Le dossier de diagnostic technique. Vente et Location.

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans son article 77 une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti).

En plus d’un bail en bonne et due forme, assorti d’un état des lieux, le propriétaire bailleur est tenu de fournir à titre informatif à son futur locataire, un certain nombre de documents qui sont regroupés dans le DDT ; le dossier de diagnostic technique.

Ce dossier de diagnostic technique est également à fournir par un copropriétaire si celui-ci souhaite vendre son bien. Dans le cadre d’une vente, le vendeur est dans l’obligation d’informer le futur acquéreur.

Depuis le 1er juin 2006, que vous souhaitiez louer ou vendre votre bien, il faut en annexer au contrat de vente ou de location un dossier de diagnostic technique et informer l’acquéreur ou le locataire des sinistres antérieurs. Ce dossier s’étoffe continuellement au fil des lois et règlements.

Depuis la loi ELAN du 24 novembre 2018, le propriétaire du bien a le droit de remettre ces diagnostics sous forme dématérialisée.

Cette même loi a établit un nouveau contrat, qui n’est pas tout à fait un contrat de location, le CCIS. (Lire plus à ce propos dans notre article correspondant). Un arrêté ministériel doit préciser le cadre général et les modalités pratiques de cette nouvelle forme d’habitat. Malgré le fait que ce ne soit pas assimilé à une location, il semblerait assez logique que la personne qui met à disposition une partie de son logement informe l’autre partie des qualités techniques du logement mis à disposition, et des éventuels risques liés.

Que contient le dossier de diagnostic technique ?

• Un DPE : Diagnostic de performance énergétique.

Le consommateur est désormais familiarisé avec ces “étiquettes” d’estimations de performance énergétique apparues au milieu des années 2000. Les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique du logement sont estimées par une flèche sur une échelle graduée de A à G et allant du vert au rouge.
Cette étiquette illustrant la performance énergétique du logement doit depuis 2011 figurer dans l’annonce de location du bien. Ces étiquettes ont été mises à jour au premier juillet 2021.
Évidemment, le diagnostic doit être réalisé par un expert certifié.

Suite à la publication de la loi contre le dérèglement climatique, trois étapes pour les logements classés F ou G (dits passoires énergétiques) :

• à partir du 25 août 2022 : il sera impossible d’augmenter les loyers. Cette disposition est valable indifféremment pour les locations vides ou meublées.
• dès le 1er avril 23, le diagnostic ne suffira plus. Il faudra joindre au dossier un audit énergétique. L’audit est plus complet qu’un diagnostic. Il doit comprendre la liste des travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique
• à partir du 1er juillet 2025, il ne sera plus du tout possible de louer ces appartements. Qu’ils soient vides ou meublés.

Pour l’instant rien n’interdit leur vente.

Le mode de calcul de la performance énergétique des lots de petite surface va être modifié à partir du 1er juillet 2024. Cette modification vise à rééquilibrer un mode de calcul qui comportait des biais défavorables aux petites surfaces. Si vous avez un appartement d’une surface de moins de 40m² et un DPE défavorable, alors vous avez tout intérêt à utiliser le simulateur mis en place par l’ADEME, afin d’obtenir une nouvelle étiquette.

• L’état des risques et pollutions.

L’état des risques et pollutions est un ensemble de données censées donner une idée précise des risques lié à un bien, à un locataire ou acheteur potentiel. Ce document a changé plusieurs fois de nom ces derniers temps. Il est possible de le faire réaliser par un diagnostiqueur professionnel, voire même en ligne (moyennant finances) soit de l’établir soit même en rassemblant les documents disponibles en mairie, sous-préfecture ou préfecture suivant les zones géographiques. Lorsqu’il n’existe aucun risque sur la commune, il suffit de fournir une copie de l’arrêté préfectoral listant les communes à risques. L’absence de mention de la commune sur laquelle se situe votre bien suffit.

Mise à jour 2018 :

Avant décembre 2017, le dossier s’appelle ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). A partir du 1er janvier 2018, l’ERNMT a été remplacé par le ESRIS ! État des Servitudes Risques et Informations sur les Sols. L’objectif étant d’intégrer les risques liés à la pollution des sols. Le questionnaire contenant également des questions supplémentaires concernant le délaissement ou la possible expropriation.
Puis à partir du 1er juillet 2018, le fugage ESRIS laisse la place à l'”état des risques et pollutions” ou ERP.
Pourquoi ce changement ? pour intégrer des informations relatives à la présence de radon.

Mise à jour 2024 :

Tous les formulaires sont supprimés par l’arrêté du 30 avril 2024. Désormais c’est le document obtenu via le géoportail qui compte.

Vous devez visiter le portail géorisques du ministère de l’écologie. Ce site permet d’obtenir en ligne immédiatement un état des risques liés à la parcelle cadastrale qui correspond à votre bien. Il permet également de télécharger en ligne le document d’état des risques obligatoire dans le dossier technique.

• Le CREP : constat de risque d’exposition au plomb.

