DPE, PPT, CPE, DTG, les accronymes sont nombreux en copropriété.
CoproConseils vous aide à y voir plus clair
Mise à jour février 2024
Il existe plusieurs outils pour améliorer la performance énergétique de votre immeuble :
- le DPE (diagnostic de performance énergétique),
- l’audit énergétique
- le plan pluriannuel de travaux (PPT)
- le contrat de performance énergétique (CPE)
L’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français est une préoccupation des gouvernements successifs depuis le premier grenelle de l’environnement en 2009. A partir de là, de multiples lois ont été promulguées en ce sens. En 2012 sont parus les textes concernant l’audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique (DPE). (quelle est la différence ? lire l’article)
Rappel des obligations légales :
- un diagnostic énergétique collectif est obligatoire dès lors que la copropriété dispose d’un mode collectif de chauffage ou de climatisation
- établi par un expert certifié
- valable 10 ans
- voté en Assemblée générale, à la majorité de l’article 24
- le rapport de l’expert doit être présenté aux copropriétaires réunis en assemblée générale
- une résolution doit être votée à l’assemblée générale suivante sur concernant la suite à donner à cette expertise
La loi ELAN de 2018 apporte une grande nouveauté : l’opposabilité du DPE.
Celle-ci devait entrer en vigueur au 1er janvier 2021. Cette disposition a été reportée au 1er juillet 2021. Officiellement suite à l’épidémie de Coronavirus du printemps 2020, mais en grande partie également parce que la question de la fiabilité des diagnostics n’avait pas assez avancé.
“DPE opposable” qu’est ce que ça veut dire ?
Le propriétaire du bien engage sa responsabilité contractuelle sur les informations contenues dans le DPE. Si le bien loué ou vendu se révèle ne pas correspondre à la description qui en est faite dans le diagnostic, le contrat de vente ou de location peut être annulé.
Évidemment le propriétaire va se retourner contre le diagnostiqueur.
Le législateur fait donc indirectement pression sur les diagnostiqueurs pour les obliger à améliorer leur fiabilité. Voir plus loin.
Spécificités du DPE :
- Un DPE collectif n’est pas différent d’un DPE individuel obligatoire pour une vente par exemple. D’ailleurs vous pouvez utiliser dans ce cas.
- Le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment et pas uniquement sur les parties communes.
- Il n’y a pas certification spécifique des experts DPE
Réforme de 2022
La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019, stipule qu’à partir de 2022 le DPE :
- mentionne le détail des dépenses par usages (exple “éclairage”, “ventilation” etc..)
- intègre la définition des “passoires thermiques” (pour l’instant les DPE qui ont un résultat F et G). L’objectif est de les supprimer progressivement en commençant par des moyens incitatifs ; aide à la rénovation, blocage des loyers, puis interdiction de louer etc … Suivre l’évolution de l’article 20-1 de la loi de 89, et de la définition d’un logement décent qui détermine le champ d’application de l’article 6 de la même loi.
- ait une durée de vie plus limitée
Réforme de 2024
Devant l’ampleur du chantier de la rénovation énergétique, mais également suite à l’appel des professionnels du secteur, le gouvernement modifie le mode de calcul de la performance énergétique. En effet, début 2023, les fédérations de diagnostiqueurs ont alerté sur les biais défavorables aux petites surfaces du mode de calcul de l’étiquette de performance énergétique des DPE.
Un an plus tard, début 2024, le gouvernement par l’intermédiaire de l’ADEME modifie le calcul du DPE.
Le nouveau mode de calcul entre en vigueur le 1er juillet 2024. L’arrêté de modification des seuils est paru le 25 mars 2024. Pour savoir si vous êtes concerné par la mesure, l’ADEME a mis en ligne un simulateur accessible ICI.
Comment faire établir un DPE ?
Première étape : voter le DPE
Il faut demander à votre syndic de mettre l’établissement d’un DPE collectif à l’ordre du jour.
Vous pouvez proposer plusieurs devis afin que l’assemblée générale puisse décider dans la foulée ou bien donner délégation au conseil syndical pour décider.
Seconde étape : la présentation des résultats d’expertise
Le syndic doit présenter le diagnostic réalisé aux copropriétaires réunis en assemblée générale. Si la prochaine assemblée générale est trop éloignée, le syndic pourra juger de l’opportunité de convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Attention, si les résultats du DPE sont opposables, il n’en va pas de même pour les préconisations.
Troisième étape : la proposition d’un plan pluriannuel de travaux ou d’un contrat de performance énergétique
Le syndic a l’obligation à l’assemblée générale suivante de proposer un plan pluriannuel de travaux ou un contrat de performance énergétique suivant les conclusions du DPE. Comment se décider ? Quelle est la différence entre les deux ? Lisez la suite de cet article.
