Qu’est ce que c’est que la prescription et le délai de prescription ?
C’est le fait que passé un certain délai durant lequel rien n’est fait, une victime ne peut plus mener une action en justice pour obtenir réparation.
Ce que le code civil exprime savamment ainsi : « la prescription extinctive fait perdre un droit réel ou personnel à son titulaire du fait de son inaction pendant un certain laps de temps » article 2219.
Le temps écoulé entre les faits et la prescription s’appelle le délai de prescription. Une fois passé le délai, le lésé ne peut plus se tourner vers la justice. C’est ce que l’on appelle la prescription extinctive.
La question des délais de prescription touche l’ensemble du droit français.
Bien évidemment la copropriété n’y échappe pas. Cet article ne traite que de la prescription en copropriété.
Quel est le délai de prescription ? Puis-je encore être poursuivi ? Ai-je encore un recours ?
Si vous lisez cette page, c’est que vous vous posez une de ces questions !
Si votre question a trait aux charges de copropriété, vous pouvez passer votre chemin. Il n’y a pas de prescription concernant les charges de copropriété.
Si pour une raison quelconque, vous n’avez (même en toute bonne foi) pas été au courant des charges que vous aviez à payer, vous en êtes redevable.
Néanmoins, il existe beaucoup d’autres raisons de se poser la question du délai de prescription en copropriété.
Nous allons tenter de vous donner les clefs générales qui peuvent vous permettre d’y voir plus clair.
Néanmoins, chaque cas est un cas particulier et la jurisprudence regorge d’exceptions. Cela reste toujours soumis à l’appréciation du juge.
Notez en préalable que la question de la prescription ne vaut que si aucune action en justice n’a été mise en œuvre entre les faits et aujourd’hui.
Attention : une relance, ni même une lettre de mise en demeure ne sont pas des actions en justice.
Seule une mise en demeure notifiée par huissier peut suspendre la prescription.
Règle générale : prescription quinquennale et prescription trentenaire
La prescription de droit commun était jusqu’en 2008 une prescription dite trentenaire (30 ans). Depuis 2008, elle est passée à 5 ans. Entre 2008 et 2018, le code de la copropriété est resté une exception. La règle générale en matière de prescription en copropriété était de 10 ans.
La loi ELAN a choisi en 2018 d’harmoniser le code de la copropriété avec le code civil. Elle a remplacé la prescription décennale par une prescription quinquennale. Ainsi, au bout de 5 ans d’inaction, au lieu de 10 auparavant, la victime n’a théoriquement plus le droit de se retourner contre l’auteur. Cette prescription est établie par l’article 42 de la loi de 65.
Ce qui sort de l’application de cet article 42 bénéficie malgré tout d’une prescription trentenaire.
Exceptions ?
En réalité, le délai au bout duquel une action s’éteint automatiquement dépend de la qualification des faits et des parties en présence. Et une grande variété d’interprétation dans la qualification existe. Ces délais peuvent ainsi varier énormément. De quelques mois à plusieurs décennies.
L’action est-elle réelle ou personnelle ?
C’est la première question à se poser. Si l’action est personnelle, la prescription est de 5 ans. Si l’action est réelle, la prescription est de 30 ans.
Attention aux définitions ; en droit, les mots « réel » et « personnel » n’ont pas la même signification que dans le langage courant. Les droits réels portent sur les choses, les droits personnels portent sur des prestations.
Ainsi donc s’il y a erreur sur l’attribution d’un lot (une chose) ; il y a prescription trentenaire. S’il y a problème sur une facture que la copropriété n’a pas honoré (prestation), la prescription est quinquennale.
Mais la jurisprudence montre que la distinction entre réel ou personnel n’est pas si facile à déterminer et que cela peut donner lieu à interprétation.
Voyons différents cas qui permettent de mieux illustrer la question.
Délai de prescription pour les dettes de la copropriété
Factures
Lorsque une copropriété a des factures à payer ; électricité, ascenseur, espaces verts … ou bien lorsque qu’un copropriétaire demande une prestation particulière au syndic (mutation, copie du règlement de copro, plaque de boite aux lettres …),
Le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans.
Attention le délai ne s’applique que dans le cas où le professionnel a omis de procéder à un recouvrement.
La cour de cassation a confirmé dernièrement qu’un syndicat de copropriétaires (copropriété) ne bénéficiait aucunement de la prescription de deux ans réservée aux consommateurs.
Charges de copropriété indûment perçues
Lorsqu’un copropriétaire a versé trop de charges, le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans. Le droit de créance est toujours un droit personnel.
Délai de prescription pour les dettes envers la copropriété
Savoir recouvrer ses créances est essentiel pour une copropriété si elle ne veut pas avoir de graves difficultés financières. Le principal débiteur de la copropriété sont les copropriétaires !
Recouvrement des charges auprès des copropriétaires
Ce cas de figure est prévu par l’article 42 de la loi de 65. L’action en recouvrement des charges exercée par le syndicat des copropriétaires est soumise au délai de prescription de cinq ans. Ceci est valable pour tous types de charges. Les charges communes générales, ou les charges exceptionnelles comme celles à des travaux votés en assemblée générale.
ATTENTION cela ne signifie pas que si vous n’avez pas payé vos charges pendant 5 ans, elles ne sont plus dues.
Cela signifie que si le syndic n’engage aucune procédure de recouvrement de charges pendant 5 ans, alors il y a prescription et la copropriété peut engager la responsabilité du syndic. Aucun syndic professionnel ne laisse courir des impayés de charges sans la moindre mise en demeure pendant 5 ans !
Actions lésant la copropriété
La plupart des cas lésant la copropriété portent sur des actions réelles. Exemple lorsqu’un copropriétaire indélicat s’approprie abusivement des parties communes, que ce soit en l’annexant, en y installant des éléments privatifs, ou en réalisant des travaux privatifs. La copropriété doit intenter une action en justice avant l’extinction du délai de 30 ans. C’est le délai le plus long que l’on puisse trouver en copropriété. Il donne tout de même à la copropriété pas mal de temps pour réagir face au copropriétaire indélicat !
Néanmoins, il existe grand nombre de jurisprudences dans lesquelles les juges ont considéré que l’action était personnelle et restreint la prescription.
Action lésant un copropriétaire
Contestation de décision d’assemblée générale
Un des délais les plus classiques en copropriété est celui de l’article 42 et qui a déjà été expliqué dans un article de notre site internet. L’article 42 donne un délai de deux mois à un copropriétaire pour contester les décisions d’assemblée générale s’il a été noté comme absent ou opposant.
Ce même article, modifié par la loi ELAN du 24 novembre 2018, donne 5 ans à un copropriétaire pour engager une action personnelle pour contester la répartition individuelle des charges. Voir le détail dans notre article sur l’article 42 sus-cité.
Diminution du prix de vente
L’acheteur d’un appartement en copropriété peut demander une diminution du prix de vente si l’appartement est 5% plus petit que prévu. « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte » (article 46 de la loi de 65), le délai de prescription est de un an.
Erreur de calcul des tantièmes pour la répartition des charges
Un règlement de copropriété peut comprendre des erreurs d’établissement des clefs de répartition des charges de copropriété. L’article 12 de la loi de 65 prévoit que les copropriétaires ont 5 ans pour demander une révision du règlement de copropriété à compter de sa publication officielle.
Une fois ces 5 ans passés, peut encore courir un délai de deux ans. Celui-ci court à partir de la première mutation à titre onéreux. C’est à dire la première vente dans la copropriété. Le premier nouvel acheteur a deux ans pour demander la révision du règlement de copropriété.
Une fois ces délais passés, la copropriété n’a plus d’autre moyen qu’une correction des clefs de répartition pour non conformité du règlement de copropriété. Il n’y a pas de délai limite pour cette action, mais elle doit être votée à la majorité de l’article 26.
Les litiges qui opposent les copropriétaires entre eux ont désormais un délai de prescription de 5 ans. Il en va de même lorsque le litige oppose un copropriétaire à l’ensemble de la copropriété. Attention, le début du délai est le jour où la cause du problème a été révélée.
Propriétaire bailleur
Si vous êtes propriétaire bailleur, le délai de prescription des loyers échus est de 5 ans.
Avocat
Il est possible que dans le cadre d’une action en rapport avec la copropriété intervienne un avocat. Que ce soit pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires ou ceux d’un copropriétaire. Les services des avocats peuvent être de deux types, soit il représente son client devant un tribunal, soit il le conseille. Ces prestations sont facturées différemment et ne sont pas soumises aux mêmes durées de prescription. Les activités judiciaires sont prescrites au bout de deux ans. La prescription quinquennale s’applique pour les activités extrajudiciaires.
A partir de quand court le délai de prescription ?
Comme vous avez pu le remarquer la question de la prescription est une question épineuse et complexe. Elle donne lieu à de nombreuses interprétations et jurisprudence. Il est bien difficile de pouvoir se prononcer sur un cas avec certitude.
Reste que même lorsqu’on est certain du délai de prescription qui s’applique, une autre question épineuse se fait jour : à partir de quand ce délai part-il ?
Les faits ou la connaissance des faits ?
La loi de 2008 a profondément modifié le code civil en la matière. Pour faire simple : jusqu’en 2008, le délai de prescription commençait à courir à la date d’exigibilité. Désormais, il court à partir du moment où la personne lésée prend connaissance du problème.
Cet élément multiplie encore des possibilités d’interprétation et rend encore plus difficile de préjuger de l’appréciation du juge.
Votre cas particulier
Vous êtes très nombreux à nous poser vos questions dans les commentaires de cet article.
Nombreux à nous exposer vos cas qui sont tous des cas particuliers.
Dans la mesure du possible nous donnons des indications générales qui permettent de se faire une idée. Mais dans la plupart des cas, il faudrait faire une étude approfondie du dossier pour vous donner un avis d’expert. Avis qui ne pourra de toutes façons pas préjuger de la décision d’un tribunal.
Si vous décrivez votre cas dans les commentaires ci-dessous, sachez que nous ne sommes pas en mesure de faire d’étude personnalisée gratuite.
CoproConseils n’est pas une association subventionnée, mais un cabinet d’experts exclusivement financé par les copropriétaires adhérents.
Bonjour,
je suis propriétaire depuis mars 2029 d’un appartement que je mets en location.
En 2011, la précédente propriétaire avait installé d’un climatisation mono-split sans demander l’autorisation en A.G..
Son compresseur a été installé dans un local commun, séchoir à linge-vide ordures, adjacent.
Jusqu’à l’arrivée d’une nouvelle copropriétaire-bailleur ( qui n’habite pas l’immeuble ), courant 2022, aucune plainte, de quelque nature que ce soit, n’a été formulée.
A l’A.G. de 09/2023, dans un but de conciliation, nous avons accepté d’étudier son déplacement vers la loggia de l’appartement ( balcon anciennement fermé et porte-fenêtre d’origine déposée ).
Les professionnels contactés ont conclu à une impossibilité technique afin de ” ne pas risquer de fragiliser la structure de la loggia et de ne pas altérer son esthétique et celle de la façade “.
Les professionnels m’ont assuré que le positionnement actuelle du compresseur concordait avec les prescriptions du constructeur.
Que son fonctionnement, fenêtre ouverte sur la rue et porte palière du local fermée ne causait pas de nuisances, ni de risque aux habitants de l’immeuble.
Fort de leurs certificats j’ai demandé en A.G. la ratification du positionnement du compresseur.
Suite à une campagne délaite de la copropriétaire l’A.G. a rejeté ma demande.
Il ne me reste plus qu’à, soit déposer cette climatisation sèchement, soit rentrer dans une procédure.
1 / Il me semble que la prescription pour nuisance de 10 ans, peut-être ramenée à 5 ans, est passée.
2 / Il est mis en avant l’appropriation d’une partie commune qui semble relevée d’une prescription de 30 ans.
L’immeuble comporte 3 allées dont chaque étage a un local commun séchoir-vide ordure.
Le mien est accessible du palier par une porte avec poignée. C’est d’origine.
Seul le compresseur est accroché sur un mur en hauteur, et pour le reste il est maintenu vide.
Les mêmes locaux, des autres étages et allées sont inaccessibles: soit fermés par des blocages, cadenas, serrures, et pour un même muré ( s’aurait été accepté lors d’une A.G. ), où de copropriétaires les utilisent généralement comme grenier ou cave, caractérisant une appropriation de longue date ( l’immeuble est des années 1960 ).
Fort de ces points:
Absence de nuisance déclarée dans les temps.
Impossibilité de déplacer le compresseur.
Appropriation de parties communes similaires de longue date.
Pouvez-vous, s’il vous plaît me dire, si vous penser qu’un magistrat pourra me donner raison de maintenir mon compresseur.
Et si oui dans qu’elle hauteur de proportion?
Vous remerciant par avance pour réponse qui m’éclairera sur la suite à donner, je vous prie d’agréer l’expression de mes salutations distinguées.
Bonjour
Tous les travaux ayant un impact sur les parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation d’AG. Le fait que d’autres travaux similaires ou différents s’en passent n’enlève en rien l’obligation.
Par contre le fait que l’AG ait refusé une première fois, n’enlève pas la possibilité de redéposer une demande à une autre AG.
Si vous souhaitez avoir un avis personnalisé sur votre situation personnelle, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement.
Bonjour j’ai acheté un appartement en 2021 équipé d’un sanibroyeur. Il semblerait que le propriétaire de l’époque l’ait installé sans aucune autorisation. Or je le découvre alors que je suis en train de le vendre. Le syndic me dit que je peux toujours présenter une ratification en mai 2025, date de la prochaine AG afin de demander l’accord de la majorité des propriétaires. Je voudrai savoir si la prescription peut jouer ? Ou, par défaut si je suis obligée d’attendre aussi longtemps pour tenter une régularisation ? Et dans ce cas quels documents produire pour l’obtenir… Je suis un peu désespérée, merci de votre aide.
Bonjour
Effectivement la pose d’un sanibroyeur nécessite une autorisation d’AG car l’installation se raccorde à des parties communes (évacuations).
Lorsqu’on achète un appartement, on l’achète “en l’état”, c’est à dire en endossant la responsabilité des éventuelles modifications réalisées par l’ancien propriétaire, même si vous n’étiez pas au courant du fait qu’elles n’avaient pas eu d’autorisation.
Trois solutions :
– vous remettez en l’état avant de vendre le bien
– vous vendez en l’état (avec certainement une petite moins value)
– vous faites valider les travaux a posteriori en AG
Pour la troisième solution, vous n’êtes pas obligée d’attendre la prochaine AG, vous pouvez en vertu de l’article 17-1AA, demander la convocation d’une AG uniquement pour examiner votre demande. Attention : 1. les copropriétaires ne sont pas obligés d’accepter. S’ils refusent les travaux vous êtes obligées de remettre en l’état. 2. La convocation de cette AG sera exclusivement à vos frais.
Cordialement
Bonjour, propriétaire depuis octobre 2022 dans une petite copropriété de 8 copropriétaires comprenant 6 appartements, 4 places de parking et 2 débarras. Les débarras (parties communes d’après le RCP) ont été transformé en studios (autorisation donnée en AG en 2006 et 2010) sans modification au RCP. Les anciens propriétaires ont posé des portails sur des parties communes et privatisé le jardin qui est aussi 1 partie commune et ont fait des extensions sans autorisations.
Nous voudrions mettre à jour notre RCP avec une répartition équitable des tantièmes car à l’heure actuelle leurs tantièmes sont ridiculement faibles. Devons nous avoir l’unanimité pour voter cela en AG? S’ils ne veulent pas, sommes nous dans les délais de prescription pour un recours ? Est-ce que le syndic peut être tenu responsable de son manquement à son devoir et de n’avoir pas conseillé à l’époque de faire les choses dans les règles de l’art ? Et est-ce que la vente de ces parties communes devraient être dans les archives du syndic ?
Je précise que j’habite en Nouvelle Calédonie et que la loi de juillet 1965 est toujours celle appliquée.
Merci à vous.
Bonjour
La loi de 65 est toujours appliquée partout en France, mais cela ne veut pas dire qu’elle n’a pas été profondément remaniée et mise au goût du jour depuis !
Il n’est pas possible de répondre simplement à votre question car il peut y avoir beaucoup de cas différents et les réponses varient selon les cas.
Vous aurez tout intérêt à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils, il pourra vous donner des indications qui s’appliquent concrètement à votre situation.
Cordialement
Bonjour,
J’ai une question concernant le délai de prescription de 5 ans concernant le rappel de charge. Suite à un problème de compteur d’eau (compteur à relevé électronique partout dans la copro sauf chez nous lié à un pbm avant notre arrivée), le syndic nous fait à ce jour un rappel d’eau depuis 2016.
Nous leur avons d’abord opposé un délai de prescription de 5 ans, or ils nous disent que ce délai ne s’appliquent pas pour l’eau.
Notre assurance juridique quand à elle nous dit que comme la copro a un contrat avec un prestataire privé pour l’eau, il s’agit du code la consommation et que le délai de prescription est de deux ans. Nous sommes perdus sur les délais de prescription…pouvez vous nous dire s’il y a une exception pour les consommations d’eau sur les délais de prescription? Merci!
Bonjour
Il n’y a pas de prescription sur les consommations.
Cordialement
Bonjour et merci pour les explications que vous fournissez. Je n’ai pas trouvé d’indices pour mon cas.
Il y a 3 points qui me posent question.
1-La mise à jour de l’EDD votée en 2021 vient enfin d’être enclenchée (les parties communes spéciales n’y figuraient pas, et les surfaces étaient fausses), peut on demander une régularisation rétroactive des charges ?
2-Depuis toujours, l’éclairage d’une des cages d’escalier est imputée en charges générales, même question pour une éventuelle régularisation.
3-Une des cages d’escaliers (qui dessert 2 appartements et le notre qui a accès aux deux cages de l’immeuble) sert également à 3 appartements d’une autre copro. Cette cages fait partie de notre copro (dixit le géomètre) les charges d’entretien ne sont réglées que par notre copro, bien que des détériorations soient le fait de l’autre copro. Comment régler ce genre de cas ? Merci
Bonjour
Il n’y a jamais de régularisation rétroactive des charges suite à une modification d’EDD.
Pour ce qui est de votre cas très particulier d’un escalier desservant plusieurs copropriétés, il faudrait pouvoir préciser la situation avant de répondre à vos questions.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
En 2012, j’ai ouvert un mur de la copropriété pour faire une baie vitrée avec l’autorisation verbale des 2 autres copropriétaires de la maison.
Il s’est avéré qu’à la fin des travaux les deux personnes se sont retournées contre moi car elle avaient changé d’avis. Après d’âpres tractations et sans procès verbal nous nous sommes arrangés à l’amiable et tout est rentré dans l’ordre.
Cependant de temps en temps, on me fait une piqure de rappel quand il s’agit de faire d’autres travaux.
La baie qui a été ouverte dans le mur donne sur mon terrain sans vis-à-vis.
Ma question est la suivante: Y a-t-il un délai de prescription pour ses travaux sans autorisation……
Cordialement
Bonjour
Si vous voulez être tranquille faites ratifier vos travaux à postériori lors de la prochaine AG.
A priori si vous n’empiétez pas sur une partie commune, la precription est de 5 ans à partir du moment où le plaignant a connaissance de l’infraction. Mais il faut pouvoir démontrer le début du délai c’est à dire le moment où l’infraction a été constatée. Si vos accords ne sont qu’oraux c’est plus difficile.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement au 1er étage dans un immeuble en copropriété avec une terrasse ayant une vue directe sur le jardin des copropriétaires du RDC.
Cet immeuble existe depuis 1900, mais est devenu une copropriété en 2015.
Est ce que la prescription trentenaire s’applique pour la servitude de vue directe que l’on a sur le jardin des voisins du RDC?
Cordialement
Bonjour
Une servitude n’a pas de prescription. Elle a éventuellement un délai au delà duquel elle est caduque, mais il doit être prévu dès l’établissement de cette servitude.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons commis quelques erreurs lors du relevé des compteurs d’eau. La société en charge des compteurs à indiquer à notre syndic une erreur de relevé et des chiffres erronés, mais le syndic nous a tous de même demandé une régularisation des charges d’eau équivalent à plus de 103 m3 pour une année.
Ayant de très vieux compteurs (difficultés de compréhension de lecture même pour certains agents chargée de la relève des données) les erreurs se sont répétés sur 3 années.
Aujourd’hui des sommes astronomiques nous sont réclamés alors que les données relevées sont erronées et que la société l’a indiqué au syndic. Aujourd’hui, nous ne sommes plus auprès de ce syndic, mais puis-je intenter une action en justice pour des faits remontant à 2018 tout en sachant que nous ne sommes plus avec ce syndic depuis 2020.
En vous remerciant
Bonjour
Si entre temps vous avez voté pour l’approbation des comptes non.
Si les comptes copro ont été approuvé malgré votre désaccord, vous avez 5 ans pour porter devant un tribunal une mauvaise répartition individuelle et contester les charges qu’on vous réclame.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire d’un appartement qui a été créé il a 26 ans après restructuration d’un ancien hôtel. J’ai acheté des lots correspondant à des chambres mais des couloirs – ex-parties communes – ont été intégrées dans l’appartement. Une résolution pour régulariser l’annexion de ces parties communes a été votée à la majorité nécessaire lors d’une AG en juin 2019. Certains copropriétaires, qui avaient voté “Pour” bloquent l’éxécution de cette résolution et veulent maintenant la contester. Peuvent-ils le faire ? Existe-t-il une durée de prescription pour une résolution votée en AG qui ferait qu’elle ne serait plus valable après un certain délai ? Merci pour votre réponse. Cordialement
Bonjour
Une décision d’AG lorsqu’elle est prise est valable sans limitation de durée, sauf si celle-ci est prévue dans la résolution.
Par contre tout copropriétaire peut mettre à l’ordre du jour d’une autre AG le fait de revenir sur une décision prise préalablement.
Si vous en subissez un préjudice vous pouvez porter l’affaire devant un tribunal.
Dans le cadre d’une régularisation de l’annexion de parties communes, pour bien faire après l’autorisation d’AG, faire recalculer les millièmes puis faire une mise à jour du RC.
Cordialement.
Sur un cas remonté par un de vos lecteurs, vous indiquez que “la prescription peut être de 30 ans mais elle court à partir du moment où la copro s’en rend compte”
êtes vous sûr du point de départ pour les prescriptions trentenaires ? n’est-ce pas plutôt à partir du jour de la réalisation des faits ? (dans le cas contraire, cela reviendrait quasiment à avoir un délai imprescriptible)
car, pour les actions personnelles il y a bien une limite, je comprends que
– (code civil : art.2224) la prescription est de 5 ans à compter du jour où les faits sont connus MAIS toutefois dans la limite de 20 ans
– car selon (code civil : art.2232) “Le report du point de départ… ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.”
Cdt
Bonjour
“A partir du moment où les faits sont connus” est bien la formulation à retenir. Si personne ne se rend compte du préjudice, et qu’il est possible de démontrer qu’effectivement il était hors de connaissance, on ne peut pas opposer à la copropriété que les faits sont prescrits.
Cordialement
En pleine acquisition d’un bien, je me pose quelques questions.
La copropriété est à usage mixte, mon lot (aménagé en loft) est défini comme un local à usage d’entrepôt commercial. Il est situé en arrière cours et d’après ce que je comprends, le propriétaire qui me vend le bien a posé une clim et refait les fenêtres qui donnent sur cette arrière cours, sans le consentement d’une AG. Imaginons que l’un des copropriétaires soit amené un jour à vouloir mettre le local commercial, dans son état d’origine. Est-il dans son droit de demander cela ? Si oui, doit-il passer par une assemblée générale ? A quelles conditions de vote (Unanimité ? Majorité ?) ?
Bonjour
Effectivement il faut une autorisation d’AG pour tout ce que vous décrivez, aussi bien les travaux que pour le changement de destination.
Oui, le syndic peut à tout moment vous demander de remettre en état. IL n’est pas nécessaire pour cela d’une décision d’AG, c’est la simple application du règlement de copropriété et de la loi.
N’hésitez pas à prendre un rendez vous téléphonique avec un expert si vous souhaitez pouvoir obtenir des conseils sur la meilleure stratégie à tenir suivant votre situation précise.
Cordialement
Bonsoir,
Mon compagnon est propriétaire d’un appartement en copropriété construite en 2010. Il a fait installer une pompe à chaleur après discussion en AG sans que cela ne passe par un vote, cela ne rentre donc pas dans cadre des règles de la copropriété. Durant ses 14 derrières années aucunes plaintes ou demandes n’a été porté contre notre PAC mais quid de ce qui pourrait se passer à posteriori. Y’a t’il un délai de prescription concernant des travaux non approuvés en AG ?
Je vous remercie d’avance de vos éclaircissements,
Bien cordialement
Bonjour
Si l’installation de la pompe à chaleur touche aux parties communes, alors une autorisation d’AG était obligatoire. Sans autorisation d’AG la copropriété est fondée à vous demander de remettre en l’état. Sauf si vous pouvez démontrer que la copropriété était au courant de votre installation et qu’il y a donc prescription. La question est surtout de savoir comment prouver que la copropriété était au courant ?
Cordialement
Bonjour,
Mon syndic m’adresse ce jour (12/02/2024) un extait de compte à régler “en dehors” des périodes normales de règlement des charges avec un montant débiteur de 385€. Je demande à quoi cela correspond et la comptable du syndic m’indique qu’il s’agit d’une prestation de débouchage de canalisation effectuée le 21 juin 2021. Je m’étonne de ne pas avoir vu la facture à l’époque soit, il y a 2 ans et 8 mois de cela. La comptable me répond que le syndic a recu la facture en décembre 2023. Ils me réclament donc de payer. Or, à l’époque, je n’avais recu ni devis ni facture, juste un compte rendu de visite du prestataire transmis par le syndic. Je présice que la facture est au nom du syndic. Dois-je régler cette facture ou puis-je me retourner (délai de prescription?)? Merci de votre retour,
Bonjour
Il y a beaucoup de cas possibles derrière votre question et donc beaucoup de réponses possibles. Mais il est possible qu’effectivement il vous faille simplement régler cette facture qui pourrait vous incomber. La question n’est pas dans le délai de prescription. Pour pouvoir vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous. Vous pouvez prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert. Cordialement
Bonjour,
J’achète un appartement en dernier étage dont l’ancien propriétaire a eu l’autorisation de la copro en 1992 de faire une surélévation de la toiture de l’immeuble pour créer un duplex. Il n’a jamais fait les travaux par manque de financement. Puis je me prévaloir de cette décision de 1992 et déposer un permis de construire ou dois je demander une nouvelle décision d’AG ? Merci d’avance
Bonjour
Théoriquement vous pouvez vous prévaloir de cette autorisation. Mais assurez vous bien qu’aucune autre décision d’AG venant contredire la première n’a été prise entre temps. C’était il y a plus de 30 ans !
Cordialement.
Bonjour, je suis propriétaire depuis 6 ans et j’ai toujours payé mes charges. Cependant, le montant a été contesté, car mon lot est au RDC et le RCP applique une clé de répartition spéciale pour la cage d’escalier. Au RDC, l’utilisation étant nulle, les lots ne paie pas de charge de nettoyage de la cage d’escalier.
Après relecture du RCP, les contestaire arguent du fait que le terme ‘nettoyage’ n’est pas inclus dans l’article 15 qui regit la clé de répartition spéciale de la cage d’escalier.
Sans me prévenir, alors que je suis membre du Conseil Syndical, ils ont contacté le nouveau syndic, pour faire basculer les charges speciales du nettoyage de la cage d’escalier en charges générales, donc sur la base de tantièmes. Le syndic a approuvé leur demande.
Maintenant, je dois payé non seulement le nettoyage pour une cage d”escalier dont je n’ai aucune utilisation, plus cher que les contestatires qui demeurent au 4ième étage, mais ils me demandent en plus de payer le montant total de cette charge durant les 5 dernières années.
J’ai moi-même analysé l’article 15 de la clé de répartition spéciale de la cage d’escalier et effectivement le terme ‘nettoyage’ ne s’y trouve pas. Par contre, le terme utilisé par le RCP est celui d”entretien’. J’ai donc vérifié la définition du terme ‘entretien’ dans le dictionnaie en ligne du CNRS. Ce dernier inclut clairement dans sa définition, le sens de ‘Nettoyage’ avant même d”inclure le sens de ‘réparation’, ‘remplacement’ etc…Il est aussi bon de savoir que le RCP date de 1978 et qu’aucun syndic n’a contesté la clé de répartition spéciale de la cage d’escalier y compris son nettoyage.
J’ai donc envoyé ma réponse au syndic qui ne m’a toujours pas répondu, mais à déjà informé la copropriété que les comptes sont finalisés.
Pourquoi serais-je tenu responsable de l’interprétation d’un texte, alors que les différents syndiics en ont la charge, et ce depuis 45 ans!
En ce qui me concerne, j’ai toujours payé mes appels de charges. Merci de votre retour, Gerard
Bonjour
Le fait que vous ayez toujours payé vos charge vous honore, mais n’entre pas en ligne de compte.
Sauf disposition spécifique de votre règlement de copropriété dont nous n’avons pas lecture, le nettoyage fait partie des charges escaliers et le syndic n’a pas le loisir de basculer des charges spéciales en charges communes.
Vous pouvez contester devant un tribunal.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils pour peaufiner votre défense !
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 2012 d’un cellier (n°5 – 5,90 m2) que j’utilise. Cependant je paye les charges du cellier (n°6 – 6,55 m2) qui est à côté du mien, et cela depuis le début.
Que dois-je faire pour régulariser la situation ?
Merci pour votre aide.
Chantal
Bonjour
Si le tableau de répartition des charges utilisé par le syndic est erroné, il faut lui transmettre votre titre de propriété qui mentionne le numéro du cellier qui vous appartient afin qu’il puisse corriger.
Évidemment cette correction n’est pas rétroactive.
Cordialement
Bonjour, j’ai vendu mon appartement il y a deux ans et le syndic me réclame des paiements de charges malgré un état daté à zéro au momét de la vente. Que faire ?
Bonjour
Si vous n’êtes plus propriétaire, le syndic n’a plus le droit de vous réclamer quoi que ce soit.
Sauf cas très spécifiques, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert pour plus de précisions si besoin.
Cordialement
Bonjour.
Des travaux concernant une réalisation d’une terrasse au dernier etage de notre immeuble ont été votés en Ag en 2010. L’appartement a été revendu il y a peu. Cette autorisation de terrasse est elle toujours valide? L’ensemble des proprios n’est pas favorable et n’avait mm pas connaissance de ce projet ancien. Merci pr votre aide!
Bonjour
Une décision d’AG est valable tant qu’elle n’est pas annulée.
Pour annuler une décision d’AG non encore appliquée, il faut une autre décision d’AG.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété.
Le syndic vient de répartir les charges des exercices de 2016 à 2022.
Est-il possible d’imputer les répartitions de charges pour l’ensemble des ces exercices seulement aujourd’hui (2023) ?
Existe-t-il un délai pour demander les répartitions de charges débitrices ?
Merci d’avance de votre aimable retour.
Bonjour
Il n’y a pas de réponse simple du type oui ou non à votre question. Oui il existe des délais limites mais cela dépend des types de charges et de la situation de la copropriété (AG, comptes approuvés ou pas, etc …)
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis Janvier 2022. Suite à un abandon de l’ancien syndic, le nouveau syndic a indiqué par mail un appel de fond. La raison principale est une dette accumulée sur 3 ans.
Je présume que le nouveau syndic ne peut se retourner vers l’ancien propriétaire et même si lors des dettes accumulées avant 2022, je serai dans l’obligation de régler la somme demandée. Libre à moi de réclamer à l’ancien propriétaire la somme au prorata des années non occupée par moi-même ?
Je vous remercie par avance
Bonjour Daisy
C’est un peu plus compliqué que cela. Il faut déjà savoir d’où provient la “dette”, à quoi elle correspond, s’il y a eu une AG ou pas, etc …
Vous expliquer vos droits dans le cas que vous indiquez n’est pas possible en deux lignes dans les commentaires de ce site.
Prenez un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils et vous ne le regretterez pas !
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire de murs à usage commercial depuis 1 an, auparavant locataire pendant 3ans.
Pendant de nombreuses années avant la locataire avait fait poser une climatisation avec box extérieur sur les murs de la façade de copropriété.
Les relations avec les copropriétaires (d une meme famille) sont devenus très compliquées depuis l’achat.
Aujourd’hui ils me demandent de retirer la clim fixee dehors en hauteur, ainsi qu une enseigne lumineuse n affectant pas la façade, et n empiétant pas sur la rue.
Quels sont mes droits?, puis je m’y opposer?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Lorsque vous achetez un bien vous l’achetez en l’état. C’est à dire que si le propriétaire précédent a réalisé des travaux sans autorisation d’AG, la copropriété est fondée à vous demander de remettre en l’état. Si c’est un locataire c’est encore pire. Le propriétaire est responsable de ce que fait son locataire et qui nécessite une autorisation d’AG.
Cordialement
Bonjour
Bailleurs privés, ce qui nous arrive est original, et nous n’avons pas trouvé la réponse sur le web.
Nous avons acheté il y a 3 ans un logement dans une copropriété des années 70, à un gros promoteur qui revend de temps en temps un bien qu’il avait en location jusque là.
Nous avons fait des travaux et mis le bien en location sans problème.
Bonne surprise, depuis l’achat, aucune charge de copropriété ne nous a été facturée !
Visiblement, le promoteur continue à les régler au syndic, ce qui doit être peanuts compte tenu de son parc immobilier…
Bien entendu nous provisionnons chaque mois le nécessaire pour le jour où on nous présentera la facture.
Nos questions :
* Si le promoteur s’en aperçoit, pourra-t-il nous réclamer la totalité des sommes qu’il a versées à notre place ? Les charges ayant été dûment payées, y-a-t-il une forme de prescription ?
* Que se passera-t-il en cas de vente ?
D’avance, merci
Bien cordialement
Alain
Bonjour
C’est le travail du syndic de répartir correctement les charges
Si le syndic se trompe et appelle toujours les fonds à l’ancien propriétaire qui est par ailleurs toujours propriétaire dans la copropriété c’est sa responsabilité.
Si les comptes sont approuvés et que la personne “lésée” ne conteste pas dans les temps, il n’est pas possible de revenir dessus.
Eventuellement le propriétaire qui paie à votre place pourra se retourner contre le syndic en responsabilité professionnelle, mais ne pourra pas vous réclamer les sommes.
Attention, notre analyse ne tient compte que des éléments que vous avez mis à notre disposition. Compte tenu du peu d’informations précises contenues dans cet échange, conservez malgré tout ces sommes au cas où.
Cordialement
Bonjour,
J’ai un appartement qui a été divisé en deux dans les années 92 (c’est écrit sur l’acte authentique lors de l’achat devant le notaire). Aucune implication n’a été commise sur les communs. Chaque appartement a son entrée distincte.
Tout a été bien fait : déclaration à la mairie, déclaration aux impôts, chaque appartement à son compteur EDF et son compteur d’eau. Cependant le modificatif de règlement de copro n’a jamais été fait.
Aujourd’hui à l’AG les copropriétaires refuse de mettre à jour le règlement de copro (tout à mes frais, géomètre et notaire). Est ce possible d’obliger la copro à modifier son règlement pour que mon lot soit bien considéré comme deux lots différents avec des charges distinctes? Y a t il prescription pour pouvoir obliger la copro à le faire?
Merci
Cordialement
Bonjour
Lorsque l’état descriptif de division ne correspond pas à la réalité, la copropriété doit mettre le règlement de copropriété à jour. Si elle refuse, le tribunal vous donnera forcément raison.
Attention néanmoins à l’autorisation d’AG qui était obligatoire pour réaliser les travaux de scission du lot. Si la personne qui a fait les travaux n’a pas eu cette autorisation, toutes celles de la mairie ou autre ne valent rien du point de vue de la copropriété. Il faut une autorisation d’AG pour faire des travaux touchant aux parties communes. La prescription est de 30 ans.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement au dernier étage d’un immeuble il y a un an et nous venons de découvrir que le propriétaire précédent a fait passer toute l’électricité de l’appartement par les combles, qui ne nous appartiennent pas, en 2002, et ce sans autorisation préalable du syndicat de copropriété. Aujourd’hui, le syndicat de copropriété veut nous obliger, soit à rapatrier toute l’installation électrique chez nous, soit à acheter les combles. Mais nous ne sommes pas responsables de ce qu’à fait le propriétaire précédent, nous n’étions même pas au courant de ce désordre au moment de la vente.
Est ce que c’est le délai de prescription de 5 ans ou de 30 ans qui s’applique ? Et peut-on nous obliger à rapatrier cette installation électrique dans notre appartement ?
Pour nous, c’est la copropriété qui est en faute car ils n’ont pas empêché les travaux à l’époque alors qu’ils étaient au courant, et ils n’ont pas fait défaire au copropriétaire par la suite son installation.
Bref, que faire dans une telle situation ? Faut-il engager un avocat pour attaquer la copropriété ?
D’avance, merci
Cordialement,
Bonjour
Oui la copropriété peut vous obliger à remettre en l’état c’est à dire à rapatrier l’électricité dans les parties privatives et à cesser l’occupation non autorisée de parties communes car c’est vous le propriétaire et que vous avez acheté ce bien en l’état.
Le délai de prescription est de 30 ans.
Vous pouvez éventuellement vous retourner contre l’ancien propriétaire pour dol (c’est à dire vente trompeuse), mais cela ne regarde pas la copropriété qui n’a qu’un seul interlocuteur, le propriétaire actuel c’est à dire vous.
La copropriété n’est pas en faute.
Si vous avez la preuve du fait que la copropriété était au courant des travaux et qu’elle n’a rien fait pour les empêcher, c’est simplement que le délai de prescription court à partir de ce moment là.
Mais si vous n’avez pas de preuve du fait que la copropriété était au courant, la prescription court à partir du moment où elle indique qu’elle est au courant par l’envoi de la mise en demeure.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un garage au constructeur de l’immmeuble en 2009.
Il s’agissait d’un box qu’il a fermé avec un portail de garage (2,80 de large + panneau fixe) lors de mon achat.
Début 2014, je demande à l copropriété de remplacer et positionner au même endroit un portail de 4,70 de large, en respectant la couleur et les modèles existants dans la copropriété. J’ai eu l’accord du syndique, notifiant, suite à notre passage sur site, nous vous accordons le droit de changement de portail.
Mes charges de copropriétés étaient lors de l’achat à 27/1000ème puis sont passées en 2014 à 46/1000ème.
