée que possible aux copropriétaires concernant le droit de la copropriété et son application, pas de mettre gracieusement toutes nos compétences à la disposition des internautes. Nous sommes un cabinet de conseil, nous ne recevons aucune subvention d’aucune sorte, nous ne pouvons pas nous permettre de faire des études personnalisées à titre gracieux.
Nous ne pouvons néanmoins pas laisser dire trop de choses fausses même si les commentaires n’engagent que leurs auteurs.
Ainsi, merci de noter que non, en copropriété, il n’existe AUCUN délai de 30 jours pour payer suite à une mise en demeure. En copropriété, les appels de fonds correspondant à un budget régulièrement voté en AG sont exigibles le premier jour du trimestre. Enfin, quels que soient vos doutes, vous n’avez pas le droit de suspendre le paiement de vos charges. Seul un juge peut décider.
Cordialement
Bonjour,
Je viens d’acheter un logement en 2022, et le syndic n’a pas payé les taxes foncières de 2016-2017-2018 et je me retrouve à devoir payer (100Euros) est-ce à moi de payer alors que je n’était pas propriétaire ?
Idem une facture n’a pas été payé en 2020 alors que je n’était pas propriétaire, est-ce à moi de payer (500 euros)? Ce serait une erreur d’appel de fond en 2020, mais les travaux ont étés votés à une AG alors que je n’était pas propriétaire.
Merci de votre avis
Bonjour
Oui c’est normal. C’est le propriétaire au moment de l’appel de fond de régularisation qui paie la régularisation.
Si ça avait été un crédit (exemple remboursement d’une assurance longtemps après le sinistre), il aurait été pour vous.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG de Sept 2024, il a été voté le décompte de charges de 2022-2023 et j’étais nouvellement propriétaire à ce moment là.
Problème : mon syndic me demande de payer pour une période (Mars 2022 à Février 2023) pendant laquelle je n’étais pas encore propriétaire.
Suis-je obligé de payer? N’est ce pas une somme qui est dû par l’ancien propriétaire?
Merci d’avance.
Bonjour
Effectivement, vous n’êtes redevable des charges que sur la période sur laquelle vous êtes propriétaires, mais par contre vous êtes responsable des régularisations de charges, car elles sont appelées au moment où vous êtes propriétaire.
Cordialement
Bonjour,
J’ai signé la vente de mon appartement le 21/02/2024.
L’état daté effectué au 19/02 et transmis au notaire le 20/02 mentionnait que j’étais à jour dans les charges et la régularisation entre vendeur et acheteur à été effectué concernant le trimestre de charges en cours.
Le 27/02 je reçois un courrier du syndic (courrier daté du 20/02 et cachet de la poste le 22/02) qui est un appel de charge pour travaux urgent avec période d’éxigibilté du 01/03/24 au 31/12/24.
Est-ce à moi de le payer sachant que le syndic n’a rien dit au moment de l’état daté alors qu’il étaient au courant de cette réparation et surtout de ce courrier qu’ils allaient envoyer?
De plus, ils réclament le montant total du devis et non 1/3 comme le prévoit la loi.
Comment gérer cela?
Merci par avance de vos conseils et éclaircissements.
Cordialement
Bonjour
La loi ne prévoit nullement un paiement en trois tiers.
La loi prévoit que c’est l’assemblée générale qui décide la façon dont les fonds vont être appelés. Elle peut décider ce qu’elle veut.
Par contre sachant que vous n’êtes plus propriétaire, il n’y a aucune raison pour que cet appel de fonds vous soit envoyé (mais cela vient certainement du fait qu’il est parti avant que la vente soit enregistrée par le syndic) et absolument aucune raison de le payer.
Si vous voulez être sympa avec votre acheteur, transmettez lui, sinon des frais de rappel risquent de lui être envoyés automatiquement.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic m’envoie une mise en demeure en LRAR alors que l’appel de fond est en cours (et au passage est facturé 35€)
Appel de fond : 01/01/24 au 31/03/24
Courrier de mise en demeure qui date du 04/02/24
Ont ils le droit de faire ça ?
Ce n’est pas après le 31/03/24 que le paiement est exigible ?
Merci par avance de votre réponse,
Cordialement
Bonjour
Oui parfaitement le droit.
La loi prévoit que les appels de fonds exigibles le premier jour du trimestre.
Techniquement, le 2 janvier vous êtes en retard !
Cordialement
Bonjour,
Lors de la prochaine AG, un des copro souhaite proposer une résolution sur la gestion du nettoyage des parties communes dont les éléments sont les suivants:
— Proposer à tour de rôle que le nettoyage soit fait par des copro (propriétaire et locataire )
— Les personnes refusant “payent” des charges sur ce poste, les personnes acceptant ne “payent” pas de charge sur ce poste.
Process pour avoir une idée sur les charges : Faire faire un devis par une entreprise et s’en servir comme base
Je sais que l’AG est “reine” pour décider, mais un refusant peut-il contester ce process ?
Merci de vos avis
Bonjour
^^ l’AG n’est pas “reine” mais “souveraine”. Il est vrai que ça peut porter à confusion !
Il n’est pas possible de demander à des copropriétaires de payer des charges s’il n’y a pas de facture.
Cordialement
Bonjour, en raison d’un copropriétaire qui ne paie plus les charges (procédure en cours)le syndic utilise les fonds des charges spéciales pour équilibrer les charges générales. De ce fait les travaux ne sont pas effectués : est ce légal ? Cordialement
Bonjour
Le syndic doit procéder au recouvrement des charges, et ne pas mettre la copropriété en difficulté financière. Par conséquent il est possible de reporter des travaux s’ils ne sont pas urgents.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes en cours d’achat d’un appartement en Vefa dans une résidence de plusieurs immeubles. 2 immeubles ont été livrés, mais l’immeuble dans lequel se trouve notre appartement ne l’est pas. Le syndic nous a adressé 2 appels de fonds sur charges courantes et avance de trésorerie pour le dernier trimestre 2023 et le premier trimestre 2024, suite à la 1ère AG qui s’est tenue le 20/12/2023, alors que nous ne seront probablement pas livrés avant le second trimestre 2024. Est-ce que le syndic a le droit de nous demander des fonds ? Avec mes remerciements.
Bonjour
Les charges des parties communes ne sont pas exigibles tant que vous n’êtes pas livré de vos parties privatives. Le syndic doit appeler les fonds au promoteur.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acquis un appartement le 15 juin 2023. L’exercice comptable de la copropriété démarre le 1er juillet et se clotûre le 30 juin.
Lors de la régularisation de charges en fin d’exercice, le syndic me demande un montant portant sur l’exercice du 01.07.2021 au 30.06.2022 et non sur l’exercice qui vient de se clôturer dans la mesure ou l’AG juillet 2022/ juin 2023 n’a toujours pas eu lieu !
Lors d’un achat peut-on être redevable d’une régularisation portant sur 2 ans auparavant ?
En vous remerciant,
Bien cordialement,
Marc
Bonjour
Les charges sont exigibles au copropriétaire en titre au moment de leur exigibilité.
Si l’AG approuvant les comptes de l’exercice 21-22 a lieu en juin 23, la régularisation se fait à l’appel de fonds suivant. AU moment où le changement de propriétaire a eu lieu. C’est donc l’acheteur qui est redevable des appels de fonds.
Le fait de tenir compte des éventuelles sommes dues par le vendeur à rembourser à l’acheteur doit se faire devant le notaire.
Le syndic n’a plus aucun lien avec l’ancien propriétaire et ne peut pas lui réclamer les sommes. Il ne pouvait pas les réclamer avant car la régularisation des charges n’est possible qu’après l’approbation des comptes.
Cordialement
Bonjour
J’ai vendu mon bien mi décembre 2023. l’AG a eu lieu début décembre 2023. Le syndic est bénévole car nous ne sommes que 12 et ne concerne que les espaces verts et leurs accès. Le syndic ne fait qu’un appel de fonds par an. Il me réclame la totalité des charges 2024 ( assurance, frais bancaires, et pour ce budget l’élagage des arbres ( fait tous les 3 ans)
– l’appel de fonds peut être annuel. Aucune obligation a être au trimestre ?
– Ma quote part ne devrait elle pas être que sur le trimestre en cours ?
– L’élagage n’est pas fait à date. N’est il pas à la charge du nouveau propriétaire ? L’argument du président pour me réclamer ma part : les arbres ont poussés quand vous étiez propriétaire. Le devis a été fait courant 2023 et voté au budget lors de l’AG décembre 2023.
– l’élagage fait partie des dépenses courantes (facture inférieure à 1000 euros) ?
En fonction de vos réponses, quel est mon recours
Bien cordialement
Bonjour
Oui il est tout à fait légal pour une copropriété de faire des appels de fonds annuels, à condition que ce soit une décision d’AG évidemment et non pas une décision unilatérale du syndic.
Le syndic doit envoyer l’appel de fonds au propriétaire qui est propriétaire du lot au moment de la date d’exigibilité de l’appel de fonds. C’est la date d’exigibilité des appels de fonds qui compte et non pas la date à laquelle les arbres ont poussé.
Pour toute précision et conseils personnalisés sur vos recours, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en copropriété fin novembre 2023.
L’AG a eu lieu début novembre, et sur le PV est indiqué :
– dates de l’exercice : 1er juillet 2023 – 30 juin 2024
– appels de fonds : début décembre 2023, février 2024, avril 2024, juin 2024
De ce fait, nous devons régler l’entiereté des appels de fonds, malgré que nous devenions propriétaire à la moitié de l’exercice.
Doit-il y avoir une régularisation des charges à la fin de l’exercice concernant la moitié de l’exercice habité par les anciens propriétaires sans appels de fonds ?
Merci beaucoup pour vos lumières
Bonjour
Les appels de fonds sont des provisions sur charges. A l’issue de l’exercice, après approbation des comptes par l’AG, le syndic procède aux régularisations.
Entre la convocation et l’AG vous aurez accès aux comptes dans les bureaux du syndic. C’est le moment d’aller vérifier qu’on vous impute bien uniquement ce que vous devez et uniquement à partir de la date à laquelle vous êtes propriétaire.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acquis un appartement le 30 juillet 2023.
L’AG a voté des travaux en 2022, le dernier tiers des travaux était exigible au 30 juin 2023. Malgré cela, nous découvrons que le syndic n’a pas exigé le dernier tiers à l’ancien propriétaire à la date prévue. Le syndic nous a produit un document pour la vente, indiquant que l’ancien propriétaire avait payé toutes ses charges.
Le syndic nous demande aujourd’hui le dernier tiers des travaux pour le 1er janvier 2024, au motif qu’il ne l’a pas exigé à l’ancien propriétaire. Pouvons-nous nous opposer et lui dire de se retourner contre l’ancien propriétaire ? La somme qu’il nous réclame était en effet devenue exigible par décision de l’AG au 30 juin 2023, à un moment où nous n’étions pas propriétaires.
Merci.
Bonjour
Ces charges ne vous incombent pas.
C’est au syndic de prendre ses responsabilités.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic (qui multiplie les erreurs et manquements) n’a pas organisé d’AG depuis février 2022, les comptes 2022 n’ont donc pas été clôturés, et aucun budget prévisionnel n’a été fait ni validé pour 2023. Malgré nos relances, le syndic de répond à aucun des copropriétaires (courrier recommandé compris). Ont-ils le droit de nous réclamer les appels de fond 2023 tout de même ? Sommes-nous en droit de refuser de payer le dernier trimestre de 2023 ?
Merci d’avance de votre retour
Bonjour
Le budget 23 a selon toute vraisemblance été voté lors de l’AG 22, ainsi les appels de fonds sont exigibles.
Vous n’avez pas le droit de ne pas payer le dernier trimestre.
La loi ne reconnaît pas aux copropriétaires le droit d’utiliser le non paiement des charges pour faire pression sur un syndic qui ne fait pas correctement son travail. La loi prévoit d’autres moyens de pression, mais pas celui-là. Si les copropriétaires avaient le droit de cesser de payer leurs charges dès que le syndic ne leur convient plus, la grande majorité des copropriétés en France seraient en cessation de paiement dans le trimestre suivant !
