De nos jours, il n’est pas rare qu’un cabinet de syndic soit racheté par un grand groupe. Il arrive également que deux cabinets fusionnent pour être plus forts face aux grands groupes justement.
[2023] Article mis à jour et complété face à la recrudescence et à la multiplicité de ces situations.
Une copropriété n’est pas un client captif
Un syndic n’a pas le droit de revendre son portefeuille. Néanmoins le parc de copropriétés géré par le syndic racheté participe à sa valorisation (c’est à dire l’estimation de son prix). Un cabinet qui gère 500 copropriétés, ne sera pas racheté le même prix qu’un autre qui n’en gère qu’une centaine. Dans le cadre d’une fusion, le syndic qui gère le plus de copropriétés avant la fusion aura logiquement plus de poids dans la nouvelle entité.
Tout fonctionne comme si les copropriétés “appartenaient” en quelque sorte au cabinet de syndic. Mais c’est faux. Contrairement à une idée communément admise, ces copropriétés ne sont pas captives. Ces copropriétés ne sont pas obligées de rester chez le nouveau syndic. Elles ont même l’obligation de lui donner mandat pour qu’il soit leur syndic.
Or ce n’est pas dans l’intérêt des syndics de vous le dire. Ni le vendeur, ni l’acheteur. Ils mettent bien au contraire beaucoup d’énergie à tenter de rendre cette transition la plus floue possible.
Mandat intuitu personæ
Que dit la loi ? Elle dit : “le mandat du syndic est un mandat personnel. Il est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer“. Tel est l’article 18 de la loi de 65. C’est ce que l’on appelle un mandat intuitu personæ. Un mandat de syndic est dit intuitu personæ, c’est à dire qu’il est attaché à une personne physique. La copropriété ne donne en aucun cas mandat à une personne morale.
Cela signifie que lorsque vous pensez que votre syndic est F… ou C… (grand groupe national d’administration de biens) c’est inexact. Votre syndic c’est Monsieur ou Madame Y représentant de F ou C.
C’est pour cette raison que dans tous les contrats de syndic, la mention obligatoire est : “mandat est donné au cabinet AAA, représenté par Mr ou Mme YYY”.
Ce qui compte c’est YYY. Votre syndic est cette personne qui représente le cabinet.
Son nom est obligatoirement mentionné sur le contrat que votre copropriété a signé.
S’il y a changement de syndic, la copropriété DOIT le voter en AG.
Il ne peut pas y avoir changement de syndic sans vote en AG. La copropriété doit être consultée. Les copropriétaires réunis en AG doivent pouvoir s’y opposer.
La notion importante réside dans la locution latine Intuitu Personæ.
C’est comme la carte professionnelle qui est obligatoire pour exercer la profession. Elle est détenue par un professionnel. Le plus souvent le dirigeant du cabinet. Elle ne peut en aucun cas être cédée.
Qui est réellement votre syndic ?
Une copropriété a en général un gestionnaire au sein d’un cabinet. Ni l’un ni l’autre ne sont votre syndic ! Votre syndic est celui qui a signé le contrat de syndic.
Si votre gestionnaire est votre interlocuteur principal, votre syndic est en général le directeur de l’agence. Dans les grands groupes bien souvent cette personne est le directeur départemental ou régional, voire national. C’est lui qui possède la carte professionnelle. Il délègue la gestion à ses employés mais endosse personnellement la responsabilité de la gestion de votre copropriété.
L’intérêt est simple et logique. Il est ainsi possible de changer de gestionnaire sans avoir besoin de faire d’AG.
Comment savoir qui est votre syndic ?
Il faut se référer au seul document qui atteste cela : le contrat qui a été signé avec votre syndic. Il doit être disponible dans l’intranet.
Un nouveau document créé par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et obligatoire à partir du 1er janvier 2022, devrait à terme notablement accroitre la transparence ; la fiche d’information prix – prestations. Les syndics doivent fournir cette fiche en même temps que leur contrat type. Elle reprend les informations contenues dans leur contrat. Et elle affiche notamment dès le premier paragraphe qui est le syndic de la copropriété. Non seulement l’agence, mais le détenteur de la carte professionnelle. Ainsi, il va être plus facile de repérer qui est votre syndic.
Vote obligatoire
La notion de mandat intuitu personæ a pour conséquence essentielle que tout nouveau syndic doit donc être mandaté par l’assemblée générale dans les règles de l’art, et les copropriétaires peuvent donc à cette occasion décider d’en changer.
Il est interdit de changer de syndic sans un vote en AG à la majorité de l’article 25.
Pourtant, lorsqu’un syndic est racheté, il n’y a jamais de grande campagne de convocation d’AG visant à faire élire le nouveau cabinet. Pourquoi et comment est-ce légalement possible ?
Intérêt des syndics
Pourquoi cette nécessité de repasser devant l’assemblée générale n’est elle pas communément admise ? Voire niée par les syndics en exercice.
Car ce n’est pas dans l’intérêt des syndics. Aussi bien l’acheteur que le vendeur d’un cabinet de syndic, ont intérêt à ce que l’ensemble des copropriétés restent gérées par ce cabinet malgré la vente. Le vendeur veut valoriser son cabinet. L’acheteur veut rentabiliser son achat. Il n’est donc pas dans leur intérêt de faire connaitre cette règle.
Contradiction des codes
Mais pas seulement. C’est aussi parce que sur ce point le code du commerce (dont dépendent les cabinets de syndics) et le code de la copropriété sont contradictoires. Le code du commerce stipule que dans une fusion-acquisition le patrimoine de la société suit. Les copropriétés qui ont signé un contrat qui court jusqu’à après la date de la fusion-acquisition ont été jugées par les tribunaux comme faisant partie du patrimoine.
Mais comme nous l’avons précisé au dessus, le code de la copropriété lui stipule que le mandat du syndic est personnel et qu’il ne se transmet pas. Or c’est le code le plus protecteur qui s’applique.
Cas dans lesquels l’assentiment de l’assemblée générale n’est pas obligatoire
La loi prévoit 4 cas dans lesquels le nouveau syndic peut exercer son mandat sans vote en AG :
- Si l’actionnariat change, mais la société reste la même.
En clair cela signifie un grand groupe de syndic racheté par un fonds de pension, n’entraine pas de “changement de syndic” - Si seule la dénomination de la société change.
Le cabinet “Martin et fils” devient le cabinet “Martin Associés”. Il n’y a pas de changement de syndic. - Le cabinet change de nom et de dénomination sociale.
La SARL Martin, devient la SAS Martin Immo. Il n’y a pas de raison de donner un nouveau mandat. - Le gérant décède. Le repreneur n’a pas besoin d’obtenir un nouveau mandat pour gérer jusqu’à la prochaine AG et il est fondé à convoquer les AG.
Dans tous les autres cas, un vote en AG est obligatoire pour changer de syndic.
Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
Les fusions et rachats de cabinets de syndic ont donné lieu à de multiples jurisprudences. Elles vont toutes dans le même sens, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour procéder à l’élection du “nouveau” syndic.