Ce week-end, le 22 juillet 2023, le président de la coproprieté me montre un plan où je dois laisser 1 m sur l’ensemble de la largeur du portail. Donc, en fait, je dois reculer ma porte de garage de 1 m !!!
Lorsque j’ai donné mon accord pour l’achat du garage, j’ai indiqué les dimensions (7,20×5,20), mais sur l’acte, aucune dimension n’est indiquée. Il est cependant indiqué qu’il n’y a aucune servitude.
Comme c’est le constructeur qui a posé le portail, que j’ai eu l’accord du syndic pour le modifier, que j’ai eu une modification des millièmes et donc des charges (toujours à jour des règlements), comment dois-je procéder ?
Cordialement
Bonjour
Lorsque des travaux nécessitent une autorisation, ce n’est pas celle du syndic qu’il faut, mais celle de la copropriété réunie en AG.
Lorsque la réalité ne correspond pas aux plans ou au règlement de copropriété, il faut demander un rectificatif de l’état descriptif de division.
Lorsque la situation divergente est ancienne, soit on met la réalité en conformité avec les textes, soit l’inverse. Mais pour cette seconde solution, il faut impérativement une autorisation d’AG.
Mais l’AG n’est pas obligée d’accepter. Le seul recours sera alors le tribunal.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un commerce il y a un peu moins de dix ans avec une terrasse couverte (Bâtiment B) sur rue. Cette terrasse m’appartient en totalité et je possède pour ce bâtiment la totalité des charges générales et particulières.
Or, je me suis aperçu qu’une partie des eaux pluviales du bâtiment principal (bâtiment C) venait se jeter sur mon toit (bât.B) via une gouttière qui se déverse dans mon chénau.
A l’occasion de fortes pluies, j’ai subit un dégât des eaux, car initialement, ma toiture et mon cheneau n’étaient pas conçu pour recueillir une partie des eaux pluviales du bâtiment principal.
Questions :
1°) Est-ce que la copropriété devrait participer à l’entretien de la partie de la gouttière posée sur mon toit et aux conséquences en cas de trop plein d’eau et d’inondation de mon local ?
2°) Suis-je en droit d’exiger une quelconque preuve d’une autorisation permettant à la copro d’évacuer son eau sur mon toit, sachant que j’ai acheté comme cela ?
3°) Si je ne suis pas en droit de demander une trace d’une autorisaion donnée par mon prédécesseur ou si cette trace n’existe pas, suis-je en droit de demander un accord quant à l’entretien par tout le monde en brandissant un délai de prescription qui ne serait pas atteint pour contesté cette évacuation sur mon toit, et quel serait dans ce cas précis le délai de prescription ?
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour
La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété. Pour pouvoir y changer quelque chose, il faut commencer par changer le règlement de copropriété.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils pour obtenir des réponses plus personnalisées à vos questions qui nécessitent un échange pour pouvoir y répondre correctement.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement et le 17/12/2022, le syndic envoie l’appel de charge du 1er trim 2023, a cette date, l’appel présente un solde débiteur de 549,07€ correspondant uniquement au du de l’appel du 1er trim, pas d’arrièrè. Jusque la, c’est normal.
Le 17/03/2023 , je reçois l’appel du 2eme trimestre, qui indique bien le paiement de 549.07 le 02/01/2023 mais également un solde antérieur de 262€ sans explication. Donc au 17/12, je dois 547.07 payé le 2 janvier, donc solde a 0, et au 17 mars, le compte présente un arrièrè au 1er janvier de 262€.
De plus, sur cet appel, en plus de l’appel du 2ème trimestre, il y figure 2 lignes:
ANNUL VIRT 06/07/21 -1699.52€
REGUL VIRT 06/07/21 +885.92€
ANNUL VIRT 14/01/19 DOUBLON -467.42€
+ l’appel du 2ème trim 547.07€
La encore sans explication. Or, je sais par des contacts, que ce syndic présentait il y a 1 mois au moins 2 ans de retard dans leur rapprochement bancaire, visiblement, plutot 3.5 ans car j’en déduis de cet appel qu’ils se sont rendu compte d’erreur comptable 3 ans 1/2 plus tard et me les imputent! est-ce légal? Quel délai pour réimputer ces montants si toutefois c’est justifié?
En mai, je reçois un rappel pour non paiement de montant de 2019 et 2021 avec 66€ de pénalité sans explication.
En Juin je reçois un rappel pour non paiement de montant de 2019 et 2021 avec 52€ de pénalité supplémentaire sans explication.
d’autre part, on m’a indiqué que les 262 étaient des pénalité de retards précédents.
J’ai échangé afin de leur demandé de les supprimer, on ma répondu que “la direction refusait ma demande”.
Impossible d’avoir des explications, aucun rappel malgré des preuves flagrante de mauvaise gestion et incohérence. Que faire ?
Et le pire dans cela, c’est quand je regarde le relevé du T2 2019, pas de montant de 467.42€ mais 1 seul de 588,77€ le 23/01, et pour 2021, un seul virement de 804,89€.
Bonjour
Les commentaires de ce site ont pour objet de répondre à des questions d’ordre général pour permettre de préciser des points qui sont susceptible d’intéresser d’autres internautes. Nous n’avons pas vocation à faire par cet intermédiaire des études personnalisées à titre gracieux.
Si vous avez besoin de notre expertise, merci de bien vouloir prendre un rendez-vous téléphonique d’un quart d’heure avec un expert, ou nous demander un devis pour une étude complète.
Cordialement
Bonjour
J’ai acheté en 2016 un appartement et une cave.
Lors de ma visite, on m’a donné les clefs de la dite cave. Or, un copropriétaire m’a montré qu’en fin de compte mon lot de cave était occupé par la chaudière collective de l’immeuble et qui occupé aussi un autre lot d’un copropriétaire. A l’installation de cette chaudière au fioul, ils ont cassé la cloison entre les deux lots.
Je souhaiterais récupérer mon lot. Quelles actions dois je entreprendre ? Faut-il que j’écrive par LRAR que je souhaite récupérer mon lot auprès du syndic, mettant fin ainsi à une quelconque prescription?
Par ailleurs, j’ai un chauffage individuel et ne bénéficie aucunement des prestations de cette chaudière au fioul. Puis je invoquer qu’en 2028 le fioul domestique sera interdit et de demander au syndic d’engager des travaux pour que chaque coproprietaire se gère son chauffage et cumulus?
Merci
Bonjour
Un lot n’a pas le droit en copropriété de s’extraire unilatéralement du paiement des charges liées à un service collectif sous prétexte qu’il n’utilise pas le service de son propre choix. Il faut pour cela un vote en AG à l’unanimité.
Par contre, si sur votre acte de propriété il est noté une cave, dont vous n’avez pas l’usage car elle est utilisée par un équipement collectif, il faut demander au syndic un modificatif de l’état descriptif de division et une mise à jour des millièmes. Concernant le préjudice du fait d’avoir acheté un appartement avec une cave alors qu’il n’y en a pas, la prescription est de 5 ans et elle est déjà dépassée.
Cordialement
Cordialement
Bonjour,
Une cave dans mon immeuble est inhabitée et il est impossible de retrouver les propriétaires. Puis-je me l’attribuer? Au bout de combien de temps pourrai-je devenir le propriétaire? Si cela est possible, que faut il faire pour devenir le propriétaire?
Bien cordialement
Bonjour
Il est impossible de s’approprier le bien d’autrui, même si on ne sait pas qui est cette personne.
Il faut impérativement retrouver le propriétaire ou ayants droit pour pouvoir acheter le lot.
Il faudra peut être mandater un notaire pour cela.
Cordialement.
Bonjour,
Depuis plus de 2 ans un dégât des eaux dans mon appartement, la canalisation eaux pluviales est bouchée. Ce qui inonde mon appartement lors des fortes pluies. J’ai mis en vente mon appartement mais lors des visites mon appartement est inondé. La copropriété refuse de faire les travaux car ils me disent que mon extension ne fait pas partie des parties communes. Sur le bâtiment existant il y a une extension pour les deux propriétaires du RDC qui a ete fait avant que jachete mon bien. Dans mon cas une chambre cuisine et SDB. Toutefois dans le règlement de copropriété ces pièces figurent bien et dans les parties communes ils parlent des canalisations des eaux pluviales.
Ma question est quel est mon recours pour Le préjudice que cela me cause , bien invendable, bien devient vetuste.
Peuvent ils refuser sachant que mon appartement se dégrade?
Dois je les intenter en justice?
y a t-il un délai de prescription pour ce cas?
Merci à vous
Bonjour
Pour pouvoir vous apporter des réponses personnalisées et vous aider à défendre vos droits, il faudrait pouvoir étudier le dossier et les documents.
Néanmoins lorsqu’un copropriétaire subit un dégât, il faut le déclarer à l’assurance pour obtenir la recherche de fuite et la réparation des dégâts. Fort du rapport de recherche de fuite vous pourrez demander à qui de droit la réparation de la source du sinistre. Et effectivement aller en justice si les responsables refusent.
Cordialement
Bonjour,
Mon mari vend son appartement équipé d’un climatiseur dont le bloc est fixé sur le mur de sa terrasse privative. Il est bien stipulé dans le règlement de copropriété que les balcons et terrasses sont des éléments privatifs et non communs. Il a installé cette climatisation en 2013 il y a 10 ans. Et nous n’avons pas de trace d’autorisation en AG.
Or la notaire en charge de la vente exige une autorisation de pose de la climatisation lors de la prochaine AG et qu’à défaut la vente sera caduque sans dommages et intérêts quelconques.
La copropriété n’ayant jamais rien réclamé depuis 10 ans, y a t il prescription?
Le bloc étant sur la terrasse privative, l’autorisation était elle nécessaire?
A noter dans le règlement de copropriété l’article suivant apparaît:
“Toute installation de climatisation devra être réalisée dans les règles de l’art, des normes de sécurité, de la réglementation phonique. Toutes les mesures nécessaires devront être prises pour ne pas nuire à l’étanchéité de l’immeuble. Le propriétaire restera responsable de tous les préjudices qui se produiraient du fait de ses travaux et de leurs suites. L’appareil ne pourra en aucun cas être installé en applique en façade. Il pourra être implanté sur un balcon, une terrasse, sans emprunter de gaines techniques des parties communes. Il ne devra pas dépasser la hauteur du garde corps et être dissimulé par un dispositif.”
Cet article vaut-il a lui seul acceptation par la copropriété de pose de climatiseurs sur balcons et terrasses privatives?
Comment rectifier en ce sens et si cela est encore possible le compromis de vente?
En vous remerciant de votre aide.
Cordialement,
Bonjour
Une autorisation d’AG est obligatoire pour installer un bloc de climatisation d’une manière générale et dans votre cas.
Seul un vote en AG peut “rectifier”.
Cordialement
Bonjour es que on peux contester la gestion d’un administrateur judicaire
En claire es qu’il peux nous réclamer des sommes antérieur sur des charges qui ne sont pas justifier pas de factures et pas de comptabilité de l’ancien syndic et l’administrateur réclame ces sommes sans justificatif a nous donner
Pour faire simple es qu’il faut payer et la fermer
Merci
Bonjour
Vous avez une façon directe et claire de définir les droits des copropriétaires sous administration judiciaire. Nous ne vous contredirons pas !
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement que je loue depuis 2014.
La dernière régularisation des charges de copropriété a été faite pour l’année 2018, en 2019.
Suite à des changements de syndic, aucune régularisation de charges n’a été faite jusque début 2023.
En février 2023, je reçois la régularisation des charges concernant l’année 2019. Dans la foulée, je fais le calcul de la part revenant au locataire et je lui envoie la demande de régularisation des charges locatives. Tout récemment, le locataire me signifie qu’il y a prescription des charges locatives au bout de 3 ans et qu’en conséquence il ne paiera pas le montant que je lui réclame.
Est-il exact que l’on ne peut pas réclamer de régularisation de charges auprès du locataire après 3 ans ? Mais pour le propriétaire, il n’y a pas de délai de prescription pour les charges, je suis obligée de payer, c’est bien cela ?
Y a-t-il des textes sur lesquels m’appuyer pour réclamer le paiement auprès du locataire de la part des charges qui lui revenait ?
En vous remerciant par avance,
Bien cordialement,
Bonjour
Nous ne sommes pas spécialistes de la gestion locative. Néanmoins, la prescription d’une manière générale ne court qu’à partir du moment où les faits sont connus. Tant que les sommes imputables au locataire ne sont pas connues, vous ne pouvez les lui réclamer et la prescription ne court pas. Elle court à partir du moment où vous connaissez les sommes. Si vous connaissiez ces sommes en 2018 et que vous ne les avez pas réclamées, alors effectivement en 2023 elles sont prescrites. Mais ce n’est pas le cas.
Cordialement
Bonjour,
Je découvre qu’un des co-propriétaire (ancien président du CS et proche du syndic) ne contribue pas du tout à la clé de répartition des charges ascenseurs et ce depuis des années (probablement depuis l’installation de l’ascenseur il y a une douzaine d’années).
Peut-on lui interdire d’utiliser l’ascenseur ?
Le rattrapage sur les charges est limité à 5 ans en arrière c’est bien cela ?
Il y a t-il un moyen de lui faire contribuer à l’installation de cet ascenseur ?
Cordialement?
Bonjour
La première chose à vérifier c’est si le lot de cette personne possède bien des millièmes ascenseur ou non dans le règlement de copropriété. S’il en possède pas, c’est la correction du RC qu’il faut demander. S’il en possède et que les clefs de répartition ascenseur n’ont jamais été appliquées correctement alors effectivement, la contestation de la répartition des charges se prescrit sur 5 ans.
Cordialement
Bonjour
En juin 2021,suite à tempête,le conduit cheminée haut de 5 mètres en amiante alimentant uniquement mon garage privatif et grimpant le long de l immeuble dans une copropriété s est écroulée
Les conduits de fumée font partis,dans le règlement de copro,des biens communs a celle ci.je n avais aucune connaissance de cette cheminée qui n a jamais été utilisée (j ai hérité de ce local de mon papa qui le possédait depuis 1932 et en connais donc l histoire);il s avere que la copropriété pour se desangager de sa responsabilité,declare cette cheminée illégalement construite par le précédent propriétaire (ce qui est faux) et me laisse seul assumer les charges de déblaiement prise très peu en charge par l assurance (10 000)
Quel recours????
Bonjour
Il n’est pas possible de faire des études personnalisées en trois lignes. Pour vous répondre correctement il est indispensable d’échanger avec vous pour définir clairement le contexte. Si vous souhaitez une aide personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils. Cordialement
Bonjour, Je suis propriétaire d’un appartement qui est loué. Suite à un compteur d’eau défectueux, je me suis retrouvée avec une régularisation assez conséquente à payer (400 m3). Je sais qu’il n’y a pas de prescriptions pour les consommations et je les ai réglé. Par contre, pour me calculer la régularisation, le syndic n’est pas parti du dernier index relevé connu et du coup, il m’a facturé 110 m3 en trop. Je lui ai joints tous les relevés, il a convenu que j’avais raison. Il m’a dit que c’était le précédent syndic qui assurait la gestion avant eux qui leur avait communiqué un mauvais chiffre. Bref, ils m’ont dit que mon cas serait discuté lors de l’approbation des comptes au 1er trimestre 2023. Et maintenant, il m’informe que le conseil syndical n’a pas validé ma demande. Les syndics ne sont ils pas assurés pour ce genre d’erreur ? Quels recours j’ai ? Merci pour votre réponse.
Bonjour
Oui, les syndics sont assurés, mais leur assurance joue en cas de poursuite judiciaire.
Si vous ne faites rien, votre syndic n’a aucune raison de faire jouer sa protection juridique.
Cordialement
Bonjour à vous,
Toyt d’abord un grand merci pour cet article accessible a tout un chacun qui éclaire nos lanternes.
Je suis copropriétaire et rencontre deux cas spécifiques le premier et qu’un étage entier ne figure pas au règlement et qu’aucun lot ne correspond à ce niveau disons fantôme cette élévation existe depuis plus de 30 ans je pense toutefois je m’interroge…
La seconde specificité est que la copro avait prévue au sein de mon lot une fosse septique ce qui est une abberation à l’origine sur un sous sol lequel nexiste pas hors j’ai une chute commune d3s eaux usees au rdc de mon lot. Laquelle n’a jamais été entretenue si ce n’est par moi. Le niveau fantôme utilisé d’ailleurs ce réseau.
L’idée serait pour moi de pouvoir négocier une refonte de la copro en terme de millièmes et d’obtenir que les eaux usées passent ailleurs que par mon lot qu’elles traversent.
Que pensez vous de cette situation quelque peu ubuesque ? Voyez vous une sortie possible ?
Un grand merci pour votre retour.
Bien sincèrement.
Bonjour
Lorsque le règlement de copropriété ne correspond pas à l’existant, sa mise à jour est incontournable, que les copropriétaires le veuillent ou non. A défaut, un juge l’ordonnera.
Ensuite la modification des canalisations d’évacuation des eaux usées est une décision qui doit se prendre en AG à la majorité simple.
Cordialement
Bonjour,
Dans notre copropriété, il y a 4 bâtiments dont une maison bourgeoise découpée en lots appartements, des boxes souterrains et d’autres boxes en aérien.
Quels sont les délais de prescription lorsque les syndics en place qui se succèdent demandent aux copropriétaires des boxes de voter des travaux de toiture, ravalement de façade pour la résidence bourgeoise et vice versa pour travaux sur les bâtiments de boxes…prennent leurs bons pour pouvoir comptant ?
Est-ce légal que toutes et tous les copropriétaires puissent avoir un pouvoir quelconque pour décider des travaux d’entretien et gros travaux d’un autre bâtiment dans lequel eils n’ont pas de partie privative ?
L’ambiance est déplorable car la copropriété n’a pas été entretenue pendant plus de dix ans, les syndics passent mais il réside toujours des collusions frauduleuses avec les syndics et le CS voire d’autres copropriétaires.
Le quitus et l’approbation des comptes sont toujours votés même quand je dénonce des comptes faux.
Puis-je revenir dessus en inscrivant une question comme “vu les liens entre les syndics successifs et des copropriétaires qui ont été révélés très tardivement, l’assemblée générale décide d’annuler le quitus qui accordé aux syndics en place depuis 2009, ainsi que l’approbation des comptes”.
Merci
Bonjour
Non, il n’est pas possible de remettre en question une approbation des comptes et un quitus qui a été valablement donné lors d’une AG.
En réalité la seule possibilité de contester une décision d’AG est prévue par l’article 42 de la loi de 1965. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté mon appartement en 2007 avec une climatisation qui a été installée en 2006 sans autorisation par les propriétaires précédents. J’ai reçu dernièrement un courrier du syndic me demandant de la retirer à mes frais. Suis je responsable de l’installation illicite de cette climatisation réalisée il y a 17 ans ? Pour compléter, lors de l’AG de 2022, il a été accepté la pause d’un climatiseur pour un autre co-propriétaire sur la même façade, qui donne coté cour. Merci pour votre aide.
Bonjour
Vous êtes responsable de votre lot. Le syndic ne peut pas demander à l’ancien propriétaire de retirer la climatisation. Il n’y a qu’au propriétaire actuel qu’il peut demander de mettre le lot en règle.
Rien ne vous empêche par contre de vous retourner contre l’ancien propriétaire si vous estimez qu’il vous a sciemment caché que l’installation avait été faite sans autorisation et que vous avez les moyens de le prouver.
Rien ne vous empêche non plus de demander à l’assemblée générale d’autoriser la pose d’un climatiseur sur votre lot.
Cordialement
Bonjour,
Après avoir reçu la contestation article 42 de l’AG du 14 décembre 22, le syndic m’a adressé en RAR une mise en demeure de déposer sous 15 jours clôture et portail du jardin à jouissance exclusive, puis astreintes judiciaires, qui avaient été installées en novembre 2017.
Été 2017, pour le projet de l’installation clôture portail je lui avais demandé si je devais le présenter à l’AG des copropriétaires. Il m’avait répondu »vous êtes chez vous, vous faites comme vous voulez », qu’il m’a, par la suite, confirmé par mail m’informant que certains copropriétaires lui avaient reproché de ne pas l’avoir fait présenter à l’AG.
Donc après sa réponse j’ai contacté les fabricants de clôture et portail, qui les ont installés en novembre.
Début 2019, j’avais soumis au syndic projet d’installation d’une climatisation réversible : il m’avait répondu que si les murs étaient percés pour un câble et une canalisation d’eau je dois le soumettre à l’AG. Donc, je lui ai demandé de le faire. Et j’ai eu l’autorisation de l’AG.
Il s’avère que dans notre petite copropriété, 70 % des 13 copropriétaires ont fait poser une climatisation réversible sur leur balcon, SANS autorisation d’AG, dont le syndic lui-même propriétaire bailleur en décembre 2022 sur le balcon de son locataire.
Des poses de stores à une couleur différente de celle de notre immeuble, une installation dans le jardin privatif d’une véranda avançant sous les balcons du 1er étage, fermée par vélum à une couleur différente des stores, destruction de l’ancienne clôture et construction d’un mur bien plus haut, construction d’une jardinière béton empiétant sur le parking qui est une partie commune, n’est-ce pas ?
Nous avons une chaudière au gaz et pour l’eau chaude et pour le chauffage central collectif : L’installation d’un chauffe-eau électrique nécessite-t’elle une autorisation AG ?
Cette mise en demeure fait suite à ma contestation article 42 que le syndic avait reçue par l’huissier dans la matinée, ses représailles.
Membre du conseil syndical ou pas, puis-je demander au syndic d’envoyer une mise en demeure à ces copropriétaires de déposer leurs installations etc sous astreintes judiciaires ?
Quelles seraient les réponses que je peux lui faire ? J’ai compulsé les PV des AG des 20 dernières années, je suis la seule copropriétaire à avoir soumis mes projets au syndic, et selon sa réponse à l’avoir présenté à l’AG pour obtenir leur autorisation.
Autre question svp : le syndic doit il transmettre à tous les copropriétaires, dont moi, le document d’assignation qu’il a reçu de l’huissier ?
Il semble qu’il manipule les copropriétaires qui avaient voté contre la modification des tantièmes des charges de chauffage et donc des charges communes générales des appartements agrandis en leur livrant des informations distillées.
Pour calmer l’ambiance, j’ai l’intention de rencontrer les 3 voisins copropriétaires bénéficiaires des appartements agrandis leur expliquant qu’il leur est possible d’accepter et de le faire savoir officiellement par RAR la modification par un géomètre professionnel des tantièmes de leurs lots.
Que puis-je leur dire encore ?
Question : Est ce que le syndic a failli à son devoir de conseil, en n’informant pas les copropriétaires présents à l’AG du 14 12 23 des conséquences judiciaires et financières possibles -des dépenses inutiles- d’un vote CONTRE la modification des tantièmes, si un copropriétaire contestait l’AG à titre légitime ?
Est ce un manquement à sa responsabilité professionnelle ?
Bonjour
D’une manière générale dans un jardin partie commune à jouissance privative et exclusive, mais même dans un jardin totalement privatif, il n’est pas possible d’installer ni clôture ni portail sans obtenir l’aval de l’AG car il y a modification de l’aspect extérieur.
Le syndic n’a pas l’obligation de transmettre les documents qu’il reçoit de l’huissier dans le cadre d’une procédure.
Effectivement les membres du conseil syndical peuvent avoir accès à l’ensemble des documents, mais cela ne signifie pas que le syndic leur transmette tous les documents systématiquement.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique pour des réponses personnalisées à vos questions spécifiques à votre copropriété.
Cordialement
je suis propriétaire depuis 27 ans et j’ai fais des travaux il ya 26 ans pour aménager mes caves en habitation es qu-il ya prescription pour ne pas avoir demander l’autorisation
Bonjour
La prescription court à partir du moment où les personnes lésées (ici la copropriété) est au courant du préjudice.
En ce qui vous concerne vous ne pourrez prouver qu’il y a prescription qu’à partir du moment où vous pouvez prouver que la copropriété était au courant de la transformation des caves en habitation.
Cordialement
Bonjour,
voici la situation :
1) au cours du premier semestre 2019, un copropriétaire a fait des travaux qui affectent les parties communes et modifient grandement l’aspect extérieur du bâtiment, et ce sans solliciter une autorisation via une AG.
Notre syndic lui a adressé un RAR en décembre 2020 pour lui signifier le problème et proposer une résolution amiable. Sans succès.
Question : Est-ce que ce RAR du syndic suffit à interrompre le délai de prescription ? Ou bien faut-il nécessairement saisir la justice pour interrompre ce délai ?
2) Imaginons que le syndicat refuse de se prononcer en faveur d’une action en justice pour demander une remise en l’état initial. Mais que par la suite un copropriétaire B, insatisfait de la “mollesse” du syndicat, veuille individuellement saisir la justice pour demander cette remise en l’état.
Question : La prescription stoppée par le syndic bénéficie – t elle à ce copropriétaire B ? Ou bien une action individuelle de ce copropriétaire B est nécessaire pour arrêter de nouveau le délai de prescription ?
Merci pour votre site très instructif.
Bonjour
La mise en demeure est la première étape d’une procédure judiciaire. Elle interrompt la prescription effectivement.
Oui, un copropriétaire a titre individuel peut tout à fait entamer une procédure à ses frais.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour vos conseils.
Depuis nov 2011, je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble construit en 1974. Depuis 1982 dans un lot qualifié dans le l’état descriptif de la divison de garage-parking, il y a une discothèque. Aucun vote en AG n’a validé le changement de destination de ce lot. Le réglement de copropriété mentionne entre autre qu’aucun lot ne peut être occupé par une personne faisant de la musique de façon professionnelle professionnelle. Le propriétaire peut-il faire valoir le principe d’antériorité pour pouvoir continuer son activité et éventuellement faire modifier le réglement de copro? Merci de votre réponse. Précision: le propriétaire de la discothèque est le frère du syndic.
Bonjour
Il est totalement impossible de vous répondre simplement. Il faudrait pouvoir faire une étude de jurisprudence.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes en phase d’acquisition d’un appartement et juste avant la signature du compromis le notaire nous a alerté sur le fait qu’il y a eu réunion de 2 lots (ouverture d’un mur), suppression d’un mur porteur et suppression de cheminées. Ces travaux ont été effectué par les précédents propriétaires et non les vendeurs actuels il y a 20 ans.
Personne n’a de trace officielle d’une demande formulée en AG, pas de trace officielle d’un accord et de confirmation de la bonne réalisation des travaux VS études réalisées.
Y-a-t-il un délais de prescription? quels sont les risques?
Merci
Bonjour
Effectivement lorsqu’on achète un appartement c’est en l’état, y compris les travaux faits par les précédents propriétaires.
La prescription est dans ce cas de 30 ans, mais elle court à partir du moment où la copropriété se rend compte du problème.
La copropriété peut donc théoriquement vous demander de remettre en l’état.
Cordialement
Bonjour ,
Quels sont les delais de prescription sachant que je suis nouvel acquereur et viens de decouvrir les infractions :
– Clim en facade en zone historique sans permis ou autorisation ag qui cree des fuites d eau en facade et don’t les tuyaux sont colles a mes fenetres de chambre er salon sans parler du bruit
– Balcons construits sans autorisation AG ou urbanisme sans entretien ou consolation mineure de leurs proprietaires risquant de tomber sur moi en rdj.
Les balcons ne se situent que au 1er et 2 eme etage et c est une copropriété familiale sans reglement. Quid de qui doit payer leur reparation? Sont ils partie commune ou privative sachant que vu l etat de degradation leur construction remonte possiblement a plus de 10ans voir 30…
Une action en démolition est elle encore possible car l un d entre eux me prive de mon soleil etant a l etage inferieur.? Sinon qui doit payer les travaux de gros oeuvre? Tous les coproprietaires ou seuls les coproprietaires concernes
– rehaussement du beton des chemins de parties communes sans vote d ag et autorisation urbanisme nécessaire en zone historique causant prejudice a ma cave qui ne peut plus ouvrir sa porte fenetre donant vers lexterieur, travaux effectues par le syndic lors d autres travaux votes en 2018. Qui doit payer pour mon prejudice et la démolition?
– gros tuyaux d evacuation sur 20m pose par un voisin de la copropriété dans l escalier commun dont il a une servitude de passage mais aucune asl n existe a cause de mauvais notaires .
– Annexion de la 2eme entree de la copropriété par ce voisin qui a effectue des travaux d escalier privatif uniquement pour lui, la rendant impraticable pour les vrais coproprietaires
– remplacement des fenetres et volets des parties communes recent par de l alu blanc sans autorisation d urbanisme qui impose du bois d une autre couleur , qui doit payer?
– remplacement recent des fenetres de coproprietaires par eux memes par du pvc ou alu non conforme a l urbanisme qui oblige le bois et sans autorisation d ag. Prescription?
Bonjour
Ce site est un site généraliste d’information des internautes sur le droit de la copropriété, et les commentaires ne peuvent pas être le lieu d’études juridiques de situations spécifiques et personnelles. Pour pouvoir vous aider il faudrait étudier le dossier et pouvoir échanger avec vous pour plus de précisions. Ceci est réservé à nos adhérents. Il est également possible de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert. Il faut le réserver en ligne.
Merci
Bonjour,
Mon compteur d’eau et celui de ma voisine sont inversés depuis l’installation des compteurs individuels en 2008. Je suis propriétaire depuis 2010 et paye donc la consommation d’eau de ma voisine et vice versa. Notre consommation est supérieure à celle de ma voisine puisque nous sommes 5 et ils sont 2. Ma voisine s’est apercue de l’erreur en 2022 et a fait le nécessaire auprès du syndic pour rectifier l’inversion de compteur.
Le syndic me demande maintenant de régulariser le trop-payé de ma voisine pour un volume de 671 m3 et un montant supérieur à 2000 euros. Je suis en attente du détail de ce montant mais j’aurais aimé savoir si il y a un délai de prescription pour la régularisation ? Quel est le délai raisonable pour le calcul de cette régularisation ?
Merci
Bonjour
La répartition individuelle des charges se prescrit en 5 ans.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un studio dans un immeuble en arrière cour d’un autre immeuble. Il faut donc utiliser le couloir du 1er immeuble pour accéder au mien. Les syndics de chacun des immeubles étaient bénévole jusqu’en 2019. En 2020, la copro du 1er immeuble demande 5000 euros à la copro du 2eme immeuble pour les frais de passage de 2015 à 2020. Ont-ils le droit? La somme de 5000 euros me parait énorme pour un couloir avec une ampoule…Y a t il prescription?
Bonjour
Si charges il doit y avoir, elles doivent être prévues dans les règlements de copropriété. C’est ce qui est prévu dans les règlements de copropriété qui détermine le montant de la somme et rien d’autre. Si elles sont prévues dans les règlements de copropriétés elles doivent être appelées chaque année. Si ce n’est pas fait la prescription est au maximum de 5 ans.
Cordialement
Bonjour, nous sommes dans une impasse. Nous sommes propriétaires d un appt en copropriété nous avons décidé de vendre et avons trouvé un acheteur . Au moment de la signature du compromis le notaire du vendeur a soulève un problème. Nous avons deux lots réunis en une seule habitation sauf qu au niveau de la copro nous payons pour un garage et non un logement. Toutes la copropriété ainsi que le syndic sont au courant. Le notaire adverse a demandé que notre syndic lui fasse un mail confirmant qu il est au courant de ce problème afin de sécuriser le nouvel acquéreur. Le syndic a refusé sauf qu une semaine après nous avons appris que tous les propriétaires de l époque 1999 étaient informés du problème que ca concernés également des greniers aménagé en appt. . Je ne peux plus rester dans cette appt je suis en invalidité la maison est trop grande et avec des mezzanines il faut que je vende . Est ce que j ai un moyen de demander au syndic cette attestation ? Puisqu’il a reconnu la même situation pour les greniers qui sont loué ! Sinon quels recours ?
Merci infiniment de me répondre.
Bonjour
La seule solution est de mettre la copropriété et l’état descriptif de division en conformité, mais ce n’est pas quelque chose qui se fait rapidement malheureusement.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’un rez-de-chaussée depuis 20 ans
A l’époque nous étions 2 propriétaires : moi le rez-de-chaussée et une cave et la personne au dessus 3 appartements (1 par étage)
Ensuite un par in les appartements ont été vendus
Aujourd’hui nous sommes 4 propriétaires
Il y a 2 ans et demi un des 4 à demandé la mise en place d’une copropriété
Au début la copropriété a considéré que j étais propriétaire de 2 lots le temps que les mesures des tantièmes soient réalisés
Entre confinement et contretemps ces mesures ont été faites que en août (soit 2 ans après la création de la copropriété)
A ce jour toujours pas de retour
La copropriété m explique être débordée
Par contre aujourd’hui ils me disent que les sommes déjà versées ne me seront jamais remboursés car le calcul des tantièmes n’est pas rétroactif
Est-ce vrai ?
De plus je n’ai toujours pas une date de quand ce calcul sera fait donc pour le moment je continues de payer 2 lots
Est-ce normal ?
Merci
Bonjour
Le calcul des charges ne se fait pas au lot, mais aux tantièmes, et les tantièmes dépendent en grande partie de la surface habitable.
Si vous vous estimez lésée, vous pouvez refuser d’approuver les comptes et aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
J’ai acquis un appartement en rez de jardin il y a une 15aine d’années.
J’ai toujours payé les charges et appels de fonds en temps et en heures selon les tantièmes.
Nous avons eu notre AG en début de semaine, et il y a 2jours le syndic m’a informé par email que selon le règlement de copropriété, le jardin ne devait pas entrer dans le calcul des tantièmes…Mais les tantièmes ont toujours été calculés avec le jardin…aussi, j’ai trop payé.
Est il possible de percevoir rétroactivement le trop perçu ? Et depuis combien de temps ?
Merci pour votre éventuel retour.
Bonjour
Vous pouvez contester la répartition des comptes sur les 5 dernières années.
Cordialement.
Bonjour
Un problème majeur : j’ai acheté un appartement depuis 3 ans, qui était équipé d’un sanibroyeur depuis sa construction il y a plus de 30 ans. Cela n’a jamais posé de problème et il n’y a pas de possibilité technique d’effectuer des travaux pour installer un autre système.
Un nouveau voisin s’est installé cette année et en arrivant a fait des grands travaux dans son appartement en unifiant toutes se pieces en une. Cela intensifié le bruit de mon sanibroyeur sur l’ensemble de son appartement. Depuis, il nous harcèle pour nuisance sonore. Quelles possibilités pour nous? Un grand merci 🙂
Bonjour
Il y a effectivement prescription sur le sanibroyeur si vous avez les preuves de son installation, mais si le voisin subit un préjudice sonore il peut malgré tout intenter une action, mais celle-ci est privée et ne concerne en rien la copropriété.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement qui est loué. Jusqu’en 2015, aucun problème. En 2016 et 2017, il n’y a pas eu de relevé du compteur d’eau. En 2019,2020 et 2021, le syndic a compté des forfaits. En 2021, le compteur a été changé (c’était le relevé à distance qui ne fonctionnait plus). Du coup, j’ai un reliquat de consommation d’eau à payer correspondant aux années 2016 et 2017. Y a t’il prescription ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Non il n’y a pas prescription pour les consommations.
Elles sont dues.
Cordialement
Bonjour!
Nous avons acheté dans un immeuble, il y a 12 ans un deux appartements reliés par un escalier.
Nous avons séparé les appartements et fermé la tremie.
Nous ne savions pas qu’il fallait l’accord de la copropriété.
Quel est le delai pour la prescription? quels correctifs possibles pour des travaux ayant plus de 10 ans?
Merci de vos reponses!!
Bonjour
Les délais de prescription pour les travaux touchant le bâti, peuvent varier entre 10 et 30 ans. Pour pouvoir vous répondre il faudrait pouvoir étudier le dossier en détail. Et malgré tout, seul le juge est souverain dans ces cas.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété de 79 appartements. 19 appartement appartiennent à une copropriété séparée (dont moi).
Nous avons en commun avec l’autre copropriété un jardin et des parkings au sous-sol. Nous avons donc également une ASL. Le problème, c’est que l’ASL en question gère également l’autre copropriété.
Nos appartements ont été livrés début janvier 2019 et à ce jour, aucune AG n’a eu lieu concernant l’asl.
A partir de quand seront nous redevables des frais relatifs à l’ASL ? Y’a t’il un délai de prescription ?
Merci d’avance
Bonjour
Il n’y a pas de délais de prescription sur les charges de copropriété ou d’ASL. Elles sont dues dès réception des parties communes.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre réponse
propriétaire de parkings en sous-sol depuis 1999, en 2021 j’ai reçu du syndic de copropriété des régularisations de charges s’étalant de 2002 à 2010 (période durant laquelle se sont succédé 3 syndics différents et où 2 régularisations rectificatives avaient déjà été effectuées ) peut on évoquer la prescription sur les montants réclamés 1200 € au total ? ( certaines années le montant reste créditeur )
Bien cordialement
Bonjour
Il n’y a pas de prescription pour les charges de copropriété.
Cordialement
Bonjour, Nous sommes 4 copropriétaires de maisons individuelles régies par un règlement de copropriété établi en 1987 à la requête d’une SCI propriétaire initial de nos 4 lots. Ce règlement régi entre autres l’identification des parcelles des 4 lots. Or cette copropriété n’a jamais été active : pas de syndic désigné, pas d’AG. Dans la vie courante, nous n’avons pas réellement besoin d’une structure en copropriété. Mais la municipalité a fait procédé en 2011 à un remembrement et l’ensemble de nos parcelles ont été réunies sous un même lot cadastral. Le règlement de copropriété est donc le seul document identifiant nos parcelles. Ce règlement est -il devenu caduc par son inactivité? devons nous demander une nouvelle identification de nos parcelles au cadastre ? Merci de vos conseils
Bonjour
Aucune nouvelle identification au cadastre n’est nécessaire, vos actes de vente et votre règlement de copropriété sont suffisants.
Par contre il est indispensable de le mettre à jour et de l’appliquer.
Vous pensez ne pas en avoir besoin, mais cela vous prive d’un certain nombre de droits si vous le l’appliquez pas.
Cordialement
Bonjour,
Quel est le délai de prescription – vis à vis de la copropriété – pour la pose de vélux sans autorisation de la copropriété (pas de vote en AG) ?
Pour information, les vélux ont été créés en 2004 en toute connaissance par l’autre copropriétaire ne serait-ce par observation lors des travaux (il s’agissait de 6 combles aménageables)
Merci pour vos conseils
Cordialement,
Bonjour
Le délai de prescription de 5 ans court à partir du moment où le plaignant dit avoir découvert le préjudice.