Cordialement
Bonjour, mon nouveau syndic. veut nous faire payer une facture impayé par l’ancien syndic à un artisan. Est-ce légal ?
Dans mon cas, je n’étais pas encore propriétaire lors du vote de ces travaux. Dois-je quand même m’en acquitter ?
Bonjour
Toutes les factures dues par la copropriété doivent être réglées par le syndic de celle-ci, même si le syndic n’était pas syndic au moment de l’émission de la facture. Heureusement pour les fournisseurs, il y a continuité de représentation de la copropriété d’un syndic à l’autre.
En copropriété le propriétaire qui doit payer les charges est celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fond. Si cette facture est restée impayée jusqu’à aujourd’hui, c’est effectivement le propriétaire actuel qui doit régler les charges.
Cordialement
Bonjour,
Des travaux ont été réalisés en 2021 dans la copropriété en 2021.
Le syndic vient de nous prévenir que les subventions n’ont pas été accordées pour faute de mauvais intitulé sur le dossier transmis à l’ANAH (ils l’ont appris en 09/2022).
Ils nous demandent un appel de fond avec une grosse somme et nous convoquent à une AG en décembre (pas d’AG depuis 05/2021).
Ce silence depuis 09/2022 ainsi que cet appel de fond sont-ils légaux?
Bonjour
Il n’est pas possible de vous répondre et de vous aider correctement dans les commentaires de ce site. Il faudrait pouvoir échanger avec vous, obtenir des précisions et vous présenter plusieurs options. Vous auriez tout intérêt à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, nous avons voté lors de notre AG de novembre 2020 des travaux : fermeture d’un local poubelle, nettoyage de façades et nettoyage toiture. Nous avons voté “pour” sur la base d’un seul devis qui nous avait été proposé pour chaque travaux, et convenu le financement par des appels de fonds sur ces bases (montants et nombre de trimestre). Les appels de fonds ont tous été réalisés et son clos depuis 2eme trimestre 2021 pour local poubelle et 1er trimestre 2022 pour le nettoyage facade et celui des toitures. Lorsque nous avons demandé des explications lors de nos AG suivantes en 2022, 2022 et 2023, pour la non réalisation de ces travaux alors que les appels de fonds étaient déjà clos, le syndic nous a dit qu’il y avait encore des copropriétaires défaillants et donc ils ne pouvaient pas encore lancer les travaux. En janvier 2023, nous avons envoyé une lettre de mise en cause en recommandé pour le non respect de l’obligation de faire exécuter nos travaux votés en ag. Suite a cela ils ont fait faire le nettoyage des toitures. Ils nous reste toujours les façades et le local poubelle a faire. Aujourd’hui ils nous parlent que du local poubelle, que ça met du temps car ils attendent encore des devis. Les 2 devis qu’ils nous ont transmis porte maintenant les travaux du local poubelle a 17000€ ou 21000€ alors qu’en 2020 ont a voté oui pour leur devis à 9800€ et que les appels de fonds ont été fait sur cette base de 9800€. (Dans la résolution suivante on a voté “pour” donner mandat au conseil syndical pour choisir l’entreprise qui réalisera les travaux car il avait été dit oralement qu’on sortait de la période covid et qu’ils rencontraient des difficultés pour obtenir d’autres devis, donc nous avions eu un seul devis que nous avons accepté, mais pour eux qu’ils respectent leurs obligations de moyens en nous soumettant plusieurs devis, ils nous ont mis cette résolution, en nous précisant que les devis attendus s’ils s’avéraient supérieur aux seuls qu’on nous a présenté, l’entreprise choisi pour ces travaux serait celle qui nous a transmis le devis, qu’on avait lors de cette AG de 2020).. le motif de cette augmentation : le coût des matières et de nouvelles normes imposées. Mais on n’a même pas le nouveau devis actualisé de la première entreprise a 9800€, ce sont 2 devis d’autres entreprises, les montants ont doublés. Ont ils le droit de faire ça ? Ne sont il pas responsable de la non réalisation des travaux voté 3 ans auparavant, et de l’augmentation des coûts ? Quels sont nos recours ? Merci
Bonjour
Il est toujours possible de mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fait que la copropriété subit un préjudice financier du fait de les travaux n’ayant pas été réalisés dès la première année, les tarifs deux ans plus tard sont beaucoup plus élevés. Le juge tranchera. Mais si effectivement le syndic n’était pas en mesure d’engager des travaux compte tenu de la situation financière de la copropriété du fait de copropriétaires débiteurs, il y a peu de chances pour que le tribunal condamne le syndic.
Cordialement
Bonjour, nous avons versé l’intégralité des fonds soit 4 appels de fonds du syndic consécutifs pour le ravalement de façade de notre immeuble. Les travaux ont débuté après ces appels de fonds. Est ce légal d’avoir tout versé avant la fin des travaux du ravalement ? Le syndic débloque t il progressivement les fonds ?
Bonjour
Le financement des travaux est une décision qui se prend en AG au moment du vote des travaux.
L’assemblée générale est souveraine pour décider du mode de financement. Il n’y a pas de mode de financement obligatoire qui s’imposerait aux copropriétés.
Mais une fois la décision prise en AG, elle s’impose à l’ensemble des copropriétaires.
Cordialement.
Bonjour,
Notre AG s’est déroulée le 15 septembre 2023 sans qu’une résolution pour voter et approuver le budget prévisionnel N+1 n’ait été inscrite.
Le syndic a t il le droit d’appeler un appel de provision pour cette période sans vote de l’AG ? Quelle action en tant que propriétaire pour régulariser svp. Merci
Bonjour
Les appels de fonds ne sont exigibles que lorsqu’ils correspondent à un budget valablement voté en AG.
Il est très surprenant que l’AG ait eu lieu sans que le budget ne soit à l’ordre du jour.
Néanmoins attention, les appels de fonds appelés en oct 23 ont été votés en 2022.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2022. Les copropriétaires avaient voté en 2019 une mise en peinture de places de parking pour 4000 euros et l’ancien propriétaire s’est acquitté de son dû.
Cependant, un contentieux impliquant un copropriétaires et le géomètre ont empêché la mise en peinture jusqu’à ce jour.
Or, depuis 2019 les prix ont doublé, le syndic nous indique donc qu’il va falloir faire voter un complément de 4000 euros à la prochaine AG.
Vais-je donc devoir payer une prestation qui aurait déjà dû être réglée et sur laquelle je n’ai même pas pu m’exprimer ?
N’est-il pas possible de considérer que l’ancien syndic (nous en avons changé cette année), du fait de sa mauvaise évaluation est fautif et doit assumer cette différence ?
Vous remerciant par avance.
Bonjour
Le syndic n’est pas fautif et oui vous êtes redevable de la différence car vous êtes le nouveau propriétaire et que vous avez acheté “en l’état”.
Cordialement
Une AG a voté des travaux de réfection des peintures d’une cage d’escalier mais a rejeté la résolution portant répartition de ces travaux avec une clé spécifique prévue au règlement de copropriété.
Le syndic peut-il appeler les fonds ? Quelle est alors le clé à utiliser ?
Bonjour
Lorsque des travaux sont votés en AG il doit y avoir plusieurs résolutions : le vote des travaux, le choix de l’entreprise et le financement.
Le vote sur le financement porte sur la façon dont les fonds doivent être appelés, mais en aucun cas sur la façon dont ces frais doivent être répartis.
Pour répartir les frais seul le règlement de copropriété doit s’appliquer. Toute autre répartition même votée en AG serait contestable.
Cordialement
Bonjour,
Nos appels de fond prennent en compte, depuis l’an dernier, les frais de chauffage au gaz. Lors du vote de l’AG, le budget avait été vu à la hausse volontairement dans le cas où les coûts seraient trop élevés.
Depuis un an, les appels de fond ont doublé. Un relevé des compteurs devait être fait le 30 juin mais a finalement été réalisé le 10 août et nous attendons toujours de connaître le montant exact de nos consommations pour être remboursés.
Notre syndicat continue à procéder aux appels de fonds (volontairement trop élevés) et nous oppose que nous ne pourrons être remboursés ou crédités des surcoûts qu’apres la prochaine AG.
Est-ce légal? Ce, alors que les comptes sont censés être clos au 1er juillet de chaque année.
Je vous en remercie,
Bien cordialement,
Bonjour Raphaëlle
Oui c’est normal.
Les appels de fonds sont des provisions. Ils ne correspondent pas aux dépenses réelles, mais au budget qui a été voté en N-1.
Ce n’est qu’à la fin de l’exercice N que l’on compare le budget prévisionnel aux dépenses réelles et qu’on procède à la régularisation.
Le syndic a 6 mois pour tenir une AG après la clôture des comptes.
Donc la régularisation ne peut intervenir qu’en N+ 1. Elle ne peut non seulement pas intervenir avant la prochaine AG, mais encore faut-il que les comptes soient approuvés.
Si l’AG ne décide rien de spécial ces appels de fonds réglés en trop seront comptés comme des crédits de charges. Il faut soit une décision d’AG soit une demande spécifique des copropriétaires concernés pour qu’ils soient remboursés.
Salutations EDLN.
Bonjour,
Le budget prévisionnel peut-il inclure des dépenses certainement envisageables pour l’année à venir, mais non encore chiffrées c’est à dire sans devis à présenter.
Exemples : frais de bureau d’études ou de géomètre expert liés à une expertise judiciaire. Cette expertise judiciaire est programmée dans quelques semaines mais nous ne connaissons pas encore les frais complémentaires qui en découlerons.
Bien cordialement.
Bonjour
Oui. Un budget permet d’appeler des fonds qui sont des provisions sur charges.
Il est possible de prendre les devants et de décider d’appeler des fonds en avance pour mieux étaler les dépenses.
Cordialement
Bonjour,
l’avance de trésorerie ne peut pas excéder 1/6ème du budget prévisionnel.
Mais si cette avance excède le 1/6 ème et que cela a été voté “en toute conscience” par les copropriétares lors de l’AG, y a -t-il un risque ?
PS : je suis syndic bénévole
Cordialement.
Bonjour
C’est illégal.
Le risque est la contestation.
Si ça dépasse, il faut le mettre en compte 103.3 “avances exceptionnelles”
Sachez que nous proposons une adhésion assistance aux syndics bénévoles qui vous permet d’obtenir de l’aide en illimité tout au long de l’année.
Cordialement
Bonjour,
Dans une copropriété, un ravalement va avoir lieu (vote en AG prochainement), certains copropriétaires voudraient commencer à verser des fonds en 2022 et d’autres qu’en 2023. Comment faire pour satisfaire tout le monde. Merci de vos conseils éclairés.
Bonjour
Pour commencer à abonder en 2022 c’est un peu tard !
Le financement de travaux se vote en AG en même temps que le vote des dits travaux.
Plusieurs propositions peuvent être présentées et celle qui sera votée à la majorité s’appliquera à tous.
Cordialemenet
Bonjour, aura lieu prochainement mon AG annuelle, sera voté 2 résolutions en 09/2023 pour réfection du hall d’entrée et réfection de l’éclairage en partie commune. L’année dernière à été voté des travaux pour changement de canalisation eau froide, vidant ainsi le foi travaux Alur. Du coup étant donné que le fond alur est très faible cette année est que les 2 résolutions vont nécessiter un budget de 20 000 euros, le syndic nous informe d’un appel de fond en 10/2023, comment calculer de combien sera ma part, donc le montant appelé en 10/2023 ?
Merci d’avance pour vos retours, cdlt.
Bonjour
Les appels de fonds sont calculés selon les millièmes prévus par le règlement de copropriété.
Seul le syndic peut vous indiquer le montant de votre part.
Cordialement
bonjour,
les charges du poste de chauffage de base electricite ont augmente de plus 95 )pour cent.