Attention : Les copropriétaires doivent tout d’abord lors d’un premier vote se déterminer sur le principe des travaux. Ensuite lors d’un second vote, ils décident dans quel cadre les travaux doivent avoir lieu CPE ou PPT.
Ces votes peuvent être faits à la majorité de l’article 24.
Quatrième étape : le vote des travaux le cas échéant
Les deux votes précédents sont acquis ? L’assemblée générale se détermine alors sur les travaux à réaliser et les entreprises choisies, classiquement à la majorité de l’article 25 comme pour tous les travaux.
Il est intéressant de noter que conformément à la loi du 12 juillet 2010, dans le cadre de l’amélioration de la performance énergétique, les copropriétaires peuvent également voter l’obligation de réaliser des travaux sur les parties privatives. Travaux supportés par les propriétaires. (lire le texte de loi correspondant)
Qu’est ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux est un dispositif ancien. La loi de 65 le prévoit déjà. L’idée est de pouvoir provisionner sur trois ans en vue de réaliser des travaux, même si en début de période, on ne sait pas encore de quelle nature ils seront. Ce dispositif n’est pas obligatoire mais très intéressant et retrouve une nouvelle jeunesse via l’amélioration de la performance énergétique.
Un plan pluriannuel de travaux ayant pour objectif d’améliorer la performance énergétique doit comporter :
- le détail des travaux à réaliser,
- un échéancier détaillé
- le détail du coût de chaque étape.
L’intérêt d’un PPT est de planifier le financement des travaux.
Qu’est ce qu’un contrat de performance énergétique ?
Du point de vue de la performance énergétique, un CPE est nettement plus ambitieux qu’un PPT.
On ne s’intéresse plus seulement aux moyens, mais également aux résultats.
La copropriété passe un contrat avec une entreprise. L’entreprise s’engage à faire atteindre à la copropriété un certain niveau de performance énergétique.
C’est intéressant pour les ensembles immobiliers anciens que l’on nomme communément “passoire énergétique” !
Rappelons également à ce sujet que désormais il est obligatoire d’envisager une isolation thermique du bâtiment lors d’un ravalement.
Un DPE est il fiable ?
La multiplication des diagnostics a fait flamber le marché. De très nombreuses entreprises ont vu le jour. Des plus sérieuses aux plus fantaisistes. Ainsi, la fiabilité des diagnostics en général et des diagnostics énergétiques en particulier, est-elle régulièrement remise en question. Pour contrer cela, les pouvoirs publics ont mis en oeuvre plusieurs mesures :
- Le diagnostiqueur doit argumenter sa notation en remettant au particulier une fiche technique détaillant la liste exhaustive des données relevées,
- Le nombre des données relevées obligatoires passe de 30 à 60,
- Pour limiter les écarts de résultats entre les diagnostiqueurs, les logiciels agréés utilisés pour attribuer la note finale en fonction des différentes mesures réalisées sont moins nombreux et validés par le ministère de l’écologie,
- L’ensemble des résultats des diagnostics doit être rassemblé dans une base de données consultable en ligne,
- Le niveau de formation et d’expérience des diagnostiqueurs doit être très nettement relevé. Depuis 2013 la répression des fraudes les vérifie in situ, au moment de leur certification ou re-certification.
- la DGCCRF vérifie également l’affichage de la performance énergétique sur les annonces immobilière
- enfin, les diagnostics sont désormais opposables (1er juillet 2021)
Une plus grande professionnalisation des diagnostiqueurs est indispensable. Ils subissent une très forte pression de la part de leurs clients pour accorder à leur bien la meilleure note possible. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle et contractuelle.
En conclusion
L’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français est un programme très ambitieux lancé dans le cadre du grenelle de l’environnement. Les outils de sa mise en œuvre sont maintenant disponibles. Restent aux copropriétés à entrer dans la phase de réalisation. Le gouvernement a laissé le choix aux copropriétés de jouer le jeu ou non. Il est possible à l’issue de l’établissement d’un DPE de voter le statu quo et de ne faire aucun travaux. Mais tous les éléments sont désormais entre les mains des copropriétaires pour mieux gérer leur budget énergie.
Bonjour,
Merci pour votre travail et pour la qualité de vos réponses, vous êtes pour moi une référence en matière de droit de la copropriété et c’est pour cela que je me permets de vous signaler que sauf erreur de ma part, le crédit d’impôt pour le DPE n’existe plus depuis 2020, je suis syndic bénévole d’une copropriété et souhaitant faire réaliser en 2024 un DPE/PPT collectif pour la copropriété, j’ai relu l’article concernant les crédits d’impôts et apparemment depuis 2020 c’est terminé.
Cordialement,
Camille R
Bonjour
Merci pour vos compliments. Il est vrai que les incitations fiscales sont très changeantes et quelques fois il est difficile de tenir à jour tous les articles qui en parlent dans le site.