S’il prétend qu’il vient de s’en rendre compte, il vous faudra démontrer que ce n’est pas le cas.
Évidemment rien de tout cela n’est de plein droit, le juge tranchera.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire depuis 5,5 ans d’un appartement. On me demande aujourd’hui de remplacement ma port fenêtre du chambre car elle ne respecte pas le règlement de copropriété. Le travaux on été fait il y a plus 5 ans. Suis je dans l’obligation de remplacer cette porte fenêtre ? Aurais je prescription au bout de 5 ans ou pas?
Deuxième question. Syndicat des copropriétaires nous a demandé de payer pour une note d’honoraires de avocat pour travaux irrégulière 132 EUR. Est ce que on est en obligation de payer ?
Bonjour
Le délai de prescription court à partir du moment où le plaignant a eu connaissance du préjudice. Le délai est effectivement 5 ans. Si la porte-fenêtre est visible de tout le monde, il court depuis le moment de son installation. Mais s’il est possible de ne pas la voir, alors ce sera à l’appréciation des juges. Quoi qu’il en soit, si vous devez passer en justice, il faut toujours mieux être à jour de ses charges.
Cordialement
Dans ma copropriété un logement du RDC a connu un important sinistre DDE. Lors de la régularisation des charges nous nous sommes aperçus que la surconsommation relevée était imputée à un appartement voisin. Vérification faite, il y une inversion de relève depuis plusieurs années. Impossible de savoir depuis quand mais mon voisin demande donc à être rembourser de la différence des consommations d’eau entre les logements. De son côté, le voisin qui va recevoir la douloureuse la conteste et veut que la copropriété en assume la charge. Savez-vous s’il existe un délai durant lequel la copropriété peut lui imposer cette régularisation? Impossible pour nous de faire porter la responsabilité à la société qui loue les compteurs car il apparait que l’inversion était antérieur à la souscription du contrat avec celui-ci en 2017. Je suis au CS et j’en perds mon latin. Merci pour votre aide
Bonjour
A partir du moment où les comptes ont été approuvés il n’est plus possible de revenir dessus.
Sauf pour des questions de répartitions internes (ce qui est votre cas) et ce uniquement sur les 5 dernières années.
Si aucun accord n’est trouvé, seul le tribunal peut trancher.
Notez que pour les conseillers syndicaux qui ont besoin de cours de latin ^-^ nous avons une adhésion à l’année qui vous permet d’obtenir des réponses personnalisées tout au long de l’année en illimité.
Cordialement
Bonjour,
Dans notre copropriété, il y a une petite chartreuse située dans la cour. Dans l’acte de copro, il est mentionné ” LOT chartreuse = au rez de chaussée et en fond de couloir, petite chartreuse et l’ensemble des débarras et anciens w.c située dans cette cour, plus la jouissance exclusive de la cour. (Exceptées la portion de sortie privative d’un autre lot) et les 15 millièmes de quote part des parties communes. Pouvez-vous me confirmer donc que la cour est une partie commune à jouissance exclusive ? A ce jour, les poubelles + compteurs électriques des autres lots sont situées dans cette cour. La nouvelle locataire de la chartreuse a décidé de ne plus nous donner accès aux poubelles car elles sont dans cette cour. Ne pouvant pas mettre les poubelles ailleurs, a-t-elle le droit de nous interdire l’accès ? Comment peut-on faire, nous ne pouvons pas mettre nos poubelles ailleurs ni dans la rue ?
Merci
Bonjour
Nous ne pouvons rien vous confirmer du tout sans avoir examiné le règlement de copropriété dans son intégralité.
Vous comprendrez certainement que nous ne pouvons engager notre responsabilité d’expert sur des informations partielles, et encore moins être à même de vous aider à trouver des solutions.
Merci de bien vouloir nous contacter via la page DEVIS.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire des murs d’un restaurant.
Il y a 4 commerces identiques dont 3 restaurants.
Il y a une terrasse devant chaque commerces, mais qui appartient à la copropriété.
L’un des restaurants est établi depuis plus de 20 ans et utilise sa terrasse sans autorisation pour mettre des tables pour sa clientèle. Aujourd’hui, les copropriétaires refusent que les commerces utilisent ces terrasses.
Il n’y a pas prescription ? Et cette terrasse ne pourrait pas être considérée comme jouissance exclusive du commerçant ? Étant donné qu’il n’y a pas d’intérêt aux autres copropriétaires d’utiliser cette terrasse qui n’est pas un lieu de passage.
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour
Non il n’y a pas de prescription de cette nature.
S’il n’y a pas de jouissance prévue dans le règlement de copropriété, la copropriété peut à tout moment le faire respecter. Même s’il y a 20 ans de jouissance exclusive abusive de démontrée, cela ne constitue pas un précédent que la copropriété serait obligée de valider.
Cordialement
bonjour, propriétaires depuis 1993 d’un appartement, nous n’avons pas fait de travaux particuliers mis à part de la restauration intérieure classique.
Aujourd’hui le syndic nous demande de boucher une fenêtre qui a été créée sans autorisation (nous ne savons pas à quelle date elle a pu être créée).
Cette fenêtre nous est indispensable dans notre chambre.
Est ce que le syndic a le droit de faire boucher cette fenêtre ?
Comment savoir la date de sa création ?
Quel est le délai de prescription ?
Bonjour
Si vous refusez d’obtempérer à son injonction, le syndic peut porter l’affaire devant la justice. C’est le juge qui tranchera suivant les éléments que chaque partie pourra lui apporter. Il est impossible de préjuger.
Cordialement
Merci pour tous vos conseils, nous avons acheté un appartement en copropriété en 2010, et durant cette même année nous avons fait retirer la moquette qui recouvrait un parquet. En 2018 nous avons abattu une cloison. A ce jour notre voisin du dessous nous attaque en justice sous prétexte que le fait d’avoir abattu cette cloison créé du désordre chez lui, et nous accuse de ne pas avoir installé d’isolation phonique sur le parquet d’origine découvert depuis 2010.
Merci pour votre aide
Bonjour
Il est toujours possible de saisir le tribunal pour nuisances ou trouble de jouissance. Il faut cependant pouvoir démontrer le préjudice. Quoi qu’il en soit, c’est le juge qui tranche. Y compris pour savoir s’il retient ou non le délais de prescription.
Cordialement
Je suis propriétaire depuis 2001 d’un studio à Paris avec une cave qui était grande avec d’ailleurs 2/1000 de charges générales alors que les autres caves n’ont qu’1/1000e
J’ai visité cet appartement et la cave avant signature. Je signale que les caves sont numérotées et les numéros reportés dans les actes authentiques d’achat
Lorsque j’ai signe l’acte d’achat y était joint un plan de l’appartement et de la cave.
Je me suis servie de cette cave qu’au tout début de mon achat pour y mettre différentes affaires dont un vieux clic clac qui était dans le studio avant l’achat. Après je ne m’en suis jamais servie car j’ai 2 autres caves dans cette copropriété. Et surprise lorsque j’ai voulu mettre des dossiers dans ma cave il y a environ 3/4 ans, impossible d’y pénétrer, tout ce qui avait été posé dedans étaient les un sur les autres. J’ai payé une personne pour débarrasser et avoir accès à l’intérieur et la grosse surprise la cloison entre ma cave et celle d’à côté aurait été déplacée et de se fait ma cave est plus que petite. Le syndic est venu voir avec les plans lors de la création de la copropriété en 1966 et a reconnu le problème. Il a fait un courrier a la copropriétaire de la cave d’à côté qui vient de répondre qu’elle ne changera pas du tout la cloison, que je suis propriétaire depuis 20 ans et qu’il aurait fallu que je réagisse avant. Elle dit qu’elle a acheté avec une grande cave mais elle n’a aucun plan fourni à son acte d’achat. Elle me dit de voir avec un avocat mais elle ne cédera pas
Que puis je faire? Je suis déboussolée car je suis âgée et je ne veux pas que ma fille ait des problèmes à mon décès
Merci pour votre reponse
Bien cordialement
NDR
Bonjour
Les cloisons séparatives ne concernent en rien la copropriété. Ce n’est donc pas la loi de 1965 qui s’applique. Vous avez tout intérêt à porter plainte et l’affaire devant un tribunal.
C’est le juge qui décidera de la prescription ou non.
Cordialement
Bonjour,
En 2014 j’ai fait l’acquisition d’un appartement en copropriété.
Suite à de nombreux impayés d’un voisin – depuis 2008 – la vente aux enchères de son modeste appartement a eu lieu en 2021.
En 2012 – Une banque publie une hypotheque sur le bien du mauvais payeur.
En 2013 – Notre syndic publie une hypotheque sur le meme bien.
Mais, le montant de la vente ne couvrant pas celui des impayés, le Syndic réclame aux propriétaires la quasi-totalité des impayés.
Ma question est la suivante :
Suis-je redevables des montant impayés antérieures : datant de 2008 a 2014 ; 2014 étant l’année de mon achat ?
Merci pour votre aide.
Oui.
Bonjour et merci beaucoup pour toutes les informations que vous fournissez.
Je suis copropriétaire dans une résidence et mon logement est situé en rez-de-chaussée.
L’extérieur est composé d’une loggia avec un garde corps ainsi que d’un jardin (le tout est relié).
La résidence datant de 2002, je souhaiterais savoir si l’installation d’un brise vue sur le garde corps est toujours soumis à validation de l’architecture (ou de son cabinet) qui a réalisé la résidence ou s’il y a prescription est que seul l’accord de l’AG suffise.
En vous remerciant d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de votre règlement de copropriété. Il y a des immeubles pour lesquels non seulement il faut l’autorisation de l’architecte mais également la validation des bâtiments de France. Dans d’autres cas, une simple validation d’AG suffit. Il n’y a pas de prescription pour cela.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant.
Je fais face à un problème qui me met dans le doute face à ce qui est dit ici :
Je suis propriétaire d’un appartement, et ait réalisé des travaux sur un mur début fin 2017. Le syndic et la copropriété m’ont tous 2 dit que ce mur était porteur, or je leur ai fourni un document de bureau d’étude ainsi qu’un document de l’architecte de l’immeuble indiquant que ce n’était pas porteur.
Ils n’ont depuis malgré tout jamais voulu lacher l’affaire et continuent de demander à ce que je remette le mur en état, indiquant dans chaque PV d’AG que je suis en tord. Ils n’ont cependant jamais émis d’action en justice jusqu’à maintenant.
Ma question est donc : aurais-je prescription au bout de 5ans (fin de cette année) ? ou au bout de 30ans svp ?
Merci
Bonjour
A priori 30 ans, mais seul un juge peut le décider.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour vos articles très intéressants.
Je suis en charge de la vente de l’appartement de mes parents car trop âgés aujourd’hui. J’ai trouvé un acquéreur et suis en train de rassembler les papiers. A ma grande surprise et par méconnaissance de mes parents, j’ai appris que les fenêtres de l’appartement avaient été remplacées en 2013 sans autorisation de la copropriété et sans déclaration préalable à la mairie. Il s’agit de fenêtres blanches en PVC, sans modification de la structure extérieure. Y a-t-il prescription ? Ou dois-je tout de même redemander une AG exceptionnelle? est-ce que le nouvel acquéreur doit en être informé? Que se passe-t-il en cas de refus?
Merci pour votre aide.
Bonjour
Tout dépend du règlement de copropriété et des autres fenêtres. S’il y a modification de l’aspect extérieur, il faut impérativement une autorisation d’AG. Si vous n’avez pas le temps de faire tenir une AG avant la vente, il faut que le nouvel acquéreur soit informé et tenir compte de l’éventualité des travaux dans le prix de vente. Pour des conseils plus personnalisés, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
J’ai un appartement (qui fait partie d’un immeuble familial comprenant 3 étages )que j’ai divisé en studios (en gardant les mêmes surfaces des Pieces mais en les aménageant) . Hors il est stipulé dans le règlement de copropriété qu’il est interdit de faire cela . Ma cousine avec qui j’étais en indivision a vendu un appartement et moi un il reste donc celui qui est divisé mais les nouveaux copropriétaires qui ont acheté depuis plus de 2 me mettent des battons dans les roues pour ventre le bien en tant que studio alors que tous deux étaient au courant de la division et de l’exploitation de ce dernier. Y a t’il un délai de prescription et si oui de combien est-il ? Merci par avance de votre réponse
Bonjour
La question n’est pas dans la prescription, mais dans le fait que vos studios ne sont pas dans l’état descriptif de division. Pour que vous puissiez les vendre, il faut qu’ils existent et que des millièmes leur soient attribués.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement.
Bonjour,
Mon père avait la jouissance exclusive d’un jardin dans la copropriété (il est aujourd’hui décédés) dans ce jardin celui-ci a réalisé il y 35 ans un parking, je ne sais pas s’il avait eu l’accord de la copropriété en son temps mais aucune trace ni dans ses papiers ni chez le syndic, hors nous avons changé il y a 2ans de syndic, celui-ci exige que je remette en ordre en son état initiale le jardin la prescription peut elle s’appliquer Merci pour votre réponse
Bonjour
Oui, il y a prescription acquisitive.
Néanmoins si le syndic décide d’aller devant un tribunal il faudrait que vous ayez des preuves que le parking a bien été réalisé il y a 35 ans !
Cordialement
Bonjour, merci pour votre site.
Etant propriétaire j’ai une question s’il vous plaît.
Mon syndic met en place une décision aujourd’hui 2022 qui a été votée par des propriétaires en 2004. A t’il le droit de faire cela svp ?
Bonjour
18 ans c’est un peu exagéré, mais c’est effectivement possible. Il aurait été plus judicieux de redemander leur avis aux copropriétaires, mais pas obligatoire.
Cordialement
Bonjour, je découvre votre site et tout d’abord bravo pour la qualité du contenu. J’ai un petit problème un peu différent: il y a un an, j’ai récupéré le syndic bénévole d’une petite copro. J’ai recu la semaine derniere un avis de remboursement de trop-percu du syndic de copro pour un sinistre datant de 2017. Savez vous si il y a une prescription quant au recouvrement des trop-percus ? Parce que la, je trouve que c’est quand meme très moyen….
Bonjour
Il n’y a pas prescription. Tout dépend du temps que l’assurance met à traiter le dossier.
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord, bravo pour votre site qui est particulièrement pertinent.
Depuis quelques années, nous avons l’un des copropriétaires qui attaquent systématiquement les décisions prises lors des assemblées générales.
Cette personne à un avocat plutôt retord qui joue sur les erreurs de procédures plus que sur le fond des choses, ce qui conduit à deux problèmes majeurs :
La personne ne paie pas ces charges et nous a fait condamner à plusieurs reprises
Elle bloque des travaux essentiels comme l’étanchéité du toit ainsi qu’une décision de longue date qui sont de vendre des parties considérées comme communes, mais qui sont inclus dans l’appartement d’un autre copropriétaire pour des travaux faits bien antérieurement à l’acquisition de ce bien. Par ailleurs, sur le même principe, elle nous attaque pour des travaux qui, de toute bonne foi, ont été faits de longue date.
Par ailleurs, elle manifeste une attitude très agressive et dépose plaintes et main-courante à la moindre occasion.
Est-il possible d’intenter une action commune avec les autres copropriétaires, car tout cela handicape énormément notre copropriété et met une famille dans des conditions de grande insalubrité, sans parler des conséquences sur notre moral et nos finances.
Je pensais que nous pourrions engager un avocat spécialisé dans ce domaine avec d’autres copropriétaires, mais cela semble difficile sans formaliser au préalable un motif pour cette action.
Par avance merci pour vos conseils
Bonjour
A procédurier, procédurier et demie. Effectivement il est possible d’aller devant un tribunal si les multiples actions de cette personne aboutissent à un défaut général d’entretien de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je me permets de solliciter votre aide car je suis à la recherche d’un ancien PV d’AG, et je ne sais plus quoi faire pour le retrouver. Peut être aurez vous la solution miracle.
Pour information, mon père a acheté en 1988 un local commercial qu’il a transformé en habitation. Il y a malheureusement quelques documents de l’époque qui ont disparus. J’ai retrouvé des documents attestant que mon père avait obtenu une déclaration de travaux (n° de la déclaration et date d’acceptation), impôts payés pour le changement de P.L.U etc… Au niveau de l’urbanisme, mon notaire me dit que je suis bon.
Par contre, elle me réclame le PV d’AG de l’époque qui attestait que la copro avait donné son accord pour la transformation. Ce que je ne comprends pas, c’est qu’a l’époque il fallait impérativement fournir à l’urbanisme le fameux PV d’AG afin qu’ils puissent vérifier que la copro était d’accord. Si on suit ce raisonnement, cela voudrait dire que le fait d’avoir eu l’accord de l’urbanisme, atteste donc que la copro était d’accord ?
Je compte vendre mon appartement d’ici quelques mois, et je me rends compte que pour le faire le plus sereinement possible il faudrait que je retrouve un PV d’AG datant de 1988 ou 1989.
Problème, mon père est décédé et je n’ai jamais retrouvé ce PV dans ses archives.
J’ai alors demandé à notre ancien syndic (nous avons changé l’année dernière) mais elle était complètement incompétente et m’a dit très vite (sûrement sans avoir cherché) qu’elle n’avait pas. Il faut savoir, qu’a l’époque ou mes parents ont fait les travaux, c’etait encore un autres syndic.
Je viens d adresser une demande au nouveau syndic, j’attends un retour mais sans grand espoir.
J’ai fais un mails à tout les copropriétaires voir si dans leurs archives ils avaient, mais malheureusement pour moi non.
Auriez vous une super idée à laquelle je n’ai pas pensé ?
Si je n’arrive pas le retrouver je vais devoir refaire voter cette résolution lors de la prochaine AG, attendre le délais de 2 mois de non contestation d’assemblée générale pour enfin mettre mon projet en place, ce qui est très long…
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour
Malheureusement pas d’idée géniale à laquelle vous n’auriez pas pensé. Vous avez déjà essayé toutes les solutions possibles. Le syndic est responsable des archives du syndicat, mais étant donné que rien ne vient sanctionner le défaut de conservation, les syndics ne s’en soucient pas plus que ça. C’est d’ailleurs un des arguments des sociétés privées qui proposent aux copropriétés la conservation de leurs archives.
Cordialement
Bonjour
Je rencontre une difficulté avec un syndic de copropriété.En effet en 2007,j’ai vendu mon appartement.De ce fait,je perdais mon statut de copropriétaire.Dès lors ,le syndic a fourni un état de compte définitif comme il en est l’usage.Je n’ai pas mémoire que ce décompte m’ait été remis,par contre un trop perçu de charges m’a été remboursé.
En 2010,le syndic me réclame une somme de 600 euros concernant un emprunt pour travaux de ravalement.Je m’y suis opposé sachant ne pas avoir eu recours à un emprunt pour ravalement.Pas de nouvelles.Nous sommes en novembre 2021(changement d’entité de syndic),je reçois une mise en demeure pour paiement d’une somme de 1000 euros.Ce litige étant ancien,je n’ai plus de documents qui pourraient m’aider à me défendre.Par contre ,ce syndic ne m’apporte pas la preuve de cette dette de charges.Que pourrais-je faire?
Je vous remercie.
Bonjour
Non seulement vous n’êtes plus copropriétaire, le syndic n’a plus le droit de vous réclamer quoi que ce soit. Mais en plus il y a prescription.
Cordialement
Bonjour,
En qualité de syndic bénévole, la prescription pour le règlement d’une facture est-elle également de 5 ans ou est-elle diminué à 2 ans.
Aucune facture n’a été établit et la société revient vers nous 4ans et 10mois après la prestation.
Un syndic bénévole est assimilé à une personne non professionnel…
Merci pour votre retour
Bonjour
Prescription de 5 ans.
Il n’y a pas de différence de traitement entre un syndic bénévole et un syndic professionnel.
Par contre attention, les sommes correspondantes doivent avoir été enregistrées comptablement spécifiquement. Sinon, s’il y a eu des changements de copropriétaires depuis, cela va poser problème.
Cordialement
Bonjour, j’aimerais acquérir une maison en bi-famille. Un propriétaire sur la partie basse de la maison, un sur la partie haute.
Le propriétaire du bas veut vendre sa partie, doit-il en priorité proposer à l’autre propriétaire son bien (comme un vendeur à son locataire) et si oui quel est le délai pour le prévenir?
Si ce n’est pas fait, quels sont les recours?
Le propriétaire n’avait pas l’air de savoir
Merci
Non, aucune obligation.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence avec sous sol avec box attitré, mais depuis peu de temps certains habitants se permettent se garer dans les partie communes. Le conseil syndical a fait remonter ces soucis au syndic afin qu’il puisse faire intervenir la fourrière (sachant que nous avons autorisé la police à pénétrer dans la copropriété lors d’une A.G)
Celui-ci nous a répondu qu’il n’y pouvait rien, hormis faire venir une dépanneuse à nos frais pour sortir les véhicules gênants.
Pourriez-me confirmer leur dires car je suis assez sceptique à ce sujet, sachant que ces personnes pénètrent et stationnent dans une propriété privée.
Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour
Oui c’est vrai. La police à compter qu’elle se déplace pour ce genre d’affaire, ne pourra pas verbaliser pour stationnement sur une propriété privée.
Cordialement
Bonjour,
L’ancien propriétaire de mon studio a installé un sanibroyeur et a effectué un raccordement sans autorisation il y a 18 ans. La sanibroyeur a été déclaré en AG, PV à l’appui, en 2003. Il n’y a pas eu de demande d’enlèvement et le temps s’est écoulé.
Quel est le délai de prescription pour ce cas ? Si prescription il y a, puis-je demander au syndic de me fournir une autorisation officielle du coup sans passer l’AG ?
D’avance merci beaucoup pour vos éléments de réponses.
Bonjour
Non, le syndic n’a pas le droit de se substituer ni à l’AG ni à un juge. Une autorisation ne peut être donnée que par une décision d’AG. La prescription ne peut être déclarée que par un jugement.
Cordialement
Bonjour,
Je désirerais en savoir un peu plus sur le délai de prescription.
J’ai une goulotte de climatisation apparente sur mon balcon depuis environ 8 ans et le syndic vient de m’envoyer un PV de l’huissier me demandant de le retirer.
Le délai de prescription est-il applicable dans ce cas ?
Bonjour
La prescription n’est pas une science exacte et seule un juge peut déclarer que le délai de prescription est dépassé.
De plus, il court à partir du moment où la partie lésée (la copropriété) est au courant du préjudice.
Donc en réalité la question est plutôt : souhaitez vous aller jusqu’au tribunal ?
Cordialement
Bonjour ,
Je suis propriétaire depuis 5 ans d’un appartement, on me demande aujourd’hui de remplacer ma porte fenêtre du salon car elle ne respecte pas le règlement de copropriété, en effet elle est entièrement en verre or le règlement précise une bande blanche de 50cm sur le bas de celle ci. Ce n’est pas moi qui ait fait ce changement ni les anciens propriétaires donc ces travaux ont été faits il y a au moins 7 ans. Je n’ai pas d’archives des AG aussi anciennes donc ne peut vérifier si une demande avait été faite.
Suis je dans l’obligation de remplacer cette porte fenêtre malgré le fait que je ne l’ai pas installé moi même ?
Merci
Bonjour
Le fait que vous ne soyez pas à la source de cette modification non conforme n’est pas suffisant. Vous êtes responsable de votre appartement, si vous n’avez pas émis de réserves au moment de l’achat, vous êtes également responsable de la couleur de cette porte.
Par contre effectivement il est important de savoir exactement de quand date ce changement, car c’est effectivement la prescription qui peut vous “sauver”. Cependant celle-ci est trentenaire. 7 ans seraient largement insuffisants.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons fait l’acquisition d’une villa patio dans une copro horizontale il y a près de 2 ans. Chaque copropriétaires à une jouissance exclusive du terrain attenant à son bien.
La toute 1ere copropriétaire avait mal positionné sa clôture et a empieté sur un espace vert de la copro, il y a 20 ans, sans que personne ne dise rien. Le bien s’est vendu 2 fois (nous sommes les 3eme propriétaires) sans que rien ne soit signifié par les syndic, notaires ou copropriétaires, cependant ces derniers nous demandent aujourd’hui de remettre la clôture à sa place. Cette parcelle a toujours été valorisée dans le prix de vente du bien, et entretenue par les différents propriétaires de ce bien.
Pouvons nous demander un délai de prescription réduit à 10 ans dans ce cas de figure pour conserver cette partie de terrain en jouissance exclusive ? (nous avons des photos remontant à à plus de 15 ans montrant que la clôture a toujours était positionnée comme cela)
D’avance merci pour votre aide
Bien cordialement
Bonjour
Seul un juge est à même de décider s’il y a prescription ou non. D’ici là vous n’avez rien à faire.
Cordialement
Bonjour, je suis récemment devenu propriétaire d’un appartement dans une copropriété de 3 lots (2 appartements, une boutique), les deux autres lots appartiennent aujourd’hui à la même personne. Dans le règlement de copropriété qui date de 1958, le local commerciale est mentionné sous le terme « boutique ». Or L’autre copropriétaire a installé un restaurant dans cette boutique. Premièrement il me semble que le terme boutique n’est pas compatible avec une activité de restauration, pouvez vous me le confirmer ? Deuxièmement, il n’y a aucun compte rendu d’assemble général pour prouver quelconque accord des anciens copropriétaires a l’installation de ce type d’activité dans la copropriété. Troisièmement, il semble qu’aucune mise au norme n’est été effectué pour que le local puisse accueillir une activité de restauration. Cela créer des nuisances (dépôt abusif d’ordures dans les communs, odeur, bruit). Quelle est le délais de prescription dans ce cas de figure de l’installation d’une activité « illicite » dans une copropriété ? Quelles actions sont à mener pour régulariser cette situation ?
Bonjour
En copropriété il y a deux destinations principales soit commerciale soit habitation.
Donc il n’y a pas à notre avis d’activité “illicite”
Cordialement
Bonjour,
nous sommes en train de nous porter acquéreurs d’un logement disposant d’une chambre réalisée dans les combles.
Le vendeur ne dispose pas de documents attestant que les combles appartiennent au lot que nous achetons, ni qu’un accord de la copropriété a été obtenu pour ces travaux. Il a lui-même acheté le bien il y a 20 ans dans cette configuration.
L’accès aux combles se fait par une trappe dans notre appartement et il semble que les appartements voisins soient également configurés ainsi (avec un accès privatif à une partie des combles située juste au dessus de leur lot).
Par ailleurs, le règlement de copropriété ne parle pas du tout des combles ou greniers. Par conséquent, il nous est impossible de savoir si ces combles sont des parties communes ou privatives.
Enfin, en raison du changement de syndic, les PV des assemblées générales antérieurs à 20 ans n’existent plus. Il nous est donc impossible de vérifier si une demande d’annexion des combles avait été demandée il y a plus de 20 ans par le propriétaire initial, avant la vente au vendeur actuel.
Aussi, je souhaiterais savoir quelle appréciation sur la propriété des combles nous pouvons avoir. Peut-on considérer que nous pouvons en jouir librement en raison de la configuration des lieux (accès unique par notre lot et identiques aux lots voisins qui accèdent également à une partie des combles au dessus de leur logement)?
Quel risque prenons-nous en cas de recours de la copropriété contre nous ? (bien que la situation existe depuis plus de 20 ans sans qu’il n’y ait eu de recours).
Je vous remercie beaucoup de votre retour.
Bonjour
Le délai de prescription court à partir du moment où le lésé prend connaissance des faits. Ainsi si la copropriété est en mesure de démontrer qu’elle n’a pris connaissance de l’appropriation des combles par les propriétaires du dernier étage que tout à fait récemment, alors le délai de prescription n’est pas forcément écoulé.
Quoi qu’il en soit, la copropriété est en droit de réclamer de ces copropriétaires, un recalcul des tantièmes afin d’adapter les charges payées aux surfaces réellement occupées.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un garage transformé en appartement dans une copropriété. Cette transformation a eu lieu dans les années 1970 et nous avons hérité de ce bien dans les années 2010. Aujourd’hui le syndic de la copropriété nous rappelle que je cite : “toute utilisation autre (que garage) est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et équivaut à un changement de destination sans autorisation. Hors, la situation de ces “garages/appartements” (5 sur la copropriété) a été mise en règle avec la municipalité (nous avons payé des taxes d’habitation et taxes foncières revalorisées sur 5 ans en arrière). Comment faire pour que ces appartements soient reconnus comme tels par la copropriété et n’y a-t-il pas un délai de prescription car le changement de ces garages en appartements datent de plus de 40ans sans qu’aucune action n’ait été menée de la part du syndic.
Bonjour
L’autorisation de la mairie et celle de la copropriété sont deux choses différentes qui n’ont rien à voir et obtenir l’une ne signifie aucunement obtenir automatiquement l’autre.
Par contre, effectivement concernant le changement de destination il y a prescription.
Cordialement
Bonjour,
Nous vendons une maison située dans une ASL tout en étant propriétaire de notre parcelle cadastré. Nous avons effectués un agrandissement de 16 m² en 2003 sans autorisation préalable de l’ASL. Quelles sont les recours possible de l’ASL à notre encontre ?
Bonjour
Tout dépend des statuts de votre ASL. Tout est possible en la matière.
Cordialement
Bonjour,
Je me permets de vous contacter car j’ai acheté mon pavillon en copropriété en 2015. Lors de cette vente, il est notifié une véranda attenante au salon soumis à une déclaration de travaux établie en 1990. Le nombre de tantièmes est de 107.
A priori, les fondateurs de cette véranda n’ont pas déclarés cet aménagement à l’assemblée générale des copropriétaires (nous n’en avons pas été informés). A ce jour, la copropriété souhaite recalculer les tantièmes de ma propriété avec un expert-géomètre. Puis-je m’y opposer puisque la véranda a été construite il y a 31 ans maintenant sans jamais avoir engagée de procédure à notre connaissance.
Merci d’avance, Nathalie
Bonjour
Le délai de prescription écoulé signifie que la copropriété ne peut plus vous demander de retirer cette construction qui n’a pas fait l’objet d’une autorisation.
Désormais cette véranda existe. Pour qu’elle ne soit pas comptée dans le métrage il faut qu’elle soit non habitable, démontable et de moins de 40m2.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire dans une résidence qui a 5 ans. Notre syndic nous a envoyé dernièrement un rappel de charges pour l’exercice 2020. Je l’ai questionné sur la nature de ce rappel, on m’a répondu c’était un oubli d’EDF qui n’a jamais relevé les compteurs des parties communes depuis la création de la résidence (5 ans) et le déficit s’élèverait à plus de 43 000 euros.
J’ai regardé sur Legifrance.gouv.fr celui indique qu’il ne peut réclamer le paiement de des factures antérieures à 14 mois (ART L224-11 du code de la consommation).
Pourriez-vous me confirmer si cela pouvait s’appliquer à une copropriété, si dans le cas contraire quels sont les recours possibles ?
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement
Bonjour
Pendant 5 ans, le syndic n’a pas pensé qu’il y avait de l’électricité dans la copropriété et qu’il y aurait du avoir une somme à payer !?!?
Cette somme est à payer. Mais pour cette somme, la copropriété peut assigner le syndic en responsabilité professionnelle.
Cordialement
Bonjour;
J’ai récemment acquis une maison qui a subit des travaux d’agrandissement en 2003 avec une autorisation de la mairie (il y a donc 18 ans), sauf que l’ancien propriétaire n’avait pas fait une DAACT auprès de la mairie. Je me rends compte aussi que ces travaux n’avaient pas été déclarées au niveau de la copro. Quel est mon recours ? La mairie peut elle demander la démolition ? puis demander une régularisation au niveau de la mairie ? la copro peut elle demander une démolition ? que se passe t-il si la copro ne valide pas ces travaux d’il y a 18 ans ? puis je avoir un document légal qui pourrait m’éviter des soucis à l’avenir au moment de revendre cette maison ? Merci à vous
Bonjour
Concernant la mairie, nous ne sommes pas compétents. Par contre concernant la copropriété, oui effectivement, vous devez obtenir une autorisation de travaux. L’autorisation de la mairie et celle de la copropriété sont totalement indépendantes. L’acceptation ou le refus d’un côté, ne modifie en rien la possibilité d’un aval ou d’un refus de l’autre côté.
La copropriété si elle refuse les travaux peut potentiellement vous demander de remettre en état.
Cordialement
J’ai acheté un appartement en 2000. En 1982 , à cet appartement a été ajouté une terrasse dont j’ai la jouissance privative . Cette terrasse n’a pas été intégrée dans le règlement de copropriété en 1982 . La prescription trentenaire s’applique t elle ? Mon vendeur a occupé cet appartement 18 ans puis moi 21 ans .
En vous remerciant .
Bonjour
Au pire la prescription est de 30 ans, donc vous êtes tranquille. Mais il semble plutôt que ce soit une terrasse privative, et non pas une terrasse partie commune à jouissance privative. Sinon elle apparaitrait dans le RC.
Cordialement
Bonjour,
J ai fait installe un volet roulant electrique sur le balcon de mon appartement qui se trouve sur un faux RDC, il y a 2 ans . Cela a la suite d’un cambriolage. J ai appris qui avait deja eu plusieurs cambriolage dans ce batiment et que la copropriete ne fait rien pour securiser ce batiment contre les cambriolages.
Il ya 2 mois je recois une lettre du syndic me demandant d’enlever les volets electriques et remettre les anciens qui sont facile a defoncer.
Est ce que ce n’est pas de la non assistance a personne en danger de demander de remettre un type de volets qu ils savent tres bien encouragent les cambrioleurs. En plus de cas ils ne font rien pour proteger ce batiment? Ont ils le droit de me demander cela vu les circontances?
De plus quelle est la procedure que je dois suivre pour regulariser la pose du volet electrique?
Merci
Bonjour
La loi ne prévoit pas de circonstances dans lesquelles un règlement de copropriété pourrait ne pas être appliqué.
La seule solution est d’obtenir la validation des travaux en AG.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire bailleur et je loue un meublé avec des charges forfaitaires (sans régularisation annuelle)
J’ai toujours payé mes charges et arrêtés des comptes rubis sur l’ongle.
Mon syndic vient de se rendre compte que depuis 10.5 ans il y a une ERREUR DE LOT dans le relevé de compteur d’eau . Je paie donc depuis 10 ans la consommation d’eau d’un autre copropriétaire…
Heureusement je dispose de mes propres relevés de compteur via mes états des lieux d’entrée et de sortie des locataires successifs…
1/ Est-ce que mes états des lieux sont bien des documents officiels (puisque qu’il y a les 2 parties qui signent) ?
2/ Est-ce que la prescription est bien trentenaire (puisqu’il y a un erreur de lot) ?
3/ Mon syndic ayant changé en 2015, est-ce qu’il peut me dire qu’il n’a plus les documents ?
Un grand Merci, par avance, pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
La prescription est sur 5 ans.
Si vous êtes pénalisé vous pouvez assigner le syndic.
Cordialement
Bonjour !
je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble qui comprend deux co propriétés dont certaines relations sont gérées par une AFUL. Cette AFUL date de plus de 17 ans mais est totalement inactive depuis (pas d’AG, pas d’approbation de comptes…). Les statuts qui la régissent sont-ils encore légaux ? je pose la question car des travaux d’étanchéité devront être faits prochainement et il se trouve que les deux appartements du dernier étage appartiennent à la même co propriété. Comment faire pour que les deux co propriétés participent aux travaux et non pas celle qui ne concerne que les deux appartements au dernier étage ? merci pour vos lumières !
Bonjour
Ce n’est pas parce que l’AFUL n’a jamais fonctionné qu’elle est caduque ou illégale. Aucun délai de prescription en la matière.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes dans un process d’achat d’un appartement en copropriété.
Cet appartement est une réunification de 3 lots, un mur porteur ayant été abattu dans ce contexte il y a au moins 27ans. Cependant les propriétaires actuels et le syndic n’ont pas retrouvé de trace de l’accord de copropriété relatif aux travaux de démolition du mur pour des problématiques d’archivage. Un copropriétaire ou la copropriété peuvent-ils se retourner contre nous futur acquéreur puisqu’il n’y a plus trace de l’accord ?
(pour info nous avons fait passer un cabinet de structure qui a confirmé que l’ouverture du mur a bien été faite dans les règles de l’art)
Bonjour
La prescription est normalement trentenaire. Si les copropriétaires actuels souhaitent vous obliger à remettre en état initial arguant de l’absence d’autorisation, ils devront saisir le tribunal. Ce sera au juge de décider du bien fondé de leur demande. Sachant que vous avez un rapport d’expert, il y a des chances pour que vous ayez gain de cause. Mais seul le juge est souverain en la matière.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un appartement au dernier étage depuis 2007 où nous avons fait installer successivement plusieurs brise vue (en 2007, brise vue en bois, puis en 2012, remplacé par un paravent, remplacé en 2015 par un brise vue en toile pour enfin installer une clôture respectant le code couleur de la copropriété et qui est moins imposante et plus esthétique que l’ancienne) masquer un vis à vis trop important.
Depuis l’installation de cette clôture, nous avons reçu un recommandé pour retirer cette clôture. Cette clôture n’est pas fixé à la façade de l’immeuble mais au sol de mon balcon comme toute mes anciennes d’ailleurs.
Ma question serait, à partir de quand la prescription démarre t’elle et qu’elle est sa durée?
Si nous ne souhaitons malgré tout conserver cette clôture, que risquions-nous?
Je vous remercie par avance
Bien cordialement
Bonjour
La prescription commence le jour où la partie lésée se rend compte de l’aménagement.
Vous pouvez être condamné à retirer l’installation et à des pénalités pour chaque jour de retard.
Les pénalités seront fixées par le juge.
Cordialement
Bonsoir,
Nous avons acheté il y a 3 ans une maison dans une copropriété horizontale. L’ancien propriétaire avait fait construire sans déclaration de travaux ni accord de la copro, une pièce de 18m2 sur l’emprise de son jardin accolé à la maison en 2013.
Il me semble que dans une copro horizontale l’ensemble du terrain est dit commun mais avec jouissance exclusive pour les jardins intégrés dans chacun des lots de copro.
Ma question est : quel délai de prescription a le syndic ou les copros pour demander de détruire ou d’être indemnisé ?
Merci beaucoup de votre réponse
Bonjour
Il n’y a pas de règle générale. Tout dépend de votre règlement d’ASL.
Concernant la prescription elle est de 10 ou 30 ans.
Cordialement
Bonjour à vous,
Voilà nous sommes propriétaires d’une maison en copropriété suite à un achat en vefa pour lequel nous avons eu les clés de la maison il y a 3 ans.