Nous avons recu un appel de fonds supplementaire non voté en assemblee Generale qui depasse les 1/6 du budget previsionnel adopte en AG.Y a t il une loi qui mentionne ce 1/6.
Quel est le cout moyen du KWh pour un compteur d,une puissance de 120 en hc et hp hiver et ete.
Merci pour la réponse
Bonjour
Tout appel de fond doit être voté en AG.
Si besoin le syndic doit faire une assemblée générale extraordinaire.
Cordialement
Bonjour
J’ai un trop perçu de 875€ auprès de mon syndic suite à un appel de fond trop important l’année précédente. Les comptes 2023 ont été clôtures.
Je demande un remboursement du trop perçu. Le syndic s y oppose et me demande d’arrêter à la place mes prélèvements automatiques.
Y a t il un article de loi me permettant d’exiger le remboursement de cette somme ?
Merci
Bonjour
Vous pouvez exiger le remboursement du trop payé.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic n’a pas envoyé les appels de fonds pour travaux (votés en AG), ceux-ci étaient à réglés en 4 fois. Devons nous attendre ces appels ? Avait-il obligation de les envoyer ?
Merci pour votre réponse
Cordialement.
Bonjour,
Oui le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds pour les fonds qui sont exigibles (vote en AG).
Il faut le relancer.
Cordialement
Bonjour,
Je paie normalement mes appels de fonds trimestriels or, nous avons voté des travaux les appels de fonds n’ont jamais été faits par le syndic. A ce jour il met mes appels de fonds trimestriels en travaux. Là nous avons l’AG prochainement et je m’aperçois que l’année écoulée je suis en négatif sur mes charges pour la totalité de l’année.
Que faire face à ce syndic mafieux sur mes charges.
Cordialement.
Bonjour
Cela peut correspondre à plusieurs situations différentes. Il est impossible de vous répondre sans étudier vos appels de fonds.
Cordialement
Bonjour,
Une assemblée generale aura lieu dans ma copropriété en juin.
Sur la convocation il y a de nombreuses résolutions avec des appels de fonds pour des travaux dès juillet. Je sais qu’il existe un délai de deux mois avant de faire les travaux afin de laisser passer le délai de contestation, en est-il de même pour les appels de fonds ? Ne devraient-ils pas commencer deux mois après l’AG ?
Bien cordialement
Bonjour
Le délai de deux mois ne s’applique pas forcément pour tous les travaux.
il n’existe aucun délai pour les appels de fonds
Ceux-ci sont exigibles suivant ce qui est voté en AG.
Mais l’AG peut tout à fait décider à sa majorité de les reporter au trimestre prochain. Par contre si la majorité se détermine pour des appels de fonds immédiats, alors vous êtes dans l’obligation de les honorer.
Cordialement
Bonsoir,
Suite à la dernière assemblée générale, il a été décidé de changer de syndic. Les démarches ont donc été faites. La transition entre les 2 syndic a été très longue. En effet, aujourd’hui, le 25 mai 2023, nous venons de recevoir par courrier, l’appel de fond du nouveau syndic. Sachant que depuis début Avril (mois durant lequel, nous avons cessé de régler des appels de fond à l’ancien syndic), aucun courrier n’a été envoyé de la part du nouveau syndic. J’ai donc du les appeler pour voir ce qu’il en était. La personne m’a dit qu’il y avait du retard dû au traitement de la comptabilité.
Dans le courrier d’appel de fond du nouveau syndic, il est indiqué ceci “maglré l’augmentation décrite et le retard d’envoi de cette provision dû aux délais de récupération et de traitement de la comptabilité de votre copropriété, nous ne pourrons vous proposer, pour cette échéance, d’étalement…” Sachant que je n’ai pas les fonds pour régler cette somme, est-il possible de leur demander quand-même un étalement? Est-ce légal de leur côté de refuser sachant qu’ils ont eu du retard?
Merci d’avance
Bonjour
Le paiement des charges est légalement du par trimestre, sauf décision contraire de l’AG.
Le syndic peut valider la mensualisation, mais il n’est pas obligé de l’accorder. Comme tout autre type “d’étalement”
Cordialement
Bonjour
Le syndic sono qui est situé en Belgique)a fait appel à une demande de ‘ fonds extraordinaires ‘ pour des travaux urgents qui concernaient le toît commun.
Or, nous avons refait ce toît en 2016, 2017..et à l’époque on avait decidé de le partager sur la base du nombre d’appartaments et pas d’utiliser les millièmes.
Malheureusement on a eue des importantes infiltrations apres les travaux et un de copropriétaires a decidé de faire seul des réparations en intervenant sur les travaux de l’entreprise officielle.
Malgré ces interventions, les infiltrations n’ont pas arrêtées.
On a fait appel à l’entreprise officielle qui réfuse de réparer le toît en disant que nous sommes plus couverts par la garantie décennale à cause des travaux faits sous l’initiative de ce propriétaire..
Maintenant le syndic nous fait un appel au fonds extraordinaires pour réparer la plateforme sur la base des millièmes et le propriétaire, résponsable de la perte de la garantie affirme qu’il.n’était pas au courant et il ne prend pas ses responsabilitées.
Je voulais savoir si je réfuse de payer les fonds extraordinaires qu est ce qui peut m’arriver ? C est le même principe que les appells aux fonds ordinare?
Merci de m’aider car j’arrives plus à faore comprendre à ce propriétaire que c est pas juste que tout le monde paie à cause de son erreur!
Merci
Bonjour
Le fait de ne pas payer ses appels de fonds parce qu’on est pas d’accord n’est pas autorisé par la loi.
Il n’est pas normal de n’avoir pas appliqué le règlement de copropriété au début.
La copropriété doit se retourner contre le copropriétaire qui par des travaux non autorisés en AG a fait perdre le bénéfice de la DO à la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic nous fait une regularisation de charge sur l’année n-2, sachant que les comptes sont clôturé chaque année dans quel mesure peuvent-ils revenir en arrière ? Ceci concerne notamment des frais d’affranchissement.
Je vous remercie
Cordialement
Bonjour
Il peut effectivement y avoir une régularisation en n-2 si les comptes n’ont pas été approuvés ni en n-2, ni en n-1.
Mais qui fait une décloture pour des frais d’affranchissement !?
Cordialement
Bonjour,
Suite à cet article, j’aurais deux questions à vous poser :
– L’avance de trésorerie (appelée par le syndic Fonds De Roulement), doit-elle, ou peut-elle être placée sur un compte épargne, ou bien doit elle figurer obligatoirement en immobilisation (compte 103 je crois).
– Concernant les frais de mise en demeure, sont-ils imputables uniquement au copropriétaire défaillant ou a l’ensemble des copropriétaires ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
L’avance de trésorerie ne peut pas être placée.
Elle figure au compte 103-1, mais en provision, pas en immobilisation.
Les frais de mise en demeure doivent être imputés uniquement au copropriétaire défaillant.
Cordialement
Bonjour,
Des travaux sont à venir voté en AG en Avril 2023 ,ma cote part et de 18 000 € je vis seule et pas un super salaire et un crédit immobilier en cours ! Je me vois dans l obligation de devoir souscrire à un autre crédit cependant je dois régler a compter du 1er Juin et ce jusqu’à Septembre 20 % de la somme soit 3600 € d appel de fonds ,je n’ ai évidemment pas les fonds et mon dossier est attente auprès du fond social qu est ce que j en-cours si je ne paye pas dans les délais ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Tous les appels de fonds correspondant à des dépenses valablement votées en AG doivent être honorés dans les temps.
Vous pouvez demander au syndic un étalement. Il n’est pas obligé d’accepter.
Si vous ne payez pas, le syndic est fondé à émettre des mises en demeure et puis à engager une procédure qui ne fera qu’accroitre votre dette.
Il faut mieux essayer de chercher une solution et de l’aide avant d’être débiteur.
Cordialement
Les appels de fonds sont légitimement dus s’il sont établis en conformité avec les règles légitimes (celles du règlement de copropriété).
https://www.courdecassation.fr/en/decision/63903cf90f8a5205d45d7ceb
Bonjour
Et avant tout, ils doivent correspondre à un vote en AG que ce soit le vote du budget courant ou un autre vote.
Cordialement
Bonjour, mon syndic me renseigne d’un trop perçu de plus de 1000 euro sur mes appels de charge mais veux me le rembourser en déduction des futurs appels. Moi je préférerais un remboursement totale en une seul fois, puis-je le demander et peuvent ils me le refusé ?
Bonjour
Vous pouvez effectivement exiger un remboursement.
Cordialement
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical :nous avons eu un impayé de 2 ans par l’un des copropriétaires + des travaux non prévus qui ont liquidé la trésorerie. La situation étant critique, le syndic après discussion avec le conseil syndical a lancé un appel de solidarité (T12023) et a fourni un courrier explicatif à tous les copropriétaires. Cet appel de fond de solidarité qui sera voté lors de l’AG en Juillet 2023.
Ma question est de savoir, quelles sont les modalités de de remboursement de cet appel de solidarité ? devons-nous définir une date lors de l’AG ? Le copropriétaire défaillant a depuis régularisé sa situation mais nous avons du payer des frais d’avocat pas totalement couverts par les dommages et intérêts. Pouvons-nous lors de l’AG demander à ce copropriétaire d’assumer ce montant ? Merci
Bonjour
Par définition un appel de fonds de solidarité est voté lorsque la situation financière de la copropriété est délicate, bien souvent à cause de copropriétaires indélicats. Il n’est pas possible de préjuger du moment où la situation sera meilleure et donc de prévoir le “remboursement”. Si la situation de la trésorerie de la copropriété s’améliore entre la convocation et l’AG, et ne justifie plus d’appel de fonds de solidarité, alors il n’est pas obligatoire de le voter.
C’est le juge qui décide si les frais sont à la charge de la copropriété ou du copropriétaire défaillant.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic de copropriété de mon appartement réclame des appels de fonds tout les trimestres sans décompte de charges…
Nous ne savons donc pas les dépenses qu’il y’a eu au sein de la copro, on t’il le droit, car les charges qu’ils facturent ont fortement augmenté, de presque 5 fois, soit disant du a la guerre en Ukraine…
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
En copropriété on ne demande pas aux copropriétaires de rembourser des dépenses qui ont été faites, mais d’avancer les sommes pour les dépenses à venir.
C’est la loi du 10 juillet 1965 qui l’a défini ainsi.
Ainsi, toutes les années en AG les copropriétaires votent un budget pour l’exercice suivant. Et le syndic appelle tout au long de l’année suivante les fonds en fonction de ce budget valablement voté. Ce n’est qu’en fin d’année qu’il présente les comptes, et qu’une régularisation a lieu.
Donc oui, le syndic a le droit d’appeler les fonds trimestriellement lorsque le budget a été valablement voté. Il a l’obligation de présenter les comptes une fois par an. Le conseil syndical lui peut régulièrement faire le point avec le syndic pour suivre l’évolution des comptes de la copropriété.
Cordialement
A qui appartient l’argent versé à un syndic lors d’un appel de fonds,
alors que les devis ne sont pas connus, le prestataire pas encore choisi,
et les travaux a fortiori, non planifiés ?
Bonjour
Les fonds appelés ne sont pas versés au syndic, mais sur le compte de la copropriété (compte bancaire séparé – obligation de la loi ALUR 2014)
Ces fonds appartiennent à la copropriété et le syndic est dans l’obligation de tenir une comptabilité qui permette de savoir exactement quel copropriétaire est à jour de ses charges et le montant du fonds ALUR attaché à chaque lot.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons voté des travaux en AG de 2022 qui ont fait l’objet d’une annulation en 2023. Les deux premiers appels de fonds ont été effectués il en reste un troisième. Est-il normal que le syndic réclame cet appel de fonds. Quel sont également les délais de restitution de ces fonds.
Cordialement
Bonjour
Le vote de l’annulation des travaux ne vaut pas annulation des appels de fonds votés lors de l’AG 2022.
