Vous êtes seulement deux copropriétaires dans votre copropriété ? L’ordonnance “copropriété” de 2019 change profondément la façon de gérer votre copropriété. Attention ! Deux copropriétaires ne signifie pas forcément deux lots. Quel que soit le nombre de lots, vous n’êtes que deux copropriétaires ; ces dispositions s’appliquent.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a tenu compte de la situation particulière des copropriétés à deux copropriétaires. Elle instaure des changements drastiques. Les modifications de la loi de 65 introduites par la l’ordonnance du 30 octobre sont applicables à partir du 1er juin 2020.
Si vous ne vous entendez pas, il existe désormais des solutions. Jusqu’en 2020, vous étiez dans une impasse. La loi imposait au copropriétaire majoritaire en tantième de n’avoir pas plus de poids dans les votes que le copropriétaire minoritaire. Ce qui créait une situation de blocage. Ce n’est plus du tout le cas.
L’ordonnance du 30 octobre est une véritable révolution pour les copropriétés à deux copropriétaires. La loi est simplifiée à l’extrême. C’est ce qui peut faire dire que ces copropriétés sortent désormais du cadre de l’application de la loi de 65. Même si c’est inexact.
L’assemblée générale devient accessoire
Un grand nombre de décisions peuvent désormais être prises en dehors d’une AG.
L’assemblée générale elle même peut être tenue beaucoup plus facilement.
Assemblée générale sans convocation
Il suffit que les deux copropriétaires se réunissent et prennent une décision pour que cela devienne une assemblée générale. Plus besoin de convocation, d’ordre du jour, de notification en recommandé … simplification à l’extrême.
Néanmoins si vous souhaitez qu’une “réunion” lors de laquelle a été prise des décisions soit considérée comme une AG, il est indispensable d’établir un procès verbal. Pour en savoir plus sur le contenu d’un PV d’AG, lisez le paragraphe qui y correspond dans notre article sur les assemblées générales de copropriété.
Décisions conjointes
Lorsque les deux copropriétaires sont d’accord, les décisions doivent être consignées dans le registre des PV d’AG. Les deux copropriétaires le signent. Il n’y a pas de contestation possible.
Décisions unilatérales
- Un copropriétaire majoritaire peut prendre unilatéralement toutes les décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 24.
- Un copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut prendre toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25 (et évidemment toutes celles qui relèvent du 24 également).
- Quel que soit ses tantièmes, chacun des deux copropriétaire peut prendre toute décision relative à la conservation de l’immeuble, même si elles n’ont pas de caractère d’urgence. Attention conservation ne signifie pas entretien courant.
Le copropriétaire décisionnaire doit le notifier (en lettre recommandé) à l’autre copropriétaire. Que celui-ci soit pas consulté, ou pas d’accord.
Attention : si le copropriétaire décisionnaire ne notifie pas l’autre copropriétaire dans les règles, le second n’est pas obligé de participer aux dépenses engagées.
Contestation
Lorsqu’un copropriétaire prend une décision unilatérale, l’autre copropriétaire peut la contester . La contestation doit se faire dans les règles de l’article 42 ; devant un tribunal et dans les deux mois à notification de la décision. La contestation est suspensive sauf urgence.
Lorsque le copropriétaire minoritaire pense que le copropriétaire majoritaire bloque des travaux qui sont indispensables à l’entretien de l’immeuble. Il peut saisir le tribunal. Le président du Tribunal peut selon l’article 41-22 de la loi de 65, “prendre toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun”.
Dans le cas où un des deux copropriétaires est syndic bénévole
Délégation de pouvoir à un tiers
Si l’un des deux copropriétaires est syndic bénévole, la loi lui donne désormais le droit de déléguer ses pouvoirs à un tiers. Il doit demander son accord à l’autre copropriétaire.
Cette possibilité est très avantageuse pour ces toutes petites copropriétés. Jusqu’à présent face à une situation exceptionnelle dépassant ses compétences, le syndic bénévole n’avait que deux solutions. Soit il prenait le risque de mal gérer la situation. Soit il remettait la gestion de la copropriété entre les mains d’un syndic professionnel. Un syndic professionnel est très couteux pour ces toutes petites copropriétés. Les copropriétaires sont souvent tentés de faire avec les moyens du bord. Ceci peut avoir des conséquences dramatiques.
Désormais, le copropriétaire syndic bénévole peut déléguer une partie de ses pouvoirs à un tiers. La copropriété peut ainsi faire face à des situations exceptionnelles plus sereinement sans être obligée de recourir à un syndic professionnel.
Définition de la mission
L’article 41-14 de la loi de 65 précise que cette délégation doit être faite “à une fin déterminée”. Il est syndic bénévole, mais face à une situation spécifique il peut se trouver incompétent et trouver un intérêt à déléguer ponctuellement sa mission.
Définition du tiers
La loi ne précise rien concernant les tiers. Cela peut être un professionnel, ou non.