Notre maison devait être à la base une maison de 100m2 mais au vu du prix de la maison le promoteur a bien voulu modifier les plans avec une surface plus petite et moins cher. ( une chambre en moins) après donc modification nous avons donc signés pour une maison qui mesure au final 87m2.
Sauf que nous nous sommes rendu compte que les tantièmes de la copropriété est calculé sur la maison qui devait être de 100 m2 au lieu de 87m2. Le géomètre a tout fait par plan et non sur place.
Nous aimerions donc savoir ce quil nous est possible de faire ou non ?
Nous avons bien signés chez le notaire tout les bons plans ect.. Il n’y a que celui de la copropriété qui est inexact.
En vous souhaitant une bonne journée.
Merci d’avance pour votre réponse.
Cordialement,
Bonjour
Vous pouvez demander une régularisation.
La façon dont cela doit être voté dépend des statuts de votre ASL ou de l’article 24 si vous êtes en copropriété.
Cordialement
Bonjour
Quand des travaux de parties communes ont été réalisé par le syndic sans autorisation d AG ni de l urbanisme quel est le délai de prescription ?
Merci
Bonjour
Le syndic peut faire réaliser des travaux d’urgence relatifs à la sécurité de l’immeuble ou bien des travaux d’entretien courant, sans autorisation d’AG.
Si ces travaux auraient du obtenir une autorisation préalable de l’urbanisme, le syndic engage sa responsabilité.
Cordialement
Bonjour je suis le propriétaire et j’ai eu des difficultés financières pour payer mes charges.J’ai reçu une assignation pour payer 1800 euros de mes dettes.J’ai déjà payé cette somme,mais je viens de recevoir une convocation au Justice pour le mois de juin.Est-ce qu’il y la possibilité de l’annuler ?Merci d’avance
Bonjour
Il n’est pas possible de répondre à votre question expliquée en trois lignes de commentaires. Nous n’avons pas assez d’éléments. Par contre si vous êtes désormais totalement à jour de vos charges (frais compris), il n’y a pas de raison pour que cette assignation soit maintenue.
Cordialement
Bonjour,
Je suis actuellement propriétaire d’un appartement dans une copropriété.
L’ensemble des copropriétaires a mené une action en justice via notre syndic de copropriété contre une société de travaux qui n’est pas allée jusqu’au bout du chantier.
J’ai donc versé 600 euros d’honoraires pour l’avocat (calculé avec les tantièmes de chaque copropriétaire) et nous allons verser 1000 euros chacune en plus pour l’expertise judiciaire ordonnée par le juge.
Mon appartement est actuellement en vente avec un potentiel acheteur.
Je voulais savoir si je pouvais exiger d’être remboursée des honoraires d’avocat si nous gagnons le procès ? ou si c’est la copropriété qui sera indemnisée et donc le nouveau propriétaire ?
Merci d’avance pour votre aide car je suis perdue
Bonjour
S’il y a versement d’une indemnité, celle-ci sera versée au copropriétaire au moment du versement. Donc l’acheteur si la vente a eu lieu entre temps. Vous ne pourrez rien exiger. Il faut donc que vous preniez les devants en prévoyant cette éventualité devant notaire, car ce ne sera pas au syndic de s’en occuper.
Cordialement
Bonjour,
je réfléchis à acheter un appartement qui mesure 45 m2 en loi carrez mais dont la surface réelle supérieure à 1m80 est de 65m2. La différence provenant de l’installation de plusieurs mezzanines en dur, pourvues de velux. Ces travaux ont été faits sans autorisation d’urbanisme mais avec l’accord de la copropriété. La copropriété suite aux travaux n’a pas revu la répartition des tantièmes, sachant que le surface au sol est de 75m2 (vs le calcul des charges sur la base de 45). Quel est mon risque à accepter cette situation? Quel est le délai de prescription?
Merci beaucoup pour votre réponse
Bonjour
A priori il n’y a pas de prescription dans cette situation. Ce que vous risquez c’est qu’à un moment donné soit la copropriété, soit un copropriétaire oblige à la mise à jour des millièmes. A ce moment là et de manière non rétroactive, vous allez devoir payer deux fois plus de charges (ou presque).
Cordialement
Bonjour
Actuellement en cours d’acquisition d’un appartement
Je me suis rendu compte lors de la signature du compromis que l’appartement était associé à un cellier.
Le cellier existant mais n’a jamais pu être retrouvé pas le syndic’.
Ayant chercher dans les papiers par moi même, j’ai retrouvé la localisation du cellier mais celle ci est Bloqué par une porte qui semble privative.
Quelle est la procédure pour récupérer le dit cellier s’il vous plaît ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour
Si cette partie est clairement associée à votre lot dans les documents attestant la propriété, alors vous avez le droit d’en avoir jouissance.
Il faut mener l’enquête pour savoir qui a fermé la porte d’accès et dans le cas où vous ne trouvez pas, vous avez le droit de faire intervenir un serrurier … à vos frais
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre article très intéressant. Je voudrais savoir quel est le délai de prescription pour assigner en justice son ancien syndic suite à une gestion financière catastrophique de ce dernier ayant entrainé, de la part de ce syndic, quelques détournements d’argent pour son propre compte. Merci
Bien cordialement
Bonjour
Il convient d’abord de savoir si ce syndic a obtenu quitus lors des dernières assemblées générales. Si ce n’est pas le cas, la prescription est de 5 ans.
Cordialement
Bonjour,
Je voudrais obtenir le droit de passage commun d’une partie commune entre mon bien et mon voisin. Cependant il s’avère qu’un mur a été construit sur cette partie commune depuis environ 26 ans pour séparer en deux le passage. L’ancien propriétaire de mon bien avait une partie du passage et mon voisin d’une autre partie. Cette partie est donc plus accessible, je voudrais donc savoir s’il est toujours possible d’obtenir le droit de passage commun même si un mur a été construit (depuis des dizaines d’années) sachant que je viens tout juste d’acheter le bien (il y a 2 ans)? De plus, il semblerait que l’ancien propriétaire du bien s’était mis d’accord pour le partage en deux de ce passage.
Cordialement
Bonjour
Tout dépend du règlement de votre copropriété ainsi que de la façon dont l’accord entre votre voisin et l’ancien copropriétaire a été conclu. La configuration des lieux entre évidemment en ligne de compte.
Il est difficile sur 5 lignes de commentaires, de préjuger de la façon dont un juge peut trancher une affaire.
Cordialement
Bonjour,
En tant que coproprietaire avons nous le droit de demander a voir le contrat qui nous lie au Syndic.
Notre immeuble a des cameras et on ne sait pas qui visualise les images.Que faire?Merci
Bonjour
Le contrat qui lie la copropriété au syndic est forcément dans l’intranet. Vous pouvez lire l’article au sujet des documents qui doivent s’y trouver.
Normalement lorsque des cameras de vidéo surveillance sont installées dans une copropriété les images ne sont visionnées qu’en cas d’incident déclaré. Il ne peut en aucun cas y avoir de visionnage en continu hors d’incident déclarés. Les personnes habilités à visionner ont été désignées lors de l’AG qui a voté l’installation.
Cordialement
Bonjour,
Notre immeuble a été construit en 1972, le 5ème et le 6ème étage appartenaient à la même personne (le constructeur) et formaient 1 lot, ils ont été divisés en 2 appartements en 1984. Je suis actuellement propriétaire du 6ème. Les tantièmes d’ascenseur étaient 150 pour le lot de départ, à la division en 2 lots, l’AG a validé 80 pour le 5ème et 70 pour le 6ème. Aujourd’hui certains copropriétaires des étages inférieurs (du 0 au 4ème 2 appartements par étage) me demandent ainsi qu’au 5ème de payer plus de charges d’ascenseur. Devons-nous nous plier à cette demande car 2ème, 3ème et 4ème paient plus que nous ? Le règlement de copropriété qui donne ces tantièmes ne doit-il pas être modifié ? Si oui faut-il la majorité absolue ? Serai-je contraint de payer une part des frais de modification du règlement même si je ne souhaite pas cette modification? Merci pour les renseignements que vous voudrez bien me donner.
Bonjour
Il n’est pas possible qu’un lot situé plus haut qu’un autre paie moins de charge d’ascenseur. C’est contraire à l’article 10 de la loi de 65.
Le règlement de copropriété doit être modifié et en tant que copropriétaire vous paierez votre quote-part des frais liés à cette modification.
Cordialement
bonjour,
tres simple,je suis proprietaire depuis decembre 2015
je n ai jamais recu le moindre courrier ni la moindre charges a payer de la part de mon syndic, j ai cependant provisionné les sommes due. peut il y a voir prescription sur ces sommes et si oui a quelle date ??
Merci pour votre reponse
bien cordialement
Bonjour
N’hésitez pas à lire notre article sur les mises en demeure. Il n’y a pas de prescription sur les impayés de charges. Les copropriétaires sont tenus de notifier (c’est à dire envoyer en recommandé) à leur syndic, leurs coordonnées afin que les appels de fonds leur parviennent.
Vous devriez rapidement régulariser, si vous n’avez pas payé vos charges depuis 2015, la note (frais de recouvrement inclus) risque d’être salée !
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord, merci pour cet article très intéressant ainsi que pour toutes les réponses apportées.
Il y a 7 ans, j’ai fait percer un mur « partie commune » dont j’ai la jouissance exclusive pour y faire passer un simple tuyau d’eau (perçage de 2 centimètres de diamètre) pour l’entretient de mon jardin privatif. Ce mur n’est pas porteur car annexe à l’immeuble. En soi, il ne fait pas partie de la structure de l’édifice. Je n’avais donc pas compris à l’époque qu’une demande d’autorisation devait être faite en AG pour ce type de travaux. Le conseil syndical vient d’en prendre connaissance et me demande donc de supprimer mon installation ainsi que de remettre en état le mur en question (rebouchage).
Puis-je faire valoir la prescription de 5 ans et ainsi conserver ce trou ou suis-je dans l’obligation de remettre en l’état tel que demandé par le conseil syndical ?
Cordialement
Bonjour
La prescription n’est pas un élément qui rend annule de plein droit une obligation. Si la copropriété décide de mener l’affaire devant un tribunal, seul le juge pourra déterminer s’il y a ou non prescription.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de recevoir un préavis de mise en demeure pour non conformité “esthétique” de ma porte palière. J’ai acheté mon appartement il y a 2 ans et la porte avait été changée par les anciens propriétaires il y a 6 ans.
Aujourd’hui le syndic m’oblige à repeindre ma porte blindée qui es rouge foncée alors que toutes les portes de l’immeubles sont de vieilles portes en bois bordeaux.
Suis-je obligée à repeindre ou y-a-t-il un délai de prescription ? Dans le règlement de la copro il n’y a pas d’indication de couleur mais bien une obligation de respect de l’harmonie des portes / fenêtres.
Merci d’avance,
Cordialement.
Bonjour
Il n’y a pas de prescription dans l’application du règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un appartement depuis 1997 et n’avons pas modifié les plans depuis notre acquisition.
La co propriété nous demande aujourd’hui de déposer des WC dans une salle de douche sous le pretexte que les canalisations de ce WC ne sont pas conformes pour les eaux usées.
Après vérification, nous sommes les seuls à avoir des WC dans cette partie.
Pouvons nous nous opposer à cette demande ??
nous utilisons ces WC depuis 24 ans !
merci par avance,
Bonjour
Si vous n’avez pas d’autorisation d’AG pour ces travaux, oui ils ont le droit.
Cordialement
Bonjour,
Et si l’installation avait été faite il y a plus de 30 ans, y aurait t’il eu prescription?
oui, potentiellement.
WC broyeur immeuble présent quand j’ai acheté l’appartement en 1997 et prescription
Bonjour,
J’ai acheté par l’intermédiaire de foncia un appartement en 1997. il était déjà équipé d’un WC broyeur. En faisant évaluer mon appartement les agents immobilier me disent qu’il faut demander l’autorisation d’installer un wc broyeur à l’AG.
Est-ce vraiment nécessaire ?
Y-a-t’il prescription ?
Je ne sais pas si l’ancien propriétaire avait demandé l’autorisation mais de nombreux appartements dans l’immeuble sont équipés de wc broyeurs.
Bonjour
Le fait que d’autres appartements soient équipé n’a pas d’incidence. L’autorisation de travaux est obligatoire en copropriété. Il faudrait retrouver les PV d’AG de l’époque de l’installation par le précédent propriétaire pour en avoir le cœur net. La prescription n’est pas évidente.
Cordialement
Bonjour, S’il est possible de prouver que l’installation du Sanibroyeur a plus de 30 ans, est il possible d’évoquer la prescription?
Je suis dans le même cas, j’ai acheté un appartement en dernier étage où le toilette de palier a été condamné et tous les appartements ont un sanibroyeur. Le vendeur l’avait acheté il y a un peu plus de 20 ans et n’avait aucun document sur le sujet, mais déja il y a vingt ans cela faisait longtemps qu’il était en place.
Je viens de contacter mon syndic pour qu’ils retrouvent une documentation sur ce toilette de palier condamné et la mise en place du sanibroyeur. S’ils ne trouvent rien et que je souhaite être en règle, puis je demander la validation en AG en expliquant la situation (et en me couvrant en cas de refus en évoquant la precription et le fait qu’il n’y a eu aucune nuisance (bruit/odeur)? Et en faisant pareil pour ma demande à l’urbanise?
Merci d’avance.
Cordialement
Bonjour
La prescription vaut pour défense. Vous ne pouvez obliger une AG à valider des travaux sous prétexte qu’il y a désormais prescription.
Cordialement
Bonjour,
Bientôt aura lieu l’AG de ma copropriété. Dans l’état détaillé des dépenses (de 2020), il y est comptabilisé des factures edf de 2019, de l’ancien propriétaire de l’immeuble (une SCI), soumises en plus à des pénalités de retard de paiement qui s’accumulent.
Sommes-nous en droit de refuser l’approbation des comptes pour ces factures qui auraient dues être réglées avant la mise en copropriété?
Oui.
Bonjour
Suite à une erreur dans la répartitions des tantièmes issue d’une modification du RDC votée, mais non appliquée, le syndic va procéder à un rappel de charge sur “5 ans”.
Cette correction est-elle appliquée sur les lots ou sur les comptes des copropriétaires ?
Par exemple si un copropriétaire a trop payé pendant 2 ans, est ce qu’il va recevoir les 5 années de reprise des comptes correspondant à son lot ?
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de l’approbation des comptes de ces exercices sur lesquels le syndic souhaite faire les régularisations.
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord merci pour cet article de qualité !
Deuxièmement, je ne suis pas sur d’avoir tout compris, dans mon cas, le syndicat fait une regularisation des années antérieur de 2011 jusqu’à 2016 il m’a envoyé du coup une facture colosale à payer fin 2020, est-il en droit de me demander la regularisation des années antérieurs à 5 ans ?
Merci à vous !
Bonjour
Si vous souhaitez avoir des explications personnalisées, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
En 2002,lors de l’AG , la résolution sur un ravalement de façade a été voté. Depuis, plus aucune information, ni travaux réalisés dans les AG suivantes.
Je ne connaissait pas ce vote et en tant que nouveau propriétaire (2018) , en 2019, j’ai demandé sur AG 2019 une résolution sur un le ravalement des façades, l’assemblée a refusé ces travaux.
Sur les 10 propriétaires présent en 2002, il en restais 6 lors de l’AG en 2019.
Ma question, y a t il prescriptions sur le vote de 2002.
Bonjour
La question n’est pas celle de la prescription, mais le fait que le refus de 2019 peut être considéré par un juge comme une annulation de la décision de 2002.
De plus, il faut plus qu’une décision de principe pour lancer un ravalement, il faut que l’AG accepte un devis, vote le financement des travaux …
Cordialement
Bonjour,
Je suis proprietaire dans une copropriété au sein de laquelle l’une des copropriétaire souhaite faire valider en AG le fait de son atelier démontable passe en atelier « tout court » et souhaite donc modifier la charte de la copro?
Sachant qu’il y avait deja un atelier avant avec des nuisances sonores, de la saleté et des voitures constamment dans l’allée… ai-je un recours pour eviter que cela ne devienne une situation perenne? Et puis-je faire valider le type d’atelier souhaité?
Merci
Bonjour
La copropriété est une démocratie. Si une majorité des copropriétaires est favorable à la transformation, les opposants doivent s’y résoudre. Sauf à contester devant un tribunal.
Cordialement
Je suis co-propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble. L’ancien propriétaire avait fait poser une porte épaisse en bois avec serrures pour faire une cave à vins. Aussi j’utilise ma cave qui est sécurisée (contrairement aux autres caves de la copropriété faites de barres de bois léger croisées) pour stocker des bouteilles de vin, de lait, d’huile, des livres, trousse à outils, quelques documents de travail avec le télétravail depuis la covid. Après un arrêt maladie pendant lequel je ne suis pas descendue à la cave, j’ai vu que le syndic a fait faire des travaux récemment dans les caves pour mettre un revêtement de protection/isolation autour des tuyaux se trouvant au plafond du couloir commun des caves. Ce revêtement est épais et j’ai beaucoup de mal à ouvrir la porte de ma cave. Lorsque je l’ouvre, cela plie le revêtement qui est en plastique et je risque de le déchirer en ouvrant ma porte, que j’ai pourtant besoin d’ouvrir plusieurs fois par semaine.
J’aimerai savoir de quel recours je dispose pour obliger le syndic à faire retirer ou modifier ce revêtement afin que je puisse ouvrir normalement la porte de ma cave. Ce n’est je pense autorisé d’obstruer l’ouverture de la porte d’un copropriétaire, celle-ci étant privée et la porte ne dépassant pas les limites de mes murs.
J’ai ce soir envoyé un email au syndic avec des photos pour lui demander en urgence de ne plus obstruer ma porte. Est-ce suffisant? Faut-il envoyer une lettre recommandée avec AR si cela n’est pas fait et quel(s) code(s) et quels articles citer afin de faire valoir mes droits?
Merci pour votre aide.
Bonjour
Effectivement,il n’est pas autorisé d’obstruer l’accès à des parties privatives.
A priori, c’est la responsabilité de la société qui a posé le revêtement de s’assurer qu’elle n’entrave pas l’ouverture des portes des caves.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes nouveaux propriétaires d’un appartement en copropriété d’une dizaine de lots. Nous avons soumis à l’assemblée générale la demande pour l’ouverture d’un mur porteur avec à l’appui l’étude de faisabilité d’un ingénieur béton et les plans de l’architecte. Cette modification nous a été refusée et nous aimerions porter recours. Quelles sont les conditions pour obtenir gain de cause ? quels sont les délais et le cout approximatif d’une telle démarche ?
Merci bien !
Bonjour
L’assemblée générale est souveraine. Mais vous pouvez éventuellement aller devant un tribunal pour abus de droit, mais tout dépend du dossier. Il est impossible de préjuger de la décision du tribunal.
Cordialement
Bonjour,
J’ai fait une demande de casse d’un mur porteur dans mon appartement qui a été acceptée en AG.
Puis-je commencer les travaux immédiatement ou dois-je attendre le délai de la purge de contestation de 2 mois?
Merci d’avance
Bonjour
Si vous voulez vraiment être tranquille, vous attendez deux les deux mois. Sinon vous prenez le risque de voir la décision contester, retoquée et vous devrez tout remettre en état.
Cordialement
Bonjour
Je viens de recevoir mon appel de fonds pour le 1er trimestre de cette année2021.
Ne comprenant pas la somme à payer, je vois un solde de charges de 2019 de plus de 500€!! Hors j ai toujours réglé mes appels en temps et en heure et n ai jamais reçu de courrier concernant cette somme.
Ma question est donc quel est mon recours concernant cette somme ?
Merci à vous
Bonjour
C’est certainement une régularisation.
Cordialement
Bonjour,
Nous rencontrons une difficulté. En effet, un copropriétaire, arrivé dans le lotissement en 2014, s’est procuré un PV d’Assemblée Générale de 2009, dans lequel il avait été inscrit le vote d’une modification sur le cahier des charges qui n’a pas été effectuée. Le copropriétaire en question demande donc aujourd’hui, en 2021, soit 12 ans après les faits, la modification d’un article du cahier des charges. Y-a-t-il prescription sur la demande de modification d’un article du cahier des charges en 2009, non réalisé et non réclamé par les copropriétaires ?
Merci,
Cordialement
Bonjour
Il n’y a pas forcément prescription. Il faudrait pouvoir échanger avec vous pour vous répondre correctement.
Cordialement
Bonjour
Voilà 20 ans que j’ai acheté un appartement en copropriété. Dans les charges, il y a quelques tantièmes à régler à la copropriété voisine. D’après ce qui m’avait été dit, nos parkings ont été construits sur une parcelle de leur terrain. Or après enquête très longue du manque de réactivité des régies, il s’avère qu’il y a eu erreur. C’est l’immeuble voisin qui a empiété sur notre terrain. Durant plus de 20 ans, j’ai réglé ces charges et j’aimerais pouvoir les récupérer.
Que dit la loi devant un cas si particulier ?
Merci de votre aide
Bien cordialement
Michelle
Bonjour
C’est effectivement un cas singulier, mais la loi ne prévoit pas tous les cas particuliers !
Pour pouvoir vous aider, il faudrait pouvoir vous poser des questions et obtenir des précisions.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement le 11 septembre 2020 dans une petite copropriété de 6 appartements.
Depuis le syndic m’a envoyé 2 trimestres de charges à régler dont le dernier trimestre 2020 ainsi que le 1er trimestre 2021.
Au vu des montants très important 400 euros/ Trimestre , j’ai voulu me renseigner auprès de mon syndic sur le budget voté pour l’année 2019 (paiement sur l’année 2020) et le budget voté en 2020 (paiement sur l’année 2021).
J’ai eu ma réponse pour l’année 2019 mais pas pour l’année 2020 , j’ai donc régulariser le dernier trimestre 2020 mais je n’ai toujours pas payé le premier trimestre 2021 car la proposition de budget prévisionnel lors de la dernière AG a été refusé par la copropriété à la majorité. Malheureusement, dans le procès verbal je ne vois pas une proposition de montant du budget 2020. J’ai recu une mise en deumeure pour le non paiement de mes charges mais comment puis je payer des charges ou le budget n’est pas voté ?
Pouvez vous m’éclairer à ce sujet svp.
Merci
Bonjour
Effectivement les charges ne sont exigibles que si le budget a été voté.
C’est le point à vérifier en priorité. Par contre le risque est de mettre la copropriété en grande difficulté.
Cordialement
Bonjour ,
Je suis sur le point d’acheter un appartement vendue avec une place de parking en sous terrain. Le propriétaire actuelle qui est donc vendeur a fait fermer sa place de parking en boxe . Tout sa sans accord du syndic . Il n’y a à ce jours aucun recours du syndic sur ces travaux qui selon ses dire date de plus de 10 ans .
Je risque quelque choses ou il y’a prescription ?
Bien cordialement
Bonjour
Pour que la copropriété (et non pas le syndic) puisse vous faire démonter la fermeture de la place de parking, encore faudrait-il que le syndicat des copropriétaires vous attaque en justice. Il y a toutes les chances que le juge mette en avant la prescription.
Cordialement.
Bonjour,
Malgré être membre du conseil syndical, menaces physiques, verbales par un propriétaire, tapage nocture et diurne, dégradation des parties communes intérieures et extérieures notamment sur des murs/façade en béton…, propagande politique, copinage avec un ou des membres du conseil syndical voire le syndic qui freinent/complexifient les demandes de remise en état pourtant aux frais de ce propriétaire destructeur… Faut-il saisir la justice à la fois contre le propriétaire “indélicat” et contre le conseil syndical du fait de la complicité d’un à plusieurs membres ?
Bonjour
Oui, vous pouvez.
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons aménagé dans une copropriété neuve de 30 logements, il y a un peu plus de 12 ans.
Nous avons des compteurs d eau individuels.
Depuis le début nous avons dans les charges des sommes d eau commune astronomiques et inexpliqués puisqu il n y a pas de parties communes
Il y a eu depuis le début plusieurs gestionnaires au niveau du syndic qui se sont succédés, il y a eu tout un tas de problèmes avec ces gens, et les transitions entre eux ce sont toujours faites dans l urgence. Bien que chaque année nous relevions le problème de cette consommation d eau inexpliquée, aucune explication n a jamais été trouvée.
Nous avons mandaté une société pour faire une recherche de fuite => sans succès
Et cette semaine, au bout de 12 ans, et un appel au nouveau fournisseur d eau de notre ville, une copropriétaire a eu l info que à priori seul 26 compteurs individuels bénéficient d un contrat auprès de ce fournisseur.
Autrement dit, depuis 12 ans, 4 copropriétaires ne payent pas leur eau et c est la copro qui paie pour eux.
Une fois que les copropriétaires en question auront été identifiés, jusqu a quand pouvons nous remonter et demander le remboursement de cette eau ?
Merci par avance
Cordialement
Nathalie
Bonjour
Il semble difficile de se retourner contre les copropriétaires qui n’avaient pas de compteur puisqu’il sera impossible de déterminer leur consommation individuelle.
Par contre la gestion du syndic peut facilement être remise en question. Encore faut-il ne pas lui avoir donné le quitus !
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord merci pour vos informations précieuses.
A la dernière AG, nous avons voté un ravalement ITE. Pour celui ci nous avons obtenus 2 subventions, une de la mairie se terminant le 31 decembre 2020 et la prime rénov.
Un copropriétaire sur 280 a assigné en temps et en heure le syndicat des copropriétaires qui s’est saisi aussi de son avocat. Celui ci semble sous entendre qu’il existe peu de risques d’annulation Que pouvons nous faire pour accélerer le jugement ? Nous risquons de perdre nos subventions qui couvrent le 1/3 de nos travaux et la banque risque de nous lâcher avec le PTZ. Avons -nous la possibilité d’hâter le jugement? Merci pour votre réponse bien cordialement
Bonjour
Il est possible que la contestation ne soit pas suspensive.
Cordialement
Bonjour , copropriété de 2 bâtiments identiques , 3 etages .
le 14/12/1982 une AG Extraordinaire décide qu ” en cas de gros travaux à envisager sur l ‘un des 2 bâtiments , seul le bâtiment concerné participe aux dépenses engagées “, l’ Assemblée a donné son approbation à l unanimité des présents et représentés .
– feuille de présence et des pouvoirs 15007/18185 è
Depuis cette date ,cette décision était appliquée , les 2 bâtiments étaient séparés et chacun payait ses travaux respectifs .
En 2019 , changement de Syndic , le nouveau syndic poursuit la gestion par bâtiment .
.
Pendant 39 ans , pas de soucis par rapport à la séparation des bâtiments …
Courant 2020 , il s’avère qu ‘un des 2 bâtiments n ‘a pas été bien entretenu , gros désordres à sa terrasse. il se trouve que le nouveau Syndic découvre dans ce bâtiment , des “amis d’enfances ” qui devront participer à de gros travaux sur les toitures- terrasses jamais entretenues . (Bat B ) par les copros du B.
Fin 2020 ,le nouveau syndic conteste la séparation des bâtiments … les copropriétaires du bât A ont déjà fait nota. de gros travaux à leur toiture-terrasse les années précédentes , ils les ont réglé conformément à la décision de 1982 , sans rien demander aux autres copro du B , personne n ‘avait trouvé quoi que ce soit à redire à redire …
2021 , le nouveau Syndic devant les désordres du Bat B , qui avait été mal entretenu sans vouloir investir un centime depuis un certain temps , ne veut plus reconnaitre la séparation , la révolte gronde dans le Bât A.
Quand pensez-vous pour nous éclairer , copros du A , devrons nous prendre un avocat à savoir que le Syndic respecte l ‘AG Extraordinaire de 1982 ?
D’avance merci de votre réponse .
Bonjour
Ce qui compte c’est le règlement de copropriété. En terme de répartition des charges, une décision d’AG ne peut se substituer à ce qui est prévu dans le RC. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
S’il y a contradiction entre la décision d’AG de 1982 et le RC, le syndic serait condamnable à ne pas respecter le RC.
Cordialement
Bonjour,
bravo pour votre site que je viens de découvrir !
Parmi la multitude de cas particuliers que je viens de parcourir je n’ai pas trouvé de réponse satisfaisante à mon interrogation, je vous la soumets;
Je souhaite acquérir un petit appartement dans une copropriété de 10 lots or le pré état daté fait apparaître un important impayé (6500 €) dû par un seul copropriétaire qui n’aurait jamais payé ses charges depuis 10 ans ???
Suite à notre réaction le nouveau syndic (depuis 3 ans) a pris les dispositions qui s’imposent (LRAR , mise en demeure, injonction de payer par huissier) Ma question j’y viens enfin, est-il judicieux, prudent de s’engager dans cette copropriété ? Quels sont les risques et contraintes ?
en vous remerciant de votre réponse
Bonjour
Le notaire, qui connait le dossier, est le plus à même de vous exposer les risques liés à cette copropriété spécifique. D’une manière générale le risque d’acheter dans une copropriété avec un copropriétaire mauvais payeur est à terme d’éventuellement avoir à payer à sa place (au prorata des tantièmes évidement)
Si vous avez une marge de manœuvre, vous pouvez négocier le prix avec votre vendeur.
Cordialement
Bonsoir,
Copropriétaire depuis 10ans ne vivant qu’avec l’AAH, les charges au fil des ans n’ont fait que ‘gonfler’; au bout de mon 40eme recommandé au syndic ‘infructueux’ réclamant des justificatifs inexistants, me suis adressée au conseil syndical qui m’a ‘agressée’ verbalement en me menacant, et la saisie-attribution n’a pas loupé, mais je n’ai toujours aucun justificatif (ordonnance du juge exécution, s’il existe, et PV de saisie). Je précise que le montant du PV ne correspond pas à celui de ma saisie, qui n’apparaît pas dans mon appel de charges, donc double-saisie!! Que faire??
Bonjour
Le fait de demander des justificatif n’est pas suspensif du paiement des charges.
La loi ne vous donne pas le droit de ne pas payer les charges exigibles au motif que vous ne les contestez.
Il faut payer d’abord, contester ensuite et se faire rembourser si la contestation aboutit.
Si vous avez du mal à régler les montants demandés, il est possible de demander un syndic un étalement. Mais s’il le fait, c’est à titre gracieux.
Cordialement
Bonjour, nous sommes 10 propriétaires dans une copropriété de 10 logements. Nous bénéficions tous de terrasses dite communes à usage privatif. Un des propriétaires à pu effectuer un allongement de son toit de terrasse après validation en AG. DAns ce cas, si je veux effectuer les mêmes travaux dois-je faire une demande en AG ou à partir du moment ou cela à été validé une fois c’est valide pour les autres propriétaires?
En vous remerciant,
CDT
Bonjour
L’autorisation ne vaut que pour le propriétaire qui l’a demandée. Si vous souhaitez faire des travaux, vous devez les faire valider par l’AG. Et l’AG a tout à fait le droit de les refuser, même si une demande équivalente a été acceptée auparavant. Pour info, tout cela n’a rien à voir avec les délais de prescription. Vous trouverez ces infos et d’autres infos intéressantes dans notre article concernant les travaux en copropriété.
Cordialement
Bonjour, Je découvre votre site et suis estomaquée de voir autant de litiges et admirative de la concision de vos réponses. BRAVO
Ma problématique :propriétaire depuis octobre 2010 d’un appartement j’ai découvert au fil du temps des erreurs de répartition des charges. J’ai signalé à répétition ces anomalies. Je bénéficie d’un oxymore : un silence tonitruant. Je souhaiterais savoir à partir de quel moment est compté le temps de prescription : un exemple – erreur découverte en 2012 (logiquement prescription) mais je dénonce la non correction de cette erreur, chaque année (la dernière fois en 2020) et l’inertie du syndic.
Quels sont les recours ? Avec mes remerciements pour vos suggestions, je souhaite une bonne santé à toute votre équipe
Bonjour
Merci pour vos compliments.
La contestation d’une décision d’assemblée générale doit se faire dans le cadre de l’article 42.
Dans les deux mois pour les comptes d’une manière générale et dans les 5 ans pour la répartition individuelle des comptes.
Cordialement
Bonjour, depuis la construction de l’immeuble (50ans) les haies vives séparant les jardinets de la copropriété ont été entretenue (plantation, entretien) par la copropriété.
Récemment un copropriétaire nous signale que d’après le règlement de copropriété c’est aux propriétaires qui jouissent des jardinets d’entretenir les haies.
Voici le texte.
Titre “JARDINETS”
” Ces jardinets seront délimités des parties communes et séparés entre eux par des haies vives, dont l’essence et les dimensions seront définies par le syndic sur avis de l’architecte. ils ne pourront êtres utilisés que comme jardins d’agrément, ils devront être entretenue d’une façon permanente , les haies taillées…….”
Voici les seules lignes du règlement où l’on parle des haies.
-Les haies se trouvent à l’extérieur d’un grillage qui entoure le jardinet.
-Pas de point d’eau dans les jardinets (seulement dans le jardin de la copropriété)
-Depuis 50 ans c’est la copropriété qui s’occupe des haies
Que peut-on en conclure?
Merci
Cordialement
Bonjour
Il faudrait pour engager notre réponse pouvoir examiner l’ensemble de votre règlement de copropriété ainsi que ses éventuels avenants.
Lorsque la haie est plantée sur les parties communes, l’entretien incombe à la copropriété.
Si votre question porte sur la possibilité que la copropriété ait de se retourner contre les copropriétaires qui “auraient du” prendre cet entretien à leur charge (commentaire posté dans un article faisant référence aux délais de prescription) sachez que cela n’est pas rétroactif.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
Cordialement
Bonjour,
Copropriétaire, j’ai appris au cours d’une AG l’existence d’une facture impayée assez élevée et contestée depuis plusieurs années déjà. Le syndic propose de recouvrir cette dette, ai-je l’obligation de participer à cette créance alors que cette facture date de plusieurs années précédant mon acquisition ?
Cordialement
Bonjour
Oui vous êtes concerné. La prise en charge d’une créance irrécouvrable implique les copropriétaires qui sont propriétaires au moment de la décision de prendre en charge, pas au moment de la création de la dette.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire d’un lot qui comprend un jardin privatif depuis mars 2017. En 2019, je souhaite disposer un brise vue. Ma voisine a également un lot avec jardin privatif et elle a vue sur mon jardin. Elle me dit qu’elle bénéficie d’une servitude de vue et qu’il y a prescription trentenaire.
Qu’en est-il selon vous?
De plus, mon lot dispose d’un escalier extérieur pour accéder de ma terrasse à mon jardin (partie privée dans le RDC). Dois je convoquer une AGE pour modifier cet escalier?
Bien cordialement
Bonjour Guy
Tout cela est possible, mais il est impossible pour nous de vous répondre dans examiner votre règlement de copropriété.
A priori pas besoin d’AGE si tous les éléments que vous décrivez sont effectivement parties privatives, mais là encore, impossible de vous l’assurer sans examiner le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour
Le plafond d un appartement de notre copropriété s affaisse et nécessite donc des réparations assez importantes d un montant de 15000€ à repartir entre les différents copropriétaires. Sans préjuger des conséquences, le mur porteur soutenant ce plafond a été abattu entre 2001 et 2008 (date d achat de la appartement par l actuel propriétaire) sans autorisation de la copropriété. Pouvez vous me confirmer que la prescription est bien de 30 ans? Le cas échéant à partir de la date d abattement du mur ou bien à compter du jour de constation de l affaissement du plafond? Merci pour votre réponse
Bonjour
Nous ne pouvons rien vous confirmer du tout ! D’abord parce que trois lignes dans les commentaires d’un article sur un site internet ne sont pas une expertise. Pour engager notre expertise il faut que nous puissions étudier le dossier. A fortiori en matière de prescription !
Très cordialement
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter un appartement en rdc qui donne sur une petite cour commune mais à usage exclusif. Un ancien propriétaire a annexé sans autorisation il y a plus de trente ans une partie de cette cour pour agrandir sa cuisine.
Les vendeurs m’assurent qu’il y a prescription, mais je me méfie. Puis-je m’engager dans cet achat sans risques de rencontrer une action judiciaire?
Bonjour
Il est toujours possible d’engager une action en justice.
C’est à l’appréciation des juges. La prescription court à partir du moment où l’infraction est constatée.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic de copropriété de l’immeuble dans lequel je suis propriétaire d’un appartement s’est rendu compte que mon compteur d’eau était inversé avec celui de mon voisin, il me réclame donc la différence de facturation depuis l’année 2014 (année d’achat de l’appartement), soit environ 600 euros. Y-a t’il un délai de prescription ou suis je effectivement légalement obligé de régler cette somme ?
Cordialement
Bonjour
Ce n’est pas une question simple
Il faut savoir si ce sont deux copropriétaires occupants depuis 2014 ou bien s’il y a eu des changement de propriétaires
Cela dépend si les propriétaires impactés ont des locataires ou non.
Il faut savoir qui est responsable du relevé des compteurs ?
d’où vient l’erreur ? du relevé ou de la saisie ?
Il n’y a pas de délai de prescription.
Si la personne qui a consommé cette eau est encore facturable par la copropriété, alors elle doit régler cette consommation.
Cordialement
Bonjour,
J’ai vendu un appartement en copropriété en novembre 2018.
Le notaire a prélevé sur le prix de vente le montant des sommes restant dues et réclamées par le syndic lors de la vente.
Aujourdh’ui, le syndic revient vers moi et me demande le règlement de charges impayées d’avril et juillet 2018 en m’indiquant qu’ils n’avaient pas vu avant que ces prélèvements de charges avaient été rejetés.
Dois-je régler ces charges alors que celles-ci ne figuraient pas sur le document fourni par le syndic lors de la vente ?
Merci par avance,
Cordialement
Bonjour
Vous n’êtes plus copropriétaire, vous ne devez plus rien à cette copropriété.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un duplex il y a un an ou une partie du deuxième étage est comptabilisé en grenier à la place de chambres et salle de bain.
Il y a déjà eu plusieurs propriétaire depuis les travaux (je ne sais pas de quand il date)
Nous venons de passer en syndic bénévole et les autres copropriétaires veulent revoir les tantièmes.
Y a t’il une prescription pour le changement des tantièmes, puis je me retourner contre le vendeur ?
Bonjour
Non il n’est pas possible de se retourner contre le vendeur sauf si vous pensez qu’il a volontairement masqué des éléments pour favoriser la vente.
Si la copropriété souhaite réviser les tantièmes il faut le voter en AG. Ensuite la copropriété mandate un géomètre expert, modifie les tantièmes et publie cela au bureau des hypothèques. Ces frais sont à répartir en charges communes générales.