Les juristes spécialistes des rachats-fusion ont donc mis en place un modus opérandi bien rodé. Il permet de passer en douceur d’un syndic à l’autre en limitant le nombre de copropriétés qui sortent du portefeuille. Pour faire simple la dénomination de la société change, l’ancien gérant reste dans les effectifs du nouveau cabinet le temps nécessaire à la convocation de toutes les AG et à la validation du mandat du nouveau syndic.
Votre copropriété est dans ce cas, que faire ?
Vous devez d’abord et avant tout faire attention à la première page de votre contrat de syndic. Il doit comporter la mention du nom du cabinet et la mention du nom de la personne qui le représente. C’est le syndic intuitu personæ.
Ensuite, analysons différents cas de figure :
Notre conseil ?
Patience et mise en concurrence.
Votre ancien syndic vous donnait satisfaction ? Pourquoi ne pas donner sa chance au cabinet qui vient de le racheter ? Ce qui compte dans la bonne gestion d’une copropriété ce n’est pas l’enseigne. Le plus important c’est le duo gestionnaire-comptable, ou le trio gestionnaire-comptable-assistant. Peut-être que malgré le rachat, les employés qui vont s’occuper de votre copropriété seront les mêmes et vous n’y perdrez rien. Peut-être au contraire allez vous obtenir un gestionnaire ou un comptable plus compétent ?
Donner sa chance au syndic qui rachète permet d’économiser l’énergie, l’argent et le temps nécessaire à une procédure. Cela permet également de dégager du temps pour chercher un meilleur syndic et mettre son contrat à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Nous conseillons toujours une manière générale, de proposer des contrats concurrents à chaque nouvelle AG. Et, ne jamais donner mandat pour plus d’un an.
A fortiori si tous les signes d’un rachat sont présents. Préparez la prochaine AG en vous mettant dès à présent en quête d’un contrat concurrent. Une fois le syndic concurrent trouvé, vous devez simplement envoyer son mandat en recommandé à votre syndic actuel en demandant de le joindre à la prochaine convocation d’AG. Vous pouvez faire cela à tout moment, y compris si vous n’êtes pas membre du conseil syndical.
Dans l’idéal ? Contactez CoproConseils !
Cession d’un “portefeuille de syndic” en cas de liquidation.
L’agence syndic de notre copropriété est déclarée en faillite. Le liquidateur veut trouver un repreneur pour le portefeuille de contrats de syndic avec le portefeuille de gestion locative pour augmenter sa valeur. Il bloque la signature de nouveaux contrats de syndic de toutes les copropriétés concernées, même celles dont les contrats avaient expiré. (ce syndic avait “disparu” depuis quelques mois). Il fait pression sur toutes les agences de notre petite ville en leur disant que les nouveaux contrats seraient illégaux. Si bien que le fonctionnement de toutes les copropriétés est bloqué. Cela me semble abusif? Je précise qu’il s’agit en majorité de petites copropriétés, n’ayant pas de conseil syndical.
Bonjour
Notre syndic de copropriété était en affaire personnelle.
Il a modifié son cabinet par la création d’une SAS Société par Actions simplifiées qui est nommée dans le contrat de renouvellement de syndic qui échoit à notre prochaine AG en mars.
Est il possible de lui demander les statuts de la SAS qui remplace l’entreprise individuelle avec laquelle nous avions le contrat jusqu’à présent ?
Est il préférable de renouveler annuellement plutôt que pour 3 ans consécutifs ? Pour quels motifs principalement afin d’argumenter auprès des autres copropriétaires.
Bien cordialement
Bonjour
Il est toujours préférable de ne donner mandat que pour un an à un syndic.
Ainsi, si sa gestion vient à se dégrader, la copropriété peut réagir plus rapidement.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence qui faisait auparavant partie du patrimoine d un bailleur social.
Le syndic qui gérait notre copropriété et qui gère d’autres copros issues de bailleurs sociaux, a pris la décision de démissionner de la estion car son portefeuille est trop chargé. Ma question est : devons nous chercher un autre syndic rattaché à un bailleur social/ HLM (à cause de la spécificité de ces habitations ou il y a aussi bien des locataires HLM encore gérés par le bailleur social, etd es copropriétaires qui eux ont été “lachés), ou est ce que tout syndic peut s’adapter à cette situation? Merci
Bonjour
Tout syndic peut gérer une copropriété. Un syndic “classique” est possible voire préférable.
Le bailleur social est un copropriétaire comme les autres, même s’il a certainement plus de tantièmes que les autres.
Cordialement
Bonjour,
Nous avions un contrat de syndic avec F pour l’exercice 2021/22 (au 30 juin 2022) et avions décidé de changer de syndic à l’issue du contrat en cours.
Néanmoins, nous avons du attendre plus de 10 mois pour obtenir une date d’AG de la part de F (alors qu’on devait notamment statuer sur les comptes 201/22) malgré de nombreuses relances et demandes répétées de notre part sur la période (tout cela est documenté).
Or, faute d’AG, on ne pouvait pas résilier notre contrat de syndic ; et on devait continuer à payer les charges à F (alors que notre précédent contrat était terminé).
Tout cela est-ce bien légal ?
N’est-on pas dans une situation de prolongement de fait d’un contrat de manière parfaitement abusive ?
Cordialement
Bonjour
Lorsqu’un syndic refuse ou tarde à convoquer, le conseil syndical a le droit après une mise en demeure restée infructueuse, de convoquer par lui même.
Lorsqu’un syndic est le syndic “de fait” d’une copropriété c’est à dire au delà de son mandat les honoraires sont dus sauf si la copropriété une fois un nouveau syndic élu, décide d’engager une procédure.
Mais il faudra démontrer qu’il a cessé de gérer la copropriété c’est à dire qu’il n’a plus fait les appels de fonds, plus payé les factures, les fournisseurs etc … ce n’est généralement pas le cas.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété est gérée par le cabinet S dont le gérant M. P est titulaire de la carte.
Il nous informe d’une restructuration et que notre syndic sera dorénavant le cabinet T géré par le même M. P toujours titulaire d’une carte pour cette nouvelle société.
Peut-on considérer que nous avons changé de syndic ? Avons nous un recours?
Cordialement
Bonjour
Non, vous n’avez pas changé de syndic.
Par contre, il faudra faire très attention à la prochaine AG appelée à se prononcer sur un mandat de syndic, c’est là que MP va disparaitre.
Et le “nouveau” syndic espère que d’ici là vous vous serez habitué à être gérés par l’agence T et que vous renouvellerez la confiance sans sourciller.
Cordialement
Sujet très intéressant et d’actualité
Merci
Bonjour,
Notre syndic X qui avait un mandat jusqu’à mi 2023 a été racheté par F…fin 2022. L’ancien gérant de X est parti. Notre AGO est prévue en juin et je suppose que nous aurons à désigner le syndic F…. representé par ? Est ce à dire que n’ayant pas d’AG avant juin pour designer F…et son représentant, nous sommes aujourd’hui sans syndic? Merci pour votre réponse.
Bonjour
Votre syndic (celui qui a signé le mandat) reste votre syndic jusqu’à la fin de son mandat, sauf démission, sauf révocation.