Pour que le 3e appel de fonds soit annulé, il aurait fallu le voter lors de l’AG qui a voté l’annulation des travaux. Pour que les fonds soient restitués, il faut également qu’une AG le décide. Idem pour les délais. Si rien n’est décidé, les fonds restent sur le compte courant.
Cordialement.
BONJOUR
notre syndicat de propriete a fait un appel de fond il y a 3 ans et aujourd’hui aucun travaux n’est effectués et les fenetres des communs se degradent suite aux infiltrations
a t il le droit de ne pas engager ces travaux cela commence à etre long
Bonjour
Normalement le syndic doit appliquer les décisions d’AG. Si des travaux ont été décidés il y a 3 ans et que les appels de fond ont été payés par les copropriétaires, les travaux doivent être commandés. Par contre, si la copropriété a des difficultés financières et que plusieurs copropriétaires ne sont pas à jour de leurs charges, le syndic ne doit pas commander des travaux qui mettraient les finances de la copropriété à mal. C’est peut-être cela la raison.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une Copro qui avoté un ravalement de façade à hauteur de 500000€.
Les appels de fonds ont été réglés par les copropriétaires .
Nous possédons un c/courant, un compte Cecop et un livret (plafond 76500€)
Question : comment le syndic doit il gérer ses fonds ? N’a t’il pas obligation de placer ses fonds sur les livrets (car rémunérateur) en bon père de famille et dans l’intérêt des copropriétaires .
Bonjour
Merci pour votre question qui permet de préciser les obligations du syndic en la matière.
Lorsqu’une copropriété prévoit des gros travaux et “engrange” des appels de fonds en prévision de ceux-ci, c’est en effet une bonne idée de ne pas les laisser simplement sur le compte courant alors que cet argent pourrait produire intérêt sur un compte rémunéré. Mais ce n’est pas une obligation pour le syndic.
La seule solution pour que le syndic le fasse assurément est de le voter en AG en même temps qu’est voté le financement des travaux.
Cordialement.
Bonjour,
Notre syndic a réalisé des dépassements de budget de travaux votés et réalisés dans les caves. Plus de 30ke. En AG, il demande la régularisation de ce dépassement par un vote. Dans la même AG, il demande une réévaluation par le haut du budget déjà voté dans une AG précédente de ravalement de façade. Nous voulions voter non au dépassement de budget et oui à la réévaluation du ravalement. A ce moment là nous apprenons que le syndic a utilisé les fonds appelés pour le ravalement de façade pour payer les prestations du fournisseur liées aux travaux de cave. Nous lui avons dit que ce n’était pas légal. Il a insisté sur le fait qu’il pouvait le faire. Je n’ai pas trouvé un texte de loi le disant a part le bon sens.
Quand on lui a souligné que c’était illégal, il s’est octroyé le droit de lui-même de mettre fin à l’AG alors qu’il n’était que secrétaire de séance.
Bonjour
A priori il y a effectivement faute de la part du syndic.
Cependant il n’est pas possible d’en dire vraiment plus sachant que nous n’avons pas tous les tenants et aboutissants de l’affaire.
Si vous souhaitez être aidé plus avant, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
En rez-de-chaussée, j’ai un dégât des eaux au plafond de mon appartement que j’ai déclaré à mon assurance qui m’a demandé de contacter la copropriétaire-résidente du 1er étage lui demandant d’effectuer une recherche de fuite. Elle refuse de le faire faire par son assurance.
J’ai informé et demandé au syndic de notre copropriété qui n’a pas voulu me donner les coordonnées de l’assurance de la copropriétaire-résidente invoquant que c’est privé et confidentiel. En revanche, Elle a répondu qu’elle est d’accord pour ouvrir son appartement au chercheur de fuite.
Qu’en est-il réellement ?
Dans le cadre de la convention IRSI, QUI doit effectuer la recherche de fuite ?
– L’assureur de la victime du sinistre ?
– L’assureur de la copropriétaire-résidente ?
Mon assurance me demande de faire fonctionner ma protection juridique pour obtenir le nom de son assurance.
Merci d’avance de vos informations et conseils.
Bonjour
Dans le cadre de la convention IRSI, c’est l’assurance du copropriétaire qui subit les dégâts qui devient gestionnaire du sinistre. C’est donc à votre assurance de faire intervenir un expert pour déterminer les causes du sinistre et les responsabilités.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic n’a pas à solliciter l’accord de la copropriété pour lancer une procédure de justice en référé.
En l’occurrence, un référé expertise travaux. Ce référé a pour objectif de faire désigner par le tribunal un expert judiciaire. Celui-ci va examiner des travaux sur des parties communes (entrepris sans accord de la copropriété).
Question : la copropriété manquant de liquidités sur son compte bancaire pour payer les frais de justice inhérents à ce référé, le syndic peut-il faire des appels de fonds tout de suite ou doit -il convoquer une AG extraordinaire au préalable ?
En d’autres termes, puisqu’il n’y a pas besoin d’accord de la copropriété pour lancer le référé expertise…. faut il quand même un accord, via une AG, avant de réclamer les fonds aux copropriétaires ?
Merci.
Bonjour
Il ne faut effectivement pas confondre le principe de l’action et le financement de celle-ci.
La copropriété ne peut pas en refusant de voter les fonds, contester le principe de l’action.
Soit la copropriété a la somme en réserve, il paie et intègre la dépense au prochain budget, soit il n’y a pas la somme en réserve et le syndic doit faire une AGE pour appeler ce budget supplémentaire.
Si la copropriété refuse le budget, le syndic peut la mettre en administration judiciaire.
Cordialement
Bonjour, nous avons voté en Ag un ravalement isolation de l’immeuble pour un montant conséquent. Le syndic nous a dit qu’il était obligé légalement de disposer de l’intégralité des fonds avant le démarrage des travaux et donc qu’il fera un seul appel de fonds pour le montant total. Pourriez-vous me dire ce qu’il en est exactement. Merci
Bonjour
L’assemblée générale qui décide de travaux, doit également décider de leur financement. C’est donc l’assemblée générale qui décide si les fonds seront appelés en une seule fois ou en plusieurs fois et le syndic n’est pas décisionnaire.
Ensuite oui, effectivement la loi dit qu’il faut avoir l’intégralité des fonds avant de commander des travaux. Mais concrètement cette loi est très bloquante et rarement appliquée à la lettre. Aussi les syndics font ils au mieux selon la situation spécifique de chaque copropriété et son taux de mauvais payeurs.
Cordialement
Bonjour notre syndic a procédé a un appel de fond “avance de trésorerie” en plus des appel de fond correspondant aux BP voté en AG. Les avances sont autorisées dans notre règlement de copro mais a une hauteur max de 1/6 du BP. Celle demandé par le syndic dépasse largement les 1/6. Nous l’avons payée (tous les copropriétaires) vu que c’était pour payer des factures ponctuelles et que la copro manquait de liquidité. Nous pensions qu’à la clôture de l’exercice cette somme allait être dans les provisions appelées mais pas du tout elle est inscrite dans la ligne :”autres avances” et nous nous retrouvons encore à payer une régul.
Devons nous approuver les comptes en l’état ?
Comment faire pour récupérer ou faire comprendre au Syndic qu’il ne pouvait pas dépasser les 1/6, quels sont nos recours?
A quoi peuvent servir les avances ? Peut on les utiliser pour 1) régler des charges 2) financer des travaux? 3 autres ? Peut on les intégrer dans les provisions appelées pour diminuer la régul ? Nous avons l’impression deux fois !!
Merci pour votre retour
Bonjour
Il n’est pas possible ni de réaliser un analyse personnalisée des comptes d’une copropriété dans l’espace des commentaires du site et encore moins possible d’étudier tous les cas de figures possibles sans avoir plus d’informations.
Pour obtenir des réponses à ce type de questions, il est indispensable de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Pourquoi, alors qu’on nous a fait voter un budget prévisionnel de tant, le syndic fait des appels sur un montant inférieur de plus de 4000 € chaque année depuis 2015?
J’ai remarqué beaucoup d’anomalies dans la comptabilité.
En 2014, on avait voté un budget de 13600 € pour la confortation des poutres maîtresses dans un lot. Cette dépensé a été appelée en totalité en 2014. Mais ce compte traine toujours dans le livre des écritures en 2020-2021.
En 2015, on avait décidé de faire des travaux en prenant sur un solde créditeur travaux de 14722 €.
Alors que le compte de répartition pour les 13600 € aurait dû disparaître pour laisser place à un compte de répartition pour les 14722, j’ai remarqué que le compte de 13600 est toujours actif et que les 14722 on été ajouté (sur le compte 102) sur le compte d’un copropriétaire qui a à son débit 17229,72 alors qu’il aurait dû avoir un débit de 2964,61 €.
Y-a-t-il une explication logique à ça?
Bonjour
Il y a peut être des explications logiques à tout cela, mais une expertise de la comptabilité d’une copropriété ne se fait pas sur la base de quelques informations données dans les commentaires d’un article sur notre site internet. Si vous souhaitez un audit des comptes de votre copropriété, merci de nous demander un devis. Nos tarifs dépendent du nombre de lot de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis syndic bénévole d’une copropriété de 4 appartements. Une propriétaire a vendu son bien le 18 octobre mais elle n’a pas versé la totalité de ce qu’elle devait pour les fonds de travaux. La nouvelle propriétaire refuse de payer l’appel de fonds prévu au budget voté en début d’année mais seulement le pro rata des réelles dépenses après réception des factures et cela aurait été stipulé dans le contrat de vente .
J’ai vu que la loi prévoyait qu’au moment de l’appel de fonds le propriétaire doit régler le trimestre entier. Vers qui dois-je me retourner dans ce cas ? Dois-je exiger à l’ancienne propriétaire de payer la totalité du 3ème trimestre ? Quels sont les moyens d’action vu qu’elle a vendu ? Merci pour votre aide
Bonjour
Le syndic ne peut plus rien exiger d’une personne qui n’est plus propriétaire.
C’est de la responsabilité du syndic d’indiquer au notaire que les charges ne sont pas entièrement payées.
Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Ma copropriété a voté des travaux de ravalement de façade, sans isolation thermique, ce qui est illégal (obligation prévue par la loi) et non conforme au PLUi (qui exige une rénovation performante pour tout ravalement). Aucune démonstration n’a été faite que les travaux relevaient d’une des exceptions prévues. Je m’y suis opposée en AG, et je pense que les travaux n’obtiendront pas d’autorisation, ou bien qu’ils seront facilement annulés par recours.
Comment éviter de payer les appels de fonds ? Que va-t-il arriver à ce fond travaux si les travaux sont annulés ?
Merci, cordialement
Bonjour
Si les travaux ont été votés en AG ainsi que leur financement, les appels de fonds sont exigibles.
Si les travaux sont contestés et annulés par décision du tribunal, les fonds déjà appelé seront considéré comme du crédit de charges et il faudra qu’une autre AG statue sur leur destination.
Cordialement.
Je suis propriétaire depuis le 29 juin 2022
Le syndic me fait un appel de fond pour une facture d’eau sur la période de avril 2021 à mars 2022 auquel je n’habite pas à cette résidence.
Approbation des comptes le 29 10 2022.
Je conteste et ce mon droit le syndic me dit que je suis propriétaire et a moi de payer?
Bonjour
Si c’est une régularisation de charges, c’est le copropriétaire au moment de l’appel de fond qui en est responsable, même s’il n’était pas propriétaire au moment de la consommation. Il faut voir avec le notaire car normalement la régularisation des charges est prévue dans l’acte de vente.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons reçu un appel de fonds de notre copropriété concernant le chauffage de 2021/2022. Selon la copropriété, cet appel de fond est à cause d’une augmentation du tarif GAZ qui a amené la dépassement du budget pour l’année 2021/2022. Cet appel de fond vient d’arriver le 24 octobre suite à la clôture de l’exercice 2021/2022.