Attention, déléguer ne signifie pas demander conseil. Déléguer signifie remettre l’entière gestion d’un point précis à un tiers. Le tiers devient responsable.
Si vous déléguez une mission à un professionnel, vous mettez plus de chances de votre côté. La copropriété limite les risques, car les professionnels sont couverts par leurs assurances.
Rôle de CoproConseils
Si le syndic bénévole de votre copropriété est adhérent à CoproConseils au titre de syndic bénévole, cela ne signifie pas que vous nous avez délégué la gestion de votre copropriété. Nous sommes votre conseil. Le syndic bénévole continue d’assumer les tâches d’un syndic.
Par contre, il est tout à fait possible désormais que vous nous donniez délégation de pouvoir sur un dossier spécifique et épineux. Ceci vaut que votre copropriété soit adhérente ou non. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Impayés de charges
Il est malheureusement des cas où le copropriétaire syndic bénévole est également mauvais payeur. Jusqu’à présent l’autre copropriétaire était sans défense dans une telle situation. Désormais le recouvrement des charges n’est plus une tâche uniquement dévolue au syndic. Le copropriétaire non syndic peut engager une action en justice contre le copropriétaire-syndic bénévole-mauvais payeur.
Encore faut-il qu’il ait accès à des éléments de preuve !
Autres dispositions propres aux copropriétés à deux copropriétaires
Plusieurs dispositions de l’ordonnance “copropriété” du 30 octobre, ont pour effet de soustraire les toutes petites copropriétés des obligations classiques de la loi de 65. Notez bien que beaucoup d’obligations restent valables : assurance, compte bancaire séparé, …
Conseil syndical
Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation d’avoir un conseil syndical. Ce qui est la moindre des choses.
Comptabilité
Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité en partie double.
Le copropriétaire qui n’est pas syndic peut, tout comme le syndic, engager des dépenses pour la copropriété. Il faut simplement qu’il en tienne un registre à la disposition de l’autre copropriétaire.
Travaux
Les toutes petites copropriétés seront certes les dernières à être concernées par le plan pluriannuel de travaux, mais n’y échapperont pas. Tout comme à partir de 2025, elles ne pourront pas échapper à la mise en place d’un fonds ALUR.
Il n’en reste pas moins qu’au sein d’une copropriété uniquement composée de deux copropriétaires, il est très difficile de fonctionner sans bien s’entendre. Un conflit de voisinage peut devenir une source de beaucoup de tracas.
Il est sage d’y songer avant de signer chez le notaire.
Bonjour, je suis majoritaire à 100% dans une copropriété de 2 lots . Mon copropriétaire qui n ‘ y habite plus depuis 10 est à 35 % il est en indivision et en procès avec sa mère qui est majoritaire . J’ai un règlement de copropriété avec accès sur les parties communes en empruntant cet accès mon ex mari la fermé par un petit muret car du à des incivilités du copropriétaire .Depuis 10 ans je veux rèouvrir cette accès car le copropriétaire n’y habite plus et les parties communes sont dans un état pitoyable. Le copropriétaire me menace si je réouvre l’accès , mon conseillé juridique m’a donné l’autorisation , des lettre simples et AR ont été notifié à l’amiable . J’ai commencé à casser les murets et je me suis aperçu que le copropriétaire a profité de ce mur d’appui pour faire des travaux d’électricités , des canalisations pour sa salle de bains sans demander l’autorisation et un raccordement à son compteur sans demander l’autorisation et c’est pour cela qu’il ne veut pas que je réouvre le mur . Cet accès est notifié sur le règlement de copropriété avec un plan . J’ai demandé un rendez – vous à un avocat compétent dans les litiges et copropriété cet avocat m’a dit que je n’avais aucune autorisation à lui demander que tout était notifié sur le règlement . Là comment faire car le tuyau est 10 cm au dessus du sol et quand on va casser le mur pour remettre une porte on va toucher aux tuyaux qu’est qu’il doit faire et il est très menaçant . Doit -il tout enlever et le faire en bas de chez lui ,merci de votre réponse.
Bonjour
Vous pouvez le mettre en demeure de remettre en état, et qu’à défaut vous seriez contraint de le faire faire par un professionnel à ses frais.
Ceci-dit dans une copropriété à deux, il faudrait mieux tenter de trouver un accord à l’amiable plutôt que de faire monter la tension.
Cordialement
Bonjour nous sommes sur le point d’acheter une maison en copropriété horizontale avec deux lots . Nous sommes minoritaires. Le voisin copropriétaire a émis le vœu de mettre fin à cette copropriété. Pouvons-nous faire quelque chose car nous sommes d’accord avant la signature de l’ acte de vente chez le notaire? Merci. Catherine
Bonjour
Pour mettre fin à une copropriété, il faut que la division du sol soit possible et que les deux lots n’aient strictement rien en commun, y compris des élément de réseau (adduction ou évacuation d’eaux).