Cordialement
Bonjour; CoproConseils, je suis suprise que vous prenniez la défense de “F” en décourageant les victimes de se défendre; Difficile de comprendre comment un syndic peut faire des appels de fonds au nom de Sarl B..alors que le dernier mandat a été donné a sarl A MEME si le dernier syndic sarl A a vendu ses parts sociales au gros cabinet “B”; Le gérant du syndic vendeur n a plus AUCUNE responsabilité au sein du syndic acheteur et le syndic sarl A n a pas été dissous (juste changement de gérant et parts sociales) ; Nous aimerions connaitre ce qui fait que “F” est inattaquable selon vous..
Bonjour Catherine
Évidemment nous ne prenons la défense de personne. Remarquez que nous précisons en préambule qu’il nous est impossible dire qu’il y a infraction ou pas sur trois lignes de commentaires sur notre site internet. Notre objectif n’est pas de faire des consultations juridiques à l’emporte-pièce. Vous avez raison, il est TOUJOURS possible en France de porter une affaire devant la justice. Mais l’expérience nous permet de dire que F a bien ficelé son processus.
Cordialement
Bonjour,
Toujours le même problème : notre petit syndic indépendant s’est fait “racheté ” par un grand groupe sans que nous n’en soyons informés autrement que par le changement d’en tête pour les appels de fonds depuis le 1er trimestre 2022 !
l’exercice s’est terminé le 31 décembre 2021 et le contrat syndic d’un an se terminait le 30 juin 2022. L’AG a eu lieu le 11 mai 2022 sans mise en concurrence de syndic et nous avons adopté la résolution de “renouvellement du contrat de syndic” sans mise en concurrence. Donc en gros on s’est fait manipuler, moi le premier car je suis membre du conseil syndical et ai été désigné comme président de séance et à ce titre ai signé le nouveau contrat.
Peut on quand même remettre en cause certaines décisions prises à notre insu :
création d’un nouveau compte bancaire à une nouvelle banque (avant la cloture du dernier exercice), clôture de l’ancien compte, avec à chaque fois des frais bancaires ?
Par ailleurs le syndic a “oublié” de joindre la fiche informative relative à son projet de contrat . Y a t il un recours possible contre cet oubli ?
Merci de vos réponses éclairées. La lecture de toutes les réponses que vous avez apportées aux commentaires précédents m’a beaucoup appris
Cordialement
Merci pour vos compliments.
Vous avez raison, le rachat des petits syndics indépendants est la grande affaire des 5 gros qui font la course à qui mangera le plus !
Effectivement il était de la responsabilité du CS de faire une mise en concurrence et vous auriez pu facilement sortir de ce rachat intempestif.
Si vous avez été prudent, vous n’avez donné mandat que pour un an à ce syndic.
Alors gardez votre temps et votre énergie pour chercher un autre syndic, comparez les services, renseignez vous et présentez un nouveau syndic à la prochaine AG.
L’absence de fiche informative n’est pas “à peine de nullité”. C’est à dire que cela ne remet nullement en cause un mandat de syndic qui aurait été élu sans.
Cordialement
Bonjour, notre syndic L a été repris par le syndic F (pudiquement stipulé “intégration du cabinet L au sein du réseau F et son rattachement à la SAS F xxx). L’ancien gérant est parti et ce sont 2 gérants désormais (président et directeur général) Vous exprimez qu’il y a intuita personae, donc leur présence serait illégale puisqu’aucun vote en AG. (Le numéro de la carte pro vue sur CCI les fait apparaître tous deux comme gérants de L. Je croyais qu’une carte pro était non cessible et nominative à une seule personne). D’autre part la convocation AG et le dossier des résolutions est signé par une secrétaire. (juste le nom tapé, Valérie S., pas de signature manuscrite). Pourquoi ces 2 gérants n’apparaissent pas? c’est dû au fait que s’ils sont nommé et signent la convocation AG, ce serait bien l’officialisation de leur qualité de gérant et de leur infraction? Merci mille fois.
Bonjour
Il est impossible de vous dire s’il y a “infraction” ou pas sans étudier les documents.
Simplement par expérience “F” comme vous dites, a parfaitement bien rodé son processus de rachat pour être inattaquable. Vous pouvez leur faire confiance pour avoir mis les moyens.
Chercher la faille et attaquer est une perte de temps et d’argent. Gardez votre énergie pour préparer le changement. Leur mandat arrive forcément à échéance un jour. Mettez à l’ordre du jour de la prochaine AG un mandat concurrent et faites la chasse aux pouvoirs. Ce sera plus efficace.
Cordialement
Bonjour,
J’avais une petite question svp? Mon syndic de copro a été recheté l’an dernier par Foncia, mais rien n’a été voter en Ag et nous avons “subi” ce rachat. Depuis rien ne va. Est-ce légal?
Que pouvons nous faire svp?
D’avance merci
Bonjour
C’est tout à fait possible que ce soit légal.
Il y a mille situations. Pour pouvoir vous répondre il faudrait plus de précisions.
Il est possible d’obtenir des réponses plus précises en échangeant avec un expert CoproConseils par téléphone lors d’un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour, nous avons voté et nommé en AG un syndic X mais le tampon et la signature au bas du contrat qui lie la copropriété au syndic ne correspond pas du tout avec X mais avec Y. Notre seul et unique interlocuteur est Y et le “syndic” X répond qu’il est gérant de la société X et qu’il a toute aptitude à gérer notre copropriété conformément au contrat … X répond que Y est une “marque” qu’il utilise mais que notre syndic contractuel est bien X.
Tous la communication téléphonique, mails … etc passant par Y c’est à ne rien y comprendre.
X répond que peu importe le nom 🤔
Merci pour vos lumières éventuelles à ce sujet, merci
Bonjour
Ce qui compte c’est le contrat de syndic que vous avez signé. Sur ce contrat il est noté le nom d’un cabinet “représenté par Mr ou Mme Z en sa qualité de …”. C’est cette personne qui a la carte professionnelle. Et c’est cette personne qui est votre syndic. C’est elle qui endosse les responsabilités de la gestion de votre copropriété. Si vous avez élu X, alors il ne peut pas y avoir marqué Y sur le contrat. Ou alors c’est société Y représentée par X et il y a bien un contrat de travail qui lie X à Y.
Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés à ce propos, n’hésitez pas à vous faire conseiller directement par téléphone par un expert CoproConseils.