Cependant, nous n’avons emménagé que le 20 juillet 2022, ce qui signifie que nous n’avons jamais bénéficié du chauffage de l’année 2021/2022.
Pourriez-vous s’il vous plaît nous confirmer si nous sommes obligés de payer cette facture ou c’est la responsabilité de la copropriété à contacter l’ancien propriétaire ?
Bonjour
Il y a plusieurs possibilités dans cette situation. Tout dépend comment les choses ont été enregistrées.
Pour en avoir le cœur net, nous vous conseillons de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert et pouvoir ainsi exposer votre situation particulière à l’expert qui va vous poser des questions pour savoir dans quel cas vous vous trouvez puis obtenir des réponses personnalisées.
Cordialement
Bonjour,
J’ai envoyé le nécessaire (SEPA, RIB) à mon syndic qui n’a rien fait pour le prélèvement automatique mensuel. J’ai fini par mettre en place un virement bancaire mensuel et ai prévenu le syndic de la solution mise en place pour régler mes appels de fonds. Le syndic m’indique qu’il refuse ce mode de règlement mensuel et que je dois nécessairement payer mes appels de fonds par prélèvement automatique. Tous les mois, il me facture des relances sous-prétexte que je n’ai pas mis en place un prélèvement automatique. Comment contester cet abus de ce syndic?
Bonjour
La mensualisation n’est pas un droit. La loi indique que les appels de fonds sont à régler le premier jour de chaque trimestre. Si le premier jour du trimestre vous ne réglez qu’un tiers de votre appel de fond, les deux autres mois vous êtes considéré comme débiteur. Vous ne pouvez vous permettre de vous mensualiser unilatéralement que si vous avez systématiquement trois mois d’avance. Ainsi, vous ne serez jamais débiteur.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons eu une AG pour un appel de fonds de solidarité avec un montant de plus de 22000€ sur la convocation d’ag. Le lendemain de l’AG, sans avoir envoyé le compte rendu de cet ag, nous recevons un appel de fond de solidarité a hauteur de 13000€.
Cet appel est il valable sachant que le montant voté n’est pas identique à celui préciser avant le vote ?
Pouvons nous contester cet appel de fonds de solidarité sachant que nous n’avons pas les moyens de payer notre quote part ?
Bonjour
Votre question mélange plusieurs problèmes. Nous n’avons pas assez d’éléments pour pouvoir vous dire si cet appel de fonds est correct ou non. Mais si vous n’avez pas les moyens de payer vos appels de fonds, il faut plutôt cherche une solution d’étalement avec votre syndic que de contester l’application d’une décision qui cherche à éviter à la copropriété une administration provisoire.
Cordialement
Bonjour, lors de la dernière AG, il a été voté à la majorité des appels de fonds en prévision de travaux d’étanchéité de toiture. Sauf qu’aujourd’hui le syndic réclame les fonds mais lui n’a jamais fait de devis ni mandaté de société pour effectuer les travaux. J’ai payé le premier appel de fonds. Le second appel est prévu pour décembre, sauf qu’avec l’inflation et les fêtes qui arrivent et sachant que les travaux d’étanchéité ne se feront pas avant le printemps prochain au minimum, si on trouve la société. Est-ce que j’ai le droit de demander de suspendre ou de repousser l’appel de fonds au trimestre d’après ? Car cela soulagerait énormément de copropriétaires en cette fin d’année.
Cordialement.
Sam
Bonjour
Si le vote en AG prévoyait ces appels de fonds, alors ils sont exigibles.
Par contre vous pouvez tout à fait demander un étalement de leur paiement au syndic qui peut vous l’accorder à titre gracieux suivant les finances de la copropriété. Il n’est aucunement obligé d’accepter.
En tout état de cause c’est indépendant du fait que le syndic ait avancé dans la commande des travaux ou non.
C’est au conseil syndical de s’assurer que le syndic fait ce qu’il faut pour appliquer les décisions d’AG.
Cordialement
Bonjour
J’ai reçu un courrier de ma copropriété nous informant qu’il ne sont pas en mesure de mettre le chauffage car plus de trésorerie et plus en mesure de payer les factures de fuel. C’est à cause d’une grosse dette d’un des proprietaire qui n’a jamais réglé ses charges. Ils ont donc fixer un montant de 7000 euros à repartir entre les propriétaires qui nous sera remboursé petit à petit. Tout cela sera voter en assemblée exceptionnelle. Ma question est si le vote est non a l’unanimité que se passe t-il ? Ils ont droit de ne pas nous mettre le chauffage ? Merci
Bonjour
C’est une avance de solidarité. Le syndic a le droit de la proposer, la copropriété a le droit de la refuser.
S’il n’a plus les moyens de gérer la copropriété (notamment mettre le chauffage) le risque est l’administration provisoire.
Il faudrait pouvoir échanger avec vous sur la situation de votre copropriété pour pouvoir vous conseiller plus précisément.
Cordialement
Bonjour,
Mon syndicat n’arrête pas d’augmenter les charges avec des dépenses ridicules (appel d’une société de nettoyage pour nettoyer un parking qui a 2 ans en béton, appel d’une société d’expertise pour poncer les sols afin de démontrer à un résident que le ménage est bien fait…) et j’en passe. Est-ce que j’ai le pouvoir d’agir ?
Cordialement,
Bonjour
Toutes les dépenses valablement votées en AG sont applicables.
Vous n’avez le pouvoir de vous y opposer qu’à la hauteur de vos millièmes.
Cordialement
Bonjour.
Un délai de 2 mois après la réception du PV de l’AG doit-il être respecté avant que que les appels de fonds, concernant des décisions prises lors de cette AG, soient mis en recouvrement par la comptabilité ? Mon syndic m’a dit qu’il n’aurait certes pas dû m’appeler ces fonds pour “prévoyance de travaux futures” au 1er Avril, suite à l’AG du 22 Mars, parce que j’étais opposante. Et pour les défaillants ? Le PV prévoyait des appels de fonds sur 4 trimestres sans précision de dates.
Bonjour
Les appels de fonds ne sont pas distincts entre les opposants/défaillants et les non opposants. Les appels de fonds sont à réaliser à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’AG.
Le délai de 2 mois s’applique uniquement à la mise en œuvre des travaux votés.
Cordialement
Bonjour,
Co propriétaire d’un appartement que je vends le 29 septembre 2022. Le syndic vient de m’envoyer à payer le 4ème tiers (du 1/10/22 au 31/12/2022). Je les appelle pour les prévenir et ils me disent que je serai redevable jusqu’à réception du notaire d’une lettre recommandée… Qu’en est il? Je ne gère pas le notaire… Est ce que je peux envoyer par courriel un papier particulier?
Bonjour
Effectivement votre syndic a raison. Vous pouvez vous retourner contre le notaire s’il traîne et que vous avez un préjudice.
Cordialement
Bonsoir copropriétaires dans un grand immeuble je viens de voir un rappel pour une AG le 5 juillet donc demain. Sur une cinquantaine de copropriétaires 9 dont moi n avons pas reçu de convocation. Ni part courrier accusé de réception.ni mails ni le service Extra net.pouvons nous bloquer les appels de fonds. Ou avons nous un recours. Nous sommes tous là depuis des années et le syndic est aussi en place depuis longtemps. Merci de votre réponse.
Bonjour
Si vous n’avez pas reçu la convocation en temps et en heure, vous avez la possibilité de faire reporter et reconvoquer l’AG.
Si l’AG se tient sans vous, vous avez deux mois à réception du PV d’AG pour la contester et demander à ce qu’elle soit reconvoquée. Si vous y assistez évidemment vous n’avez pas le droit de contester pour défaut de convocation.
En aucun cas cela vous donne le droit de ne pas payer le budget qui aura été voté valablement durant cette AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires de 2 appartements dans la même copropriété (dans deux bâtiments différents). L’un des deux est en location. Avant le changement de syndic, nous recevions deux appels de charges distincts, depuis nous ne recevons plus qu’un document. Est ce normal ? Pouvons nous exiger de recevoir de appels distincts ?
Les appels ont récemment été modifiés et sont plus clairs, nous voyons maintenant par lots les charges générales, par bâtiment et par escalier.
Par ailleurs, en cas de revente, n’est ce pas plus simple d’avoir des appels séparés ?
Merci d’avance pour vos conseils
Cordialement
Bonjour
C’est un arrangement à mettre en place avec votre syndic.
Mais ce n’est pas obligatoire.
Cordialement
Bonjour je voudrais savoir pour les appels de fond travaux ravalement de 20,000 euros par appartement le cyndic a mis l’argent sur le compte des charges pouvez t’il m’être l’argent sur un autre compte il se sert de l’argent pour payer le trimestre des charges avant que je reçois la facture , merci beaucoup a vous
Bonjour
Sauf si ce sont des provisions pour un ravalement qui n’est pas encore commandé, les fonds pour les travaux peuvent être dans le compte courant.
Cordialement
Suite à l’explosion des coûts de chauffage, le budget prévisionnel voté en AG ne suffit pas pour payer les charges.
Le syndic souhaite réaliser un appel de fonds exceptionnel sans le voter en AGE. Est-ce autorisé ?
Bonjour
Il faut forcément que cela passe en AG à un moment donné, sinon les appels de fonds ne sont pas exigibles.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble. Le syndic semble avoir des problèmes de comptabilité puisqu’il me réclame de nouveau un ancien appel de fond déjà payé il y a plusieurs mois par virement bancaire (preuve à l’appui). Je souhaiterais savoir comment faire pour demander au syndic de tenir compte des appels de fonds déjà payés au cas où il refuserait de le faire. Cordialement.
Bonjour
Pour s’assurer que c’est bien un rappel qui a déjà été payé, demandez rendez-vous avec le comptable et expliquez vous.
Si vous avez du mal à comprendre ou s’il s’entête, n’hésitez pas à prendre un rendez vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
face à un copropriétaire qui ne paye pas ses charges – y compris après des mises en demeure -j’ai compris que le syndic (*) doit faire valider, par un vote en AG, un appel de fonds “défaillant”. Est-ce exact ?
Mais quid de ce copropriétaire débiteur et récalcitrant ?
Doit-il être convoqué à cette AG ?
Peut-il participer au vote de la résolution dans la mesure où c’est lui qui met la copropriété en difficulté ?
(*) le syndic a par ailleurs lancé une procédure de recouvrement de charges en référé
Merci pour votre site très instructif. Cordialement.
Bonjour
Oui le copropriétaire est convoqué normalement et participe aux votes normalement. Si de par le nombre de ses tantièmes il bloque les votes, il est possible de se retourner contre un tribunal pour abus de majorité.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement, nous avons reçu un appel de fonds “défaillant” sans avoir été prévenus au préalable. Il vient pour combler une cessation de paiement d’un des copropriétaires contre lequel a déjà été entamé une procédure judiciaire.
Cet appel de fonds exceptionnel n’a pas été voté en AG et il n’existe aucune trace écrite de cette décision. Le syndic me dit que ça a été décidé au téléphone avec le président syndical.
Est-ce une démarche normale ? Même en cas d’urgence ? Et auriez vous une texte de loi sur lequel je pourrais me baser pour en discuter avec eux ?
En vous remerciant !
Bonjour
Seuls les appels de fonds validés en AG sont exigibles. L’accord du président du CS ne vaut pas une AG. Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés et notamment de textes de loi, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonsoir
On vient de constituer une ASL, mais on n’a pas voté de budget prévisionnel, lors de l’Assemblée Générale qui à servie à la constituer.
Pour pouvoir lancer les démarches administratives, (EDF pour les candélabres, l’ouverture de compte bancaire, déneigement et assurance), peut on quand même faire un appel de fond?
Cordialement
Bonjour
Non, les appels de fonds ne sont exigibles que si le budget a été voté.
Il faut refaire une AG.
Cordialement
Bonjour,
Notre AG comportait une résolution (sur la convocation) paiement à l’unité. Sur le PV peut-elle être modifiée en étant aux millièmes d’entrée ?