La modification des tantièmes va modifier vos charges, mais cela n’est pas rétroactif.
Cordialement.
Bonjour,
j’ai réalisé des travaux en 2011 dans mon appartement: cloisons et ouverture partielle d’un mur intérieur. A l’époque des travaux, je ne savais pas qu’une autorisation devait être validée en AG pour effectuer des travaux… Ces travaux réalisés avec facture d’un pro auront 10 ans en février 2021. Est-ce que la prescription s’applique à 5 ans ou 10 ans SVP?
Merci
Bonjour
Oui a priori il y a prescription sous 5 ans.
Mais la prescription est un tel nid à cas particuliers qu’il est tout à fait possible qu’en réalité elle soit de 30 ans.
Cordialement
bonjour, par jugement du 30 septembre 2015 le tribunal a condamné un copropriétaire à payer des arrières de charges pour un montant de 6560 euros au titre des charges impayées, de 3133 au titre de l’assignation et 300 euros de surplus.
Depuis cette date, malgré des demandes en AG, le syndic n’a rien fait pour recouvrer les charges. Il nous dit que les avocats ont signé un “protocole” !!!! On croit réver… après une décision de justice en notre faveur.
Donc, quelle est la prescription ? Puis-je attaquer personnellement le syndic et de quelle facon sous quel tribunal.
cordialement
Bonjour
Il est toujours possible d’entamer une procédure en responsabilité contre un syndic que vous estimez fautif. Il suffit d’aller devant le tribunal judiciaire avec un avocat.
Pour le reste de la question il nous est impossible de répondre sans connaître le dossier.
Cordialement
La date de construction d’une véranda entre t’elle en ligne de compte pour l’augmentation des tantièmes dans les charges de copropriété?
Bonjour
Si c’est une véranda non démontable, habitable et supérieure à 40m² alors effectivement les tantièmes doivent être modifiés.
Par contre la modification de tantièmes n’est pas rétroactive. Sa date de construction n’entre pas en ligne de compte.
Cordialement
Bonjour,
Je suis confrontée dans ma copropriété à une copropriétaire qui:
– A abattu un mur porteur sans autorisations de la copropriété
– A crée une trémie entre son appartement et sa chambre de bonne pour les réunir et former un duplex sans autorisations de la copropriété. Les lots sont d’ailleurs toujours indiqués comme distincts sur le règlement de copropriété
S’agit-il là d’une appropriation de parties communes sachant que le gros oeuvre (mur porteur et sols) sont parties communes ? Ou juste de travaux irréguliers sur des parties communes ?
Quel est le délai de prescription pour ces travaux ? 5, 10 ou 30 ans ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bien à vous.
Bonjour
Ce sont des travaux irréguliers sur parties communes.
Ils sont prescrits sur 10 ans à dater du moment où on s’en rend compte.
Cordialement
Bonjour
Je suis un peu surpris de la réponse de copro conseils dans la mesure où une jurisprudence considéré au contraire que le percement du sol (dalle béton) pour creer une tremie s apparente à un acte de propriétaire donc d usucapion… (civil 3e, 12 janvier 2010 no 09.11.514)
En matière de prescription, il y a des centaines de pages de jurisprudence ! Il est bien possible que vous ayez raison, mais la règle générale est 10 ans.
Bonjour,
Je viens de me rendre compte que suite à des travaux de surélévation réalisés en 2011 dans ma copropriété, le dernier modificatif de règlement de copropriété actant une revue des tantiemes et publié auprès de la publicité foncière n’a jamais été appliqué par le syndic, sans que personne ne s’en soit soucié.
Il apparaît ainsi que depuis 9 ans tous les copropriétaires payent plus de charges au profit de l’heureux propriétaire qui aurait dû voir ses charges augmenter suite à ses travaux et à la hausse des tantiemes prévue par le rectificatif de règlement.
Le préjudice cumulé sur les 9 ans est d’environ 15k€. Qu’est-il possible pour les copropriétaires lésés de récupérer sur ces sommes ? Qui devrait dédommager ? Le syndic ou le copropriétaire le cas échéant ? Enfin, quid des changements de propriétaires intervenus entre-temps : les anciens propriétaires ont-ils des droits et / ou les propriétaires actuels récupèrent l’ensemble des sommes prélevées de façon indues même s’ils n’en ont porté qu’une partie de la charge?
Merci d’avance.
Cordialement,
Bonjour
Malheureusement il n’y a pas de “préjudice cumulé”
Vous pouvez lire notre article à ce propos : charges communes générales répartition et contestation.
Si les comptes ont été approuvés, il n’y a plus rien à faire. L’heureux copropriétaire restera heureux.
Votre seul recours est contre le syndic qui lui a l’obligation d’appliquer le RC.
Par contre, le recours ne vaut que pour les exercices où la copropriété ne lui a pas donné quitus. Sachant que le quitus est automatiquement acquis au bout de 5 ans.
Cordialement
Bonjour Madame Monsieur.,
Étant propriétaire d’un appartement en copropriété, le syndic me réclame un arriere de consommation d eau .
Il me spécifie qu il y a eu une inversion avec le compteur d une proprietaire et me reclame donc cet arriéré de 2015 a ce jour .
Dans quelle mesure suis je en droit de refuser ce paiement qui s eleve a 654euros.
Merci de votre réponse pour ainsi éclairer mes idées.
Bien cordialement.
Bonjour
Si c’est effectivement votre consommation, vous devez régler la différence.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre site qui est très instructif !
Je viens d’acquérir un appartement situé au dernier étage d’une petite copropriété, dans lequel les anciens propriétaires (qui l’étaient depuis 1979) avaient installé un sanibroyeur car impossible d’installer un WC normal. L’ensemble de la copropriété a toujours eu connaissance de ce sanibroyeur, et le syndic également (qui, avant que j’achète, a confirmé par écrit le bon raccordement au réseau d’assainissement de ce sanibroyeur).
Certains copropriétaires aujourd’hui me menacent de faire retirer le sanibroyeur et me demandent de régulariser la situation auprès de l’urbanisme puis en pv d’AG. Ce que je suis prête à faire ne serait-ce que pour vivre en paix avec mes copropriétaires, mais n’y a-t-il pas prescription s’ils étaient tous au courant de cette installation ? Peuvent-ils vraiment me faire retirer le sanibroyeur alors qu’il respecte toutes les conditions d’installation (raccordement aux eaux usées, impossibilité d’avoir des WC normaux, et nous sommes dans un immeuble ancien) ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bien cordialement,
Bonjour
Le fait que tout le monde sache qu’il y avait un sanibroyeur dans votre lot, ne change rien à l’affaire.
Il faut avoir une autorisation de l’AG pour pouvoir mettre en place une telle installation.
Mais si cela a été fait en 1979, il n’y a largement prescription !
Cordialement
Bonjour,
Votre site est une mine d’informations, je conserve précieusement vos coordonnées.
Nous devons nous prononcer lors d’une prochaine assemblée générale extraordinaire demandée par un copropriétaire sur une demande d’installation d’une pergola sur le jardin J4.
Le RCP indique que le propriétaire du lot 4 aura la jouissance exclusive du jardin J4.
Cette pergola de 20 m² (posée puis démontée depuis) sera fixé devant la façade de l’immeuble, au sol et aux murs, avec un toit en pllexiglass.
Selon moi, c’est une appropriation d’une partie commune (le jardin) et le vote devrait être à l’article 26. Le syndic a convoqué l’AGE avec cette résolution à l’article 25.
Selon vous, sur qu’elle majorité devrait-on voté ?
Question subsidiaire, cette convocation comporte un grand nombre d’inexactitudes (pergola sans ancrage), approximations (présentée comme une structure légère), omissions (le fait que le jardin soit commun) ou mensonges (accord administratif et des Bâtiments de France obtenues avant l’AG et non joints) … existe-t-il une possibilité de contester la tenue de cette AGE ?
Vous remerciant par avance
Bonjour
Le jardin partie commune à jouissance exclusive est une partie commune il n’est pas pour autant “jardin commun”.
Il n’y a pas de modification du RC ni d’aliénation. Le 25 nous semble approprié.
Si vous ne pouvez contester la tenue de l’AG, vous avez toujours la possibilité de contester les décisions qui pourraient être prises lors de cette AG dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour, un copropriétaire a effectué des travaux privatifs affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Pour obtenir l’accord des Bâtiments de France (la copropriété est située dans un périmètre protégé) et de la copropriété, il a présenté des documents falsifiés et indiqué qu’il a par exemple simplement remplacé les huisseries, alors qu’elles ont en réalité été modifiées. Quel est mon recours ?
Merci
Bonjour
La copropriété peut décider d’aller devant un tribunal
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un duplex avec une terrasse sur les toits parisiens. Cette terrasse a été construite par les Charpentiers de Paris en mai 1977, sous l’autorisation du Syndic de l’époque et avec l’accord des Bâtiments de France. Quand j’ai acheté mon duplex en 1997, ceci était bien existant et tout était en règle lors de mon achat. Aujourd’hui le nouveau Syndic me demande de prouver que ceci est bien légal. Les documents existants et en ma possession ont été communiqués (rapport des Charpentiers de Paris, procès verbal du Syndic et accord des Bâtiments de France). Maintenant il me demande de partager l’autorisant la Préfecture de Paris du 1977 que je n’ai pas. Est-ce le droit du Syndic et des autres copropriétaires en prescription étant donné que 43 ans se sont bien écoulés depuis mai 1977 et aucune action/demande a été faite jusqu’à aujourd’hui? Que conseillez-vous?
Cordialement,
Bonjour
Vous n’avez rien de spécial à faire. Préparez votre dossier avec tous les documents que vous avez ou vous pouvez avoir au cas où ils iraient en justice.
La prescription sera à la décision du juge. Si juge il y a. Ce n’est pas à vous d’aller devant la justice.
Cordialement
Bonjour,
Bravo pour votre site.
Mon appartement, au dernier étage comporte au dessus un grenier qui superpose à la fois mon appartement mais aussi celui de mon voisin de palier.
Ce grenier fait parti intégrante de mon lot mais sous la désignation de grenier dans le règlement de copropriété.
Ce grenier a été aménagé il y a plus de 20 ans, mais moins de 30 et il semblerait sans aucune autorisation.
Mon voisin de palier vient d’acheter il y a trois ans l’appartement sous lequel il y a mon grenier, et m’assigne en justice car :
– selon lui la structure plancher du grenier est trop fragile pour de l’habitation (rapport architecte)
– cela causerait des fissures dans son appartement.
– il y aurait soit disant un risque d’effondrement
Il me demande de réparer les dégats dans son appartement + de renforcer a mes frais le plancher du grenier (partie commune )
Y a t il une prescription dans ce cas ?
La responsabilité m’incombe ou au syndic peut etre ?
Bonjour
A priori pas la responsabilité du syndic.
Attention, il faut bien distinguer l’autorisation de travaux, des éventuels dégâts causés par le fait d’habiter les combles.
Cordialement
Bonjour, nous achetons un appartement. le précédent propriétaire avait reçu accord du syndic en 2012 pour fermer la place de parking et le transformer en box. Or le propriétaire n a pas fait les travaux. 8 ans plus tard, est ce que cet accord est prescrit ? Merci de vos éclairages, cdt
Bonjour,
Le syndic n’a pas a autoriser ou non des travaux. Cela ne fait pas partie de ses attributions.
Ce doit être une décision prise en assemblée générale de copropriété. Seuls les PV d’AG font foi.
Il n’y a pas de prescription sur les autorisations de travaux.
Par contre il faut s’assurer qu’une autre décision prise au cours d’une AG postérieure n’est pas revenue sur l’autorisation.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété et voici ma question :
Existe-il un délai légal entre le moment où je demande à ma régie de me fournir des plaques de boîtes aux lettres (et de changer le nom sur l’interphone digital) et la pose de ces plaques ?
Quel recours ais-je si ce délai est long malgré mes relances ?
Bonjour
Non, il n’y a pas de délai légal inscrit dans le code de la copropriété.
D’autant que ce n’est pas du tout une obligation de la part du syndic de fournir ces plaques de boites aux lettres qui sont parties privatives.
Il n’est donc pas question de recours.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement au dernier étage d’un immeuble, j’apprends que l’ancien propriétaire a fait passé l’intégralité des câbles électriques de mon appartement dans les combles, parties communes de l’immeuble.
Cette installation électrique date à priori de 7 ans avant mon achat, soit environ il y a 10 ans.
Les autres copropriétaires souhaitent me contraindre à retirer ces câbles et donc à refaire l’intégralité de l’installation électrique à mes frais.
Que puis-je faire ? Me retourner contre l’ancien propriétaire pour vice caché ? Ais-je une chance de gagner ? Peut-il y avoir prescription au regard des délais ?
Merci d’avance pour vos conseils
Bonjour
A priori il y aurait prescription mais il n’est pas possible de préjuger d’une décision qui ne peut être prise que par un juge.
Il n’y a peu de chances pour qu’un recours pour vice caché contre l’ancien propriétaire aboutisse.
Par contre vous pouvez simplement attendre que la copropriété vous contraigne (par décision de justice) à refaire votre électricité.
Cordialement
Bonjour,
Je viens d’acheter et je récupére bénévolement le syndic existant (le syndic précédent était le vendeur, également bénévole)
Je réalisé pour la première fois les comptes, et m’aperçois, stupéfait que le syndic précédant a commis une grave erreur dans son calcul de charge… Et ce pendant 30 ans!
Conséquence, il a économisé plusieurs millier d’euros (environ 1700€ sur les 10 dernières annees) au profil des autres copropriétaires qui ont payés pour lui.
Avant de proposer un accord à l’amiable j’aimerais connaître nos possibilités?
Merci d’avance
Bonjour
Cela peut être une erreur, volontaire ou involontaire, mais il est également possible que ce soit un accord des autres copropriétaires pour l’indemniser de son travail de syndic.
Si les comptes ont été approuvés. On ne peut pas revenir dessus.
Si le quitus n’a pas été donné, il y peut effectivement avoir une action en justice à faire, mais uniquement sur les 5 dernières années.
Si le quitus a été donné alors il y a peu à faire.
Cordialement
Bonjour,
Il y a dix ans j’ai fais un trou dans le mur porteur sans autorisation puis la copropriété m’a ordonné de le reboucher ce que j’ai fais. Un huissier a constater que tout était en ordre. Aujourd’hui, dix ans plus tard, l’un des voisins veut réunir l’assemblée des copropriétaires pour me poursuivre en justice. Le trou maintenant reboucher n’a causé aucun dégât. Est ce possible 10 ans plus tard ?
Bonjour
Oui il a le droit, mais l’assemblée a le droit de refuser d’engager une action en justice.
Oui il a le droit, mais il peut aussi perdre sa procédure si effectivement les choses sont telles que vous dites.
Cordialement
Bonjour, dans un immeuble malgre des compteurs individuels dzns les appartements aucune releve deau nest réalisé. Nous sommes plusieurs a avoir des lots “garage” sans point d’arrivée d’eau. Les charges comprennent une ligne “eau” calculée dapres les tantiemes. N’y ayant pas accès dans ces lots peut on en demander le remboursement ? Merci
Bonjour
Ça risque d’être un peu plus compliqué que de simplement demander un remboursement, mais effectivement au regard de l’article 10 de la loi de 65, les garages non pourvus en eau ne devraient pas payer de consommation d’eau.
Sauf peut être à payer une partie de l’eau commune s’il y a un robinet commun auquel vous pourriez avoir accès dans les garages.
Cordialement
Bonjour,
Appartement 5eme étage + Loggia. A la remise des clef en Février 2015, il est remplacé les dalles bétons par des dalles bois. Echange pour la même taille de dalle. Utilisation des même plots. Aucune modification ou dégradation de la membrane “goudron” qui assure l’étanchéité des logements en dessous. A cette date la aucun syndic n’est nommé. La première AG date de Juin 2015. Ce mois ci le syndic actuel (différent du premier) se réveille et constate le changement de dalles. Le règlement de copro mentionne que la modification des loggia et certaines autres parties exclusivement privatives est, maigres leur caractère privatif, part de “l’Harmonie de l’immeuble” et doivent être soumis au vote de l’AG. Aucune demande de ce type n’a été fait lors de la modification, aucun syndic n’était en charge. Quid du délai de prescription dans ce cas ?
Merci de votre réponse.
Très cordialement,
Bonjour,
Le délai court à partir du moment où l’infraction est constatée.
Vous pouvez demander une autorisation a posteriori
Si l’AG refuse, vous devez remettre en l’état.
Cordialement
Bonjour,
Le garage d’une copropriété a été réaménagé depuis plus de 30 ans.
Des parties communes sont devenues privatives et des parties privatives sont devenues parties communes.
Il n’y a pas eu de modificatif de l’EDD avec un nouveau calcul des tantièmes et la renumérotation des lots concernés.
Les numéros des anciens lots ont été conservés et redistribués.
Normalement, on ne peut pas redonner le même numéro à un lot ayant changé d’emplacement ou de superficie ou de destination.
De plus, deux lots existants ont donné leur numéro à deux lots créés sur les parties communes.
De par ce fait, les lots « donneurs » de leur numéro n’existent plus « sur le papier » mais ils sont toujours présents, privatifs et avec une autre destination passant de parking à local commercial (sans charges ni impôts).
Certains copropriétaires de lots dans ce garage ont, dans leur acte authentique, la situation d’origine (avant réaménagement).
D’autres copropriétaires de lots dans ce garage ont, dans leur acte authentique, un plan représentant la situation actuelle.
Rappel qu’il n’y a pas eu de modificatif de l’EDD pour justifier la situation actuelle.
L’article 2258 du Code civil dispose que :
«La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »
Le critère de la mauvaise foi peut-il être appliqué sur un tel fait qui engagerait une responsabilité commune (copropriétaire, syndic et voire notaire ?) mais datant de plus de 30 ans ?
D’avance, merci pour vos avis.
Bonjour,
A priori effectivement il y a prescription, un copropriétaire ne peut pas demander le retour à la situation initiale sous prétexte qu’elle n’a pas été enregistrée en bonne et due forme. Mais il n’est pas possible de préjuger. Un copropriétaire peut toujours aller devant le tribunal.
Ensuite nous ne pouvons que vous conseiller de mettre les documents de la copropriété à jour et en conformité par rapport à la réalité.
Pour vous conseiller plus avant, il nous faudrait étudier les documents en détails. Pour cela vous pouvez mandater CoproConseils. Merci de demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en juin 2018.
J’ai effectué des travaux pendant un an et trois mois dans cet appartement tout en y habitant.
Lors de la vente, le notaire m’a fait régler le prorata des charges et a notifié au syndic le changement de propriétaire ainsi que mon installation dans l’appartement.
Je me suis présenté lors de mon déménagement au concierge.
J’ai fait les déclarations de travaux nécessaires auprès du concierge et demander a changer le nom de la plaque boîte aux lettres a mon nom auprès du syndic la semaine suivant l’achat.
J’ai reçu la facture de changement de plaque de la part du syndic 1 mois après son installation (septembre 2018).
Jusqu’en janvier 2019 aucune charges de copropriété ne m’ont été envoyés.
En janvier 2019 j’ai reçu une mise en demeure de payer de la part d’un huissier indiquant les factures des charges de copropriété. Celles ci avait été adressée a une adresse erronée par le service comptabilité du syndic.
Au vu de leur l’erreur du service comptabilité le syndic j’étais engagé a prendre en charge les frais d’huissier. J’ai réglé les charges ainsi que frais d’impayés autres.
Aujourd’hui le syndic vient de me demander de payer les frais d’huissier sans facture a l’appui.
Malheureusement pour moi l’accord commercial concernant la prise en charge de la facture huissier établi en janvier 2019 était oral.
Est-il normal d’adresser une relance sans facture ?
Est il normal, au vu de l’erreur de leur service, de payer des frais impayés ?
Est-il normal de recevoir un arriéré de plus de 1.5ans ?
Merci d’avance pour votre retour,
En espérant être claire dans mes explications.
Cordialement,
Mathilde
Bonjour,
Oui vos explications sont claires. C’est une situation malheureusement pas si rare.
La loi dit deux choses. C’est au copropriétaire de notifier (notifier signifie par lettre recommandée) le syndic de son changement d’adresse. Le fait d’emménager dans son bien est une nouvelle adresse.
Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur.
Le syndic peut ne pas vous les facturer, mais il n’y est pas obligé.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée à propos de ce dossier, merci de nous demander un devis.
Cordialement.
Bonjour,
je suis propriétaire d’un ancien cellier dans une résidence (le cellier est à semi-enterré et il a des fenêtres, il fait 17-18 m2).
Ce cellier n’est officiellement pas habitable mais le propriétaire précédent l’a aménagé en studio en y installant une douche, un WC sanibroyeur, un chauffe-eau, une prise téléphone pour avoir internet. Tous ces travaux ont été fait il y a 12 ans sans jamais avoir été déclarés au Syndic. Il y a d’autres celliers qui ont été aménagés dans la résidence. Le syndic ferme les yeux et s’en désintéresse (pour le moment).
J’utilise ce cellier comme pied à terre et j’y ai installé une télé, un lit, un petit four…
Je souhaite vendre ce cellier / studio mais les potentiels acheteurs me demandent souvent si le syndic et la copropriété peuvent un jour demander une remise en l’état originel. Est-ce qu’il y a prescription?
Je vous remercie.
Bonjour,
Le seul moyen que vous ayez de garantir à vos acheteurs qu’il sera impossible de leur demander une remise en état originel est de le faire valider en assemblée générale.
A priori c’est une prescription quinquennale (5 ans) si les transformations n’ont pas impacté de parties communes.
Néanmoins, il est toujours possible pour un copropriétaire ou pour le syndicat des copropriétaires de saisir la justice et c’est alors à l’appréciation du juge.
La jurisprudence en la matière est tellement diverse qu’il est aujourd’hui possible de plaider tout et son contraire.
Par conséquent vous ne pouvez leur garantir qu’il y a prescription.
Cordialement
Bonjour,
je me permets de vous contacter pour vous poser une question :
suite à un oubli de notre syndic, nous ne payions pas les factures d’électricité (charges communes générales) les années précédentes (immeuble comprenant des logements sociaux et quelques locaux commerciaux) ; le syndic s’est rendu compte de son erreur et nous impute les charges 2019 ainsi qu’une régularisation des charges 2018 sur le relevé général des dépenses 2019.
Ont-ils le droit de procéder ainsi (concernant la régularisation 2018), alors que l’approbation des comptes 2018 a eu lieu lors de l’A.G. 2019 ?
Merci d’avance,
Cordialement,
Bonjour,
Oui c’est possible.
Mais vous n’êtes pas obligé de valider le fait de supporter cette erreur du syndic qu’il impute aux comptes 2019.
Même si les comptes de la copropriété sont approuvés en 2019 (si une majorité des copropriétaires ne subit pas de préjudice)
Les copropriétaires qui subissent un préjudice peuvent malgré tout contester devant un tribunal.
Pour éviter le tribunal il est aussi possible de trouver un compromis avec le syndic qui a fait l’erreur.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 4 ans d’un appartement dans une copropriété de 2 lots, avec 500/1000e chacun.
Nous n’avons pas de syndic et apparemment cette copropriété n’en a jamais eu.
Je fais actuellement des démarches pour faire imposer un syndic.
Ayant divers problèmes avec mon copropriétaire, je me suis aperçue en lisant plus attentivement le règlement de copropriété que sa terrasse qui se trouve à l’avant de son appartement (qui est au rez-de-chaussée) est en fait construite sur notre cour commune et n’apparaît sur aucun document.
Je n’ai aucune idée de quand date cette terrasse. Si je ne me trompe pas, la prescription pour celle-ci est de 30 ans. Mais si elle a effectivement plus de 30 ans, que se passe-t-il dans mon cas ? Le délai de prescription commence à la construction de la terrasse ou au moment où j’en ai eu connaissance ? Ayant acheté il y a seulement 4 ans je n’ai pas eu 30 ans pour agir. Y aurait-il une possibilité de la faire démolir malgré tout ? Car si nous régularisons la situation et que la terrasse est conservée, je serai en infériorité dans les millièmes, ce qui n’était pas le cas lors de mon achat.
Merci par avance.
Cordialement
Bonjour,
La priorité est d’élire un syndic. Charge à lui ensuite de mettre cette situation au clair et d’essayer de trouver un arrangement entre les deux copropriétaires. Pour que tout le monde y trouve son compte.
Attention, quand on achète un bien, c’est en toute connaissance de cause. En connaissance du règlement de copropriété que le notaire vous remet et en connaissance de la disposition du bien.
Cordialement
Bonjour et merci pour votre page très bien faite, et pleine d’informations très utiles. En particulier sur les délais de prescription, et distinction entre faits réels et personnels.
Nous rencontrons actuellement un questionnement sur la privatisation d’un escalier autrefois commun, maintenant intégré à notre appartement duplex depuis avant 1983. Nous avons acheté cet appartement en cet état 2001, l’acte de vente précisant que nos deux lots de copropriété « forment une unité d’habitation (…) reliés par un escalier intérieur ». Le Syndic de copropriété nous accuse fin 2019 « d’occuper cette partie commune sans droit ni titre » et nous incite à faire une « demande de rachat officielle de cette partie commune avec établissement d’un lot et des tantièmes afférents ». Il nous semble que cette demande n’est pas recevable au titre de la prescription trentenaire concernant une « action réelle » datant de plus de 37 ans. Merci de bien vouloir nous confirmer ce point.
Détails : Notre copropriété est constituée d’un immeuble principal (« A ») et de trois petits PAVILLONS (B, C et D) encadrant en U la cour intérieure. Nous sommes copropriétaires depuis 2001 de deux (Lots 39 et 41) des quatre lots du PAVILLON« C » (lots 38 à 41). Ces quatre lots constituaient initialement quatre appartements distincts, deux en RDC, deux à l’étage desservis par un escalier intérieur commun à ce seul pavillon. Dans un passé lointain, plus de 40 ou 50 ans, les deux lots de gauche (38 et 40) ont été acquis par un seul propriétaire qui s’est construit un escalier intérieur, l’escalier commun ne devenant utile qu’aux seuls occupants des deux autres lots. Nous savons par l’historique des différentes ventes qu’en 1983, nos deux lots avaient été eux aussi reliés grâce à l’escalier « commun », devenu partie intégrante du Duplex ainsi constitué des lots 39 et 40 et de cet escalier. Ceci est clairement mentionné dans les actes de vente et propriété, en 1983, donc, puis 1989, et finalement 2001. Lors de cette dernière vente, le notaire a fait établir une annexe contresignée dans laquelle le propriétaire des lots 38 et 40 renonce à revendiquer tous droits sur cet escalier. Enfin je précise que cet escalier est mentionné dans le règlement général comme partie commune du seul pavillon C, et non comme partie commune générale de la copropriété dans son ensemble. Pour nous, cet escalier appartient donc en commun aux deux seuls propriétaires actuels du pavillon C, la copropriété générale n’ayant aucune revendication à formuler sur cette partie qui ne les concerne pas, y compris dans le calcul des tantièmes généraux. De plus, cette action réelle date de plus de 30 ans, et tomberait sous le coup de la prescription trentenaire.
François merci pour vos compliments. Désolés nous ne pouvons traiter votre demande dans les commentaires d’un article. Si vous voulez nous confier la mission d’expertise à ce sujet, merci de nous faire une demande de devis.
Cordialement
Bjr, pourriez vous me renseigner sur ma situation. J’achète un appartement dans une copropriété via une agence immobilière, je passe devant Notaire et j’informe téléphoniquement le syndic de mon achat et l’informe que je vais y résider à compter de telle date. Je reçois divers courriers du syndic et prends possession des clefs, les codes d’accès etc… . Quelques mois après je suis informé par ce même syndic que je suis redevable de plus de 600 euros suite à trois mises en demeure, une mise en contentieux, des frais postaux. La problématique est que je n’ai jamais eu connaissance de ces actes, car ils ont été envoyés à une ancienne adresse ( ancien domicile ). J’ai contacté par mail et par courriers en LRAR, ce syndic mais aucune réponse. Normal, le changement de syndic était programmé. De ce fait, le nouveau syndic me réclame cette somme de plus de 600 euros arguant du fait qu’il a racheté la créance de l’ancien syndic.. Quelle solution m’est offerte? merci infiniment de votre réponse. Bien cdlt
Bonjour,
Effectivement c’est l’ancien syndic qui a abusivement mis ces frais à votre charge.
Mais il n’y a aucune raison pour que le nouveau syndic le prenne à sa charge.
Soit vous vous retournez contre l’ancien syndic. Soit vous demandez à la copropriété de mutualiser cette charge.
Quoi qu’il en soit, vous devez payer ces frais au risque de voir creuser votre compte débiteur.
Cordialement
Bonjour,
Ça fait 4 ans qu’on a acheté un appartement dans une copropriété et il y a un an lors des travaux de chaufferie nous nous sommes rendus compte que pour le même appartement au dessus nous, nous avions deux fois plus de tantième chauffage. Nous avons payer deux fois plus de travaux et nous payons chaque année deux fois plus de chauffage. Personne nous a prévenu de cette aberration dans la répartition des charges et maintenant nous avons dépassé le délais des 2 ans. Quels recours s’offre à nous pour faire modifier ces tantième chauffage?
Cordialement,
Bonjour,
Vous pouvez utilement lire notre article qui se rapporte plus directement à votre question https://www.coproconseils.fr/les-charges-communes-generales-en-copropriete-repartition-et-contestation/
Il est possible que vous puissiez contester devant un tribunal.
Il conviendrait d’étudier en détail votre situation pour pouvoir vous aider plus avant.
Cordialement
Bonjour à toute l’équipe,
J’ai quelques questions ci-dessous:
1) Sans en comprendre la motivation (par appréhension peut-être), un copropriétaire a demandé et obtenu de l’AG la régularisation des travaux a priori déjà prescrits. Or ces travaux sont effectivement interdits par le règlement de copropriété.
Est-ce que ce vote favorable de l’AG réinitialise-t-il le delais de prescription sachant que l’on a eu connaissance de l’existence de ces travaux qu’à travers la convocation de cette AG ? Dans l’affirmative, peut-on avoir quelques références (jurisprudence, cassation ou ou article de lois ) ?
2) J’ignore si je peux me le permettre; mes excuses sinon. Pourriez-vous SVP me conseiller en privée si nécessaire un avocat spécialiste du droit de copropriété de votre réseau qui peut accompagner en Ile de France, Essonne en particulier ?
Vous remercie à l’avance.
Bonjour
Oui nous pouvons vous conseiller en privé, c’est même notre principale activité. Nous sommes un cabinet d’experts conseils en droit de la copropriété et nous avons des adhérents dans toute la France et même outremer !
Il suffit pour cela de nous envoyer une demande de devis par mail. Détaillez bien vos questions et joignez-y les documents que vous avez en votre possession. Vous recevrez une proposition tarifaire en retour sur la base du tarif horaire de 119€/h TTC.
La motivation du copropriétaire à faire valider ses travaux en AG est très claire.
Dans le cas où les travaux ont été autorisés par l’assemblée, la seule contestation possible est celle de l’article 42. (Dans les deux mois et devant un tribunal)
Au delà de ce délai, plus aucune contestation possible ni aucune prescription qui courre.
Cordialement
Bonjour,
mon syndic me réclame une somme importante de consommation d’eau. Depuis mon acquisition en 2013, j’ai bien réglé un montant de consommation estimé mais aucune demande de relève de compteur n’a été effectuée par le syndic jusqu’en 2017 où nous avons constaté (syndic et moi) la situation (le syndic dispose du contrat d’eau et chaque appartement a un compteur). Ce n’est qu’en 2019 que je constate l’appel de charges complémentaire suite à la communication des comptes 2018. Fin 2019, et après avoir informé que je n’étais pas d’accord sur le montant réclamé, j’ai réglé une partie de la consommation qui me revenait liée à l’occupation de mes locataires et apporté la preuve de l’index lors de mon acquisition (photo) ainsi que les différents relevés sur la période.
Que me conseillez-vous ? Peut-il y a voir prescription ? le syndic doit-il apporter la preuve des index précédents ?
Merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Dans un premier temps il vous faut payer rubis sur l’ongle les charges qu’on vous appelle, sinon vous risquez de vous retrouver avec une mise en demeure.
Ensuite, non sur des consommations (et sur les charges d’une manière générale) il n’y a pas de prescription.
Enfin, les régularisations des charges d’eau sont exigibles lors de l’approbation des comptes et celui qui doit la régularisation est le propriétaire au moment de cette approbation. C’est à l’acheteur et au vendeur de faire un relevé contradictoire amiable au moment de la vente pour que l’acheteur ne soit pas lésé au moment de la régularisation. Ce n’est pas le rôle du syndic. Lui il appelle les fonds de régularisation entre deux relevés au propriétaire au moment du dernier relevé.
Cordialement
Bonjour, je vous remercie de votre réponse mais ne comprends pas très bien. Il y a bien cette loi de juillet 65 – article 42 qui traite de la prescription sur le recouvrement des charges de copropriété. J’ai noté d’ailleurs qu’avec la loi ELAN, le délai de prescription était passé de 10 ans à 5ans.
Pourriez-vous éclaircir mon interprétation sur cette loi ?
ou voulez-vous dire que certaines charges ne sont pas concernées ?
De plus si les comptes sont approuvés depuis 6 ans, comment revenir sur ceux-ci maintenant ?
Enfin il semble du devoir du syndic (étant sous contrat) de s’assurer que les relevés d’index soient réalisés régulièrement pour approuver les comptes, non ?
Merci beaucoup de votre retour.
Cordialement,
Bonjour
La prescription ne signifie pas “ça fait 5 ans que je ne paie pas mes charges, il y a prescription désormais je ne les dois plus”.
La prescription signifie “il y a 5 ans il y a eu une erreur sur mes charges, je m’en rend compte maintenant, c’est trop tard pour réclamer” ou bien “le syndic s’en rend compte maintenant, c’est trop tard pour réclamer”.
Donc les charges réclamées sont des charges dues. Il n’y a pas de prescription.
Sinon vous avez raison, les comptes sont approuvés depuis 6 ans, il est trop tard pour revenir dessus.
Les comptes peuvent tout à fait être approuvés sur de l’estimé. La seule chose qui ne soit pas normale a priori dans votre cas c’est d’être restés plusieurs années sur des estimations.
Cordialement
Bonjour et un grand merci pour cet éclaircissement.
J’apporte un dernier complément :
– j’ai bien réglé les charges (estimées) sur toute la période à chaque appel de fonds
– j’ai réglé le montant dû liée à MA consommation sur la période sur la base des index (j’ai consommé je paye)
– le montant réclamé est : la consommation de l’ancien propriétaire (preuve à l’appui) ! 6 ans plus tard !
Ce qui n’est pas tout à fait pareil , non ?
Merci
Bonjour,
Vous calculez ce que vous devez et ne payez pas la partie que vous estimez ne pas devoir. C’est logique pour vous, mais c’est là l’erreur.
Les charges sont dues par le propriétaire qui est propriétaire au moment de la régularisation. Donc vous.
Le syndic n’a aucun droit d’appeler une quelconque somme à une personne qui n’est pas propriétaire. Même si c’est un ancien propriétaire.
Les preuves de consommation ne sont pas l’affaire du syndic. Cela ne regarde que vous et l’ancien propriétaire.
Au regard de la loi et au regard du syndic, vous êtes redevables de ces charges.
Cordialement
Bonjour
Un vendeur a-il- le droit de donner son pouvoir pour une A.G à son futur acquéreur (sont acquéreur n’ayant signé qu’un compromis le jour de la L’A.G??
Ce futur acquéreur peut -il faire parti du Conseil Syndical avec juste un compromis?
Avec mes remerciements
Bonjour,
Un copropriétaire est copropriétaire jusqu’au jour où la vente est signée chez le notaire.
Un acheteur n’est copropriétaire qu’au moment de la signature de la vente chez le notaire.
Un copropriétaire peut donner son pouvoir à n’importe qui.
Seul un copropriétaire peut être membre du conseil syndical.
Par conséquent oui à la première question, non à la seconde.
Cordialement
Bonjour
Je vous remercie pour votre réponse.
Bien Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’une cave dans une petite copropriété. J ai acheté en 2013(je n ai de bien immobilier, seulement une cave) . Lors de mon achat, les clés des communs et le bip ont changés. Le syndic bénévole n’a jamais voulu me donner les nouvelles clés et le nouveau bip. Donc depuis 7 ans, je n ai jamais pu accéder à ma cave. Je n ai jamais reçu aucunes convocations ou aucuns comptes rendu des AG. Je n’apparaît même pas dans les AG.
Récemment le syndic benevole, vient de passer en syndic pro. Je viens de recevoir par le nouveau, des arriérés de charges sur 7 ans.
Ma question est simple, puis je refuser de payer les charges d un bien ou je n ai jamais eu accès ?
Bonjour,
à votre simple question pouvez-vous refuser de payer vos charges au prétexte que vous n’avez jamais eu accès à votre cave, une simple réponse : non.
Vous êtes copropriétaire, vous êtes redevable de vos charges. Avoir ou non la jouissance du bien ne change rien à l’affaire.
Par contre ce qui pourrait tout changer c’est que les AG n’ont pas été valablement convoquées. Si effectivement vous n’avez jamais été convoqué (il ne s’agit pas là de ne pas recevoir la convocation, mais que le syndic durant 7 ans vous aurait ignoré et jamais convoqué), alors vous pouvez faire annuler toutes les AG depuis 7 ans et toutes les décisions qui y ont été prises !
Bien évidemment il faudra faire entendre votre voix devant un tribunal.
Situation pour le moins saugrenue néanmoins.
7 ans, sans avoir la possibilité d’utiliser votre cave et sans rien faire pour récupérer la jouissance de votre bien. C’est très étonnant.
Tout cela sera à l’appréciation du juge.
Très cordialement
Bonjour,
Depuis 2015, je suis propriétaire/ bailleur d’un appartement. Suite à une inversion de compteur d’eau, le syndic me demande une régularisation des charges depuis 2012, avec comme justificatif un tableau excel avec des incohérences.
Existe-t-il un délai de prescription dans mon cas? Est-il possible de demander à l’ancien propriétaire de payer au prorata des années?
Je vous remercie de votre réponse.
Bonjour,
Il est difficile de vous répondre sans étudier votre dossier.
Une chose est certaine l’ancien propriétaire est hors de cause. Il a vendu, la copropriété ne peut plus lui réclamer la moindre charge et vous personnellement vous ne pourriez avoir un recours contre lui si vous pouviez prouver qu’il a intentionnellement mis quelque chose en place pour vous léser. Ce qui n’est a priori pas le cas.