Cordialement
Renseignement tres interresant
Question du Conseil Syndical
Nous avons appris très tardivement la cession de notre Syndic YY à XX
L’agence XX que nous avons contacté au bout de 1 mois nous confirme lors d’une réunion de présentation que nous avons provoqué que XX gérera maintenant nos comptes sans autre explication
Le Conseil Syndical n’ pas été averti de cette cession et n’a donc pas signé un nouveau contrat de syndic à XX
Nous apprenons aussi après plusieurs communication avec XX au bout de 4 mois de le cession que XX ne peut accéder à nos comptes et que notre ancien compte bancaire serait inaccessible
L’ancien contrat de Syndic YY de 1 an se termine le 31/12/2021 notre année comptable se termine au 30/06/2021 pour préparer l’AG fin 2021 le site internet accessible au Conseil Syndical et aux Copropriétaires à été fermé le 14/10/21
Le 27 octobre un courrier d’appel de fond à été envoyé à tous les copropriétaire avec une fiche de renseignement à remplir pour chaque copropriétaire et un nouveau site internet MyXX inaccessible au Conseil Syndical avec pour Chaque Copropriétaire simplement l’appel de fond
Au 13 décembre nous ne pouvons toujours pas vérifier les compte pour notre Ag de fin D’année
XX nous propose une date au 15 janvier 2022 ?
Normalement le contrat de syndic YY sera terminé le 31/12/2021 aucun nouveau contrat de syndic Avec XX entre le 31/12/2021 et la date proposée du 15/01/2022
Que devons nous faire dans cette situation ( responsabilité du Conseil Syndical car en principe nous n’aurons plus de Syndic ?)
Merci de votre aide
Le conseil Syndical
Bonjour
Vous remarquerez que toutes les mentions précises que contenait votre commentaire ont été supprimées.
Nous ne réalisons aucune étude personnalisée par l’intermédiaire des commentaires de ce site. Ceci est réservé aux adhérents.
Vous pouvez si vous avez besoin de conseils personnalisés, faire appels aux experts CoproConseils en prenant rendez-vous.
Ce que vous décrivez est un modus operandi très classique et très bien rodé de la part de ce grand groupe qui rachète des petits syndics à tour de bras depuis quelques années pour assoir une position hégémonique.
Bien évidemment il y a moyen de se défendre, mais il faut être très vigilant. Vous avez la chance d’être dans la situation où le contrat se termine au 31 décembre.
Cordialement
Bonjour
Nous avons reçu le 6 novembre 2021 un courrier simple de notre syndic À, nous disant qu’au 1er novembre 2021, il avait “cédé ses activités ” au réseau B (grand groupe). Aucune information préalable, alors que notre AGO à eu lieu le 13 octobre 2021. Les termes de sa lettre me laisse penser qu’il est devenu salarié chez B (il emploie le “nous” lorsqu’il parle du futur de notre copropriété ).. Pas de nouvelle du nouveau syndic. Ce qui semble vouloir dire que nous sommes actuellement sans syndic. Le seul conseil syndical peut il convoquer une AGE où nous pourrions envisager soit un syndic C soit d’élire le Syndic B, sachant, si j’ai bien compris, que si le représentant du syndic À est désigné nommément dans le contrat , le mandat actuel se poursuivrait, sans vote ?
Nous conseillez vous plutôt, vu le court délai pour obtenir de nouveaux devis de contacter le Syndic B pour qu’il mette en place une AGE ?
Nous conseillez vous d’envoyer au syndic À une lettre RAR, pour dénoncer son non respect de la procédure ?
Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
Si le cabinet a été racheté et que l’ancien dirigeant est désormais salarié du nouveau cabinet (méthode classique des rachats opérés par des grands groupes dont nous ne citerons pas le nom) vous avez non seulement toujours un syndic, mais vous n’avez tout simplement pas encore changé de syndic. Il n’y a apriori pas de raison de faire une AG. (qui peut être convoquée par tout copropriétaire dans le cas d’une copro sans syndic)
Si vous avez besoin de conseils personnalisés, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
le / 30 10 /21 Bonjour, je n’ai pas eu de réponse, mon ancien syndic a vendu son portefeuille a un nouveau syndic le 01 / 01 /21, je suis propriétaire occupant , je n’ai pas été sollicité, le nouveau syndic est absent dans tous les sens du therme et facture a son gréé. Depuis janvier 2021 je payes pour une prestation inexistante….Aidez moi légalement Svp.
Bonjour
Vous pouvez mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG, l’élection d’un nouveau syndic et d’ici là chercher un syndic compétent.
Pour vous donner des conseils plus personnalisés il faudrait pouvoir échanger avec vous, obtenir des précisions sur la situation. Pour cela n’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Un syndic A rachete syndic B, rachete t il aussi dettes ,erreurs constatées par le CS,et apparues sur verification
des comptes2020 et non avant, facture non votée en AG et rajoutée sur comptes au moment du changement. Merci
Bonjour
Tout dépend des conditions dans lesquelles la copropriété a donné mission au nouveau syndic.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert pour une étude personnalisée.
Cordialement
Question-SYNDIC- Appels de Fonds apres cession parts sociales et nouveau gerant
Bonjour,
Notre syndic a vendu en juillet 2020 ses parts sociales avec chanegement de gérant et de siege social.
On a pas été informés ni donné notre accord; La derniere AG date de juin 2019.
Mais cette sarl existe toujours sous le meme nom /meme raison sociale/meme SIRET
Est ce que l acheteur (sarl B) a le droit de nous facturer et faire des appels de fonds a payer a cette meme sarl B alors que la sarl mandataire existe toujours?
Bonjour
Ce qui compte c’est le gérant, pas l’enseigne.
Car un mandat de syndic est signé “intuitu personae” c’est à dire avec une personne physique et non morale.
Cordialement
SITUATION BIZARRE-CESSION DE PARTS du SYNDIC en CATIMINI
Bonjour Monsieur, Bonjour Madame
Notre syndic a vendu ses parts sociales a un grand groupe de gestion de biens pendant la crise Covid sans nous avertir ni avertir le Conseil Syndical. Il n y eu aucun vote.
Apres vérificatiion aupres des annonces legales, il a vendu ses parts, il y a un nouveau gerant (qui est le DG de ce grand groupe) mais la sarl qui est notre syndic exisite toujours legalement. le siret est le meme. mais il ya eu transfert de siege social. il y a pas eu d AG depuis 2 ans (en partie a cause de covid/crise sanitaire).
Est-ce que le nouveau syndic (que nous n avont pas choisi) a le droit de nous envoyer des appels de fonds/factures au nom de cette nouvelle societe?
Merci
Catherine
Bonjour Catherine
La plupart des cessions de cabinets de syndics se font “en catimini” comme vous dites. Les syndics n’ont pas le droit de vendre leur clientèle, mais pour autant le prix auquel ils vont pouvoir négocier leur cabinet dépend bel et bien du nombre de copropriétés qui vont rester. D’où l’intérêt de faire une transition progressive pour que les copropriétés n’aient pas vraiment un moment où on leur demande clairement leur avis sur leur volonté de changer de syndic.
Ce qui compte c’est de savoir si le gérant, dont le nom figure sur votre contrat de syndic et qui est la personne à qui vous avez donné mandat, est toujours à un poste de responsabilité dans le nouveau cabinet.
Cordialement
Bonjour et merci pour cet article intéressant. Nous avons quitté un “gros” syndic pour un plus petit il y a qq années or cette année le “gros” vient de racheter le petit! passée la mauvaise surprise de devoir retourner avec ce “gros” nous avons dans les résolutions la nomination de ce nouveau syndic mais je m’étonne qu’il ne soit mis en concurrence avec un autre choix possible? n’est ce pas une obligation d’avoir plusieurs choix? de la manière dont cela est présenté je pense que la “majorité silencieuse” ne fera aucune vague pour le choix du syndic. Merci
Bonjour
Vous pourrez utilement lire notre article sur la mise en concurrence des syndics.