Avec l’obligation du PPT, et la mise en place de Ma prim rénov copropriété, les incitations mises en place en 2018, ne sont plus applicables en 2024.
Merci pour votre lecture attentive.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble de 11 appartements, avec chauffage individuel. Aucun DPE collectif n’a été mis en place jusqu’à ce jour. D’ailleurs, ni le syndic, ni le conseil syndical ne veut mettre en place un DPE collectif. Y seront-ils obligés en 2026 ? Faut-il un vote en AG pour decider ce DPE en 2026 ? Merci d’avance.
Bonjour
Le PPT va être obligatoire. Le DPE fait partie du PPT. Donc indirectement vous allez faire un DPE.
Cordialement
Si j’ai bien compris il va être obligatoire de voter et de faire un DPE ainsi qu’un Plan annuel de travaux, sans avoir obligation de faire ces travaux.
Je viens de rénover un appartement, qui 3st passé de G à D, mais l’immeuble n’est pas très bien isolé, donc il aura probablement une mauvaise note. L’interdiction de louer les passoires énergétiques s’applique à l’appartement ou à l’immeuble ? Si l’immeuble est F mais l’appartement est D c’est bon pour le louer ?
Merci d’avance de votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Nous ne sommes pas spécialistes de la location, mais le diagnostic à transmettre aux éventuels locataires est celui de l’appartement. Par contre c’est l’ensemble des diagnostics qui sont à transmettre aux éventuels acheteurs.
Cordialement
je suis propriétaire d’un lot en co-propritété mais en chauffage individuel. Suis je concerné par le diagnostic DPE ?
Peux t on m’obligé à payer le diagnostique si je ne souhaite pas le faire, étant ni vendeur, ni loueur ?
merci
Bonjour
Les décisions d’AG s’appliquent à l’ensemble des copropriétaires, même ceux qui ont voté contre.
Cordialement
bonjour
etant proprietaire depuis 12 ans le sindic peut-il m’obliger au DPE alors que je colmpte pas vendre ? merci
Bonjour
Si la décision de réaliser un DPE collectif a été prise vous ne pouvez pas vous y opposer. Même si vous n’êtes pas vendeur.
Cordialement
Bonjour,
Le DPE collectif est obligatoirement associé au PPT. Donc en somme nous sommes obligés de voter ce diagnostic. Il semblerait que sans le DPE collectif, les mutations ne pourront plus être passées. Pouvez vous m’en dire plus ? merci
Bonjour
Effectivement, l’objectif du législateur est de rendre obligatoire l’information la plus précise possible concernant les travaux et la performance énergétique.
Cela doit donc faire partie du diagnostic technique de vente.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété construite livrée en 2006 avec une isolation interieure en polistyrene. Nous envisageons de réaliser le ravalement des batiments. Quelles démarches et travaux doit on réaliser en préalable?
Merci
Bonjour
Depuis le 1er janvier 2017 il y a obligation de faire procéder à l’isolation extérieure lors du prochain ravalement. Un diagnostic de performance énergétique peut déterminer si éventuellement l’isolation actuelle de l’immeuble est suffisante (A ou B) pour ne pas avoir besoin de faire l’isolation extérieure.
Cordialement
Bonjour,
J’envisage de vendre un immeuble de rapport (5 lots) répartis sur 2 bâtiments (l’un de 4 lots et une construction indépendante).
Les logements sont équipés de compteurs individuels (eau + électricité). Le chauffage est également individuel.
Dois-je réaliser un DPE par logement ou est-il possible d’en faire un pour l’ensemble des lots ?
Le tarif d’un DPE pour l’ensemble étant inférieur à un DPE par logement.
Merci pour votre support.
Bonjour
La transaction n’est pas notre spécialité. Mais il nous semble logique de faire un DPE par appartement. Chaque appartement n’a pas forcément le même DPE suivant par exemple s’il est exposé nord ou sud.
Cordialement
Bonjour
Pouvez me dire si dans les parties communes munies de fenêtres ,le conseil syndical peut il condamné les fenêtres en les fermant à clefs au non de normes énergétiques cela t depuis le mois d’août 2021
Il y a eu un cas de COVID depuis cette date
Bonjour
Non, le CS n’a pas le pouvoir de prendre ce type de décision.
Cordialement
messieurs
le diagnostiqueur me demande un document mentionnant
– le type de chauffage, la dernière consommation annuelle, la toiture, l’isolation (entre autres)
le syndic me répond que leurs honoraires sont de 135 e par heure.
Le syndic m’indique que je peux trouver ces informations sur l extranet : je ne trouve rien.
ces informations doivent être mises à ma disposition ?
S’agissant d’informations obligatoires pour la vente, ne doivent elles pas être délivrées dans le cadre de l’article20 ?