Il faut déterminer la responsabilité de l’erreur et faire jouer l’assurance responsabilité civile de celui dont l’erreur est à la source du delta de consommation non payé.
En tout état de cause, ce n’est pas votre responsabilité. Si on vous réclame ces sommes vous pouvez aller en justice, vous aurez certainement gain de cause.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2012 dans une grosse copropriété. Je suis en train de revendre cet appartement et je viens d’apprendre qu’il y avait 2 syndics en place.. Or depuis 8 ans je ne paie mes charges qu’à l’un des 2 puisque je n’avais pas connaissance du 2e… Après vérification, effectivement le nom apparait dans l’acte authentique mais on ne m’en avait pas parler… Vous me direz, il fallait bien relire l’acte de vente (d’une centaine de page..). Mais ce 2e syndic ne m’a jamais contacté, ni pour une convocation d’AG, ni pour m’envoyer mes charges… Maintenant il compte prélever une somme absolument démente au moment de la vente de mon bien. Je lui ai envoyé un courrier en lui demandant des justificatifs et en leur demandant pourquoi je n’avais jamais entendu parler d’eux et ils m’ont répondu que je n’avais pas signalé mon changement d’adresse (effectivement j’ai déménagé l’année dernière, je l’ai signalé au 1er syndic puisque je les connaissais eux..) mais pour autant durant toutes les autres années je n’ai rien reçu. De plus l’adresse qu’ils avaient en mémoire n’est pas bonne, apparemment le notaire aurait peut etre fait une erreur? Mais ce n’est pas de ma faute, si? ou est ce une erreur de leur part? Ils me disent également que je suis de mauvaise fois puisque j’ai payé des règlements pour eux au notaire lors de mon achat sauf que moi j’ai fait un chèque global, et le notaire a fait la répartition après donc pas connaissance d’eux… Et enfin, ils disent que c’était à moi de me rapprocher d’eux voyant que je ne recevais pas d’appels de fonds…
Bref, est ce que je leur dois réellement ces charges (d’ailleurs je ne sais pas à quoi elles correspondent puisque je n’ai reçu qu’un relevé de compte)? Est ce qu’ils ont le droit de remonter à plus de 5 ans?
Merci pour votre réponse…
Bonjour,
D’une manière générale il n’y a pas de prescription pour les charges de copropriété.
Il s’agit dans un premier temps de s’assurer qu’il y a bien comme vous dites 2 syndics. La seule situation dans laquelle ce serait possible serait que votre copropriété ait des parties communes avec d’autres copropriétés et soit donc avec elles en ASL, et que l’ASL soit gérée par un syndic différent de votre copro.
Si c’est le cas effectivement il n’y a pas prescription. Vous devez les charges et la question de l’adresse n’est pas du ressort du syndic. Le seul recours que vous ayez éventuellement ce serait éventuellement contre le notaire pour défaut d’information … mais faudrait il encore le démontrer.
Cordialement
Bonjour,
nous avons découvert que le logement acheté en 1989 avait un statut d’atelier et non d’habitation. Le travail n’avait pas été fait correctement par le notaire à l’époque… En 2019, nous avons donc régularisé auprès de la mairie ce changement de destination et du engendré des frais de notaire et de géomètre.
Nous avons un syndic bénévole dans notre petite copropriété. Une partie des copropriétaires nous demande le remboursement du delta des charges de copropriété entre les anciens et les nouveaux tantièmes sous prétexte d’avoir “été lésé”…
Est-ce possible qu’ils fassent cette demande ? N’y a t il pas prescription et surtout dans l’histoire, c’est plutôt nous qui sommes lésés par cette situation…
Quels articles de loi peuvent nous protéger / peuvent clarifier cette situation sur ce qui doit être fait ?
Merci
Bonjour
Le calcul des charges se fait selon les tantièmes du règlement de copropriété en vigueur. Il n’y a pas de rétroactivité dans le calcul des charges en cas de changement des clefs de répartition.
Cordialement
Bonjour, merci pour votre site et vos informations précieuses. Je suis devenu propriétaire d’un appartement en 2018 sur une residence de 6 lots. Nous avons appris qu’en 2008 les tantiemes ont été recalculés et votés à la l’unanimité(avec 1 absent) mais non publiés par le notaire via le syndic. L’argent a pourtant bien été provisionné, et est toujours disponible pour cela. Aujourd’hui le syndic indique que selon lui pour publier les tantiemes il faut refaire les calculs avec un géometre ( pres de 5000€ ). Pouvez-vous me dire si le syndic a tord ? D’avance merci beaucoup.
Bonjour
Le fait que le recalcul des tantièmes ait été voté et non contesté valide la modification du règlement de copropriété.
La validation par un géomètre n’est pas a priori indispensable pour la publication.
Pour pouvoir nous engager à vous dire avec certitude que votre syndic a tord, il nous faudrait étudier les documents relatifs à la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour ce site et les réponses qui en découlent.
Je souhaite acquérir un fond de commerce dont le bail stipule restauration rapide et sandwicheries dans un immeuble ou le règlement de copropriété stipule clairement l’interdiction de ces dites activités. Je souhaite y exercer de la restauration rapide sans nuisance sonores ni olfactive, sans gaine d’extraction. Etant donné que le cédant y a exercé pendant 9 ans, sans problème de la part de la copropriété, quel est le délais de prescription pour que je puisse m’y installer et exercer mon activité sereinement ? Ce délais s’applique t’il à un potentiel nouveau propriétaire?
Par avance, merci, et cordialement.
MD
Bonjour,
Il n’y a pas de prescription en la matière.
Un règlement de copropriété doit être appliqué, même s’il ne l’a pas été pendant des dizaines d’années.
Le jour où la copropriété (le syndic, les copropriétaires voire même un seul copropriétaire) décidera de faire appliquer le règlement de copropriété et par conséquent d’interdire l’exercice de votre activité dans ce local, le juge lui donnera raison sans discuter.
Vous pouvez faire le pari de pouvoir vous y installer, mais sereinement n’est pas le mot qui convient !
Cordialement
Bonjour. Je suis propriétaire d’un studio depuis 5 ans. Je refacture tous les ans à mes locataires les charges, et notamment la consommation eau froide et chaude en me basant sur le relevé annuel fourni par le syndic. Je reçois cette année une facture de 400m3 d eau froide. Le syndic me dit que les annees précédentes mes différents locataires n’ont pas fournis l’index de consommation réelle. C’est donc un rappel sur la base de l’index de consommation fourni par la locataire actuelle. Je n’ai pas les index de consommation de mes locataires sur toutes ces années. Suis je en droit de contester cette facture ou dois je payer ? Merci
Bonjour,
Les consommations réelles sont dues, il n’y a pas de contestation possible.
La régularisation doit concerner la locataire en place. Entre deux locataires vous avez forcément fait un relevé réel des compteurs puisqu’il faut le noter sur le bail.
Cordialement
Je souhaite acheter un local professionnel (occuper par un cabinet de Kiné) dans une co propriété.
A la lecture du compromis je découvre que ce local est en fait 2 appartements qui ont été réunis avec percement de murs porteurs sans que cela ai fait l’objet d’une demande en AG.
Le notaire me dit que le vendeur l’a acheté en l’état en 2005 et que la réunion des appartements a été faite par le propriétaire précédent qui était aussi le constructeur de l’immeuble (sans que cela n’apparaisse sur les plans de masse).
Y a t il un risque à acheter ce local en l’état, y a t il prescription? quelles précautions prendre?
Merci de votre aide!
Bonjour,
Oui vous êtes concernés par la prescription en ce qui concerne la transformation.
Veillez également à ce que les locaux soient dénommés comme locaux commerciaux.
Il est possible par contre que la copropriété vous demande de prendre à votre charge la modification du règlement de copropriété pour mettre conformité par rapport à la réalité. C’est effectivement quelque chose que vous pouvez mettre en réserve.
Cordialement
Bonjour j’ai acheté un appartement il y a 25 ans e la SDB est équipée d’un sanibroyeur installé il y a 27 ans par l’ancien propriétaire et je ne sais pas si ce dernier avait demandé à l’époque les autorisations réglementaires à l’assemblée et au service technique de la mairie.
Je voulais savoir si, en cas de contestation de la part syndic ou des copropriétaires, je pouvais invoquer la prescription quinquennale pour cette installation.
Bonjour,
Difficile en la matière de vous donner une réponse définitive.
a priori la prescription est décennale, mais attention ceci est “à compter du jour où les désordres ont été révélés”. Donc si pour l’instant personne n’a eu à se plaindre de votre sanibroyeur, la prescription ne court pas encore !
Cordialement
Bonjour Coproconseils !
Je suis propriétaire d’un appartement ou je viens d’installer une climatisation sans demander l’autorisation au syndic pour les raisons suivantes :
1. Je n’est trouvé aucun élément dans le règlement de copropriété stipulant qu’une demande devait être effectué avant l’installation d’une climatisation.
2. L’unité extérieure est posée sur plots sur mon balcon qui est considéré comme partie privative dans le règlement de copropriété. La façade n’a pas été modifié…
3. Il y a actuellement une 15aines de climatisation installées dans ma copropriété.
Lors de la dernière assemblée générale en octobre 2019, il a été voté la remise en état initiale (que cela veut-il dire puisque l’état n’a pas changé). De plus au jour d’aujourd’hui je n’ai jamais reçu de lettre recommandée me signifiant de démonter la climatisation.
Qu’en pensez-vous ?
Bien à vous
Bonjour,
Votre clim étant sur votre balcon, il y a effectivement débat. D’ailleurs il existe une certaine jurisprudence sur la question.
Il faut effectivement que vous receviez une notification vous demandant de démonter votre clim.
Ensuite vous pouvez prendre la décision de ne pas vous y conformer et d’attendre que la copropriété aille au tribunal.
La décision reviendra au juge et il vous faudra vous adjoindre les services d’un avocat compétent.
Cependant pour la bonne entente au sein de la copropriété, nous vous conseillons de faire clairement état de votre vision des choses auprès du syndic.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un 2 pièces assujetti à la Loi de 1948 depuis 2003, après avoir été en Loyers libres auparavant, j’ai assisté à la vente de Parties Communes dans mon immeuble , des caves, sans révision des Tantièmes de copropriété, constituée d’une douzaine d’appartements….Mais je sais que même au-dessus de 25% il n’y a pas de rétroactivité…
N’ayant pu payer mes Charges de Copropriété, suite à la baisse du loyer passé en Loi de 1948, 120€/mois au lieu de 1000€/mois, j’ai une dette d’arriéré de 25000€ que j’ai été condamné de payer: 1/ Puis-je bénéficier d’une quelconque exonération concernant cette location en Loi de 1948? 2/ Le Syndic a-t-il le droit de me facturer les frais d’avocats et de huissiers qu’il a engagé dans ses procédures ?
Merci cordialement pour votre réponse , et votre devis pour la suite éventuelle,
JP
Bonjour,
Les charges qui sont dues par les copropriétaires n’ont aucun rapport avec leurs revenus. Que ce soient des revenus provenant de la location du bien ou pas.
Vous pouvez négocier l’étalement de la dette, mais les charges resteront dues.
Le syndic a parfaitement le droit de vous facturer les frais d’avocat et d’huissier engagés pour le recouvrement des charges. L’assemblée générale a du voter la clause d’aggravation de charges qui le permet.
Il n’y a aucune raison pour que ces frais soient à la charge des autres copropriétaires qui paient leurs charges en temps et en heure.
Cordialement
Je me suis aperçu courant octobre que le relevé de mon compteur calorifique était inversé avec celui de mon voisin de palier depuis leur installation il y a environ 4 ans. Mon voisin consomme deux fois plus de chauffage que moi. J’ai donc fait constater cette inversion et demandé le remboursement du trop perçu. Après une première réponse négative du syndic pour le remboursement j’ai envoyé une LRAR. J’ai reçu une réponse favorable cette fois mais m’indiquant que la régularisation ne pourra se faire que sur 3 ans d’après la loi ALUR. Alors que je lis ici que c’est 5 ans de prescription lorsqu’un copropriétaire a versé trop de charges ! Quel est le texte officiel précisant ce délai ?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Sauf erreur de notre part, nous ne pensons pas que la prescription ALUR soit de trois ans.
Pour nous elle est bien de 5 ans.
Demandez à votre syndic l’article de loi sur lequel il se fonde pour vous annoncer 3 ans.
Cordialement
Bonjour,
Quel est le délai de prescription d’une modification de règlement de copro lorsque cette modification a été faite par un propriétaire de façon unilatérale (car seul à l’AG) lors d’une AG a priori non valable (convocation par mail seulement 17 jours avant la date, et non réponse aux mails proposant d’autres dates)?
Pour info modification du règlement faite en octobre 2012.
Merci pour vos conseils.
Cordialement.
Bonjour,
La contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété se fait dans un délai de deux mois à compter de la date de réception du PV d’AG.
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté un appartement en avril 2019 nous sommes en février 2020 et je n’ai aucun signe de la copropriété pour là paiement des charges.
Une assemblée a déjà eu lieu, je n’ai pas été convié. Un projet a été voté je ne suis donc non plus au courant.
En gros le syndic de copro m’a zappé totalement.
Je vais me manifester, mais suis je dans l’obligation de payer les mois déjà passés ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Il est indispensable que votre syndic ait des coordonnées justes vous concernant. C’est à vous de les lui fournir. Si possible en recommandé pour éviter toute autre erreur.
Concernant cette première AG où vous pensez de pas avoir été convoqué et durant laquelle des décisions ont été prises vous devez tout d’abord vous assurer que le syndic vous a bien convoqué (mais à une mauvaise adresse) IL doit pouvoir vous fournir la preuve de la convocation envoyée à votre nom et potentiellement le retour NPAI renvoyé par la poste.
S’il n’a pas de preuve à vous fournir et qu’il vous a “zappé” comme vous dites, alors l’AG est annulable (devant un tribunal)
Par contre, concernant vos charges ; elles sont dues.
Du moment où vous êtes propriétaire vous devez les charges. Que les appels de fonds vous parviennent ou pas.
Nous vous engageons à lire notre article à ce propos, ainsi que les très nombreux commentaires auxquels nous avons apporté des réponses et qui correspondent pour certains exactement à votre situation.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un logement situé au fond d’un parking d’une résidence depuis février 2019. Il s’agit d’un syndic bénévole et nous ne payons uniquement ce qui concerne les parties communes extérieures (espaces verts, portail électrique..)
Nous venons de recevoir une demande de 200€ du syndic car il y aurait des travaux à effectuer (nous ne connaissons même pas la nature de ces travaux).
Cette somme de 200€ vient du fait qu’en 2015 un fond de roulement a été instauré pour les dépenses imprévues mais ce fond de roulement a été mal placé et comptabilisé en acompte pour 2015 qui fait que ce fond de roulement n’a jamais existé.
Peut on nous demander de l’argent pour une erreur de placement datant de 2015 ?
Un grand merci pour vos éclaircissements,
Bonjour,
Il faudrait pour vous répondre avec exactitude pouvoir étudier complètement la comptabilité de votre copropriété.
Mais oui, il peut y avoir des cas dans lesquels c’est possible. Cela ne veut pas dire que dans votre cas c’est normal.
Cordialement
Bonjour,
– Quel est le délai maximum accordé au syndic pour délivrer l’apurement des charges de copropriété ? La vente du bien a eu lieu en janvier 2019 et les frais de mutation ont été réglés. Je n’ai pas encore reçu l’ajustement de l’année 2017.
– Il y a deux ans, j’ai pris connaissance d’un “beaucoup” trop versé, quel est le délai de prescription pour la réclamation ?
Merci de vos conseils
Bonjour,
Bien difficile de vous donner une réponse dans l’état parcellaire des informations que vous nous donnez. Pour pouvoir nous engager sur une réponse il faudrait pouvoir étudier tout votre dossier.
Normalement les ajustements se font suite à l’AG suivante à condition que les comptes soient approuvés.
Cordialement.
Bonjour
Le syndic me demande suite à une inversion de compteur d’eau chaude d’après lui de payer 10 ans d’arriérés. Cet appartement est loué, le locataire a changé 3 fois en 10 ans je n’ai donc pas de recours. J’ai toujours payé les charges validées en AG et appelées. Bien sur le syndic que l’erreur ne vient de lui mais de la numérotation initiale (il n’était pas syndic les deux premières années). Dois-je payer pour cette erreur qui ne m’incombe pas?
Merci de vos éléments
Les comptes ont-ils été approuvés ?
Si c’est le cas, on ne peut pas venir vous réclamer 10 ans d’arriérés.
Si vous avez besoin de vous défendre, nous pouvons vous aider, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour
J’ai acquis un appartement au mois de février dernier . Le syndic vient de m’envoyer une lettre pour exiger l’enlèvement d’un Anémomètre qui a été posé sur la façade de l’immeuble par l’ancien propriétaire au niveau de mon balcon ( je ne l’avais même pas vu jusque là).
Suis- je dans l’obligation de faire procéder aux travaux ? Y a t’il une prescription? Si oui quelle durée ? Puis je demander aux héritiers de la
Propriétaire de prendre en charge l’enlèvement et et remise en état de la mosaïque sur la façade ?
Quels sont mes recours ?
Merci par avance pour votre réponse
Bonjour,
Pour savoir s’il y a prescription il faut connaitre la date d’installation.
Le syndic doit prouver qu’il a été posé il y a moins de 5 ans s’il veut vous le faire enlever
Ensuite il y a certaines jurisprudences qui autorisent l’installation de ce genre de chose (ça dépend de la taille et de l’encombrement) sans autorisation d’AG.
Par contre une chose est certaine, vous ne pouvez en aucun cas vous retourner contre les anciens propriétaires et encore moins les héritiers.
Cordialement
…suite message précédent.
Je vous remercie pour votre réponse et surtout du service que vous nous proposez.
Bonjour,
En tant que copropriétaire, je compte saisir le juge des référés pour exiger la remise en état initial des lieux ayant fait l’objet de travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’AG. il s’agit de sept copropriétaires en cause, amis et complices du syndic bénévole qui leur avait donné un accord tacite. Pour respecter la procédure, j’ai déjà fait une LRAR au syndic pour qu’il saisisse le juge des référés sous 15 jours. Évidemment il ne pourra pas le faire et se contredire. Je vais faire un constat d’huissier pour soutenir ma plainte.
Cependant je ne suis pas capable de déterminer s’il y a prescription ou pas pour l’un d’entre eux. Alors si j’associe ce dernier à la plainte et ses travaux s’avèrent prescrits, qu’est-ce que je risque au final ? Une condamnation pour procédure abusive en ce qui le concerne ?
Effectivement vous avez raison, la prescription est quelque chose de difficile à déterminer et c’est du ressort du juge.
Vous risquez simplement d’être débouté, au pire d’avoir des dommages et intérêts à leur régler.
Le mieux est d’être accompagné par un avocat spécialiste du droit de la copropriété.
Cordialement
Effectivement je compte prendre un avocat spécialiste même si j’ai l’impression que beaucoup d’avocat se déclare du droit des copropriétés sans être spécialiste. Je rame pour trouver un vrai.
Du coup, qui doit apporter la preuve de la prescription. Le copropriétaire indélicat ou celui qui attaque ?
Encore merci.
Chaque avocat va plaider sur la définition des actes et par conséquent sur la prescription qui en découle ou non. Ensuite c’est le juge qui décide.
Bonjour,
Nous sommes copropriétaires depuis 2010 d’un appartement en copropriété. Il n’y a pas de syndic et passer la surprise on nous expliqué qu’un Syndic bénévole représentée par une des copropriétaires gérait la répartition des charges. En revanches aucun appel de charge n’est effectué et aucune assemblée générale n’a été faite depuis de nombreuses années.
La personne qui répartie les charges le fait de façon très empirique mais surtout avec beaucoup de retard !!! Nous ne recevons une pseudo facture sans aucun justificatif que 5 a 6 ans plus tard, et ce malgré des relances répétées de notre part.
Cependant, nous mettons en vente notre appartement : nous demandons donc à régler les charges de copropriété pour 2019 et 2018 au plus vite, mais peut-on nous réclamer les années antérieures ? J’ose espérer que notre Aquereur ne risque pas d’avoir à régler des anciennes « factures ? Merci d’a
Bonjour,
La situation que vous décrivez si elle est avérée, est parfaitement illégale.
Les charges sont réclamées à celui qui est propriétaire au moment où elles sont appelées.
Donc si tout à coup le syndic appelle en 2020 les charges qui correspondent à des dépenses de 2018, ce sera le nouveau propriétaire qui devra les payer.
Encore faut-il que ces charges aient été votées en AG pour qu’elles soient exigibles.
Car il n’est pas possible de réclamer des charges à une personne qui n’est pas propriétaire. Le rôle du syndic avant qu’une vente se fasse c’est de s’assurer que le vendeur est bien à jour de ses charges avant d’établir le certificat article 20.
La situation est bien plus compliquée que de simplement “payer ce que vous devez avant de vendre”.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté des Box le 21 nov 2018. Depuis, le syndic de copropriété applique une nouvelle répartition des charges des sous sols : divisées uniquement entre les propriétaires des sous sols et non plus de l’immeuble entier. Résultat : les charges ont doublé, plombant ainsi la rentabilité. Mon problème : cette décision d’AG date d’avant la signature du 21 nov 2018, mais les appels de fonds fournis faisaient apparaître les anciens montants, raisonnables, laissant ainsi penser l’opération comme intéressante. Ce qui n’est plus le cas, la nouvelle répartition ayant été appliquée juste après nov 2018…est ce bien légal ? Que puis-je faire ?Merci par avance pour votre aide
Bonjour,
Pour se prononcer sur la légalité de ce changement de répartition des charges, il nous faudrait pouvoir étudier l’ensemble des documents de la copropriété (vous pouvez nous demander un devis, mais ça plomberait encore plus votre rentabilité !)
A priori cela viendrait d’une révision du règlement de copropriété, ou bien d’une mise en cohérence de la répartition des charges avec le règlement de copropriété.
Peut être y a t il dol de la part du vendeur …
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement au dernier étage d’une copropriété, en 2018. Un ancien propriétaire de mon logement a créé la salle d’eau, avant 2002 (date de l’achat par les propriétaires suivants). Dans l’acte de vente, il est stipulé que le vendeur déclare que les installations ont été reliées sur les colonnes d’évacuation des eaux vannes et eaux ménagères existantes, qu’il est vraisemblable que la réalisation de ces travaux ait entraîné des modifications sur lesdites colonnes communes, et qu’il n’a pas connaissance d’une autorisation préalable du syndic, reçue part un précédent propriétaire.
J’ai eu divers problèmes liés à cette salle d’eau (je comprends mieux que les anciens propriétaires aient inclu cette déclaration – ils devaient être au courant), que j’ai graduellement résolus, mais certains persistent. Il est donc possible que je doive refaire toute la salle d’eau, ainsi que la plomberie. Je souhaite savoir si :
– je dois demander une autorisation de création de salle d’eau à la prochaine AG, ou une autorisation de travaux ;
– si ma copropriété peut se retourner contre moi, si je fais une telle demande ou si ma salle d’eau crée des problèmes dans l’immeuble.
Merci beaucoup !
Bonjour
Oui clairement il vous faut une autorisation de travaux pour vous relier aux colonnes communes.
Oui la copropriété peut se retourner contre vous si votre installation est à l’origine de dégâts dans les parties communes et entraîne des dépenses de réparation.
Cordialement
Bonjour,
Je vous contacte, car je souhaite revendre mon appartement. L’ancien propriétaire a installé une cheminée, mais je n’ai aucun papier d’autorisation à ce sujet. Il est vrai que j’ai peut être été négligente en ne m’e souciant pas à l’acquisition.
En tant que syndic bénévole, j’ai regardé dans les PV mais je n’ai rien trouvé.
Puis je demander une validation des travaux à la majorité des copropriétaires en dehors de l’AG.
Merci de votre retour
Bonjour,
Non, une validation des travaux à une majorité des copropriétaires en dehors de l’AG n’a aucune valeur.
Si vous voulez une autorisation de travaux a posteriori, il faut que ce soit en AG.
Mais peut-être y a-t-il prescription ?
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en copropriété en Mars 2019.
Aujourd’hui le syndic nous réclame la régularisation de charge de du 01/01/2018 au 31/12/2018 alors que je ne vivais pas là…
Ont ils le droit de me réclamer cette somme ? puis je contester ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour,
Le copropriétaire qui doit les charges est celui qui est propriétaire au moment où celles-ci sont appelées.
Le paiement de la régularisation des charges de l’année précédente est un élément sur lequel vendeurs et acheteurs doivent se mettre d’accord devant notaire, car effectivement c’est à l’acheteur qu’elles seront réclamées alors qu’elles correspondent à l’occupation du logement par le vendeur.
Il ne sert à rien de contester devant le syndic.
Cordialement
Bonjour, j’ai installé une boite aux lettres à l’extérieur de mon local commercial pour recevoir le courrier, elle est petite est installé certes sur un mur des parties communes mais aussi sur le mur de mon local. Cette boite aux lettres à été installée il y a 9 ans, aujourd’hui la copropriété veut me le faire enlever, a t’elle le droit ou y a t’il prescription ?
Merci
Olivier
Bonjour,
Oui la prescription est de 5 ans.
Cordialement
Bonjour ,
J ai reçu une mise en demeure “pour l installation de ma pergola sana autorisation préalable de L ‘À G “.
Or cette pergola à été installée en 2006 (13ans) après avoir demandé autorisation au précédant syndic de copropriété ( au gestionnaire de la copropriété à l époque , qui m avait donné sont accord ).
Notez qu elle n est absolument pas fixée sur la façade et entièrement démontable ( même si cela prendrait beaucoup de temps) !
Mon syndic me demandé de régulariser la situation en la soumettant au vote lors de la prochaine assemblée générale. Il me demande donc d’envoyer une demande écrite pour l’inscription à l’ordre du jour avec quelques photographies de la pergola pour que ensuite les copropriétaires puisse valider l’aménagement à la majorité absolue. Or je sais très bien que toutes les propositions mis au vote sont systématiquement refusé par l’ensemble des copropriétaires.
Je ne voudrais donc pas que l’on m’impose de démonter ma pergola.
Quel est mon recours. D’interrogation y a-t-il prescription concernant cette construction dit illégal ? Que dois-je répondre au syndic ? Je vous remercie par avance pour votre réponse. Merci beaucoup
Bonjour,
Oui il y a prescription.
Par contre il y a 13 ans le gestionnaire n’avait aucun droit de vous donner une autorisation de son propre chef et c’est comme si vous aviez fait une installation sans autorisation.
Cordialement
Bonjour,
Je voudrais acheter un bien: T2 avec 2 garages.
Des travaux ont été réalisés pour convertir un des garages en une chambre (et donc de la surface habitable). Ces travaux ont été réalisés il y a 9 ans et n’ont pas été déclarés à l’urbanisme ni à la copropriété.
Peut il y avoir prescription?
De plus, ce changement de destination (garage en habitation) a t’il un impacte sur le tantième des charges communes ou privatives?
Merci de votre temps.
Bonjour,
Si sur le règlement de copropriété l’ensemble des lots est à destination d’habitation ou de …. vous n’avez pas de changement de destination à faire et vous n’avez rien à faire.
Si ce n’est pas le cas, il aurait fallu une validation de l’AG, mais désormais avec la réforme de la prescription ce n’est plus nécessaire puisque le délai de 5 ans est passé.
Par contre, effectivement il y a un impact sur les millièmes, mais étant donné qu’il y a prescription …
Si vous êtes le propriétaire concerné … ne faites rien et attendez de voir si la copropriété vous réclame quelque chose, vous êtes en position de force avec la prescription
Si vous êtes représentant de la copropriété “lésée”, vous n’êtes pas en position de force à cause de la prescription. Proposez un arrangement à l’amiable au propriétaire concerné, ou portez l’affaire devant un juge.
Par contre le juge décidera et nous ne sommes pas en mesure de préjuger de son appréciation.
Cordialement
Merci de votre confiance.
Le syndic de copropriété me réclame le paiement d’une facture de plomberie pour une fuite d’eau sur la colonne collective d’Octobre 2016 qui a l’époque avait été considérée comme étant à charge de la copropriété…Dois je la régler ?
Merci de votre réponse
Cordialement,
Jean-Michel COURT
Bonjour,
Qu’ils vous apportent la preuve que la cause de la fuite est privative !
Cordialement
Bonjour,
Nous devons signer un compromis en tant qu’acquéreur et nous avons eu la mauvaise surprise de lire : “le précèdent propriétaire a installé un plancher permettant l’aménagement des combles accessibles par un escalier intérieur, créé par lui. Sans requérir d’autorisation ni de la copropriété ni des services de l’urbanisme.
Le bénéficiaire est averti….que le syndic pourrait exiger une remise en état”
Nous nous inquiétons beaucoup et ne savons pas quoi faire….
Pouvez-vous nous aider
Bonjour,
Cette formulation est normale. Le vendeur donne les informations vous permettant de prendre votre décision en toute connaissance de cause.
Il est totalement impossible de préjuger du fait que la copropriété décide de vous faire remettre les choses à l’identique.
Mais si les travaux ont été faits il y a plus de 5 ans vous êtes couverts par la prescription.
Si votre futur bien est le seul qui puisse avoir accès à ces combles et qu’elles ne servent à rien pour la copropriété (pas d’équipement commun), alors il y a déjà des jurisprudences qui peuvent vous donner confiance pour acquérir votre bien.
Néanmoins s’il doit y avoir contentieux, seul le juge est à même de trancher.
Cordialement
Bonjour, je suis locataire. Ma régie me demande de payer un solde des charges locatives bien plus élevé que l’année précédente.
En vérifiant, il n’y a pas d’erreur dans l’état des dépenses du syndic, mais dans le relevé de fin d’exercice de ma consommation d’eau chaude et d’eau froide.
Ils ont surestimé ma consommation sans être venu relevé les compteurs de mon lot comme l’année dernière.
En vérifiant dans les calculs des m3, il y a un écart d’environ 100 euros en ma faveur alors que ça fait 6 mois que l’exercice est clos (fin de période Mars 2019).
De plus, ma régie m’avait fait une régularisation des charges en décembre 2018. Ont-ils le droit de faire une nouvelle régularisation des charges en Octobre 2019 ? Sois moins d’une année complète ? Merci pour vos réponses, bien cordialement
Bonjour, l’écart en votre faveur n’est pas acquis. Le nouveau relevé “réel” servira de base de calcul.
Vous pouvez envoyer une photo du compteur à votre propriétaire et au syndic pour qu’ils aient un véritable relevé.
Concernant l’intervalle entre les deux régularisations. En général il y a une régul par an parce qu’il y a une AG par an. Mais quelques fois il peut ne pas y avoir exactement un intervalle d’un an entre les deux.
Cordialement
Bonjour
Nous avons contesté (et voté) en AG l’imputation d’une facture au syndicat au motif que la prestation est dans la liste du forfait du syndic et nous avons contesté un décompte travaux qui imputait des travaux privatif au syndicat.
Le syndic n’a pas rectifié ses comptes et nous écrit : “Les modifications comptables demandées lors de l’assemblée générale de mars ne peuvent avoir lieu sur l’exercice à approuver mais sur l’exercice suivant.”
Est-il dans son droit ?
Bonjour,
Théoriquement, lorsque les comptes sont arrêtés, ils ne sont pas clôturés,
Le syndic arrête les comptes avant l’AG et ne les clôture théoriquement qu’après approbation.
Toutes les corrections demandées en AG peuvent donc être réalisées avant clôture.
Mais 99% des syndics ne s’embêtent pas, ils clôturent les comptes en même temps qu’ils les arrêtent.
Du coup quand on demande une correction c’est encore plus de travail. Donc ils préfèrent mettre la correction sur l’exercice suivant.
Et cela a comme avantage secondaire que pendant ce temps là, l’argent est sur le compte du syndic au lieu d’être sur celui de la copropriété.
Votre syndic a le droit. Mais il pourrait faire autrement.
Cordialement
Bonjour,
Cela fait DEUX ans que nous ne recevons ni appel de fond pour les charges trimestrielle et que nous ne somme pas convoqué au AG . Nous nous somme declarés au syndic des le début mais toujours rien .nous avons découvert que c’est toujours l’anciens propriétaire qui est convoqué et qui paye les charge suite a un “oubli” de son notaire par rapport au syndic .
Aujourd’hui 2 ans sans nouvelle on se redéclare au syndic qui nous demande une dette de 2700 de charge alors qu’ils ne nous connaissaient pas selon eux et que l’ancien propriétaire a payé les charges.
que peut t’on faire ? Tribunal ?
MERCI
Bonjour,
Le notaire a t il correctement enregistré l’acte de vente ?
Si les charges ont été payées par l’ancien propriétaire, il n’est pas possible de vous les réclamer aussi !
Nous pouvons étudier votre dossier dans le détail si vous le souhaitez et vous défendre auprès du syndic. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Bonjour, j’ai acheté un appartement il y a deux ans. Des travaux de modification de l’appartement, sans autorisation de la copropriété, ont été réalisés par l’ancien propriétaire en 1988, soit il y a 31 ans, qui semblent être la cause de fissures et dégats graves sur le gros œuvre (en partie commune) apparus le mois dernier.
Y a t-il prescription ? le syndic peut il m’imposer une destruction de l’ouvrage réalisé par l’ancien propriétaire? D’avance merci pour votre aide.
Bonjour,
Effectivement théoriquement il y a prescription.
Oui, théoriquement il peut vous imposer la destruction de l’ouvrage, mais théoriquement ne peut pas vous imposer de le supporter seule financièrement. Ce sera à la charge de la copropriété.
Attention : tout cela dépend totalement de la situation exacte, de la nature des dégâts et de la nature de l’ouvrage. Il peut y avoir des cas où vous pouvez être responsable.
Difficile de vous répondre sans connaitre le dossier dans les détails.
Nous pouvons vous conseiller plus avant si vous le souhaitez. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour, j’ai récemment eu un soucis avec mon syndic. J’habite dans une maison depuis 5 ans bientôt et ils me réclament une somme importante par rapport a des appel de provision. Sauf que j’ai toujours payé ces appel de provision jusqu’en 2017 ou le syndic m’a envoyé un courrier en disant qu’il y avait un trop perçu et que j’avais finalement un solde en ma faveur auquel tous les appel de provision sont déduit jusqu’à ce jour. Aujourd’hui ce même syndic me réclame de payer depuis 2016 certains appel de provision. Est ce qu’il leur est permit de remonter aussi loin même si à la base ce n’est pas une erreur qui vient de moi? Car je n’ai aucune preuve de ce qu’ils me réclament.
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour,
Votre affaire est complexe, il ne nous est pas possible de démêler de type de dossier simplement dans les commentaires du site et sans étudier le dossier.
Notez simplement d’une manière générale que les charges sont dues, il n’y a pas de prescriptions pour les charges de copropriété.
Par contre pour savoir exactement ce que vous devez, il est indispensable que le syndic vous donne des explications. Prenez rendez-vous avec la comptable et faites le point.
Vous pouvez également nous missionner pour y voir plus clair dans vos comptes.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2012. J’ai fait les démarches auprès de la copropriété pour être prélevé mais cela n’a jamais été le cas. En me renseignant dans la copropriété il s’avère que personne ne paie car aucune prestation n’est faite par le syndic. J’avoue ne pas avoir cherché plus loin. J’ai reçu en 2017 un recommandé d’huissier me demandant de régler la somme de 17000e charges + frais. J’ai alors établi un échéancier avec le syndic pour payer ma dette. En 2018 les prélèvements cessent car la copropriété a été vendu à un autre syndic qui ne m’a jamais contacté. Puis je faire recours au de la de prescription pour les charges courants de 2012 à 2017? Car je pense que la prochaine étape sera une nouvelle lettre d’huissier avec arriérés + frais. Merci
Bonjour,
Les charges sont payables par trimestres. Si vous ne recevez pas d’appels de fonds un trimestre, il faut contacter le syndic pour s’assurer qu’il a bien les bonnes coordonnées et comprendre pourquoi vous n’avez pas reçu d’appels de fonds. Que votre copropriété change ou non de syndic, les charges sont dues à partir du moment où elles correspondent à un budget qui a été voté en AG.
Il n’y a pas de prescription sur les charges de copropriété.
Vous pouvez également utilement lire notre article sur les mises en demeure. https://www.coproconseils.fr/frais-de-mise-en-demeure/
Cordialement
Bonjour
Nous avons acheté un terrain en 2000 il y a une ASL et lorsque nous avons construit notre maison nous avons mis nos portails et portillons côté rue principale. Donc seul un mur de notre jardin sans sortie donne sur l’impasse concernée par l’ASL. Depuis 2005 aucune assemblée générale n’a eu lieue aucun appel de cotisation non plus. Est-ce que je peux sortir de cette ASL ??? Merci par avance de votre réponse.
Bonjour,
Il n’est pas possible de sortir d’une ASL. Pas plus qu’il n’est possible de décider qu’un appartement ne fait plus partie d’une copropriété !
Il serait plus judicieux de s’investir dans l’ASL au contraire, pour qu’elle soit dans les règles. C’est la responsabilité de chacun des co-lotis.
Cordialement
Bonjour
J’aurais besoin d’un conseil
Ma compagne à eu des dettes de charges près de 9000 euros, le syndic à entamé une procédure pour récupérer la somme et également une procédure pour faire vendre l’appartement aux enchères
Ma compagne à réglée la totalité de la dette mais le syndic continue la procédure de demande de vente de l’appartement
Je pensais qu’en cas de remboursement totale la procédure s’arrêtait puisqu’il n’y avait plus de dettes de charges?
Pouvez vous me dire si c’est le cas, elle est convoquée au tribunal en Novembre 2019 et elle n’a accès à aucuns documents ces l’avocat du syndic ne lui transmet rien.
Sauf bien sur ces honoraires à lui régler.
Je vous remercie pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Oui normalement la procédure de vente de l’appartement est caduque. Mais il convient de faire radier l’affaire.
L’avocat du syndic communique avec son client (le syndic) il n’a pas a communiquer avec la partie adverse.
Votre compagne doit se rapprocher de son propre avocat à elle pour lui demander de faire le nécessaire pour radier l’affaire.
Cordialement
Bonjour,
Une résidence neuve a été livrée en Juin 2018, le syndic choisi a donc établi les charges.
Cela fait donc plus d’un an et il n’y a toujours pas eu d’AG ni de recalcul des charges.
Mon problème est le suivant, j’avais estimé que pour un studio que je loue en rdc étaient de 50€. Or je paye 108€ par mois… sachant que le Syndic m’a envoyé les charges sur les 3 prochains mois (sans aucun changement).