La mise en concurrence est toujours souhaitable et tous les copropriétaires peuvent le faire !
Cordialement
Bonjour
Je suis président d’une copropriété de 80 lots.
Notre syndic va être vendu début juillet. Notre gestionnaire ne veut pas travailler pour le nouvel acquéreur et va créer sa propre entité.
Nous aimerions le suivre mais il a reçu des menaces pour concurrence déloyale.
Est ce légal ?
Nous avons notre AG fin juin, que peut on faire pour éviter de se trouver sans syndic.
Cordialement
Bonjour
Nous ne sommes pas en mesure de vous indiquer s’il y a concurrence déloyale. Tout dépend de son contrat. Et cela ne regarde pas votre copropriété.
Si lors d’une AG vous décidez de ne pas réélire le syndic sortant et que vous souhaitez en élire un autre, votre copropriété peut élire le syndic de son choix sans aucune limite.
Cordialement
Bonjour,
Sur votre site, à une question à la page :
« Changement de syndic : votre syndic est racheté ? »
Vous répondez :
CoproConseils 20 mars 2019,
Bonjour,
Un contrat de syndic est “intuitu personae”… Dès lors que le nom du dirigeant n’est pas le même que celui à qui vous avez donné mandat, le mandat est caduc.
Si le nom a changé, le mandat est caduc…
Je suis exactement dans la même situation et je prends note du terme caduc.
Il me semble impossible de dénoncer un contrat caduc, car par définition ce contrat n’existe pas.
Que dois-je faire ?
Merci pour votre aide.
Cordialement,
Bonjour
Vous ne dénonceriez pas un contrat caduc, vous dénonceriez la réalisation d’une mission sans contrat. Normalement lorsqu’une copropriété est sans syndic, il faut convoquer une AG afin d’en élire un nouveau. Afin de vous indiquer ce que vous pourriez faire, il faudrait pouvoir échanger avec vous et vous poser des questions. N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour un rendez-vous.
Cordialement
Bonjour,
Nous étions géré par le syndic A, et celui-ci a fusionné où a été vendu à un syndic que nous allons appeler F, le Directeur est toujours le mème mais nous n’avons pas été prévenu et aucune AG n’a été mis en place pour nous informer de ce changement….
Peut on connaître notre possibilité d’avoir un recours et de demander des comptes, nous sommes un peu surpris de la démarche et qu’il n’y ai pas de contrôle….
Nous pensons que cette fusion à bien été enregistrée chez un notaire où dans une chambre de commerce, nous sommes très surpris de ce manque de communication voir de contrôle.
Jusqu’à ce jour nous pensions qu’une société n’était pas propriétaire de ces clients.
Merci pour votre réponse et aussi pour les informations que vous nous mettez à disposition….
Très cordialement
Bonjour
Effectivement les syndics ne sont pas propriétaires de leur clientèle et ne peuvent pas la revendre. Un syndic ne peut gérer votre copropriété que s’il a été élu nommément “intuitu personæ”. Bien évidemment la taille du portefeuille a malgré tout un poids énorme dans l’estimation du prix d’un cabinet et dans sa valeur. Il n’est dans l’intérêt ni du vendeur, ni de l’acheteur de laisser partir les copros à la concurrence. C’est pour cela que F (qui en ce moment est dans une politique de rachat de petits cabinets à tout va), a mis en place une stratégie qui lui permet de limiter l’hémorragie de copropriétés lorsqu’elle rachète un cabinet. Le fait de garder le directeur en place durant un temps en fait partie. Car du coup, malgré le rachat légalement vous ne changez pas de syndic ! Vous n’en changerez qu’à la prochaine étape. Lorsque vous n’y penserez plus. Lors d’une prochaine AG lorsque le nom du directeur sur le mandat aura changé. Mais vous n’y ferez plus attention car vous penserez avoir déjà changé de syndic.
Cordialement
Bonjour,
En deuxième AG, lecture vote par correspondance, je viens d’apprendre que notre gestionnaire C ….. F….. a été racheté par F….., le contrat est toujours sous dénomination du gestionnaire C.F ayant contrat jusqu’a 31 mars 2021, son rachat a été fait après le 1 ier dépouillement du 15 mars 2021 en présence d’un huissier.
Le deuxième vote toujours sous meme dénomination, contrat mais pas a celui du repreneur, les propriétaires ne voulaient pas réélire le gestionnaire et surtout refuse F…..
Quel recourt sachant que le dépouillement sera fait le 28 avril 2021.
Le gestionnaire n’ayant prévenu aucun propriétaires par courrier et autres voies de communications.
En tant que présidente du CS, les propriétaires sont contre l’agissement de l’ancien gestionnaire, et ne souhaite pas basculer sur le racheteur.
Demande faite auprès du TGI pour nommer un Gestionnaire au vu du conflit que cela provoque.
Quelle position dois je avoir lors du dépouillement, un huissier sera présent.
Sur Conseil de l’avocat, qui me demande de ne pas signer le PV, qui passe en Article 24. Le quorun n’étant pas acquit et passé a l’Article 25 et 25.1. Nous refusons de voter sur l’Article 24, n’ayant pas de contrat repreneur F…..
Le tribunal a enregistrer un Administrateur Gestionnaire SDC G.. Sud
Je suis un peu confuse dans ma demande, mais hier j’ai été agréssé par téléphone verbalement par l’ex gestionnaire a ce sujet. Ne sachant pas ce rachat validé c’est lui qui me l’a confirmé.
Merci de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Le rachat de cabinet par F… est bien rodé, ils font ça quotidiennement dans toute la France. Il y a peu de chances pour qu’ils fassent l’erreur grossière de faire passer une élection de syndic au 24.
Si effectivement l’élection du syndic a été faite à la mauvaise majorité, alors il est possible de contester devant un tribunal.
En tant que présidente de séance, vous devez vérifier tous les formulaires de vote et leur prise en compte dans les résultats de l’AG.
Ce n’est que s’il existe des erreurs dans cette comptabilisation, que le syndic refuserait de corriger, que vous devez refuser le voter le PV.
Si vous avez besoin de réponses plus personnalisées, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils
Cordialement
Bonjour,
Nous avons une copropriété qui était géré par un syndic ce dernier avait éete accepté en 2019 pour 3 ans.
Ce dernier était dans une mauvaise posture financière. Il a été racheté en début d’année 2021 par un grand groupe soit disant le 1er syndic de France au début du mois de mars 2021. En conseil syndical nous avons contacté le nouveau responsable de syndic le 02 mars qui devait nous rencontrer au bout d’une semaine et depuis silence radio.
L’entreprise en charge de l’entretien des communs (ménage, espace vert,…), a eu plusieurs factures non réglées.