Il me semblait que la convocation doit-être respectée en tout point.
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui détermine la manière dont les fonds doivent être appelés. Si sur la convocation il est noté une répartition contraire au règlement de copropriété par définition elle est illégale quand bien même elle serait votée en AG.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic n’a pas notifié le PV d’AG aux copropriétaires opposants. Il réclame des appels de fonds pour des travaux non urgents dont on ignore s’ils ont été votés, d’autant plus que l’année précédente, ceux-ci avaient été refusés par l’AG.
Peut-on refuser de les payer ?
En vous remerciant par avance,
Cordialement
Bonjour
Vous pouvez effectivement exiger qu’on vous communique le PV de l’AG qui a voté ces travaux.
Normalement ces documents devraient être mis à votre disposition dans l’intranet obligatoire.
Cordialement
Bonjour.
Lors de la dernière A.G., il a été voté (majorité) la réalisation de travaux de réfection des sous balcons, ainsi que le choix des entreprises (acceptation des devis) amenés à réaliser ces travaux ( 3 corps d’état). l’assemblée générale a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds suivant les modalités ainsi définies : 30% le 1/10/2021, 40% le 01/11/2021, 30% le 1/12/2021. Les deux premiers appels de fonds ont émis et sont exigibles aux dates prévues. Cependant, après renseignements auprès du service de l’urbanisme de la commune, aucun dossier n’avait été déposé en date du 15 octobre dernier. Ces travaux nécessitent en effet un accord de l’urbanisme, le délai minimum pour la réponse étant au minimum de 2 mois à compter de la date de réception du dossier. En claire, cela signifie que les travaux ne commenceront pas avant le courant du premier trimestre de l’année prochaine.
Les copropriétaires peuvent-t-il contester les dates des appels de fonds et les conditionner à la communication par le syndic d’un planning des travaux et de la date de dépôt du dossier au service de l’urbanisme, puisque les travaux ne pourront d’évidence commencer qu’au minimum 2 mois après accord de l’urbanisme. Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Les décisions prises en AG doivent s’appliquer. Si vous souhaitez modifier les conditions de financement de ces travaux, il faut reconvoquer une nouvelle AG pour soumettre au vote la possibilité de revenir sur les décisions prises par la première AG.
Cordialement
Bonjour,
Tout récemment, mon syndic a adressé à l’ensemble des coproprietaires un appel de provisions exceptionnels. Rien n’étant précisé sur le document, j’ai demandé à sa comptabilité des explications. Elle m’a répondu qu’il s’agit d’un appel urgent pour payer la facture d’assurance de l’immeuble, faute de trésorerie.
Cet appel est-il légal dans la mesure où le conseil syndical n’a visiblement pas été consulté et il n’y a eu aucune AG préalable ? Ai-je un moyen de m’opposer à ce paiement ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Le syndic a le droit d’envoyer un appel de fonds pour travaux d’urgence (à faire valider sans délai en AGE) mais a priori le paiement de l’assurance est quelque chose de planifiable et le syndic ne devrait pas se trouver en situation d’urgence pour la payer.
N’hésitez pas à prendre rendez vous avec un expert pour une réponse plus personnalisée.
Cordialement
Bonjour,
Suite à un éboulement dans notre Co-propriété et devant les difficultés engendrées (expertises, tribunal…) plusieurs syndic se sont succédés et le dernier nous a tout simplement « ignoré », pour ne pas dire « abandonné » (aucune réponse par mail/ téléphone, personne au bureau….). Nous avons dû aller en justice pour exiger une AG. Pendant ce temps , la résidence s’est délabrée car plus aucun entretien n’était effectué. (Parties communes, jardins, piscine….). Cela a duré presque 1 an. Il ne tenait aucune comptabilité n’a fait aucun appel de fond (puisque rien n’était fait).
Suite à l’AG « forcée », nous avons élu un nouveau syndic. Je ne sais pas comment ce dernier a pu se débrouillé sans comptabilité.
Ils nous ont cependant réclamé 4 appels de fonds d’un coup (ceux que l’ancien syndic n’avait pas fait). Est-ce légal? Et surtout, comment peut-on réclamé des sommes qui ne correspondent à aucuns travaux réalisés?
Nous avions bien voté un budget prévisionnel avec le précédent syndic mais ce dernier n’a pas effectué les tâches qui lui incombaient. Nous ne lui avons pas donné le quitus car la résidence n’a plus du tout été entretenue et que nous nous sommes retrouvés avec des impayés (électricité des parties communes, expert….)
Notre nouveau syndic a-t-il bien agit ou aurait-il mieux fait de repartir sur une nouvelle comptabilité?
Merci
Bonjour
Il n’est pas possible de faire table rase et de repartir sur une nouvelle comptabilité. Si un budget a été voté, il est légal de faire les appels de fonds correspondants. D’autant que malgré tout votre copropriété continue d’avoir des factures à payer. N’hésitez pas à prendre rendez-vous téléphonique avec un expert pour obtenir une aide plus précise.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble. A la dernière AG il a été voté pour la ratification de travaux de jardinage, hors ces travaux ont été réalisés quand nous n’étions pas propriétaires ET ils n’ont jamais été voté alors qu’ils dépassent le budget selon lequel une décision en AG doit être prise.
Ai-je des recours?
Merci
Bonjour
Ce qui compte dans les appels de fonds c’est quand l’assemblée décide comme date d’appel de fonds. Si vous êtes propriétaire au moment de l’appel de fond légalement voté, c’est à vous de régler cet appel de fonds.
Ensuite si les travaux ont été réalisés par le syndic sans autorisation d’AG, peut être parce qu’il a considéré que c’était des travaux d’urgence. Vous avez deux mois pour contester après réception du PV d’AG. (article 42)
Cordialement
Bonjour,
Nous avons fait notre dernière AG en décembre 2020 à distance par renvoi d’un questionnaire. Une résolution concernant la reconduite du syndic a été voter contre, le syndic devant donc refaire une AG pour valider la reconduite du syndic.. et beaucoup de résolution n’ont pu être validé faute de votant. Cette AG n’a jamais eu lieu, ils ont donc décidé de grouper deux AG en une (courant 2021 décembre probablement, enfin on ne sait pas trop). Par contre ils continuent de nous envoyer les charges de copro.
Est-ce legal qu’un syndic de copro n’ayant pas été renouvelé puisse continuer à nous adresser des charges ? toujours plus élevée les unes que les autres et nous ne savons surtout pas ce que l’on paye. Nous avons à l’AG de 2019 supprimé le ménage pour faire des économies qui ne se font pas lol (aucun travaux en cours pourtant demandé car immeuble ancien en pierre)
Bonjour
Si votre syndic doit reconvoquer une AG c’est que son mandat est encore valable. Donc c’est normal qu’il continue de gérer la copropriété et d’envoyer des appels de fonds. Si par contre son mandat est terminé alors il ne peut plus gérer la copropriété, mais il ne peut plus non plus convoquer d’AG.
Cordialement
bonjour
l’ag a eu lieu par correspondance, sans réunion préalable, en avril 2021 (la précédente avait eu lieu en juillet 2019)
aucune visite de copropriété depuis août 2018 malgré ma demande
aucune réduction des honoraires
l’appel de fonds est basé sur 8 mois (1.02.2021 au 30.09.2021)
etc…
inutile de vous donner le nom du syndic ayant pour filiales sont Prowen et Fuze
merci de vos réponses
Bonjour
Votre AG 2020 aurait du avoir lieu avant le 31 janvier 2021.
Les honoraires des syndics sont forfaitaires et les visites sont inclues. Il est possible de négocier une réduction sur les visites non effectuées, mais c’est de la pure négociation, aucune obligation de la part des syndics d’accorder de ristournes.
Cordialement
Bonjour,
je suis syndic bénévole depuis novembre 2020 d’une petite copropriété de 4 lots.
Suite à des travaux illégaux entrepris sur les parties communes par l’un des copropriétaires, j’ai proposé une résolution à l’amiable à celui-ci, via une AG de ratification a posteriori (avec documents techniques et financiers à l’appui bien entendu).
En réponse, il m’a envoyé ses avocats prétextant qu’il avait le droit de faire tous les travaux souhaités, ce qui est totalement faux (cf loi 1965) !
Par conséquent, en tant que syndic bénévole, je n’ai pas eu d’autre choix que de consulter un avocat pour le compte du syndicat des copropriétaires afin de savoir comment procéder face à ces travaux totalement illégaux et à ce copropriétaire irrespectueux. Consultation d’un avocat, sans que le syndicat des copropriétaires n’en soit informé au préalable.
1) Comment puis-je organiser un appel de fonds pour le remboursement de ces frais d’avocat qui n’étaient bien évidemment pas prévus / budgétés ? (montant 120H TTC)
2) Les copropriétaires peuvent-ils refuser de payer sous prétexte de ne pas avoir été consultés / informés de ce rdv de conseil auprès d’un avocat ?
Bonjour
Le syndic a le droit de consulter un avocat pour faire respecter le règlement de copropriété. Vous pouvez l’intégrer dans les dépenses courantes.
Nous avons une adhésion spéciale syndic bénévole, n’hésitez pas à en parler à la prochaine AG. Manifestement vous avez besoin d’aide !
Cordialement
Bonjour,
Si le montant des charges qui me sont réclamées est supérieur à celui prévu par le budget prévisionnel validé en AG , puis-je régler seulement la somme qui devrait m’être réclamée, me conformant ainsi au budget prévisionnel, ou vaut-il mieux régler ce que cet appel me réclame et attendre le décompte des charges pour contester ?
Merci,
Cordialement,
Bonjour
Le budget ne couvre que les charges courantes. Il peut tout à fait y avoir des charges supplémentaires au budget.
Le syndic a le droit d’appeler tous les fonds qui ont été votés en AG. Exemple le fonds ALUR est hors budget, un éventuel appel de fond de solidarité … etc
Cordialement
Bonjour,
Le montant des appels de fonds trimestriels que me réclame le syndic est supérieur à ce qu’il devrait être si on se réfère au budget prévisionnel de l’exercice en cours.
De plus différentes clés de charge m’interrogent comme les “Frais divers copropriété” qui apparaissent deux fois, ou encore “travaux immeuble” et “travaux ensemble copropriété” qui réclament des montants sans justification desdits travaux et malgré le règlement tout les trimestres d’un fond de travaux.
Pouvez-vous m’éclairer s’il vous plaît ?
Ai-je le droit de ne payer que le montant correspondant au quart du budget prévisionnel et non pas le montant injustifié de l’appel qui m’est adressé ?
Merci d’avance pr votre retour,
Cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible de ne pas payer ses charges parce qu’on en comprend pas le détail, ni parce que le syndic refuse de nous en expliquer les tenants et aboutissants. A priori, les charges sont exigibles dès lors qu’elles font partie d’un budget qui a été voté en AG.
Pour savoir si c’est le cas de vos charges il faudrait pouvoir échanger avec un expert.
En tout état de cause, ne pas payer vous expose à un risque de mise en demeure.
Cordialement
Bonjour, lors du remplacement de portes palières de l’immeuble, le syndic demandait un bon de commande signé par chaque copropriétaire, je n’ais pas signé ce bon puisque ma porte est neuve et identique a toutes les autres portes dans l’harmonie de l’immeuble. or le syndic me facture une porte palière, que je n’ai pas commandé. je refuse de payer. Comment éclaircir la situation puisque il ne répond pas a ma demande par lettre recommandé avec ar. Cela fait 2 ans . merci de votre réponse
Bonjour
Effectivement, les portes pallières sont des éléments privatifs. La copropriété peut vous obliger à avoir une porte identique aux autres (à condition que ce soit marqué dans le règlement de copropriété), mais ne peut pas vous obliger à la changer. Encore moins vous facturer une porte que vous n’avez pas acheté.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons voté en mars des travaux exceptionnels en AG. La date limite de paiement et la mention ‘en une fois’ (que nous avons votés également) sont clairement stipulés dans le PV d’AG qui a été distribué par le syndic (bénévole) dès le lendemain de l’AG. Je m’étonne cependant que le syndic n’ait pas envoyé d’appel de fonds. La date limite de paiement est maintenant dépassée d’une semaine et certains copropriétaires n’ont pas encore payé la somme due. Faut-il que le syndic émette un appel de fond, et ceci posera-t-il un problème si ce dernier est envoyé après la date limite de paiement stipulée dans le PV d’AG? Merci
Bonjour
Oui, pour que les copropriétaires paient les appels de fonds, il faut que ceux-ci soient émis !