Le syndic n’est-il pas tenu de recalculer les charges après la 1ere année ?
Je ne vois pas comment je vais annoncer cette hausse à mon locataire.
Merci d’avance.
Bonjour,
Les appels de fonds ne sont exigibles qu’à partir du moment où un budget a été voté.
Si effectivement il n’y a eu aucune AG, les appels de fonds ne sont théoriquement pas exigibles.
Le syndic appelle les charges en fonction du budget qui a été voté pour l’année à venir lors de l’assemblée générale.
Ensuite en fin d’année il fait une régularisation pour coller au réellement dépensé par la copropriété.
Dans une copropriété neuve, le syndic a 18 mois pour convoquer la première AG à compter de la vente du premier lot.
Mais dans la pratique ils ont tout intérêt à faire cette AG le plus tôt possible, sinon la copropriété n’a pas les fonds pour régler les factures courantes du type eau – électricité … et ses propres honoraires.
Cordialement
Bonjour
Notre copro est au seing d’une AFUL
On vient de se rendre compte que la répartition de charges concernant l’eau était erronnée depuis 15 ans entre les différents membres de l’AFUL
La répartition était aux tentiemes alors que chaque lot avait son propre compteur d’eau
Pourriez-vous nous confirmer le délais de prescription svp?
Bonjour,
Vous pouvez revenir en arrière jusqu’à la dernière approbation des comptes.
Cordialement
Bonjour,
Je suis locataire depuis vingt ans dans un immeuble qui s’est fait racheter par un autre bailleur en septembre-octobre 2018. J’ai toujours eu des retards dans la réception du décompte de charges locatives. Aujourd’hui, ce retard atteint deux ans. J’ai reçu les charges de copropriété de l’année 2016 en juillet 2019. Qu’en pensez-vous et dois-je les régler malgré ce retard important ? Merci de votre réponse.
Bonjour,
Nous n’avons aucune compétences en matière de location, ni concernant les bailleurs sociaux.
Ceci dit en un retard d’appels de fonds ou un retard de décompte n’a jamais exonéré quiconque de devoir ses charges.
Ce n’est que notre avis.
Cordialement
Bonjour, j’aurai besoin d’un avis sur un récent probleme avec le sundic :en mars 2018 comme le syndic le demandait à tous, j’ai gratté la balustrade un peu rouillé et j’ai appliqué une couche de peinture gris (quasiment la meme teinte que la couleur demandée car il aurait fallu que je la fasse fabriquer et c’est plus cher).je suis une des rares à l’avoir fait. J’ai reçu hier soit plus d’1an après un courrier me rappelant que le bon numéro de peinture et que j’ai jusqu’au 15/09/19 pour faire la peinture.les connaissant je sais que si je ne fais rien il m’enverront un huissier.y aurait-il une prescription sur les travaux effectués? sachant que je n’ai plus le ticket de caisse qui prouve la date des travaux.et franchement ce n’est pas de la mauvaise foi mais j’ai regardé mon balcon il y a quelques semaines et je n’ai pas trouvé de réelle difference surtout que les balcons autour de chez moi sont tous rouillés!quelqu’un pourrait me dire si je suis toute de même dans l’obligation de refaire toute la peinture?je vous remercie d’avance.
Bonjour,
Théoriquement pour que le syndic puisse exiger une référence de peinture bien particulière il faut que ceci soit trouvable facilement par les copropriétaires (règlement de copro ou AG récente) ou bien que ce soit spécifié dès sa première lettre.
Si ce n’est pas le cas, il n’a pas de raison de vous obliger à remettre en peinture avec la bonne référence.
Vous pouvez laisser venir, prendre des photos pour attester de la similarité des teintes, du fait que d’autres copropriétaires n’ont rien fait etc … et chercher un avocat.
Tout se plaide devant un juge, c’est un jeu d’avocat.
Cordialement
Bonjour. Notre syndic inscrite dans les tableau comptable de 2018 une facture payée en 2017. Les comptes pour 2017 ont été approuvé et cloture. Quoi faire ? Merçi pour vôtre réponse.
Bonjour
Cela peut être possible. Tout dépend du type de facture.
Il ne nous est pas possible de répondre dans étudier la question en détail.
Cordialement
Bonjour, la comptable s’est trompée et a fait un appel de fond beaucoup plus élevé que la facture réellement payée pour des travaux votés en AG. J’ai prévenu le syndic et le trop donné devait être régularisé sur le nouvel appel de fond. Cela n’a pas été fait et j’ai vendu mon appartement. Ce trop donné va donc être rendu au nouveau propriétaire? Puis-je exiger de la part du syndic qu’il me rembourse cette somme (au lieu de la donner au nouveau propriétaire) puisqu’il s’agit d’une erreur de sa part et que je l’avais signalé très rapidement.
Bonjour,
Oui effectivement le trop versé ne peut pas être récupéré avant la clôture des comptes et se fait au moment de la régularisation des charges. Si entre temps le propriétaire a changé, c’est au propriétaire au moment de la régularisation que revient le trop perçu. Ensuite, l’ancien propriétaire peut récupérer cette somme si cela a été prévu dans l’acte notarié. Sinon ce n’est pas possible. Donc non a priori, vous ne pouvez exiger du syndic qu’il vous rembourse.
Cordialement
Bonjour,
Ma compagne a vendu son appartement en 2015. Lors de la dernière assemblée générale des co-propriétaires auquel elle participa ont été votés des travaux de rénovation, dont de toiture et par conséquent d’appels de fonds.
L’acte de vente de son appartement indique qu’elle devait verser ces appels de fonds au nouvel acquéreur, ce dont elle s’acquitta dans leur totalité.
Ce même acte de vente indique que tant que ces sommes ne peuvent être remboursées que si un nouveau vote de l’assemblée annule ces dits-travaux.
Ma question est donc: n’existe-t-il pas un délai implicite qui fait office d’annulation des travaux ?
Car comme je le comprends, si les travaux ne sont pas effectués et qu’en parallèle aucun vote ne les annule, les sommes perçus restent à l’acquéreur.
Dans tous les cas, merci
Bonne journée
Bonjour,
Non, il n’y a pas de délai implicite qui ferait office d’annulation des travaux. Si ces travaux ont été votés, c’est qu’ils sont nécessaires. De plus, le législateur va de plus en plus dans le sens de provisions pour anticiper le financement de travaux et faciliter la rénovation du parc immobilier français. Donc ces fonds sont acquis à la copropriété.
Cordialement.
Bonjour,
je suis dans une petite co-propriété d’environ 35 appartements. Il se trouve que je réside au 1ER étage; il y a maintenant quelques années, le local poubelle a été changé de place et il se trouve actuellement sous mon appartement. Depuis je n’ai que des ennuis. mon appartement est infesté par des moucherons qui ont carrément détruit mon plafond de cuisine qui est noire. Comme c’est un appartement ouvert, mon couloir est maintenant impacté ainsi que ma salle à manger.Nous venons de changer de syndic. Celui que nous venons de lâcher n’a jamais rien voulu faire concernant ce problème. Nous sommes passés chez S. il y a environ, 3 mois, même problème. Rien n’est fait . On me dit que l’on revient vers moi mais il ne se passe strictement rien. Je souhaiterais votre avis concernant mon problème. Avec tous mes remerciements
Bonjour,
Informez le syndic en reprenant en détail l’historique du problème, si possible photos à l’appui et en joignant les différents courriers que vous avez pu faire pour l’informer. Invitez le à venir par lui même constater les dégâts, demandez lui de faire traiter en urgence le local poubelle et d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG le fait de re-déplacer ce local à son emplacement initial. Enfin signifiez lui qu’à défaut d’action de sa part, vous vous verriez dans l’obligation d’assigner la copropriété en justice.
Il faut toujours mieux pour tout le monde, gérer ce genre de problème à l’amiable que devant la justice, mais il faut que votre syndic comprenne que vous êtes déterminée.
Cordialement
Bonjour
J ai acheté un appartement dans une copropriété. Cet appartement est référencé en place de parking. La copro ne modifie pas ledit bien car dans cette résidence c est comme ça. Les travaux d aménagements ont été fait de façon irrégulière il y a 11 ans. Le syndic de copropriété considère l appartement en habitation pour la division des charges cela a été voté en assemble générale.(30 lots comme ça. Je suis en dehors des prescriptions civiles et pénales. En revanche pouvez-vous me dire si la copro est de trentenaire?
Sincères salutations
Bonjour,
La question des délais de prescription applicable est très complexe et les jurisprudences si nombreuses qu’il est souvent difficile de s’y retrouver, mais lorsqu’en plus cela s’applique à un cas qui semble assez complexe dans les deux lignes de votre commentaire …
Bien malin celui qui pourrait s’engager ainsi sur le délai de prescription applicable à ce cas précis.
Malheureusement, sans l’étude complète du dossier, nous ne pouvons vous donner notre avis sur la question.
Cordialement
Bonjour,
Une question technique de co-propriété car nous souhaitons prochainement revendre notre appartement, acheté fin 2013.
Des travaux de ravalement de façade avaient été votés en 2003 mais jamais réalisés depuis.
Lors de l’achat nous avions la clause suivante :
“Concernant les travaux les parties entendent faire une stricte application de la loi telle qu’énoncée au 2)° de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 “le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité””
Mes questions : ces travaux de ravalement n’ayant jamais été réalisés ni appel de fond depuis notre entrée dans la co-propriété, et le vote du ravalement datant de plus de 16 ans, est-ce encore valable ? Risquons nous de devoir payer quoique ce soit post-vente ?
Merci de votre aide cordialement,
Bonjour,
La résolution est toujours valable tant qu’une autre résolution disant l’inverse n’est pas votée.
Les fonds seront appelés au copropriétaire au moment du lancement des travaux.
Sauf éléments spécifiques, il n’y a pas de raison pour que vous ayez des appels à payer post-vente.
Cordialement
Bonjour,
J’ai achetée une maison en octobre 2013, dans l’acte de vente il n’est pas préciser qu’il y avait une copropriété.
Il semblerait que ma place de parking soit en copropriété, est-il normal que je soit avertie 6 ans après en sachant que je n’est pas eu le moindre courrier entre temps? Peut-on me réclamer 6 ans de copropriété de parking?
Merci d’avance.
Bonjour
Cette situation est effectivement étonnante. Par contre, impossible de vous donner une réponse fiable sans étudier le dossier. Suivant les circonstances il est possible que vous deviez ou non ces charges. Théoriquement néanmoins, avec la loi ELAN les charges non réclamées pendant 5 ans par la copropriété sont caduque. Vous ne seriez redevable que des charges des 5 dernières années. Si vous souhaitez nous confier la mission, merci de nous contacter par l’intermédiaire de la page devis.
Cordialement
Bonjour,
En examinant les comptes 2018 de notre copropriété en prévision de notre prochaine AG prévue dans quelques jours, je m’aperçois qu’une facture d’environ 1300 € datant de 2015 nous a été imputée. Or, les comptes de 2015 ont été approuvés au cours de l’AG qui s’est régulièrement tenue à la mi-2016. En 2017, nous avons changé de syndic; c’est donc le nouveau syndic qui nous a facturé cette somme en 2018. En supposant que cette facture n’avait effectivement jamais été imputée à la copro depuis 2015, le syndic actuel avait-il le droit de le faire en 2018 ?
Merci pour votre aide.
Bonjour
Si les comptes ont été approuvés et non clôturés, cela est possible, mais très bizarre.
Normalement un syndic qui reprend une copropriété se rend compte rapidement que les comptes n’ont pas été clôturés.
Pour pouvoir nous prononcer avec précision il nous faut plus d’informations et étudier les comptes correspondants. N’hésitez pas à nous demander une analyse.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2016.
Il est identifié que la fenêtre de l’appartement n’est pas conforme car elle a été modifiée par l’ancien propriétaire en 2013.
J’ai reçu une lettre du syndic afin de remettre la fenêtre sur son état initial.
Selon l’article 213 de la loi ELAN, le syndic normalement a un délai de 5 ans pour agir.
Cette delai (de 5 ans) commence-t-elle à partir de la date de modification de la fenêtre en 2013?
Merci pour votre aide.
Bonjour,
A partir du moment où la copropriété a eu connaissance du problème.
Cordialement
Bonjour,
Je suis au dernier étage d’un petit immeuble.
L’ancien propriétaire a installé une clim sur le toit de l’immeuble qui désert notre appartement sans l’autorisation de la copro.
La clim ne fonctionne plus, je souhaite la remettre en service. Mais vu que l’ancien proprio n’a pas eu l’autorisation, est ce que je peux réactiver cette clim?
Bonjour,
Théoriquement la prescription est de 5 ans. Néanmoins si la copropriété décide de vous assigner, cela reste à l’appréciation du juge.
Cordialement
Bonjour,
Bonjour,
Nous avons une facture de 2014 d’entretien d’espace vert pour notre copropriété.
L’entreprise ne nous a transmis la facture qu’en 2018.
Nous ne désirons pas payer cette facture, surtout que bon nombre d’entre nous sommes arrivés dans la copropriété qu’après 2015.
Le syndic nous informe que le délai de forclusion n’est pas de 2 ans, mais de 5 ans, et que nous devons donc régler cette facture.
Pouvez-vous me confirmer cela ?
Merci beaucoup
Bonjour,
Oui effectivement, la copropriété doit honorer cette facture.
Cordialement
Bonjour,
je ne comprends pas votre réponse , vous spécifiez au dessus que les factures non réclamés de plus de 2 ans ne sont pas dues. hors dans votre réponse une facture de 4 ans en arriere doit être réglée. merci pour votre réponse .
Merci beaucoup pour votre remarque, nous avons corrigé une erreur dans notre article car un paragraphe n’était pas correctement mis à jour.
Depuis 2017, les syndicats de copropriétaires ne sont plus considérés comme des particuliers, ni comme des professionnels, ils ont un statut intermédiaire de “non professionnel”. Du coup la prescription en deux ans ne s’applique pas, elle est quinquennale.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire vivant seul dans un appartement et le syndic m’a facturé une estimation d’eau exorbitante (300m3/an) ces 4 dernières années. Bien évidemment, je n’ai aucune fuite d’eau dans mon appartement. J’ai toujours fourni mes relevé de consommation les années précédentes puisque j’étais informé par avis de passage du relevé annuel par la société mandatée. Il y a 4 ans tous les compteurs ont été remplacés sauf le miens (étant prévenu au dernier moment et en déplacement professionnel). Et à partir de là, le syndic m’a facturé une consommation qui n’était pas la réalité. Aujourd’hui, après réclamation de ma part (effectuée il y a 2 mois), le syndic a décidé de me rembourser la consommation d’eau erronée uniquement sur la dernière année (2018) et non sur la totalité des 4 dernières années.
Le syndic a-t-il le droit de refuser le remboursement total? (je leur ai fourni toute les preuves nécessaires: photo de mon compteur et index). Y-a-t-il prescription?
Merci d’avance de votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Oui il peut. Ce n’est pas une question de prescription. C’est parce que les comptes des autres années ont été approuvés lors des AG.
Ensuite, il faudrait se plonger dans votre cas particulier pour voir si éventuellement il y a un recours possible. Vous pouvez vous faire aider d’un professionnel pour cela.
Cordialement
C une un compteur divisionnaire donc pas un compteur collectif ! 300m3 facturé est ce une somme votée en AG ? Vous avez 5 ans de prescription, vous serez donc remboursée sur les 5 dernières années ! Ce cas s est posé pour moi et d autres proprio. et il apparait sur la dernière convocation de l AG le remboursement d eau des propriétaires qui ont eux un indu imposé par le syndic.
Bonjour,
Chargé de la vente d’un appartement, nous rencontrons une difficulté et je ne trouve pas de réponse. Si vous pouvez m’éclairer, je vous en serai reconnaissant.
Un sani-broyeur a été installé par un professionnel dans le studio en 1985. A l’époque, il n’y avait pas syndic donc les propriétaires n’ont pas demandé l’autorisation aux autres copropriétaires.
Hors aujourd’hui, le notaire de l’acquéreur souhaite l’installation du sani-broyeur soit approuvé par les copropriétaires.
Sauf que, le syndic professionnel n’en voit pas l’utilité de faire une AG pour cela. Je précise également que ce syndic organise une AG tous les 3 ans au lieu que tous les ans.
Il y a t-il une loi, qui précise un délai de prescription pour ce type de travaux. Travaux qui a un impacte sur la structure de l’immeuble.
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Il n’est pas possible d’avoir comme postulat de départ des choses illégales !
Il est obligatoire de faire une assemblée générale annuelle. Le syndic n’a pas le droit de s’opposer à la mise à l’ordre du jour d’une question proposée par un copropriétaire, quel que soit l’objet de cette question … a fortiori lorsqu’il s’agit de travaux ayant un impact sur la structure du bâti.
La question n’est donc pas celle du délai de prescription mais d’obliger le syndic à faire son travail.
Si vous avez besoin d’un soutien spécifique sur ce dossier, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
dans l’ancien, l’installation de sani-broyeurs n’est généralement autorisé par les Règlements Sanitaires Départementaux que si l’usage de WC classiques est impossible. Je suis étonné que le notaire n’en tienne pas compte. Peut-être votre RSD fait-il exception ?
Bonjour, nous avons acheté un appartement en copropriété (2 appartements) en décembre 2017 et nous avons racheté le deuxième appartement en mars 2018. Le syndic a donc procédé à la clôture des comptes au 30/06/2018 et une AG s’est tenu en 10/2018.
Ils nous réclament aujourd’hui une facture d’eau qu’ils ont omis de mettre dans les comptes de clôture de la copro.
Sommes nous obligés de payer cette facture?
Vous remerciant par avance.
Cordialement
Bonjour,
Oui malheureusement.
Si la consommation a n’a pas été comptée dans l’exercice N, les comptes étaient faux, mais ils ont été approuvés et manifestement non contestés. Alors la facture est portée sur l’exercice n+1 et à la charge du propriétaire à cette date. Il n’y a plus de possibilité de contester.
Cordialement
Bonjour,
Je suis syndic bénévole et je viens de m’apercevoir qu’un copropriétaire n’avait pas réglé un appel de fond de 2016 mais que j’ai noté comme réglé dans son compte copropriétaire sur les documents de l’AG.
De même, il n’a pas réglé un appel de fond en 2017. Cette fois, je m’en suis aperçue et le règlement n’apparaît pas dans son compte, du coup son compte était négatif au moment de l’AG.
Les comptes des 2 années on été approuvés en AG.
Je lui ai envoyé un courrier avec le détail de ses versements depuis 4 ans pour lui prouver qu’il en manquait 2.
Ce copropriétaire passe par une agence de gestion locative et c’est cette agence qui m’a répondu par courrier que les comptes avaient été approuvés et que je ne pouvais donc rien réclamer.
Est-ce vrai ? Ce sont des appels de fonds pour les charges courantes.
Pour moi ce n’est pas un rappel de charges, mais simplement des relances car le copropriétaire n’a pas réglé la totalité de sa part du budget prévisionnel voté en AG.
J’ai quand même un doute sur celui de 2016 car je l’ai inscrit comme réglé dans les comptes par erreur…
Merci d’avance pour votre réponse et pour votre aide concernant les mesures que je peux prendre.
Cordialement
Bonjour,
C’est l’inverse, les comptes étant approuvés, cela vous permet d’assigner le copropriétaire débiteur !
Il n’est pas facile d’être syndic bénévole, l’assistance CoproConseils pour les syndics bénévole vous permet d’obtenir notre aide de manière personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cette page et ses commentaires qui sont très clairs et instructifs. De mon côté, j’ai une question assez simple. Lors de l’emmenagement, notre Syndic nous a envoyé à notre ancienne adresse les demandes de réglements et, en l’absence de réponse, nous a facturé des frais de relance. Lorsque je m’ensuis aperçu, j’ai réglé les factures mais demandé un geste commercial sur les frais de relance (450€ de recommandés…). Ils ont réduit à 150€ en m’assurant verbalement que je pourrai leur demander d’effacer les 150€ restants plus tard. J’ai essayé de les joindre sans succès 3-4 ans plus tard et laissé tomber. de 2010 à aujourd’hui je n’ai eu aucune relance, aucun appel, aucun mail. Hier, ils m’ont demandé un réglement. Sont ils fondés à le faire d’un point de vue légal compte tenu de l’absence d’action de leur part pendant aussi longtemps ?
Bonjour,
Oui, c’est un solde débiteur, il n’y a pas de prescription.
Cordialement
Merci de votre réponse !!
Bonjour, ma mère a acheté en 2003 un appartement. Le vendeur avait retiré une porte fenêtre donnant sur un balcon et fermé le balcon avec des baies vitrées. Agrandissant la surface habitable. Ma mère n’y est pour rien puisqu’elle a acheté en l’état. le syndic nous dit aujourd’hui que nous devons faire remettre la porte fenêtre intérieure en place. Comment éviter cela ?
Bonjour,
Justement acheter en l’état cela signifie qu’on accepte d’acheter un appartement dans lequel des modifications illégales ont été réalisées et d’en subir les conséquences s’il devait y en avoir. Ce n’est pas de ce côté là qu’il faut chercher.
La transformation datant d’avant 2003, il y a vraisemblablement prescription. Tout dépend du dossier. Vous pouvez tabler sur le fait que la copropriété ne se lancera certainement pas dans une procédure sachant le risque d’être déboutée pour prescription.
Cordialement
Bonjour,
Je souhaiterais acheter un logement dans un immeuble en copropriété. Il y a deux lots (deux appartements) qui ont été réunis en un.
A la signature du compromis, nous avons découvert plusieurs soucis:
– la somme des superficies des deux anciens lots ne correspond pas du tout à la superficie du lots que l’on achète. Les lots ont une superficie totale de 35m2 environ et on est sensé acheter 59m2.
– un des deux anciens lots a un désignation commercial mais a été réunis avec l’autre lot à destination d’habitation.
Après beaucoup d’insistance, j’ai enfin eu l’explication des superficies en plus.
En gros, les anciens anciens propriétaires avaient réunis les deux fameux lots et s’étaient en plus approprié une partie extérieure appartenant à l’immeuble en fermant pour créer un salon.
Si on achète, on souhaiterait faire mettre à jour le règlement de copropriété pour que tout doit a jour et défini comme aujourd’hui, avec les 59m2 et avec la désignation d’habitation.
Ma question est la suivante :
Est-ce qu’il y a un risque que le syndic de copropriété ou un copropriétaire nous demande de démolir “l’agrandissement” et nous oblige à restituer la partie commune ?
Est-ce qu’il y a un risque que le syndic de copropriété ou un copropriétaire nous oblige à séparer les deux lots ?
Est-ce qu’il y a un délai au delà duquel on n’a aucun risque de refus de la mise à jour du règlement de la copropriété ?
Merci pour votre aide.
Bonjour,
Oui a priori vous pouvez avoir ce genre de soucis. Vous achetez en toute connaissance de cause, vous pouvez demander la mise à jour du règlement de copropriété, mais vous n’êtes pas certain de l’obtenir. IL est possible que la copropriété vous demande la restitution de la partie commune ou bien une indemnité etc …
Il est très difficile de vous dire le délai au delà duquel il y a prescription sans connaître le dossier. Votre notaire devrait pouvoir vous en dire plus.
Cordialement
Article 42
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 213
Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
la prescription décennale est donc ramené a 5 ans dans cet article du code civil qu en pensez vous?
cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire dans local commercial situé dans une copropriété comprenant environ 70 lots.
Ayant mis mon bien immobilier en vente, le futur acquéreur souhaite racheter notre local pour le transformer en centre dentaire.
Toutefois il est indiqué sur le règlement de copropriété qu’il est interdit de créer un hôpital, clinique médical ou maison de santé.
Le règlement ayant été créé en 1995, les termes avait un tout autre sens à l’époque. Cela ayant été créé pour ne pas recevoir d’hébergement médical de nuit.
Existe t’il un délais de prescription ? Ou est t’on dans l’obligation d’effectuer une assemblée général avec un vote à l’unanimité pour changer ce règlement?
Bien à vous
Bonjour,
Non, aucun délai de prescription. Le règlement de copropriété est valable ad vitam æternam jusqu’à sa prochaine modification dans les règles.
Un cabinet dentaire est-il un cabinet médical ? L’installation d’un cabinet dentaire n’est pas nommément interdite. Soit vous prenez le risque d’installer le cabinet dentaire sans rien demander en AG. Alors si une personne s’oppose à cette installation, ce sera à l’appréciation des juges. Soit vous souhaitez une autorisation du syndicat des copropriétaires alors ce sera une modif du règlement de copropriété à l’unanimité pour changement de destination.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété depuis Février 2019. Ce jour (Mai 2019), la société fournisseur d’eau de la copro réclame au syndic une facture impayée de 3500Euros, ce qui correspond à peu près à une année de consommation.
Est-ce à moi de payer ma part de cette facture ou à l’ancien propriétaire, étant donné que je suis là que depuis 3 mois et que cette facture correspond à une consommation beaucoup plus importante?
Je n’ai aucune info sur la dite facture, la période concernée…
Cordialement
Mélanie
Bonjour,
Bien évidemment il faut avoir plus d’informations concernant la facture.
Néanmoins, les factures ne sont jamais adressées aux anciens propriétaires. Les régularisations sont adressées au propriétaire en date. Cela est valable dans le sens débit comme crédit. Si cette facture concerne votre compteur uniquement, normalement au moment où on achète, on doit faire un relevé d’eau de façon à en tenir compte dans la vente. Si cela n’a pas été fait du coup vous n’avez pas de possibilité de vous retourner ensuite contre l’acheteur.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété (28 lots) est en procédure à l’encontre d’un copropriétaire gérant d’un restaurant. Tous les ans depuis 8 ans nous payons des frais d’avocat sans avoir le détail de ce qui est fait (10000€ par an en moyenne).
Cette année, nous avons décidé de changer d’avocat, et le syndic de copropriété nous ressort des frais de procédure non provisionnés depuis 2012… à hauteur de 19000€!
Est-ce que nous pouvons faire jouer le délai de prescription réduit à 2 ans dans ce cas?
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Non concernant les frais d’avocat c’est 2 ans ou 5 pour l’extra-judiciaire
Bonjour,
Je suis dans une copropriété de 6 propriétaires, début 2017 nous avons fait des travaux sur notre toiture, aujourd’hui le syndic nous envoie un apurement sur ces frais nous disant qu’une partie du montant reste à payer. Cela fait donc 2 ans que les travaux ont eu lieu… Nous pensions tous que tout était en ordre.
Je voulais donc savoir s’il n’y avait pas un délai de préscription ? Le syndic est-il en droit de nous demander l’argent 2 ans après ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
C’est une régularisation et il n’y a pas de prescription pour les régularisations.
Le fait que les travaux soient terminés ne signifie pas qu’ils sont soldés comptablement.
Il est important avant d’approuver les comptes de contrôler les comptes d’attente.
Cf notre article sur la vérification des comptes en copropriété.
Merci
Bonjour,
J’ai acheté mon appartement en juin 2017 et en avril 2017 (deux mois avant que j’achète) avaient lieux des travaux pour une fuite dans le toit. N’ayant pas de devis à présenter à l’AG avec une somme exacte, les copropriétaires ont votés pour un budget de travaux de maximum 8000 euros. Un appel a donc était fait pour 8000 euros avant que j’achète et la facture finale de ces travaux s’élevait finalement à 8949 euros. Je deviens alors propriétaire pensant l’apurement pour ces travaux passé. Mais… surprise ! Voila que ressurgissent ces 949 euros à apurer après deux ans sans en entendre parler (pour les anciens propriétaires) et dont je ne connaissais absolument pas l’existence (ceux-ci n’apparaissant pas dans l’état daté fourni au moment de la signature).
Suis-je en droit de refuser l’apurement de ces travaux ?
Merci par avance pour votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
Non vous n’êtes pas en droit de refuser de payer cette régularisation.
La régularisation s’applique au propriétaire à la date de la régularisation. C’est la loi du 27 mai 2004 qui réforme le plan comptable et qui met fin au prorata temporis dans ce cadre. Cela s’applique d’ailleurs que ce soit en débit ou en crédit. Si les travaux avaient été surestimés, vous auriez reçu la différence.
Cela n’apparait pas sur l’état daté, parce qu’au moment de son établissement les sommes n’avaient pas encore été ventilées par copropriétaires.
Cordialement
Bonjour,
Je voudrais revenir sur une demande effectuée le 27 mars 2019. Je me suis sans doute mal exprimé, ou du moins ai mal fait ressortir les éléments importants. Je reprends donc le fil du doc.
Nous sommes 4 copropriétaires dans un immeuble à Saint-Nazaire (44600) depuis 2004.
Nous n’avions à l’époque pas de syndic, donc quand des travaux ont été effectués, nous avons essayé de répartir les charges suivant les millièmes dont nous avions connaissances.
Nous ne connaissions pas les millièmes d’un des copropriétaires qui habite Bordeaux et n’est jamais présent. Nous avons donc en toute bonne foie additionné les millièmes que nous connaissions et déduit ceux de cette personne que nous n’avons jamais vu. Donc avec cette addition, nous sommes arrivés à 490 tantièmes, d’ou notre déduction que ce 4ème copro avait 510 tantièmes.
Durant tout ce temps, ce 4ème copro (le plus ancien dans la copro) n’a payé que pour 510 tantième. Hors cette personne savait qu’elle avait 610 tantième, car indiqué dans son acte de propriété, mais ne nous a rien dit. Je rappelle qu’il n’y avait pas de syndic.
L’élément déclencheur a été la mise en vente de mon appartement. Les vrais tantièmes qui me revenaient ne sont pas ceux qui m’ont été octroyé initialement (erreur du notaire). La modification du règlement de copro n’a rien changé aux tantièmes de cette personne qui ne donne aucun signe de vie, mais seulement mes tantièmes.
Si l’on avait connu les tantièmes de cette personne, ou si elle nous les avait communiqué, nous aurions corrigé dès le départ les valeurs. Nous aurions eu 147 + 138 + 205 + 608 = 1098 tantièmes, ce qui se serait révélé impossible.
Comme il n’y avait pas de syndic, que cette personne savait que nous nous trompions dans le calcul et n’a rien dit, ma question est la suivante (désolé de la reposer) :
Que nous conseillez-vous envers ce copropriétaire indélicat ?
D’avance merci.
Bien cordialement.
Franck SEILLER
Singulière situation en effet !
L’objectif de ce site est d’informer les copropriétaires sur l’état du droit de la copropriété et sur la façon dont il s’applique.
Le site n’a pas pour objet l’étude à la volée de contentieux privés (sans étudier le dossier qui plus est).
Dans ce que vous nous décrivez, l’indélicatesse de ce copropriétaire est loin d’être le problème le plus important.
Sans syndic, tout ce qui a pu être fait dans cette copropriété en termes de répartition de charges est illégal. Là réside le principal problème. Comment la vente a-t-elle pu passer devant notaire sans certificat article 20 normalement établi par le syndic ?
Le plus important est de mettre la copropriété en conformité. Il est là notre conseil.
Deux copropriétaires ont été lésés par ce mauvais calcul. Seul un avocat spécialiste peut vous conseiller sur ce dossier. Si vous vous lancez dans une procédure, le juge ne manquera pas de prendre en considération le fonctionnement illégal de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une appartement dans une copropriété qui comprend 9 bâtiments indépendants les uns des autres. Elle comprend 11 appartements en RDC et 10 au 1er étage ainsi que 2 villas avec 1 RDC et 1 premier étage ainsi que 19 parkings.
A l’origine de la construction cette copropriété devait comprendre 2 bâtiments avec un appartement en RDC et un au 1er étage plus 6 villas avec un étage et un RDC. Mais la société de construction pour ne pas faire faillite a séparé 4 de ces villas en un appartement au RDC et un au premier étage. Résultat : un bâtiment comprend actuellement 2 villas et 8 appartements.
Suite à cette séparation des villas en appartements il se trouve que 4 copropriétaires ont un parking mais il manque les 4 autres. Nous n’avons pas de place pour leur traçage. Cependant 2 copropriétaires il y a très longtemps se sont appropriés des parties communes pour agrandir leur jardin bien qu’il ait leu propre parking. Le syndic nous propose de tracer les 2 parkings manquants dans leur jardin et que la copropriété leur vende pour 1 € symbolique, que ces 2 copropriétaires vendent leur parking personnel à 2 copropriétaires n’ayant pas de parking, bien entendu ce qui les obligeraient à régulariser leur situation chez le notaire avec des frais.
Questions : est-ce que les 2 copropriétaires ayant empiété sur les parties communes doivent d’abord régulariser leur situation auprès d’un notaire ? peuvent-ils accepter la proposition du syndic de vendre leur parking à 2 autres copropriétaires en échange des parties communes accordées par la copropriété ?
Merci pour votre réponse
Bien cordialement
Bonjour,
La complexité de la situation de votre copropriété ne permet pas vous le comprendrez, une analyse digne de ce nom dans le cadre de ces commentaires, d’autant que nous n’avons pas accès aux documents.
Les propriétaires indélicats n’ont a priori pas besoin de passer devant notaire pour régulariser leur situation. Pourquoi un notaire ferait-il cela ? Leur extension est illégale. C’est comme si votre voisin annexait votre jardin pour agrandir le sien et qu’un notaire “régularise” sa situation !
Oui indiscutablement il faut que la situation soit mise à plat. A l’échelle de la copropriété, et en connaissance de tous les documents relatifs à la copropriété. Un notaire sera certainement d’une grande aide concernant les opérations proposées par le syndic.
Les frais d’expertises sont la rémunération d’un travail et d’une compétence, mais c’est à ce prix que la situation pourra être assainie. Il est essentiel de mettre la réalité et le règlement de copropriété en accord, sans quoi la copropriété risque des procédures sans fin des personnes lésées. Comme les deux copropriétaires qui n’ont toujours pas de parking.
Cordialement
Bonjour
Je suis depuis 2017 propriétaire d’un petit pavillon dans une copropriété, une clim avait été installé sur la terrasse par un ancien propriétaire il y a plus de 10 ans (facture a l’appui). Aujourd’hui je reçois un courrier du syndic pour me demander de désinstaller celle-ci alors que personne n’a rien dit pendant des années. Je ne sais pas si ce monsieur avait fait une demande d’autorisation.Cette clim était signalé dans les papiers signés avec l’agence immobilière et le notaire lord de la vente du pavillon. Suis-je dans l’obligation d’enlever cette clim? Est-ce qu’il y a prescription ? Avez-vous une référence de texte pour m’aider?
Cordialement
Bonjour,
Non effectivement le syndic ne peut plus vous obliger à démonter votre climatisation.
Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, la prescription des actions contre un copropriétaire en suppression de travaux irréguliers affectant les parties communes comme par exemple l’installation sans autorisation d’une climatisation est de 5 ans.
Elle était auparavant de 10 ans et elle est passée à 5 avec la loi ELAN.
Cassation du 24 octobre 2007 et cassation du 22 octobre 2008.
Merci pour votre question
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 2017.
Le syndic me réclame des sommes à payer de l’année 2016, année à laquelle je n’étais pas encore propriétaire.
Le syndic a changé entre 2016 et 2017. Celui de 2016 avait ponctionné les propriétaires mais n’avait notamment pas payé les artisans, la gestion était devenue laborieuse.
Que puis-je faire étant donné que le syndic ne veut rien entendre ? Ai-je toujours un délai pour agir ?
Merci par avance.
Bonjour,
Il n’y a pas de réponse unique à votre question. Tout dépend de ce qui a été voté en AG. Les recours dépendent des types de dépenses, ainsi que des votes concernant les dates d’exigibilité et les modes d’appels de ces fonds.
Pour vous répondre de manière juste, il faut étudier a minima les PV d’AG.
Cordialement
Bonjour
J’ai subit des dégâts des eaux et l’expert de l’assurance est passé pour évaluer les dommages et à envoyer son devis à ma copropriété qui doit me payer il y a un an. Lorsque j’appelle le syndic on me dit que cela est trop tard sachant que C’est eux qui doivent me régler.
Merci par avance pour votre retour.
Bonjour,
Non, un an ce n’est pas trop tard.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 4 copropriétaires d’un immeuble en syndic libre depuis 3 ans, avant il n’y avait pas de syndic. Le calcul des tantièmes a été mal fait dès l’achat de 3 appartements. Il y a eu magouille de la part du vendeur qui a vendu ses 3 appartements tous le même jour. Les notaires et le cadastre n’ont rien vu et les notaires sont en retraite aujourd’hui et le vendeur est décédé. Deux de ces lots ont eu leurs tantièmes supérieurs à la normale. L’élément déclencheur a été la mise en vente de mon appartement en 2018. Vente qui ne s’est pas faite car l’agence s’est aperçu de l’erreur de tantièmes qui m’étaient affectés.
En fait, depuis 12 ans, nous sommes 2 copropriétaires à payer environ 99 tantièmes d’un autre copropriétaire possédant +sieurs appartements. La somme n’est pas énorme, mais elle vient s’additionner aux frais de l’expert géomètre ainsi qu’à ceux du notaire pour faire changer le bornage et la modification du règlement de copro.
Mes questions sont :
1) Pouvons-nous, comme ce que j’ai lu sur votre recueil faire réclamation auprès de ce copropriétaire et si oui, est-ce possible sur 12 ans?
Ce copropriétaire est le plus ancien de l’immeuble et il savait le nombre de tantièmes qu’il avait sans nous dire que nous nous trompions.
2) Si c’est possible, que nous conseillez-vous comme recours, car à ce jour, ce copropriétaire à qui nous avons adressé un courrier nous a répondu qu’il ne voulait pas revenir sur les années passées. Lettre recommandée, action en justice ???
D’avance merci beaucoup.
Bien cordialement.
Bonjour,
La mise à jour d’un règlement de copropriété après un nouveau calcul de tantièmes pour remplacer celui qui n’était pas conforme à la réalité, n’est jamais rétro-active.
Le copropriétaire qui en a bénéficié durant tout ce temps a raison. Vous perdriez votre temps et votre argent à aller en justice.
Vous pouvez utilement lire notre article sur les charges communes générales, leur répartition et leur contestation.
Cordialement
Bonjour, En 2014, nous avons fait changer par une entreprise un volet dont la couleur ne correspond pas tout à fait à celle des autres volets de l’immeuble. L’entreprise a fait faillite. A la prochaine AG, figure parmi les résolutions une injonction pour que nous changions de couleur de volet, ce qui nécessiterait de tout démonter. Cette action n’est-elle pas prescrite ? Merci.