L’appel de fond des charges de copro ne nous ont pas été adressées…
Avec la crise sanitaire nous n’avons pas eu d’AG en 2020, nous n’avons toujours pas eu d’AG en 2021…
Nous avons eu des dommages ouvrages qui ont été ouverts et nous n’avons aucun suivi.
Nous n’arrivons pas avoir la personne en charge de notre copro.
Le conseil syndical a pris la décision d’adressé un mail commun pour demander une implication et que les obligations légales puissent être respectées en laissant un délai d’une semaine pour obtenir une réponse et la prise en charge correcte de notre copro.
Avons nous un moyen de dénoncer le contrat? Si oui quelle est la procédure?
Merci de tout éclairage utile.
Bonjour
Oui, il est possible de dénoncer le contrat.
Pour ce qui est de la procédure, il faudrait pouvoir échanger avec vous. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
bonjour,
le gérant de notre syndic est décédé et un administrateur provisoire a été nommé avant revente. Le contrat de syndic proposé pour la prochaine AG a gardé le même nom mais il n’y pas plus de nom de la représentation d’indiqué sur ce contrat. Ce contrat est il valide malgré tout ?
D’autre part, vous indiquez que la carte professionnelle est individuelle et ne peut être cédée, mais sur ce même contrat figure toujours la CPI du dirigeant défunt. Est ce valide ?
Merci bien cordialement
Bonjour
Non ce n’est pas valide.
Le contrat proposé doit être conforme au nouveau contrat de syndic
Il doit être intuitu personae, c’est à dire comporter le nom d’une personne physique.
La carte professionnelle est également individuelle. C’est comme un diplôme. Il n’est pas possible de le revendre !
Le plus triste c’est que cet administrateur provisoire ne va pas hésiter à envoyer sa facture ! Si vous avez le courage, vous pouvez contester ses honoraires devant le tribunal.
Cordialement
bonjour
Nous étions gérés par une société qui a créé une filiale. Le nouveau contrat proposé est au nom du gérant de cette filiale, gérant qui était auparavant notre gestionnaire au sein de la société mère. Peut on considérer qu’il y’a changement de syndic et donc que l’AG doit donner son accord à ce changement ou la désignation de la filiale et de son gérant au titre d’une résolution qui figure dans notre AG prochaine est elle suffisante?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Si la personne dont le nom figure sur le contrat de syndic de votre copropriété ne travaille plus dans le cabinet de syndic qui vous gère, alors là il y a changement de syndic et vous devez en élire un nouveau.
Il vous faut vérifier le nom qui figure sur votre contrat.
Si la résolution qui figure dans votre convocation vous propose de donner mandat à ce monsieur désormais gérant, c’est en votant à cette résolution que vous lui donnez mandat. Le vote de cette résolution par l’AG est suffisant pour lui donner mandat.
Mais il faut qu’il y ait vote. Il ne faut pas que ce soit juste une information faite à l’AG.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la première assemblée générale datant du 14 mai 2019.
On a voté le syndic pour un an.
Les charges ont commencé à être demander à partir du mois d avril 2019.
Or j apprend que l assemblée générale va se dérouler à partir du mois de juin or on a commencé à payer les charge pour le mois d avril.
Deuxièmement chose le directeur du syndic actuel n est plus présent au poste car il a démissionné de son poste il y a environ 6 mois monsieur cc. Or il était marqué sur le contrat de syndic monsieur cc.
Devait il nous convoqué à la prochaine assemblée générale pour changer le nom de la personnes qui est sur le contrat.
En plus ce syndic est à 600 kilomètres de notre résidence car c est un confrère du promoteur immobilier.
Est normal qu un constructeur prenne un syndic de copropriété qui est à 600 kilomètres de notre résidence.
Cordialement.
Bonjour
Il n’y a pas de règle concernant l’éloignement géographique du syndic et des copropriétés qu’il gère. Certes il est plus judicieux de choisir un syndic géographiquement proche pour qu’il puisse faire des visites, mais il existe de nos jours des syndics en ligne qui font leur travail sans faire la moindre visite.
A la prochaine assemblée générale, vous aurez la possibilité de donner mandat soit au cabinet de syndic en place (avec un nouveau nom) ou bien de changer de syndic (si vous prenez la peine de mettre un contrat concurrent à l’ordre du jour rapidement). Il doit y avoir une résolution en ce sens dans votre prochaine convocation.
Enfin concernant les charges de copropriété. Il ne faut pas confondre les honoraires du syndic des charges de copropriété. Les charges sont dues tous les trimestres, quels que soient les changements de syndics.
Bonjour,
Notre “petit syndic” s’est fait racheté par un “gros”, F….a. L’année dernière, lors de l’AGA en MAI 2019, nous avons voté de gros travaux de toiture. Un cabinet d’architecte a été mandaté pour superviser ces travaux, et hors les appels de fonds rien n’a été vraiment réalisé depuis…
Que nous conseillez vous? Peut on suspendre le dossier “toiture” en attendant de véritablement choisir le nouveau syndic? Le petit syndic fait comme si F….a allait tt reprendre car les gestionnaires restent (mais le contrat n’est pas au nom du gestionnaire).
Comment se calculent les honoraires du syndic pour suivi de chantier??
1000 mercis pour vos réponses!
Bonjour,
Les travaux votés sont indépendants de votre syndic et du changement de ce syndic.
Si vos travaux n’ont pas encore commencé et qu’aucun ordre de mission n’a été signé, alors une nouvelle AG peut suspendre les travaux. La copropriété est simplement redevable du travail qui a déjà été fait comme celui de l’architecte par exemple.
Pour que les honoraires de suivi du chantier soient pris par le syndic qui va effectivement suivre le chantier il faut noter “Travaux payés sur situation selon l’avancement du chantier” sur le PV d’AG qui vote les travaux.
Attention s’il n’y a aucune mention n’est portée sur le PV d’AG, le syndic se sert avant même d’avoir commencé !
C’est aux syndics à s’arranger entre eux dans ce cas, surtout dans le cas d’un rachat.
Foncia ne peut en aucun cas vous demander des honoraires supplémentaires.
Cordialement
Bonjour,
Un mandat de syndic est effectivement intuitu personae mais dans le cas d’une société c’est à une personne morale qu’est donné mandat. La cession de la société avec changement du gérant n’entraîne nullement la rupture du mandat. S’il y a changement de qualité d’une personne morale, comme dans le cas d’une fusion, il est alors effectivement nécessaire pour la société d’obtenir un nouveau mandat en AG.
Sébastien
Bonjour Monsieur Trouchon
Non, vous faites erreur. Votre première phrase est totalement contradictoire. Le mandat n’est pas donné à une personne morale, c’est le principe même de l’intuitu personae.
Ce n’est pas CoproConseils qui le dit, c’est la loi et les multiples jurisprudences qui le confirment.
Si vous avez une jurisprudence qui dit le contraire, nous serions ravis d’en obtenir copie.
Vous nous excuserez d’avoir supprimé de votre commentaire erroné le lien vers vos services car ces commentaires ouverts aux internautes n’ont pas pour vocation à servir de support à de la publicité.