Ce n’est pas grave si un appel de fonds est en retard, surtout pour une gestion faite par un syndic bénévole.
Cordialement
Bonjour
Notre copropriété est un syndic bénévole géré par l’ancien propriétaire de l’immeuble.
Cela fait un an qu’on reçoit les appels de fond ( depuis que la copropriété a été créée) et nous n’avons jamais de détail de charges.
Nous avons constaté que le ménage avait été fait une fois dans l’année. Et l’ancien propriétaire dit prendre en charge la tonte de la pelouse de l’immeuble . Je ne comprends donc pas à quoi sert cette somme dû chaque mois sachant qu’elle est assez conséquente pour une copropriété bénévole. J’aimerai savoir si les propriétaires actuels peuvent demander un détail obligatoire sur les appels de fond ? De même que nous ne pouvons pas faire réparer le hall d’entrée malgré notre relance au président du syndic ( fuite dans les cours de l’immeuble ) .
J’ai également demandé une AG prévue normalement chaque année au mois de janvier . Mais compte tenue de la situation sanitaire il repousse la date de l AG . Du coup j’aimerai savoir si il y a une obligation de demander une AG malgré la situation sanitaire actuelle
Bonjour
Oui le syndic qu’il soit bénévole ou professionnel est tenu de présenter les comptes et de les faire approuver lors d’une AG qui doit obligatoirement se tenir dans les 6 mois de la clôture des comptes. Il doit également au cours de cette AG, faire voter le budget de l’année à venir, sans quoi les appels de fonds ne sont pas légalement exigibles.
Cordialement
BONJOUR
PEUT ON PAYER LE CHANGEMENT DES INTERPHONE AVEC LE FOND DE TRAVAUX
Bonjour
Tout cela dépend des clefs de répartition.
Mais il est toujours possible avec un peu de travail et d’écritures comptables, de faire financer des travaux par le fonds alur.
Merci par ailleurs de bien vouloir noter qu’il n’est pas nécessaire de crier pour se faire entendre.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG 2019, des montants ont été définis pour des travaux de changement d’interphones. PV 2019 validé, signé, diffusé.
Modèle 1 – 100 (c’est un exemple)
Modèle 2 – 100 + Plus-value 2
Modèle 3 – 100 + Plus-value 3
Les règlements ont été faits
Mais pour l’appel de fonds T4 2020, certains copropriétaires ont eu un rappel de plus-value Interphone sur leur appel de charges – pas de courrier d’accompagnement pour expliquer.
Après recherche car contestation du montant appelé, le syndic indique que suite à une erreur de comptabilité, il manque des plus-value … et que les copropriétaires concernés ont eu un appel de plus-value.
Plusieurs copropriétaires contestent cet appel complémentaire Interphone car, pour les propriétaires concernés, les montants des plus-value appelés au T4 2020 ne correspondent pas aux montants des plus-value validés lors de l’AG 2019.
Une demande est fait pour avoir une résolution votée à la prochaine AG 2020 pour que le point des Interphones soit ainsi rectifié avec les montants corrects des plus-value des différents modèles.
Merci pour votre avis.
Bonjour
Nous ne sommes pas en mesure d’apporter à votre question une réponse en quelques lignes dans les commentaires de notre site. Elle est trop spécifique.
Si vous souhaitez poser vos questions à un expert CoproConseils, vous pouvez facilement prendre rendez-vous en cliquant sur : Prenez rendez-vous.
Nos experts pourrons vous donner des réponses personnalisées.
Cordialement
Bonjour
J’ai été livré de mon appartement neuf (construction VEFA) le 21 septembre dernier. Le budget annuel a été voté lors de la 1ère AG. Aujourd’hui on me réclame les charges pour l’annee entière alors que les 1ères livraisons d’appartement ont été faites le 1er août 2020sans aucun fonctionnement de l’immeuble (ascenseur, ménage …) et que la livraison des parties communes n.est pas encre faite
Le Syndic et Conseil Syndical sont ils en droit de réclamer la totalité des charges annuelles ? Ne peuvent elles pas être calculées au prorata à compter du 1er août avec un report du restant sur l’annee prochaine?
Qui est dans son droit et comment contester?
Cordialement
Bonjour
Le conseil syndical ne réclame aucune charge.
Le syndic appelle des provisions et ensuite régularise au prorata.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée sur vos comptes, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour
Mon syndic n a pas convoqué d ag depuis plus d un an à ce jour, mais il continu à réclamer les appels de fonds.
Pire les membres du conseil syndical representant la majorité hormis le président avaient demandé en janvier décembre 19 ou janvier 20 la convocation d une ag, en vain. Que pouvons nous faire ? Pour moi je pense qu il y a carence de ce syndic..
Cordialement
Bonjour
Le syndic doit organiser au moins une AG par an.
Le conseil syndical peut le mettre en demeure (LRAR) de convoquer une AG en précisant un délai maximum. Si le syndic ne le respecte pas, alors le conseil syndical peut convoquer lui même et élire un nouveau syndic. C’est un droit qui lui a été donné par l’ordonnance ELAN.
C’est beaucoup plus efficace qu’une procédure en carence devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété est dans une situation illégale à cause d’un syndic qui ne respecte pas son obligation de conseils. Élu depuis mi 2018, nous n’avons pas validé les comptes 2018 et 2019 (impossible de la vérifier également puisque le gestionnaire de notre dossier bloque tout), nous n’avons pas voté de budget 2020-2021, nous n’avons pas de conseil syndical et sommes donc complètement coincés dans les actions que nous pourrions mener.
Ce syndic continue à faire ses appels de charge, et à appliquer ses pénalités (allant jusqu’à 450€ pour l’un d’entre nous) bien que le budget n’ait pas été voté.
Nous essayons de sortir de cela mais nous sommes complètement bloqués, à la bonne de ce syndic qui ne fait plus rien pour notre copro. Son contrat a été prolongé grâce aux directives Covid, il se cache derrière pour nous laisser dans cette situation!
Des recommandes ont déjà été envoyés pour demander l’organisation d’une AG mais non accepté.
Nous avons essayé de faire appel à un médiateur mais celui ci est une agence interne du groupe de ce syndic nationalement connu (impartialité 0)
Comment faire pour vous solliciter si nous n’avons pas de conseil syndical?
Comment faire pour sortir de cette situation puisque nous sommes dans l’illégalité la plus complète ?
Nous vous remercions par avance pour votre aide
Bonjour
Les directives Covid ont également prolongé les mandats des conseillers syndicaux.
Il est possible pour un groupe de copropriétaires de mandater CoproConseils.
Vu les délais, même si vous aviez un conseil syndical, vous ne gagneriez pas grand chose à vouloir organiser une AG avant celle convoquée par le syndic.
Utilisez votre énergie à préparer l’AG qu’il devra obligatoirement organiser à la fin de la période de prolongation automatique des mandats prévue par l’ordonnance Covid.
Envoyez rapidement en recommandé une proposition de mandat de syndic concurrent en lui demandant de mettre cette proposition à l’ordre du jour et de la joindre à la convocation.
N’oubliez pas l’élire un conseil syndical !
Ensuite il sera toujours temps de solliciter notre aide pour étudier les recours que vous avez contre ce syndic.
Cordialement
Bonjour on a reçu un appel de fonds du syndic pour changer la porte d’entrée alors que rien n’a était voté en assemblée générale même le sujet n’a jamais été abordé.
J’ai payé le montant de l’appel de fond.
Depuis la porte n’a jamais était changée et j’ai vendu mon appartement.
J’aimerais savoir comment faire pour récupérer mon argent.
Merci cordialement
Bonjour
Ce n’est pas le fait qu’ils soient non réalisés qui joue.
Même s’ils avaient été réalisés, le principal problème est que ces travaux n’ont pas été votés.
Si des travaux ne sont pas votés, l’appel de fonds correspondant n’est pas exigible. Il n’y avait pas de raison de les payer.
Il faut en informer votre notaire et engager une procédure devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour
Notre syndic a voté un appel de fonds exceptionnel sur 5 ans pour des travaux de ravalement de façade. A-t-il le droit d’étaler sur autant d’années ? Si je vends, d’ici là, pourrais-je récupérer les sommes déjà versées ?
Bonjour,
Il n’y a pas de limite de temps. Par contre en copropriété le syndic ne vote rien. C’est l’assemblée générale qui vote et qui est souveraine.
Si vous vendez entre temps, l’acheteur sera responsable des appels de fonds restants.
Concernant la possibilité de récupérer les sommes déjà versées :
En copropriété il existe deux fonds : le fonds travaux et le fonds ALUR.
Le propriétaire vendeur peut récupérer les fonds du fond travaux, mais par contre le fonds ALUR est définitivement acquis au lot.
Le fonds ALUR est obligatoirement alimenté de 5% tous les ans.
Si les sommes dont vous parlez sont appelées sur le fonds ALUR, vous pouvez néanmoins vous arranger avec l’acheteur et faire noter l’arrangement par le notaire.
Cordialement
Mon syndic ne m’a pas envoyé mon appel de fond pour juillet et octobre, et étant tête en l’air par nature je n’ai rien remarqué. Par contre en décembre j’ai reçu une lettre recommandée AR avec mise en demeure pour charges non payées et un supplément pour frais de dossier. Dans ce courrier, le syndic m’indique m’avoir déjà envoyé un “courrier de rappel” (j’insiste sur ce terme), sans toutefois indiquer la date à laquelle ce courrier a été envoyé.
Pour moi qui n’ai rien reçu, cela fait donc 3 courriers qui se sont perdus dans la nature. Alarmé par la situation, je contacte par téléphone le gestionnaire du syndic.
A ma grande surprise, celui-ci m’informe que depuis juillet le syndic n’envoie plus les appels de fond par courrier mais par email. Le 1er rappel avait aussi été envoyé par voie électronique. En plus le gestionnaire m’indique qu’à la compta ils ont utilisé une mauvaise adresse email pour m’envoyer les appels de fonds. Pourtant je n’ai jamais indiqué d’adresse email au syndic !
Bonjour
Effectivement depuis la loi ALUR le syndic a le droit d’envoyer tout courrier simple par courriel, toutes notifications et mise en demeure sous conditions par courriel également depuis la publication du décret d’application.
Si le décret d’application est très précis concernant les conditions de mise en œuvre de l’envoi dématérialisé des notifications et mises en demeure, la loi ALUR elle reste peu précise sur les conditions de mise en œuvre de l’envoi des courriers simples.
Il semble néanmoins de bon sens qu’a minima le fait de passer au courrier électronique pour les lettres simples nécessite au moins de s’assurer qu’on a les bonnes adresses électroniques et par la même occasion demander aux principaux intéressés leur autorisation de désormais procéder par courrier électronique.
Cordialement
Bonjour,
Je reçois de la part du syndic de notre immeuble un mail nous indiquant que deux appels de fonds exceptionnels se feront prochainement pour réaliser le constat de l’état du bâti et un coût ponctuel sur des analyses. Ont ils le droit de le faire sans que ces appels de fonds exceptionnels est été voté en AG ??
Cordialement.
Bonjour,
Vous avez raison, le principe général est que seuls les appels de fonds correspondant à des décisions votées en AG sont exigibles.
Vérifiez bien dans le dernier PV d’AG que cela ne correspond pas à une décision votée en AG.
La seule exception à ce principe : les travaux ayant un caractère d’urgence.