AUCUNE PRECISON N EST INDIQUEE DANS LE CONTRAT : n’est-ce pas un service qui doit être gratuit, par défaut de mention dans le contrat
est-ce que je peux consulter les documents sur place ?
CES INFORMATIONS SONT DEMANDEES DANS LE CADRE DE L ARTICLE E 134-3 DU DECRET 2020-1607 DU 17 DECEMBRE 2020
leur contrat n’est même pas précisé dans leur Extranet : n’est-ce pas obligatoire
Je vous remercie
cordialement
c
Madame,
Notez en préalable que l’expertise n’est pas l’apanage des hommes, chez CoproConseils il y a autant de femmes que d’hommes.
Ces informations ne font pas partie de l’article 20 et sont prévues au 9.3 du contrat de syndic.
Le contrat de syndic doit être à la disposition des copropriétaires dans l’extranet.
Cordialement
Bonjour, pour établir le DPE de notre appartement (chauffage et ECS collectifs), nous disposons de nos tantièmes mais le relevé de consommation de chauffage et ECS fournie par un contrat Engie cofely P1 (chauffage, combustible) est exprimé en EUROS et non en kWh (les documents comptables annuels). Le syndic de copropriété nous répond qu’il n’est pas dans ses attributions de nous donner d’autres éléments pour le diagnostiqueur immobilier. A t’il raison ?
Cordialement.
Bonjour
Oui effectivement ce n’est pas sa mission.
Cordialement
bonjour, J’ai besoin que le syndic de ma copropriété fasse une “attestation” afin de déterminer le coût du chauffage en KWh pour l’année écoulée pour le DPE de mon appartement car l’organisme me le réclame. Le syndic m’a transmis un document de 37 pages qui englobe toutes les copropriétés du secteur en me disant de calculer les tantièmes qui figurent sur mon appel de charge, en insistant sur le fait qu’il n’y avait que ce document dont ils disposent. Par quel biais puis-je insister pour qu’ils accèdent à ma demande ? Le DPE de mon appartement en dépend.
Bonjour
Le DPE dont le syndic dispose est effectivement celui de la copropriété dans son ensemble. Il ne dispose pas d’un DPE par lot.
Cordialement
Bonsoir, cela me semble facile à calculer puisque le tantième de votre appartement pour le chauffage est inscrit sur le relevé annuel des charges.
Cordialement
bonjour
quel peut etre le prix d’un DPE immeuble (59 lots)
meme approximatif cela nous aiderait a prendre une déision
Bonjour Françoise.
Difficile de vous dire, car cela dépend beaucoup de la région dans laquelle vous êtes située.
L’ADEME dit que pour une copropriété d’une cinquantaine de lots, le coût d’un DPE peut aller de 2000 à 4000€.
Cordialement
Bonjour
Quel est le délai pour rompre le contrat avec le syndic de copropriété. Nous sommes une copro de 7 lots, répartis entre 6 copro.
Nous payons chacun 1200 euros/an à la copro sans réels avantages( pas de concierge, poubelles sorties et ménage fait par les copro). Nous avons besoin d’important travaux de ravalement, de mise aux normes de l’électricité) et les caves nécessitent aussi des travaux.
Nôtre AG est prévue début décembre, pouvons nous en profiter pour ne pas renouveler le contrat ( qu’ils veulent renouveler pour 2ans, augmenter le tarif en disant que c’est non négociable) et mettre fin au contrat?
Merci pour votre retour
Bonjour
Votre question n’a rien à voir avec l’article sous lequel elle est posée ?
Elle a trait au contrat de syndic ou bien au contrat d’un prestataire ?
Si c’est un prestataire il faut y mettre fin avant la date anniversaire en respectant le délai prévu au contrat.
Si c’est un syndic vous pouvez voter non au renouvellement de son contrat à la prochaine AG à partir du moment où son contrat arrive à échéance.
L’article qu’il convient de lire dans ce cas est l’article sur le contrat de syndic.
Si vous avez besoin d’une aide personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Lors de l’établissement du décompte par le syndic , les dépenses relatives au Cpe ont étés reparties en commune générales est ce normal ? Le Cpe est une dépense à repartir à l’unité ou en millièmes généraux
Vous remerciant par avance
Bonjour
Les dépenses relatives au CPE ne sont pas forcément réparties aux millièmes généraux. Cela dépend des dépenses et de votre règlement de copropriété.
Si le contrat porte sur le chauffage, les dépenses doivent être réparties aux millièmes chauffage, qui sont potentiellement différents des millièmes généraux.
Mais une chose est certaine il y a peu de chances pour que ce soit réparti en parts égales. Il faudrait que la clef de répartition prévue au RC concernant les dépenses sur lesquelles portent le contrat, soit une clef en parts égales.
Cordialement