Très cordialement
Cher Monsieur,
Non je ne fais pas erreur et il y a même de la jurisprudence sur ce sujet : Cass. 3e civ. 9-5-2019 n° 18-14.360 F-D
Voici un lien faire une publication des éditions Francis LEFEBVRE qui, vous en conviendrez, fait référence en la matière.
Le caractère “intuitu personae” n’est pas altéré par le changement de gérant de la personne morale. La qualité de la personne morale reste la même. Il est vrai que le terme “intuitu personae” est trompeur… Le débat entre les juristes est plus vieux que le code civil.
Pour finir, imaginez deux secondes s’il fallait refaire tous les mandats de syndic à chaque fois qu’un gérant d’une filiale d’un grand groupe démissionne !
Bonjour
Après analyse, recherche et discussions avec nos partenaires, tout est question d’interprétation et de sujet car nous ne parlons pas de la même chose.
Nous sommes tout à fait d’accord avec vous sur le fait que le changement de représentant légal de la société n’interdit pas d’exercer ses fonctions de syndic. Là n’est pas la question.
La question est “doit-il y avoir décision d’AG pour que la nouvelle société soit officiellement et valablement nommée syndic de la copropriété ?”. Notre réponse – qui est aussi la réponse de nos partenaires avocats spécialisés – est clairement OUI.
Car lorsqu’une AG décide d’élire le petit cabinet X qui se fait racheter par le grand groupe Y, vous conviendrez que ce n’est plus la même chose et que l’assentiment de la copropriété soit bien nécessaire.
Et pour conclure sur votre dernière phrase, lorsque le grand groupe est élu, le gérant de filiale peut bien changer car il ne s’agit que du changement de gérant d’une filiale et non du groupe en lui-même.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans la même situation. En 2019 nous avons voté pour un syndic jusqu’en 2021. Aujourd’hui on apprend que notre syndic est rachété par un grand groupe. Dans le contrat avec le syndic actuel, je constate que le représentant de notre syndic n’est pas le dirigeant qui vend, mais un gestionnaire qui restera après cette vente. Je ne veux pas d’un grand groupe pour la gestion de notre copropriété, puis je proposer des syndics à la prochaine réunion, ou suis je “coincée ” jusqu’en 2021?
Bonjour
Eh oui ! Ils avaient manifestement bien préparé leur vente !
Cordialement
Bonjour,
A la dernière AG, le syndic a fait voté des travaux très importants de ravalements, qui ne faisait pas l’unanimité mais qui au vote (millième) sont passés.
Le mois suivant, à la grande surprise des copropriétaire nous recevons un courrier qui annonce que le syndic prend sa retraite et a revendu son cabinet à une autre société.
questions:
1/ Peut-on remettre en cause le quitus donné au syndic, car par sa revente nous oblige à ce que le copropriété soit gérée par la nouveau syndic (non choisi par les coproriétaires du fait que personne était au courant)
2/ Peut-on remettre en cause le vote des travaux de ravalement avec des sommes pharaoniques qui vont mettre à mal des copropriétaires; et qui de plus ses travaux devait être gérés ( suivis) par le syndic dont nous avons donné quitus en AG.
Cordialement
Bonjour,
En réalité malgré ce que vous pensez, ces questions sont totalement indépendantes.
Ce qui a été voté, l’a été de manière régulière et il n’est a priori pas possible de revenir dessus.
Le fait que vous soyez opposé aux travaux de ravalement et que vous trouviez que les montants sont pharaoniques n’est pas suffisant pour faire revenir une assemblée sur un vote qu’elle a pris à sa majorité. Si effectivement vous pensez qu’il y avait un absentéisme problématique et à condition que les travaux ne soient pas encore commandés, alors le CS (ou 25% des copropriétaires) peut (peuvent) demander une AGE pour revoter la question du ravalement.
Pour ce qui est de la revente du cabinet, il convient d’étudier avec grande attention le mandat de syndic qui est en cours et notamment le nom de la personne qui représente le syndic pour signer le mandat.
Les syndics sont assez aguerris à ce genre de situation. Le plus courant est que l’ancien syndic tienne les AG, fasse renouveler ses mandats au nom du nouveau syndic sans le préciser aux copropriétaires en espérant que personne ne le remarque. Ensuite il n’a plus qu’à se retirer. Vous lui avez donné quitus comme cadeau de départ à la retraite !
Mais d’autres situations sont également possibles. Certaines sont totalement illégales. La règle a retenir est qu’il n’est pas possible pour un syndic de vendre son portefeuille. Tant que qu’il n’a pas de mandat signé en AG, un syndic n’est pas syndic ! Si le syndic retraité a juste vendu son affaire, le “nouveau” syndic n’est pas votre syndic ; il n’a aucun mandat pour vous gérer. Et ce, jusqu’à ce qu’il vous fasse signer un mandat en AG.
Si vous souhaitez tirer cette affaire au clair, n’hésitez pas à nous contacter pour un devis.
Cordialement
Bonjour
toujours dans la même veine.
notre syndic a té racheté par F…..a, sans attendre l’AG de juin, il a commencé en janvier a faire parvenir aux copro des appel de fond (2 a ce jour)
il ya 2 jours l’on a reçu une convocation en AG de F….a, et non pas de l’ancien syndic.
alors que faisons nous?
validé de convoquer une AG sans avoir été elue (le syndic non elu convoque une AG pour ce faire elire syndic)
nous ne comprenons pas !!
Bonjour,
Procédure assez courante il est vrai.
Depuis janvier F comme vous dites, n’est pas votre syndic, il n’a aucun mandat pour vous gérer. Contrairement à ce qu’ils essaient de vous faire croire, vous n’avez pas encore changé de syndic !
Tout dépend du statut de l’ancien syndic au sein de l’agence F et de leur accord de vente. Il est possible que la convocation soit légalement valable, tout comme il est possible qu’elle ne le soit pas du tout.
En tout état de cause c’est à cette AG que vous allez changer de syndic. Tant que vous n’avez pas donné mandat à F… ils ne sont pas syndic de votre copropriété.
Si vous ne souhaitez pas être gérés par F. ne lui donnez tout simplement pas mandat.
Si vous n’avez pas de contrat concurrent pour lequel voter, il y a un certain nombre de solutions légales qui dépendent du terme du mandat actuel.
Cordialement
Bonjour, La cabinet immobilier (activité de vente et de syndic) qui était notre syndic nous a averti, a postériori, qu’il avait cédé son entreprise à un autre cabinet et nous dit que “cette cession n’entraîne pas de modification contractuelle. Ainsi le contrat de syndic en cours reste applicable dans les mêmes conditions”. Nous ne voulons absolument pas continuer avec ce nouveau syndic. D’après les textes que j’ai parcourus, il y a une ambiguité sur la forme juridique de la cession (cession de parts sociales et changement de dirigeant ou société absorbée par une autre – fusion/absorption). Devons nous réclamer au cédant par courrier A/R sous quelle forme juridique s’est faite la cession avant d’entamer les démarches ? Si non-réponse, où peut-on se renseigner sur cette cession ? notre AG normale est en décembre prochain, pouvons-nous mettre fin au mandat en cours (qui doit se terminer en 2020) et convoquer une AG pour pouvoir changer de syndic ?
