Le tiers-financement en copropriété

Nouveau dispositif : le tiers-financement en copropriété.

Votre copropriété est ancienne et très mal isolée. Si le chauffage collectif est poussif et vétuste. Toutes les fenêtres sont en simple vitrage et le toit sert de chauffage aux oiseaux ? Il est grand temps de lancer un chantier de rénovation énergétique.
Pour faciliter le financement d’un tel projet, utilisez un nouveau mode de financement : le tiers-financement

Le tiers-financement qu’est ce que c’est concrètement ?

L’idée c’est de confier à une entreprise spécialisée, le dossier complet de la rénovation énergétique d’une copropriété, depuis les appels d’offre jusqu’à la réception des travaux, en passant par les dossiers de subvention, le financement, le suivi pendant les travaux et après réception etc. Cette centralisation et le suivi par une seule et même entité doit permettre plus de cohérence dans le projet, une meilleure communication entre les parties prenantes, que le projet avance plus vite et surtout de permettre des économies d’échelle.

Pour schématiser, la personne qui vous prête l’argent pour réaliser les travaux, s’occupe également de trouver des subventions, de faire jouer la concurrence pour trouver le meilleur prestataire, d’utiliser ses capacités de commandes en gros pour négocier les prix au plus serré, mais également de coordonner les intervenants sur le chantier afin de limiter les coûts et de suivre les travaux même une fois livrés !

C’est un peu un super maître d’œuvre qui s’occupe de la partie technique des travaux de rénovation de votre copropriété, mais également de tout l’aspect financier. C’est ce qu’on appelle un opérateur intégré. Évidemment, sa prestation pourra être moins onéreuse si on le décharge de certaines étapes et responsabilités, sa fonction première étant surtout le financement.

Mais s’il faut payer en plus cette entreprise la rénovation va coûter encore plus cher !

Théoriquement non, même au contraire.

Ce dispositif s’appelle tiers-financement car son intérêt principal est le financement par un tiers.

Le principe du tiers-financement est que tiers-financeur avance les fonds et se rembourse sur les économies réalisées alors que pendant ce temps les charges des copropriétaires ne bougent pas.

Le tiers-financeur est un organisme qui dispose d’une accréditation officielle. Il dispose par conséquent de fonds importants car l’accréditation nécessite un minimum de 2MF de capital initial.

Les charges de la copropriété restent les mêmes, voire baissent si on étale encore plus le remboursement. A la fin du dispositif, la copropriété consomme moins et les charges de copropriété baissent.

Le tiers-financement sur le papier, c’est un peu l’alliance magique de la banque bienveillante et de l’architecte hyper compétent !

Est-ce que le tiers financement est viable ?

Pour que le tiers financeur puisse se rembourser de ses avances de fonds à la copropriété, il faut que les économies réalisées suite à la rénovation énergétique soient conséquentes. En réalité, le nœud du système est là. L’arrêté du 11 février exige que la performance énergétique de la copropriété soit augmentée d’au moins 25%. Sans cela, le système de tiers financement ne peut être envisagé.

Ce système est donc réservé aux copropriétés très dégradées.

Cette offre cible plus particulièrement les « passoires énergétiques ». Ces bâtiments datent en général d’avant 1974. Date de la première réglementation thermique de 1974. Ils consomment entre 250 et 350 kWep/m².an.
Les économies potentielles seront d’autant plus importantes que la copropriété est localisée dans un département où les rigueurs de l’hiver ne sont pas un vain mot. Marseille et les Bouches-du-Rhône ne seront certainement pas sa terre d’élection privilégiée.

Et si les économies d’énergie attendues ne sont pas au rendez-vous ?

Ces montages doivent de plus être couverts par des garanties institutionnelles au cas où les économies attendues ne se réalisent pas. Les copropriétés concernées sont en général des copropriétés dont la situation financière est fragile, il n’est pas possible de prévoir se retourner vers les copropriétaires en cas de non réalisation des objectifs d’économies d’énergie. Les investisseurs institutionnels peuvent donc être sollicités à la fois pour la levée de fonds et pour la garantie.

C’est néanmoins un dispositif intéressant à la croisée de deux lois phares touchant la copropriété ces dernières années : la loi pour la transition énergétique (TECV) cherche à faire progresser la performance énergétique du parc immobilier français, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) cherche à le moderniser sans mettre les copropriétaires dans la difficulté financières, pas étonnant que les deux lois se rejoignent sur ce nouveau dispositif de financement ; le tiers-financement.

Tous les décrets sont parus

Depuis le 11 février 2016 tous les éléments sont en place pour rendre possible de tiers-financement.

17 mars publication du périmètre d’intervention des prestations de tiers financement. (aspect technique)

25 novembre précision du périmètre des prestations de tiers financement (aspect financier)

8 février définition de la diminution minimale de la consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment dans le cadre de prestations de tiers-financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique des logements

Reste à mettre en place l’essentiel c’est à dire les fameux tiers-financeurs ! Il existe en Île de France une société de tiers financement dénommée Énergies Posit’IF émanation du Conseil Régional. D’autres sont en cours d’accréditation auprès de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution)

Ce système fonctionne déjà très bien chez nos voisins allemands. Mais l’Allemagne n’est pas tout à fait comparable à la France. Aussi bien en termes de conditions météorologiques qu’en matière de rapport aux économies d’énergie.

En France l’objectif est tout de même de 500 000 rénovations énergétiques par an. Évidemment seule une minorité bénéficieront du tiers-financement.