Bonjour,
Il n’y a pas de prescription en la matière. Si ce n’est pas la bonne couleur, il faut changer les volets. Le fait que l’entreprise ait fait faillite ne concerne pas la copropriété. C’est au copropriétaire de se mettre en conformité avec le RC.
Cordialement
Un coproprietaire a fait changer sa porte d’entree pour une porte blindee suite a une effraction,mais a fait passer la facture sur l’assurance de la copro,car le devis depassait les 1500€,le souci c’est que ces portes datant des annees 50 apres des devis comparatifs ne depasse pas les 1400€,
Et l,assurance de la copro lui a rembourse 1561€+450 en tout plus de 2000€,
Nous avons fait faire des devis comparatifs et cela tourne autour des 1400€, et a ce tarif la c’est son assurance perso qui devait prendre en charge le sinistre,
Que peut faire le syndicat dans ce cas la?
Bonjour,
Les portes d’entrée sont des parties privatives. Quel que soit le montant, l’assurance de la copropriété n’a rien voir là dedans.
Faux car nous avons eu le cas également et l assurance nous a dit que c était l assurance de la copropriété qui prenait e’ charge car cela dépassait 1500 euros de réparation p
Bonjour,
Merci pour cette précision, mais nous ne voyons pas en vertu de quel texte !
Nous continuons de penser qu’il n’y a pas de raison pour que ce soit la copropriété qui prenne en charge.
Nous serions ravis de connaître le texte qui permet à l’assurance perso de se défausser.
Cordialement
Bonjour CoproConseils,
Je pense qu’il s’agit de l’application d’une convention entre assureurs, sans doute la convention PIP (Parties Immobilières Privatives).
Les conventions entre assureurs permettent aux assureurs de faciliter la gestion et le règlement des sinistres notamment en copropriété.
Elles dérogent au droit commun, mais ne sont jamais opposables aux assurés. Ces derniers peuvent demander l’application du droit commun.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement depuis Juin 2017. Depuis cette date je subis des tapages diurnes et nocturnes répétés de la part des locataires habitants l’appartement situé à coté du mien. J’ai informé la copropriété des faits ainsi que la propriétaire pour ces tapages ainsi qu’une agression avec insultes, violence verbale et menace de violences physique qui a abouti à un dépôt de main courante en Juin 2018 (je n’ai pas voulu effectué de dépôt de plainte de peur de représailles)
J’ai dû faire intervenir la gendarmerie à plusieurs reprises et la situation devient ingérable ayant entraîné un arrêt maladie de 9 jours. Puis je effectuer des démarches judiciaires contre la copropriété pour non exécution du règlement de copropriété ? Plusieurs articles spécifiant que les tapages sont interdits et les nuisances également. Je vous remercie par avance de votre réponse.
Bonjour,
Nous comprenons votre détresse. Cependant une plainte contre la copropriété a peu de chances de faire vraiment avancer les choses. Une procédure juridique est toujours long et coûteux. De plus dans ce cas, vous allez vous retrouver dans la situation de devoir prouver votre préjudice, démontrer la véracité des nuisances.
Oui, vous pouvez vous rapprocher du syndic en lui demandant de rappeler aux copropriétaires la nécessité d’appliquer le règlement de copro, mais si cela s’accompagne d’agression et d’insultes, il semble difficile d’éviter le dépôt de plainte.
Très cordialement
Je suis syndic bénévole d’une copropriété.
Il y a quelques années et suite à un sinistre, j’ai engagé un avocat pour défendre la copropriété.
Il a facturé plusieurs fois des honoraires pour un montant de plus de €10000 au total dont une facture de €1936.70 datée du 25/11/2015 que j’ai contestée par courrier et pas payée malgré 3 relances (par courrier uniquement).
Je suis relancé à nouveau par l’avocat (par courrier) qui me dit qu’il va procéder au recouvrement près saisine du Bâtonnier de l’ordre des avocats.
Cette facture datant de plus de 2 ans n’est pas prescrite?
Sinon, comment faire pour la contester? Auprès du Bâtonnier?
Cordialement
Bonjour,
Les délais concernant les frais d’avocat sont de 2 ans (ou 5ans pour l’extrajudiciaire)
Cordialement
Bonjour,
Je souhaiterais savoir si pour quelles que raisons juridiques que ce soient la régie peut devenir propriétaire par la force des choses, de mon appartement suite au décès de ma mère qui l’a acheté fin 2001 alors qu’il n’ y a aucune dettes et elle était à jour dans le règlement de ses charges ?
Merci infiniment
Bonjour,
Difficile de se faire un avis avec si peu d’informations !
A priori il n’y a aucune raison pour que le syndic soit “forcé” de devenir propriétaire d’un bien dans une copropriété qu’il gère. Néanmoins si vous avez besoin de conseils plus précis, n’hésitez pas à nous contacter pour nous demander un devis. Cordialement
Bonjour,
Mon locataire dans un immeuble en copropriété a la vie empoisonnée par les voisins buyants du dessus qui sont, eux, propriétaires. Les bruits qui vont au delà de la vie normale d’une famille (je les ai constatés moi-même) se produisent en journée, sans coup férir depuis un an. Une conciliation de justice a été proposée par mes locataires que les voisins ont refusé. Ces derniers accusent mes locataires d’avoir tenté d’intimider leurs enfants bruyants et ont porté plainte pour injures.
De son côté le syndic m’a envoyé à ma grande surprise une lettre simple me disant que le comportement de mes locataires troublait la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants !! Si mes locataires partent à cause de ces bruits de voisinage, de nouveaux locataires se heurteront aux mêmes difficultés avec ces voisins irrascibles. Je souhaiterais un conseil pour que le syndic prenne ses responsabilités et fasse appliquer le règlement de copropriété aux habitants qui causent des troubles.
Bonjour,
Le syndic ne peut que faire ce qu’il a déjà fait, c’est à dire envoyer des lettres et faire afficher l’obligation de respect du règlement de copropriété et des lois et règlements en vigueur.
Il peut éventuellement accepter de servir de médiateur, mais vous ne pouvez pas lui demander de prendre parti car il n’habite pas dans les lieux.
Dans ce cas vous avez le choix entre essayer de ne pas envenimer la situation et de régler le conflit par la médiation, et au contraire entrer en guerre. Dans ce cas alors il faut porter plainte, faire constater les nuisances par huissier etc ..
Cordialement
Bonjour, J’ai vendu mon appartement en 2017. Le pre-etat date et le contrat de vente mentionnent que je n’ai pas de dette vis a vis du syndic. Fin 2018 j’ai reçu un courrier de relance pour un impayé de 1000 euros. Je n’ai reçu aucun courrier préalable donc je réclame des explications au syndic. Le syndic me répond en 2019 que c’est parce qu’il n’a pas fait 2 prélèvements en 2016. Les comptes ont été vote en AG en 2016/2017/2018. Mes récapitulatifs de compte de syndic mentionnent que ces 2 sommes étaient prélevés en 2016. Mon syndic n’a jamais rien réclamé au notaire lors de la vente de mon appartement mais se retourne contre moi maintenant. Quel est mon recours ? Est-ce légal de me demander de payer 2 ans après et alors que la vente est passée? Dois-je payer ?
Bonjour,
Ce qui compte ce n’est pas le pré-état daté, mais l’état daté définitif et le certificat article 20.
Normalement si la vente a été faite, le syndic a du émettre un certificat article 20 qui indique que vous étiez à jour de vos charges. Sinon le notaire n’aurait pas pu faire la vente.
Rapprochez vous du notaire. Si vous avez tous ces documents, c’est le syndic qui s’est trompé. Si la vente a été faite sans certificat article 20, c’est le notaire qui est en tort. Dans tous les cas de figure, vous n’êtes a priori pas redevable de cette somme.
Cordialement
J’ai installé des convecteurs bi-jonction dans mon appartement en copro en 2015 et j’apprends aujourd’hui par la responsable du syndic que j’aurais dû bénéficié du remboursement par la copro de la resistance reliée au chauffage collectif.
Toutefois, l’entreprise en difficulté n’a pas envoyé cette facture au syndic et le syndic me dit que le quitus des comptes 2015 sont validés. Est-ce que je peux fournir une facture rétroactive en contactant l’entreprise et donc me faire rembourser cette dépense par le syndic sur l’exercice 2017/2018 dont l’AG n’est pas faite en invoquant la non prescription dans les écritures comptables ? Comptablement la prescription n’est pas intervenue, mais le quitus fait foi?
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour,
Non malheureusement, vous n’aviez que deux mois pour contester les comptes. Et encore aurait-il fallu que vous fassiez partie des copropriétaires ayant voté contre l’approbation des comptes. Les comptes ont été approuvés. Il n’est plus possible de revenir dessus.
Cordialement
J’ai apprécié vos réponses aux questions posées, et j’en profite pour parler de mon cas:
Copropriétaire d’un appartement dont le bailleur principal “PARIS HABITAT” est majoritaire “en tantièmes” (art. 24 de la loi ENL de septembre 2006); à la suite d’un différend avec son collaborateur “assistant” le syndic “de droit” n’a pas présenté en AG les comptes de la copropriété depuis 2007, sous prétexte qu’en juin 2011, à la demande de quelques copropriétaires, un expert a été désigné en juin 2011 ce qui a été prétexte du syndic de droit pour ne pas présenter les comptes 2007 à 2010 qui sont antérieurs à cette expertise, et ceux de 2011 à ce jour. Ma question est de savoir si dans ce cas il est possible de bénéficier de la prescription décennale (2007 à 2009) ???? Merci. Salutations disitnguées
Bonjour,
La situation de votre copropriété semble très particulière. Il est très bizarre qu’aucun compte n’ai été ni présenté ni approuvé depuis plus de 10 ans. L’intervention d’un expert ou d’un différend avec un collaborateur n’est pas une justification. Il n’y a pas de prescription dans ce domaine.
Pour vous répondre et vous aider plus avant, il nous serait indispensable d’étudier en détail la situation de votre copropriété.
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en juin 2018. Je viens de recevoir un décompte du compte de provisions pour travaux. Des travaux ont été voté en 2014,2015,2016,2017 et réalisé à la suite. Mais cela vient d’être déduit en janvier sur ce compte.
Est-ce normal?
Comment peut-on payer des entreprises 5 ans après?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Oui le cas de figure que vous décrivez est possible. Tout dépend de ce qui a été voté lors des AG qui ont voté les travaux et leur financement. C’est dans les anciens PV d’AG qu’il faut vous plonger pour savoir si c’est normal dans le cas de votre copropriété.
Cordialement
Bonjour
Je vends un appartement qui est en copropriété, ayant un acheteur on me demande un relevé d’état des comptes de la copro, pour info nous venons de changer de syndic le précédant étant un syndic bénévole que nous avons fait remplacer vue l’envolée des charges et un problème d’opacité des comptes.
Le nouveau syndic m’apprend que la copropriété est endetté à hauteur de 300 000 euros..!
en partie par des charges non payés par certains propriétaires, et autre partie pour fournisseurs non payés,
à cet effet on m’explique que si je veux vendre le notaire doit mettre sous séquestre 10 000 euros or je suis à jour vis à vis de mes charges,
je voulais demander à l’ancienne syndic bénévole un relevé de compte pour le prouver mais elle a disparût, elle ne répond pas et ne s’est pas rendu à une convocation.
je crains même une insolvabilité de sa part.
N’y connaissant pas grand chose je me rends compte que pas de compte rendu d’AG etc..
Ma question est la suivante :
Suis -je solidaire de cette dette ?
Dois je réunir Des preuves ?
Si oui, cela va t-il m’éviter de payer le séquestre de 10 000 euros demandé si je veux vendre mon appartement ?
Merci d’avance de votre aide et du temps prit à me répondre
Bonjour,
Effectivement, il semblerait que la syndic bénévole n’ait pas correctement établi les budgets et les appels de fonds de votre copropriété … voire pire puisqu’elle est partie à la cloche de bois.
Si vous avez intégralement payé tous les appels de fonds rubis sur l’ongle, le nouveau syndic devrait pouvoir vous délivrer le certificat article 20 démontrant que vous êtes à jour de vos charges.
Il informe ensuite le notaire que la copropriété est dans le rouge à hauteur de xxx euros. Et le notaire en informe l’acheteur. C’est ensuite un accord entre acheteur et vendeur par l’intermédiaire du notaire qui doit permettre de réaliser la vente en tenant compte de la situation de la copropriété.
Voilà pour le cas général. Concernant votre cas particulier, il est difficile de se prononcer sans étudier le dossier. à quoi correspondent ces 300 000 euros ? Qu’est ce qui a été fait contre les copropriétaires mauvais payeurs ? Les comptes ont-ils été approuvés etc …
N’hésitez pas à nous demander un devis, si vous souhaitez qu’un expert CoproConseils vous épaule. Vous pouvez également vous rapprocher d’un avocat. Choisissez un avocat spécialiste du droit de la copropriété.
Cordialement
Je suis copropriétaire depuis 2016 et lors d une AG exceptionnelle en 2018 j apprends que la co propriété est mise en demeure de payer un solde pour des travaux de ravalement qui ont eu lieu en 2014. apparemment même les nouveaux acquéreurs vont devoir payer. Est-ce normal? J ‘ai aussi reçu un constat amiable de dégât des eaux et je dois fournir des informations sur mon assurance. Ce dégât des eaux a aussi eu lieu avant que j’achète mais sur le constat ii est porté que cela date de 2 mois.
Bonjour
Concernant le ravalement, il est possible que ce soit normal, tout comme l’inverse ! Tout dépend de ce qui a été voté lors du vote du ravalement, des appels de fonds qui ont été réalisés, et du montant exact des travaux une fois ceux-ci finis. Il est impossible d’avoir une position tranchée sans étudier le dossier. S’il restait des sommes à payer au moment de l’achat, celles-ci doivent figurer à l’état daté qui vous a été fourni par le notaire. Également à vérifier.
La question du dégât des eaux est une autre affaire, surtout s’il y a un écart de date comme celui que vous mentionnez. Êtes vous certaine qu’il ne s’agit pas d’un nouveau dégât au même endroit ? Seul votre syndic pourra vous renseigner à ce sujet.
Si vous souhaitez l’aide de CoproConseils sur ces deux sujets n’hésitez pas à nous contacter.
Cordialement
Bonjour, nous sommes un lotissement représenté sous forme d’ASL. Nous devons participer à l’entretien de la seule voie d’accès appartenant au lotissement voisin (ASA) . Ce lotissement nous réclame notre quote-part pour des travaux réalisés il y a 5 ans . N’y a t’il pas prescription ? Merci de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Il y a plusieurs cas particuliers possibles dans ce que vous décrivez qui pourraient justifier un non paiement.
Pour cela il faudrait étudier le dossier.
Mais sur la simple question de la prescription, non. Au bout de 5 ans, il n’y a pas prescription.
Cordialement
Bonjour, ma tante est propriétaire d un appartement au 3 étages avec ascenseur mais ma tante n a jamais voulu l ascenseur. Du coup elle ne payer pas les charges de l ascenseur.
Mais maintenant elle est âgée et il lui faut l ascenseur. Nous avons contacter son syndic qui nous dit que si notre tante veut l ascenseur il va falloir payer depuis qu elle est propriétaire.
Est ce que c est normal?
Merci de votre reponses
Bonjour,
Non, il y a peu de chances pour qu’il lui demande de payer rétroactivement toutes les charges d’ascenseurs depuis qu’elle est propriétaire. Ce n’est tout simplement pas possible les comptes ont été approuvés.
Par contre, il est éventuellement possible que le syndic ait voulu dire qu’il allait falloir qu’elle participe à l’installation de l’ascenseur à hauteur de ses millièmes. Sa participation serait mise au crédit des autres copropriétaires qui ont financé l’installation au début.
Cordialement
bonjour
j’achete un bien en co-pro sur lequel il y a une piscine privative. or je découvre que dans le reglement de coprpo, les piscines et autres constructions sont interdites. la piscine est là depuis des annees. la prescription décennale vaut -elle ou bien ai-je un risque qu’on me demande de l’enlever un jour ?
merci beaucoup
Bonjour,
Oui, la prescription décennale a priori s’applique.
Cordialement
bonjour
mon syndic veut m’assigner en justice pour me faire payer une consommation d’eau d’un appartement que j’ai acheté en 2013; la consommation correspond à une période entre 2010 et 2013 (avant l’achat). Quand j’ai acheté le bien j’ai fais des relevés de compteurs mais je n’ai aucune preuve des relevés de compteurs précédents, le syndic indiquant seulement qu’ils n’ont pu être relevés durant ces 3 années; ils se basent sur un relevé de 2010.
je ne souhaite pas payer les 800 euros réclamés qui pur moi ne sont pas de mon fait.
cordialement
Bonjour,
Tout dépend de l’endroit où est le compteur d’eau et du type de relevage.
Si le compteur est à l’intérieur sans télé-relevage, alors c’est au propriétaire de faire des relevés réels régulièrement. Les régularisations sont à la charge du propriétaire. Si elles sont faites très tardivement, c’est à la charge du propriétaire également. Ce qui n’est pas normal c’est qu’il n’y ait pas eu de relevés au moment de la vente.
Vous avez raison, le différentiel de consommation entre l’estimé et le réel de 2010 à 2013 n’est pas de votre fait. Mais pour cela, il faut absolument pouvoir le prouver au syndic. Ce serait assez étonnant que la vente ait eu lieu sur des estimations. Peut-être pourriez vous vous rapprocher du notaire pour avoir cette information et tirer l’affaire au clair.
En l’absence de relevés de l’époque de la vente, si la seule chose que le syndic a ce sont des estimations, alors c’est bien au propriétaire, donc à vous, de payer la régularisation.
Par contre, il en va tout à fait autrement si les compteurs sont extérieurs ou bien intérieurs avec télé-relevage.
C’est alors de la responsabilité du syndic de s’assurer que des relevés réels sont réalisés régulièrement et d’avertir la société de télé-relevage si cela n’est pas fait.
Cordialement
Bonjour
Il y a 10 ans j’ai acquis un studio avec cave et un parking.
Depuis cette date le syndic a omis de me faire payer les charges afférentes au parking.
Jusqu’à quand peut il remonter pour me faire un rappel de charges ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Si les comptes ont été approuvé à chaque AG, et si personne ne les a contesté devant un tribunal, le syndic ne peut pas revenir en arrière.
Il peut juste désormais appliquer correctement le règlement de copropriété.
Cordialement
Je veux achater un maison construit en 1972, et qui fait partie d’une immmeuble. l’Immeuble est en copropriete depuis 1965. Le maison (designe batiment B) est completement independant du reste de l’immeuble (designe batiment A), le 2 sont separe par un cour exterieur. Auparavant, le pere du current propriataire a acheterai les 3 garages (ancien ecurielle ? du batiment A) et ensuite les transformer en maison de habitation en 1972. Mais il a jamais demander au syndic l’authorisation du changer les designation du garages en habitation. Personne dans le copropriete a jamais fait opposition. Le prescription de 30 ans est bien passe. Doit j’avoir peur pour achater ce maison? En plus, il n’y a eu jamais un syndic. Il y a en fait juste 3 copropriatares.
Bonjour,
Oui effectivement la prescription fait que le changement de destination est acquis. Par contre il ne serait pas mauvais de le faire acter dans l’état descriptif de la vente. C’est le notaire qui doit s’en charger. Il faut que vous vous mettiez d’accord avec le vendeur pour savoir qui de vous deux (ou les deux) doivent payer pour ce travail du notaire.
Ce pourrait être également l’occasion de le verser aux documents de la copropriété et de mettre à jour l’état descriptif de la copropriété. Si le règlement de copropriété date de 1965, de toute façon, il est grand temps de le mettre à jour. Cordialement.
Bonjour ,
nous voulons acquérir un bien comprenant un jardin avec jouissance privative. Un des anciens propriétaire à construit sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaire un garage sur cette parcelle.La construction date de 20 ans en arrière. Il n’y a jamais eu de syndicat dans cette copropriété depuis le début donc il n’a jamais pu demander l’autorisation préalable en AG. Est-ce que je prends un risque en voulant acquérir ce bien? Si un jour un syndicat est constitué , peut-il me demander la remise en état antérieur de ce Garage?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Normalement la prescription est de 10 ans, mais il y a débat pour savoir si celle de 30 ans s’applique (jurisprudence etc…)
Néanmoins compte-tenu de la situation très particulière de la “copropriété”, il ne peut y avoir que deux solutions. Soit un accord amiable, soit une procédure.
En cas d’accord amiable, veillez à ce que tous les copropriétaires signent pour que vous ayez de quoi vous défendre si cet accord est un jour attaqué. Et en tant que nouveau copropriétaire faites le nécessaire pour que la copropriété soit constituée.
En cas de procédure, la décision sera à l’appréciation du juge. Et bien malin celui qui pourra vous dire d’avance que vous êtes dans votre droit ou pas, car seul un juge est compétent pour cela.
Une chose est certaine, la copropriété et les copropriétaires actuels sont tous dans l’illégalité. La mise en place d’une copropriété est obligatoire.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement en rez de chaussée depuis 3 ans dans une copropriété. Le syndic me demande de supprimer le tuyau de gaz qui passe par le plafond des parties communes des caves, qui alimente directement la chaudière de notre appartement. Ce depuis plus de 10 années. Une entreprise diligentée pour des travaux d’isolation thermique effectués dans les caves de la copropriété entre octobre 2017 et mars 2018, a par mégarde endommagé la conduite de gaz menant à mon appartement et occasionné par la même et durant environ, 6 mois, une fuite de gaz me pénalisant lourdement par une facture de consommation hors norme. A ma demande, le syndic a fait intervenir une entreprise de plomberie et réglé la facture de réparation de fuite. Par contre le tuyaux n’a pas été refixer au plafond comme il se doit! Installé à cette adresse depuis 3 ans, je n’ai procédé à aucune modification concernant les installation liées au gaz. Cette installation réalisée bien avant l’acquisition de mon appartement je pense appartenait d’engager une procédure auprès des anciens propriétaires, dans un délai depuis 10 ans ?! Selon l’article 42, loi de 1965 sur la copropriété, les travaux de mise aux normes leur incombent. Selon les trois dernier propriétaires sur 10 années n’ont eux également jamais modifier cette installation.
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Bien difficile de répondre sans connaître la configuration de la copropriété et sans avoir à disposition les documents de la copro type PV d’AG, règlement de copro etc.
Néanmoins d’une manière générale, il faut savoir que les canalisations appartiennent à gaz de France jusqu’au compteur.
S’il y a une mise aux normes à faire avant le compteur c’est à GDF de la faire.
Ensuite concernant la fuite, c’est l’entreprise qui a dégradé doit prendre à sa charge les sur-consommations liées à ses travaux.
Le syndic doit vous défendre sur ce dossier.
Quoi qu’il se passe si la solution est de supprimer le tuyau, ce qui compte c’est qu’une solution vous soit proposée pour continuer d’alimenter votre système de chauffage.
Cordialement
Bonjour,
L’organisme de gestion de notre copropriété me réclame aujourd’hui un appel de fonds de 2016 avançant un refus de prélèvement datant de juin 2016. Toutefois je me suis toujours acquitté en temps et en heure des mes appels de cotisations et le solde de mon compte de copropriété ne faisait pas apparaitre jusqu’à aujourd’hui un solde négatif. Selon la comptable, à l’époque un rejet du prélèvement a causé un écart sur le solde de trésorerie comptable du syndicat. Je ne dispose pas de mes relevés de 2016, le compte concerné étant cloturé afin de vérifier qu’à l’époque le prélèvement a en effet été refusé et que la régularisation (deux ans après) est justifiée.
Pourriez-vous me confirmer que je suis redevable de cette somme ? Dans quelle mesure le syndicat peut me réclamer un appel de cotisations deux ans après ?
Bonjour,
Oui, si effectivement ce prélèvement n’a pas été réalisé, vous êtes redevable de ces charges sans limite de temps.
Le fait que le syndic ait été un peu long à faire les rapprochements bancaires n’enlève rien au fait que vous devez les sommes.
Par contre, si vous pensez que le prélèvement a réellement été effectué et que c’est une erreur de compta du syndic, il faut vous rapprocher de la banque pour pouvoir le prouver. Il est par ailleurs conseillé de conserver ses relevés bancaires au moins 5 ans.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en location. En avril 2016, le Syndic a émis un appel de fonds au titre de “règlement dettes fournisseurs” car d’autres copropriétaires et des prestataires (sans précision donnée) n’avaient pas réglé leurs dettes. Cet appel de fonds se basait sur un montant approximatif (gonflé arbitrairement par 2) pour combler un vide financier du Syndic et n’a pas fait l’objet d’un vote en AG. Par recommandé en mai 2016, j’ai demandé, de manière justifiée, l’annulation de cette ligne sur mon appel de fonds (je précise que toutes les autres charges sont bien réglées comme il se doit). Malgré les relances téléphoniques et mails, aucune suite n’a été donnée à ma demande par le Syndic. A chaque nouvel appel de fonds, cette ligne du même montant subsiste. Pas plus tard que cette semaine, je reçois une lettre de mise en demeure me demandant de payer cet appel de fonds avec des frais d’impayés en sus mais la nature et la raison de la somme réclamée a été changée pour correspondre à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans aucun fondement. Alors que sans nouvelle depuis plus de 2 ans et considérant le contexte de cette affaire, il me semble que cette action du Syndic n’est pas valable. Quels sont mes recours ? Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Oui, vous avez le droit de contester, mais la contestation n’est pas suspensive. Vous continuez d’être obligé de payer les appels de fonds exigibles.
Vous devez être à jour de vos charges, puis contester. S’il s’avère que la contestation est fondée vous aurez un crédit de charges. En aucun cas les copropriétaires ne peuvent régler que ce qui leur semble juste. Le syndic est fondé à vous réclamer des mises en demeures.
Cordialement.
Bonjour
Je fais suite à votre réponse du 12 juillet.
Je ne suis propriétaire que depuis 2017, j’ai acheté l’appartement loué.
Le vendeur ne souhaite pas payer les régularisations (je le comprends, le syndic était supposé apurer les comptes dans l’état daté lors de la vente), et je refuse de payer pour une période où je n’étais pas propriétaire.
De plus, la somme demandée est énorme (ils estiment que la locataire a consommé 409m3 en 4 ans, de 2014 à 2017. L’appartement était vide en 2013.)
Par ailleurs, le syndic n’a aucun justificatif du relevé 2013.
Peut il nous imposer cette consommation sans en justifier ?
Peut il me demander des charges pour la période où je n’étais pas propriétaire ?
Peut il les réclamer des sommes qui n’étaient pas dans l’état daté alors qu’elles auraient du l’être ?
Merci par avance,
Bonne journée.
Cordialement.
OK effectivement c’est différent.
Il n’est pas possible en l’état de vous donner une réponse. Cela nécessite l’étude de tout le dossier.
Vous devriez vous rapprocher de votre assurance habitation. Peut être avez vous un assistance juridique ? Peut-être l’assurance peut-elle prendre en charge au titre d’une perte d’eau indirecte.
Quoi qu’il en soit, vous avez intérêt à être soutenu par un professionnel parce que tout le monde se renvoie la balle. Choisissez un avocat spécialiste du droit de l’immobilier. Vous pouvez également nous demander un devis. Rendez-vous à la rubrique “contact”.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2017. Aujourd’hui, le syndic me réclame les charges d’eau froides de ma locataire depuis 2013 (soit 409m3 d’eau). Cela est énorme. Je n’ai aucun justificatif des relevés avant 2017.
Le syndic est-il en droit de me réclamer les charges d’eau avant mon acquisition ? et sans justificatif ?
Merci d’avance.
Cordialement.
Bonjour,
Le syndic appelle les charges aux copropriétaires.
Non le syndic n’a pas le droit d’imputer des charges d’un copropriétaire précédent à un nouveau copropriétaire.
Au moment où un copropriétaire vend, le syndic doit donner un certificat au notaire (dit certificat article 20) par lequel il indique que le vendeur n’est pas débiteur, sans quoi la vente peut être bloquée.
Mais la situation qui vous concerne semble différente puisque vous dites que l’appartement était occupé par votre locataire depuis 2013. Vous n’êtes donc pas propriétaire que depuis 2017.
Que vous soyez propriétaire-occupant à partir de 2017 ou propriétaire-bailleur (puisque vous dites que l’appartement était occupé par votre locataire) à partir de 2013, pour lui c’est pareil : vous être copropriétaire.
Les charges d’eau sont dans vos charges. Ce sont des charges locatives récupérables auprès du locataire lorsque vous êtes bailleur.
La question est plutôt de savoir pour quelle raison le syndic appelle, avec 5 ans de retard, des consommations d’eau.
Cordialement
Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété de 12 lots depuis 2011.
Le précédent propriétaire, médecin gériatre, a fait installer pour sa clientèle lors de la canicule de 2003 et sans autorisation des climatiseurs dont les 2 compresseurs sont en façade avant et arrière de l’immeuble.
Aujourd’hui le syndic de l’immeuble ainsi que le syndicat de copropriétaires me demande d’enlever les compresseurs et donc supprimer le système de climatisation.
Je sais que normalement il y a prescription au-delà de 10 ans d’après la loi No 65-557 du 10 juillet 1965 mais le syndic de l’immeuble soutient qu’il y a interruption de la prescription car le précédent propriétaire a été mis en demeure de supprimer les installations réalisées sans autorisation.
1. Ont-ils le droit aujourd’hui de me demander l’enlèvement des compresseurs et donc la suppression de la climatisation ?
2. Si admettons il y a une période de 10 ans entre le moment où le précédent propriétaire a été mis en demeure et la date d’aujourd’hui la prescription peut-elle s’appliquer ?
3. y a-t-il une autre loi dont je n’ai pas connaissance qui me permettrait de garder la situation en l’état ?
Merci de votre aide
Cordialement L.I
Bonjour,
A notre avis, il n’y a pas trop de solution pour que vous puissiez laisser la situation en l’état.
Sauf à opter pour porter l’affaire devant la justice et à avoir la chance de voir un juge statuer en votre faveur.
à noter : si le précédent propriétaire a simplement été mis en demeure par lettre recommandée, la prescription court toujours.
Une LRAR n’interrompt pas la prescription, il faut un acte extra judiciaire (injonction par voie d’huissier).
Par contre, nous aurions plutôt tendance à penser que la prescription est trentenaire.
Cependant les cours d’appels de sont pas d’accord. Tout dépend de la modification extérieure de la façade.
Tenez nous au courant !
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement depuis un an, dans une copropriété dont mon vendeur, qui est toujours propriétaire d’un lot, est syndic bénévole. La copropriété a été créée à l’occasion de la vente de mon appartement, et nous sommes maintenant 4 copropriétaires.
Le syndic ne nous a, malgré nos demandes, fait parvenir aucun appel de charges depuis cette création. Il dit qu’il ne s’en est pas encore occupé et qu’il nous demandera de payer « plus tard ».
Y a-t-il normalement des délais pour ces appels de charges ? Quel recours a-t-on pour l’obliger à nous les adresser ? Y a-t-il un délai de prescription, au-delà duquel les copropriétaires peuvent refuser de payer ?
Merci.
Bonjour,
Votre syndic est effectivement en tort. Il a l’obligation de convoquer une AG par an, d’établir des comptes et des budgets pour pouvoir appeler les charges. Il a également toutes sortes d’autres obligations comme celle par exemple de prendre une assurance pour la copropriété.
Par contre, il ne faut pas rêver, le fait que le syndic ne fasse pas son travail, ne vous exemptera jamais d’avoir à payer vos charges. Il n’y a pas de délai de prescription ! En tant que copropriétaire vous ne pouvez jamais refuser de payer vos charges. Au mieux pouvez-vous les contester après les avoir payées.
Dans votre situation, vous pouvez si votre syndic refuse de vous entendre vous pouvez dans une lettre recommandée le mettre en demeure de convoquer une assemblée générale pour établir des comptes et des budgets, faute de quoi vous seriez obligée de demander devant le tribunal de grande instance, que la copropriété soit mise en administration provisoire.
C’est un peu dommage d’en arriver là sur une copropriété de 4 lots.
En tout état de cause une telle démarche devant la justice vous coûtera probablement plus cher que vos charges actuelles, y compris les arriérés.
Cordialement.
je suis locataire d un studio depuis 1999 ,j ai reçu le recapitulatif des charges avec un montant important pour les reparations de l ascenseur ,enfait il ya une erreur des tentiemes reconnue par le syndicat.Il ya eu un vote avec les coproprietaires pour le projet de rectification mais refuse . Ma proprietaire peut elle demandee un recours pour la reparation des tentiemes ?donc depuis 1999 je paye plus que ma part!!! cela peut durer longtemps!!!!!!!!!!!!!
Bonjour,
Oui, votre propriétaire peut aller en justice à condition que la différence soit de 25%. Article 10 de la loi de 65.
Ensuite c’est sur appréciation du juge, si vous avez des preuves que le syndicat des copropriétaires reconnait l’erreur c’est d’autant mieux.
Par contre, votre copropriétaire n’a pas le droit de payer que ce qu’elle pense être juste. Tant que la régularisation n’est pas actée par publication au bureau des hypothèques, vous devez la totalité de votre part, même si elle est calculée sur une base fausse.
Cordialement.
Bonjour,
Je souhaite acheter un appartement T2 dans une petite copropriété de 13 lots.
Le pré état rapporte les éléments suivants :
C- ETAT GLOBAL DES IMPAYES AU DERNIER JOUR DE L’EXERCICE APPROUVE Au : 30/09/2017
C.1 – Impayés de charges au sein du syndicat (au dernier jour de l’exercice approuvé) Existence d’un impayé OUI Montant 714.00 €.
C.2 – Dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (au dernier jour de l’exercice approuvé) Existence d’une dette OUI Montant 502.49 €.
Vais je devoir à mon arrivée ou dans un futur proche payer ces frais exécutés en 2017 ? Que faire ?
J’ai demandé à notre agent immobilier des explications quant à ses impayés et la situation du copropriétaire ne réglant pas et pourquoi la copro avait de cette dette.
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Ces impayés sont minimes pour une copropriété de 13 lots.
Le syndic devrait pouvoir vous les expliquer sans problème et ce sont certainement des retards de paiements.
D’une manière générale lorsque vous devenez propriétaire vous prenez votre place dans le syndicat des copropriétaires au moment m.
Si après votre arrivée, il y a une dette à régler vous serez solidaire comme les autres, si au contraire il y a une créance qui se débloque (ex la copropriété gagne un procès) vous toucherez votre part comme les autres.
Mais vous avez raison, il faut s’en inquiéter avant d’acheter et vous avez bien fait.
A priori dans votre cas, ces sommes ne sont pas excessives et semblent normales.
Cordialement
nous devions faire la réfection des ascenseurs . Le syndic nous a proposé le montant global des travaux ainsi qu’une répartition nominative par propriétaire . Le projet a été voté, les travaux ont été réalisés, les appels de fonds ont été demandés et conforme aux prévisions.
2 mois après, je reçois une facture de 2 295,00 avec la mention ´refection ascenseur’ sans explication… je pose donc la question au syndic qui me répond verbalement que c’était une erreur de saisi dans la répartition et que c’est suite à la plainte d’un autre propriétaire qu’ils se sont aperçu de l’erreur.
Quels sont mes recours sur ce genre d’erreurs ?
MERCI pour votre aide
Bonjour,
Normalement vous n’avez rien de spécial à faire. Si c’est une erreur et que le syndic est au courant, il devrait tout rectifier et les comptes vont rentrer dans l’ordre au prochain appel de fonds.
Dans l’idéal votre syndic devrait faire une circulaire auprès des copropriétaires pour les avertir qu’il y a eu une erreur comptable de saisie et qu’il va rectifier.
Si effectivement cette somme n’est pas à payer, et que vous ne la payez pas, il va falloir veiller à ce que des frais de mise en demeure ne soient pas automatiquement émis. Car les programmes qui gèrent l’émission des mises en demeure ne savent pas faire la différence entre une saisie et une saisie erronée !
Ensuite, il faudra très attentivement faire la vérification des comptes avant la prochaine assemblée générale pour être certains que cette erreur est isolée et/ou qu’elle n’en cache pas d’autres.
Beaucoup de choses sont possibles, et seul un examen approfondi du grand livre comptable de la copropriété pourra vous dire si les choses ont été correctement corrigées.
Cordialement
BONJOUR ET MERCI POUR VOTRE REPONSE en copropriété, au dernier étage de l’immeuble, mon voisin vient de créer en duplex une extension de sa surface habitable, sans permis de construire, sans autorisation de l Architecte de copropriété. Ce voisin comme tous les copropriétaires d’appartements situés sous les terrasses ne bénéficie que d’une JOUISSANCE privative de la terrasse située au-dessus de son appartement. Après avoir demandé en AG 2015, par abus de majorité et abus de confiance sur tous les copropriétaires, l’autorisation d’une trémie – bien que les terrasses, parties communes soient interdites par Règlement de Coproprieté de toute construction ou modification, elles sont toutes accessibles par un escalier extérieur, et bénéficient d’un entretien à la charge de tous les copropriétaires compte tenu de la jouissance privative très précisément définie et rattachée au lot et non au propriétaire; les 4 copropriétaires qui ont éventré les terrasses depuis des années sont les membres inconditionnels du syndicat des copropriétaires et font porter à la charge de tous, les sinistres répétitifs provoqués par de tels travaux. Comment l’ASSURANCE de l’immeuble peut elle prendre en charge des travaux sur ces terrasses alors qu’aucun etat des lieux n’y est jamais effectué …comment faire cesser une telle escroquerie en bande organisée? la création d’un duplex est parfaitement visible depuis les rues et immeubles avoisinants …donnant sur tout Paris et le Mont Valérien…
Bonjour,
Vous avez posté votre question suite à un article concernant les délais de prescription en copropriété. Si vous vous posiez la question de savoir si cela avait son importance concernant la situation de votre copropriété, oui, mais ce n’est pas forcément le point principal. L’essentiel est plutôt dans non application du règlement de copropriété.
Il est évidemment impossible dans le cadre d’un commentaire de site internet (fut-ce CoproConseils !) de faire une analyse approfondie de la situation semble-t-il très spéciale de votre copropriété.
Si vous êtes plusieurs copropriétaires à trouver que cette situation ne doit pas perdurer, regroupez vous et prenez un avocat pour engager une procédure.
Seul un examen approfondi des documents de la copropriété, règlement intérieur, PV d’AG etc… peut permettre de construire la meilleure stratégie pour faire valoir le bon droit des copropriétaires.
Veillez à prendre un avocat réellement spécialiste du droit de la copropriété, car les copropriétaires qui bénéficient de cette situation et le syndic qui laisse faire, sauront trouver celui qui va les défendre.
Cordialement