Merci
Bonjour,
Un contrat de syndic est intuitu personae, ce qui signifie qu’il a été signé jusqu’en 2020 avec le syndic actuel (le directeur en personne). Seul lui a mandat pour gérer votre copropriété. Le cabinet peut être racheté par le groupe de son choix. Son mandat reste valable que si le gérant du cabinet reste le même. Dès lors que le nom du dirigeant n’est pas le même que celui à qui vous avez donné mandat, le mandat est caduc. Pour connaître le nom du dirigeant actuel, cherchez dans le registre du commerce et des sociétés. C’est disponible librement sur internet.
Si le nom a changé, le mandat est caduc, le cabinet actuel n’est en réalité pas votre syndic !
Le président ou la présidente du conseil syndical peut convoquer une AG avec comme unique point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.
Attention avant de vous lancer, les gros cabinets de syndics ont des avocats chargés de défendre leurs intérêts !
N’hésitez pas à nous demander un devis.
Bonsoir
le 10 janvier, AG exceptionnelle le 10/01/2019 pour travaux. AG normale le 31 mars 2018 avec désignation du syndic pour 1 an. Nous sommes avertis par courrier simple, le 14 mars 2019, d’une fusion avec un grand groupe au 19 février sans aucune info, lors de la réunion précédente de janvier, et l’Ag est le 20 mars 2019, avec sur la convocation, même nom du syndic et même personne désignée pour mandat. Aucun devis de concurrents joint pour le vote.
Est-ce légal ? nous n’avons pas la possibilité de nous retourner.
Bonjour,
Si nous comprenons bien, ils vous mettent devant le fait accompli. Le 20 mars vous ne pourrez que valider le mandat du syndic qui vient de les racheter. Pratique malheureusement courante pour coincer les copropriétaires. La question de la légalité ne se pose que si vous êtes prêts à vous lancer dans une procédure. Les syndics le savent bien. Il y a des solutions, lisez bien l’article. La loi ALUR vous donne le droit de refuser de voter le mandat du seul syndic présenté. Charge au conseil syndical ensuite de convoquer sans délais une nouvelle AG avec comme seul objet l’élection d’un nouveau syndic.
C’est pas simple. Votre syndic actuel ne vous rendra pas le transfert facile.
La solution la plus simple. Voter le mandat du nouveau syndic, pour un an seulement, et mettre un point d’honneur à en changer à l’AG de 2020 !!
Cordialement
Bonjour, peut-on encore proposer un autre syndic après avoir reçu la convocation à l’AG ?
Bonjour
Eh non ! trop tard ! du moins pour cette année.
La proposition concurrente doit être jointe à la convocation d’AG pour que les copropriétaires puissent l’étudier avant de se rendre en AG pour voter. Donc il faut qu’elle parvienne au syndic plusieurs jours avant l’envoi de la convocation qui elle doit partir 21 jours avant l’AG.
Faites attention en AG à ne renouveler votre syndic que pour un mandat d’un an. Et profitez de cette année pour demander plusieurs proposition, les comparer et les renégocier !
Cordialement
Nous avons quelques raisons de penser que notre Syndic a vendu son Cabinet le 31 Decembre 2018 et nous n’en sommes toujours pas informes officiellement. Si l’information se revele exacte, (on sait qu’il y a une clause ou une promesse de
confidentialite) combien de temps peut il le cacher sachant que notre AGO est toujours fixee au dernier vendredi d’avril . Rien encore n’est annonce a INFO GREFFE ….. Le groupe SUSCEPTIBLE d’avoir acheté ne remporte pas du tout nos suffrages quelle Action URGENTE pouvons nous entreprendre , Nicole MENU ex et pendant 19 ans (pas representée en avril 2018) PRESIDENTE Du Conseil SYNDICAL …. TRES URGENT
Madame, vos coordonnées ont été supprimées du corps du commentaire.
Vous devriez faire attention, il n’est pas très prudent de rendre publiques ses coordonnées personnelles via les commentaires d’un site internet. Tout ce que vous mettez dans le corps du commentaire est public.
Merci pour votre question, qui nous a permis d’étoffer cet article et de le mettre à jour.
Le mandat d’un syndic est dit intuitu personae. C’est à dire que la copro a signé avec un cabinet, représenté par Mr A. (en général le directeur). Tant que Monsieur A est l’actionnaire majoritaire du cabinet, le contrat qui vous lie à ce syndic est valable. Ce mandat va jusqu’à sa date de fin (obligatoirement noté sur le contrat). Si Monsieur A n’est plus actionnaire majoritaire. Le alors le mandat est caduc. Mr A doit convoquer une AG avec à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. S’il ne le fait pas, la copropriété n’a plus de syndic. Le conseil syndical a le droit de convoquer pour élire un nouveau syndic. Même si le mandat de Mr A courrait encore pendant 2 ans. Sur le contrat type ALUR il faut vérifier “représenté par :”
Quelle action urgente ? Chercher des contrats concurrents et en envoyer au moins 1 au syndic en recommandé en lui demandant de le mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG. Ainsi vous aurez le choix au moment de l’AG.
Cordialement
Il faut entériner ou non par une A.G
Bonjour
Oui, c’est l’objet de l’article ; quand il y a a rachat de syndic par un autre, que vous décidiez de choisir celui qui rachète ou bien un autre syndic, cela doit être validé par un vote en AG. Il doit doit y avoir une AGE de convoquée, sauf si l’AG annuelle doit avoir lieu dans les prochaines semaines.
Cordialement
Bonjour,
Il y a deux ans nous avons élu un Syndic que nous nommerons pour la compréhension “Allo 21”. Fin 2017 le gérant de ce Syndic à vendu ses parts à un autre Syndic, que nous nommerons “bati plus”
A ce jour l’enseigne du premier Syndic est toujours “Allo 21” mais le contrat de syndic est signé par le Gérant de “Bati plus”
Peut-on considéré que nous avons changé de Syndic, ou non.
Merci de votre réponse
Bonjour
Ce qui compte c’est la désignation du syndic qui est mentionnée sur le contrat de syndic qui lie votre copropriété et le syndic.
Si le dernier contrat de syndic que vous ayez signé l’est avec Allo21, vous n’avez pas changé de syndic.
Si le contrat précédent mentionnait Allo21 et que le nouveau contrat mentionne Bati+ alors, oui vous avez changé de syndic.
Si votre contrat mentionne Allo21, mais que ce syndic n’existe plus et qu’il a été racheté par Bati+. Alors, vous n’avez plus de syndic !
Bati+ ne sera votre syndic qu’à partir du moment où son mandat aura été voté régulièrement en AG.
Et vous n’êtes pas obligés de prendre celui là, même si personne n’a joint d’autre proposition de syndic à l’ordre du jour.
Les syndics savent bien qu’au moment d’une vente/rachat une partie de leur portefeuille s’envole.
Pour limiter cette perte, ils font tout leur possible pour laisser penser que rien ne change.
Cordialement