Si cette opération doit être faite avant que vous soyez copropriétaire (signature devant notaire) vous n’avez rien à faire puisque vous n’êtes pas copropriétaire.
Si cette opération doit être faite après, vous devez donner votre accord lors d’une AG puisque c’est une action qui requiert l’unanimité.
Cordialement
Bonjour
nous avons une maison de famille les 2 premiers etages m’appartiennent et les 2 autres sont a ma mere mais elle ne les habitent pas ils sont inhabitable
j’ai mis mes etages en vente et je viens de m’appercevoir que je suis en copropriete sois disant avec ma mere
que puis-je faire pour vendre mes etages sans que l’acheteur n’ai aucun contact avec ma mere
il faut savoir que ce sont 2 appartement bien distinct qui sont separer et qui ont chacun une entree differente a un endroit different
merci de votre reponse
cordialement
Bonjour
Il n’y a pas de soi-disant qui vaille. Dès lors qu’un immeuble est la propriété de deux personnes distinctes, il est en copropriété.
Dès lors qu’il y a copropriété, la loi de 1965 et le décret de 1967 s’appliquent : obligation de faire une AG par an, d’assurer la copropriété, d’établir un budget, d’émettre des appels de fonds etc …
Dans une copropriété à deux copropriétaires, le copropriétaire majoritaire est généralement le syndic bénévole. Mais tout est possible y compris nommer un syndic professionnel. La seule chose qui soit interdite est de se passer de syndic !
Dans une copropriété, lorsqu’un des propriétaire vend son lot, les autres copropriétaires n’ont rien à voir dans la vente.
Par contre, ils seront forcément en contact pour la gestion de l’immeuble. C’est une obligation légale.
Cordialement
Bonjour,
Ma maison va devenir une copropriété de 2 lots, dans laquelle je serai majoritaire aux 2/3 à partir du 01/07/2024. J’en serai le syndic bénévole a priori.
1ère question : Est-il possible de faire un syndic coopératif à deux copropriétaires ?
2ème question : devons-nous obligatoirement ouvir un compte de copropriété au nom de celle-ci ou est-ce qu’un compte personnel séparé (éventuellement joint) suffirait ?
3ème question : est-il obligatoire d’ouvrir un compte rémunéré pour les travaux ?
Je tombe sur des informations totalement contradictoires et je suis complètement perdue…
Merci de votre aide.
Bonjour
Pas de raison d’être perdue.
Dès lors que vous êtes en copropriété, toutes les obligations relatives aux copropriétés inclues dans la loi de 1965 vous incombent.
compte bancaire séparé, compte épargne pour le fond alur, mais également assurance, ag, budget etc…
Il n’est pas nécessaire de se compliquer la vie avec un syndic coopératif
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes majoritaire à 60% dans une petite copropriété de 2 lots dans la même bâtisse. Nos voisins nous impose sans débat possible un syndic professionnel que nous jugeons inutil au vu de la charge faible et simplifié de travail à fournir pour gérer la copro.
Des professionnels nous ont conseillé de ne pas prendre de syndic pro, les coûts étant exorbitants pour un tel sujet. Ils insistent malgré le fait que nous devrons payer 60% et eux 40%. Comment leur faire entendre raison ?
Bonjour
Vous pouvez, à la prochaine AG, vous élire syndic bénévole.
Mais attention, il faut faire le travail de syndic correctement, et respecter les lois sinon votre co-propriétaire pourra saisir le tribunal pour vous obliger à reprendre un syndic professionnel.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires du R+1 d’une maison de ville. Si le propriétaire du Rdc (mis en location) souhaite vendre, sommes nous prioritaire sur le rachat avec d’acquérir le lot entier ?
Non, il n’y a pas de priorité.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété 60 et 40 m² dans une très petite maison individuelle.
sommes-nous assujettis à l’obligation de faire un DPE collectif et un PPPT.
Il me semble que ce n’est pas le cas pour les maisons individuelles.
La copropriété date de 2016 mais l’immeuble est plus ancien.
Merci
Bonjour
à partir de 2025 toutes les copropriétés sont concernées par le PPT.
Vous n’êtes pas une maison individuelle mais une copropriété.
Vous pouvez refuser, mais le copropriétaire minoritaire peut vous y contraindre.
Cordialement.
Bonjour,
nous sommes une copropriété de 3 copropriétaires: 2 copropriétaires se partagent le batiment A et la cour intérieure, le 3ème copropriétaire possède exclusivement le batiment B situé au bout de la cour intérieure, et un droit de passage dans ladite cour. est ce que l’ordonnance du 30 octobre 2019 s’applique aux seules décisions concernant le batiment A, celui ne comportant que 2 copropriétaires ?
Bonjour.
Les dispositions spécifiques prévues pour les copropriétés à deux copropriétaires ne s’appliquent qu’aux copropriétés à deux copropriétaires. Pas à des bâtiments au sein d’une seule et unique copropriété.
Cordialement