Mais ce cas est clairement encadré :
Le syndic a le droit d’appeler un tiers des sommes à condition de consulter le Conseil Syndical. Il doit immédiatement dans la foulée convoquer une AGE pour valider l’appel de fonds et demander la validation des deux tiers restants.
Cordialement
bonjour,
je suis proprietaire d’une copropriete de plusoeurs lots j ai donc des appels de fonds pour les trvaux liés aux travaux imputés pour tous les lots mais la mon seul immeuble doit faire des travaux sur sa toiture je voulais savoir si il y avait un recours exceptionnelle pour utiliser la somme deja verse au total au syndic car je n’ai pas les fonds pour payer ces tavaux de toiture
Bonjour,
Non, ces fonds ne fonctionnent pas en vases communicants car ils sont appelés avec des modes de calculs différents.
Cordialement
Bonjour
L’un des membres du conseil syndical de notre copropriété a mis à l’ordre du jour de la dernière AG une résolution très impressionniste, qui n’est assortie d’aucun document (devis) : “L’AG décide de désigner un juriste ou avocat, vote un budget de XXX HT et fixe les modalités des appels de fonds au 1er octobre et 1er novembre, autorise le conseil syndical à désigner ce juriste ou avocat.” Or cette résolution a été votée pour un budget onéreux sans aucun document budgétaire (devis, convention d’honoraires) ni mise en concurrence et en l’absence de toute procédure juridique dans notre copropriété. Nous avons pu obtenir aucune information depuis, malgré nos mails au syndic et au conseil syndical et avons reçu des appels de fonds d’un montant élevé, sans aucune prestation précisée. Est-ce légal de voter un budget et d’en laisser la gestion à un conseil syndical dans de telles conditions ? La loi oblige-t-elle à fournir des éléments (devis…) pour voter une dépense extraordinaire en AG ? Merci.
Bonjour,
L’assemblée générale est souveraine et les budgets qu’elle vote sont exigibles.
Si vous souhaitez avoir plus d’informations et plus de pouvoir, vous pouvez vous faire élire au conseil syndical.
Cordialement
Bonjour ,
Notre copropriété a programmé sous 2/3 ans le ravalement , et le syndic a fait voter en AG le principe d’appeler Est ce légal , certains copropriétaires ne versent pas ces appels et sont mis en demeure par le syndic de les rgler sous huitaine .
Par ailleurs , n’étant pas en compte séparé , le syndic conserve les fonds sur son compte en bénéficiant des intérêts du placement
merci de votre retour
Bonjour,
Vous avez encore un syndic qui refuse le compte bancaire séparé ?
https://www.coproconseils.fr/alur-ou-loi-duflot-compte-bancaire-separe-pour-les-coproprietes/
à fuir de toute urgence.
Sinon, oui il est légal de voter des provisions pour des travaux à prévoir.
C’est même le principe du fonds ALUR.
Cordialement
Bonjour,
Je suis la présidente du conseil syndical de la copropriété et je voudrais savoir si les copropriétaires qui ont voté des travaux pour leur allée approuvés à l’AG depuis fin décembre 18 peuvent annuler ceux-ci alors qu’ils ont déjà payer les appels de fonds.
cordialement
Bonjour,
Cela dépend si les travaux ont été commandés auprès d’une entreprise ou non.
Si rien de concret n’a été lancé, il est toujours possible de revenir sur une décision prise en AG à la même majorité. Ensuite il faut décider au cours de la même AG de ce que la copropriété veut faire des fonds.
Par contre, si une entreprise a déjà été missionnée, elle risque de demander un dédommagement si finalement la copropriété change d’avis
Cordialement
Bonjour,
Trésorière d’une ASL bénévole, je réclame à un couple séparé le paiement de l’appel de fonds. Madame a payé 50% et me demande une facture avec le solde à régler. Je rechigne à émettre une facture, document très officiel, alors que je ne lui ai vendu ni bien ni service, je ne fais que réclamer ce que le couple nous doit. Puis-je à la place émettre un reçu pour la partie payée, mentionnant le solde manquant ?
Merci pour votre aide, bien cordialement,
Virginie
Bonjour
Ce qui compte pour la copropriété c’est le propriétaire. Vous avez un nom et une adresse c’est tout ce qui vous concerne. Si les charges sont payées à moitié après la date d’exigibilité, vous émettez une mise en demeure pour le montant qui reste à payer.
C’est à eux de se débrouiller. S’ils ne s’entendent pas, ils ont l’obligation d’avoir un mandataire commun pour gérer les biens en commun.
Quoi qu’il se passe, cela ne vous concerne en rien.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens d’acheter en copropriété et pour mon premier appel de fonds, le syndic demande en plus des fonds votés un montant pour licencier la gardienne.
Puis-je m’opposer à cet appel exceptionnel de fonds car non voté en AG.
Puis-je le payer sur plusieurs sinon.
Bonjour,
Oui, “le syndic engage et congédie” le personnel de la copropriété. Il n’est pas nécessaire que cela soit voté en AG.
Vous pouvez utilement vous référer à notre article qui porte plus spécifiquement sur cette question http://www.coproconseils.fr/qui-est-lemployeur-du-gardien-ou-de-lemploye-dimmeuble/
Bonjour
Un appel de fond (en 1 seule fois) pour un ravalement voté en AG a été effectué par notre syndic. Ayant des problèmes de trésorerie, peut-t-on effectuer le paiement en deux fois, genre un acompte au lancement des travaux (30% par exemple) et le solde à la fin des travaux ? ce qui permet aussi de payer lorsque les travaux sont bien réalisés et correctement.
Merci pour votre conseil.
Cordialement
Bonjour,
En général les entreprises qui effectuent ce genre de travaux sont effectivement payées par tranches suivant l’avancée des travaux et la dernière tranche est versée après réception.
Il est tout à fait possible que le syndic fonctionne comme cela avec l’entreprise, mais appelle les fonds en une seule fois.
Si votre syndic émet un seul appel de fonds c’est qu’il en a été décidé ainsi par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale. Ce n’est pas le syndic qui décide, ce sont les copropriétaires. Si cet appel de fonds est exigible, alors vous ne pouvez vous y soustraire. Vous pouvez demander un étalement à titre gracieux.
Cordialement
Bonjour
Le syndic peut il envoyer des mises en demeure pour un appel de charges prévisionnelles (mais pas exceptionnelles) alors que le budget n’a pas été voté en AG ?
Cordialement
Bonjour,
Attention, le budget est voté en AG sur deux ans.
Mais si effectivement les appels de fonds portent sur un budget non voté, évidemment les appels de fonds ne sont pas exigibles et les mises en demeures nulles et non avenues.
Cordialement
Bonjour,
ma copropriété est constituée de 3 immeubles de tailles différentes. (1+2+3)
Le budget prévisionnel est élaboré pour chacun des immeubles (1+2+3) + une provision pour le fonctionnement commun de la copropriété (CG).
Notre syndic appelle la cotisation du fond Alur en fonction des tantièmes généraux (CG) mais appliqué à l’ensemble du budget prévisionnel (1+2+3+CG); cela me semble totalement illogique !!!
Merci de vos avis
Bonjour,
Merci pour votre question qui porte sur un point pour l’instant non éclairci par le législateur.
C’est évidemment pas très logique, mais ça n’est pas seulement la faute de votre syndic !!
La loi prévoit que le fonds ALUR appelle 5% du budget. Sans aucune précision d’aucune sorte !
C’est beaucoup trop général et suscite de nombreuses interprétations.
En général les syndics (comme le vôtre) vont au plus simple comptablement pour ce qui est de l’appel des fonds. Quitte à se fermer des possibilités de dépenser ces sommes ensuite.
Au plus simple le syndic appelle juste 5% du budget global comme l’y oblige la loi et ne tient compte d’aucune clefs de répartition. Les sommes récoltées sont mises sur un livret A et ne pourront par conséquent être dépensées qu’en charges communes générales. Exemples, espaces verts, voirie, canalisation, mais aussi, ravalement, toiture, chaufferie (sauf dispositions contraires du règlement de copropriété). Par contre beaucoup plus difficile comptablement de financer la rénovation des cages d’escaliers, des ascenseurs, et tout ce qui est spécifique à chaque bâtiment.
Soit le syndic décide de faire de la gymnastique comptable dès l’appel de fonds. Il peut utiliser les clefs de répartition de son choix en fonction des besoins de la copropriété en ayant comme contrainte globale 5% du budget total. Il faut par conséquent que le compte 105 soit subdivisé en sous-comptes. Ainsi plus de dépenses seront possibles. Il faut rester vigilant au moment de la répartition des dépenses, surtout si la copropriété vient à changer de syndic !
Pour l’instant le problème n’est pas réglé. C’est théoriquement en cours. En attendant votre syndic a le droit de faire ce qu’il fait !
Cordialement
le syndic demande un appel de trésorerie pour compenser les impayés sans avoir consulté ni le bureau de l ASL, ni approuvé par une assemblée générale annuelle
En plus, il effectue un appel de fonds complémentaire pour dépassement de la facture eau de plus de 20% sans justification de ce dépassement exorbitant
Bonjour,
Les appels de fonds ne sont exigibles que s’ils sont validés par une décision d’assemblée générale.
Cordialement
Bonjour,
Etant copropriétaire, je relève ce que je pense être une anomalie sur mes derniers appels de fonds; quel est le recours que je puisse avancer sachant que j’ai quand même réglé le dernier appel.
Merci beaucoup pour votre question.
Il est essentiel de noter que le paiement des appels de fonds est indépendant du calcul des charges et des éventuelles erreurs qui ont pu s’y glisser.
Si vos appels de fonds ont été valablement émis (vote du budget en AG) alors vous devez les payer, même si les calculs sont faux.
Ensuite il faut contester et s’il s’avère effectivement qu’il y a une ou des erreurs, il y aura rectification.
Dans un premier temps entrez en contact avec votre syndic pour lui demander des explications.
S’il s’est trompé, il y a toutes les chances pour qu’il rectifie.
Et ce, d’autant plus volontiers que vous êtes à jour de vos charges !
S’il s’avère que vous avez trop versé, c’est une simple écriture comptable et vous serez créditeur sur le compte de la copropriété.
Si vous n’êtes pas d’accord avec le syndic par exemple sur l’application des clefs de répartitions, alors il faut surtout ne pas approuver les comptes à la prochaine AG pour vous laisser un recours devant un tribunal.
Sachez que nous pouvons vous aider et vous assister, n’hésitez pas à nous envoyer une demande de devis via le formulaire de contact.
Cordialement
Bonjour
Et merci pour ce dispositif très utile face à des situations difficiles à appréhender pour le ‘commun des mortels’
Ma copro a voté des appels de fonds ‘alur’ à hauteur de 25% du montant des charges après de pointes a 35% les années précédentes.
A force le fonds ‘alur’ est doté d’une somme équivalente à une année de charges (35ke, petite copro). Un fonds de travaux supplémentaire existe à hauteur de 29ke.
Si j’ai bien compris, en cas de vente je peux récupérer ma part dans le second fonds et pas dans le premier (sauf accord avec l’acquéreur).
De telles sommes sont telles ‘raisonnables’ (rien de voté, a part la mise en place du plan pluriannuel de travaux) ? et dans quelle mesure je peux demander en AG de faire diminuer ce ou ces fonds avec restitution aux copropriétaires ?
Bonjour
Le fond alur doit être approvisionné à minima à hauteur de 5% du budget annuel.
Dès lors que le fond ALUR équivaut à une année de budget de la copropriété, il n’est plus nécessaire de l’alimenter. Cela ne veut pas dire que c’est interdit. C’est à l’AG de se déterminer.
Les sommes du fond ALUR sont attachées au lot et donc ne sont pas récupérable en cas de vente. Seul un accord avec l’acheteur peut vous permettre de récupérer cette somme.
Par contre les provisions sur travaux hors fonds ALUR sont restituées en cas de vente.
Cordialement