Ce constat ne peut être établi que par un diagnostiqueur expert certifié. Il concerne les logements anciens construits avant 1949. Il doit également être établi en cas de travaux sur parties communes de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements. Ce constat se doit d’être négatif, car dans le cas contraire le propriétaire bailleur a l’obligation de procéder aux travaux recommandés pour supprimer le risque d’exposition au plomb avant la location du bien.

• Le diagnostic amiante.

Ce diagnostic également ne peut être réalisé que par un professionnel certifié. Jusqu’en 2015, il n’est pas obligatoire de joindre ce diagnostic au dossier technique, il suffit de le tenir à disposition du locataire. La loi ALUR devrait modifier ce point et l’intégrer au DDT.

• L’état des installations intérieures d’électricité et de gaz

Ce diagnostic se fait pour les biens immobiliers à la vente depuis longtemps. La loi ALUR, votée en mars 2014, a prévu de rajouter ce volet au dossier de diagnostic technique.

• Le risque d’exposition au Radon.

Mise à jour 2018.
Avec pas mal de retard sur ce qui était prévu par l’ordonnance du 10 février 2016, l’information sur le risque d’exposition au radon est opérationnelle au 1er juillet 2018. Elle est donc intégrée à l’ERP. Le radon est un gaz radioactif invisible, qui ne sent rien et qui n’a pas de goût. Il est partout sur la terre mais dans certains endroits il est plus concentré. C’est un gaz qui pose problème s’il est inhalé de manière soutenue. Cela peut avoir de graves conséquences sur la santé. Les zones les plus concernées se trouvent sur des massifs granitiques.

• Nuisances sonores aériennes

Mise à jour 2020
La loi d’orientation des mobilités du 24 décembre 2019, a décidé de prendre en compte les nuisances sonores dues à la proximité avec un aéroport ou un aérodrome dans le cadre d’un contrat de vente ou de location. Le bailleur, ou vendeur doit désormais à compter du 1er juin 2020, informer de ces nuisances avant de conclure l’achat ou la location.

Le document d’information requis est le PEB (plan d’exposition au bruit) dont dispose chaque aérodrome ou aéroport. Ce plan détaille les zones d’habitation soumises au bruit. Il faut annexer ce document d’information aux actes au même titre que les autres diagnostics. Le ministère de l’écologie met désormais à disposition un imprimé CERFA à remplir et à joindre au dossier. Téléchargez le ici.

Ce document n’a qu’une valeur indicative. Le locataire ou l’acheteur ne peuvent se prévaloir contre le vendeur ou le bailleur que si le document est absent.
Si vous entendez le bruit des avions depuis le logement que vous souhaitez vendre ou louer, il faut songer à joindre le PEB à votre dossier de diagnostic technique.

 

Pourquoi un tel arsenal de diagnostics ?

Le diagnostic sert à une meilleure information du consommateur.
Le législateur souhaite que le propriétaires soient mieux informés pour ne pas se retrouver en difficultés financières. C’est le même principe qui prévaut pour les mesures récentes telles que le PPT en copropriété.

Au fil des années, des lois et réglementations, ce dossier s’est progressivement étoffé pour devenir un outil d’information du futur occupant d’un logement. Que ce soit un locataire sur le bien dans lequel il s’apprête à vivre, ou un acheteur qui s’apprête à investir. Malheureusement du côté des propriétaires ce sont toujours plus de charges. Certaines sont déductibles des revenus locatifs mais il faut que vous soyez hors micro-foncier.
Le législateur a néanmoins assorti ces contraintes de tout un système d’aides visant à accompagner les propriétaires dans l’amélioration de la performance énergétique de leurs biens immobiliers.

Durée de vie des diagnostics techniques

Le dossier de diagnostic technique n’aura pas le même contenu, selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location et selon si les locaux sont à usage d’habitation ou non. La durée de vie des documents de diagnostic n’est pas toujours illimité. Bien au contraire.

Durées de vie des diagnostics les plus classiques.

• Amiante : permanent
• Plomb : un an
• Termites : 6 mois
• Installation gaz : 3 ans
• Installation électricité : 3 ans
• Performance énergétique : 10 ans
• Risques naturels et pollution : 6 mois
• Radon : 6 mois

Qu’est ce que le diagnostic opposable ?

Le 24 novembre 2018 est entrée en vigueur la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Cette loi prévoit qu’à compter du 1er janvier 2021, les diagnostics seront opposables.
Cela signifie que s’il s’avère que les indications contenues dans le diagnostic sont erronées, le locataire ou l’acheteur peuvent dénoncer le contrat (de location ou de vente). Charge ensuite au propriétaire de se retourner contre le diagnostiqueur.

Cette disposition devrait donc donner lieu à de multiples saisie de la justice.
Le législateur a donné un délai de 3 ans afin de sécuriser les diagnostics et les rendre plus fiables.

Textes officiels

Si vous souhaitez consulter le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 portant sur les diagnostics techniques et diagnostics de performance énergétique, vous pouvez cliquer sur ce lien : Décret 2006