Ce que change ALUR pour les copropriétaires bailleurs

La loi ALUR a introduit un grand nombre de changement dans le code de la copropriété.
La loi ALUR vous concerne donc si vous êtes copropriétaire.
Elle vous concerne à double titre si en plus vous louez votre bien. Autrement dit si vous êtes bailleurs.

La loi ALUR pour les copropriétaires bailleurs

Voici ce qu’il est important de noter  :

Dossiers

• Lorsque vous êtes à la recherche d’un locataire, vous demandez certainement aux différents candidats de vous fournir un dossier. Dans ce dossier des documents qui vont vous permettre d’évaluer le sérieux de chaque dossier et de faire votre choix. Désormais la liste des pièces justificatives que vous pourrez exiger sera fixée par décret et donc limitée.
• De votre côté, vous avez l’obligation en tant que propriétaire de fournir un certain nombre de documents à votre locataire. Ce dossier doit l’informer des risques encourus dans votre appartement. Au nombre de ces documents l’ERNMT, le DPE, le CREP regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Lire notre article sur le dossier de diagnostic technique. A partir du mois de Juin 2015, les décrets d’application de la loi ALUR vont préciser la liste des matériaux contenant de l’amiante et dont la présence est à signaler dans le DDT. Ces décrets vont également instaurer une nouvelle information à destination des locataires sur l’état de l’installation électrique du bien loué.
• Si vous louez en meublé, en plus du contrat de bail type, il vous faudra tenir compte de la liste minimum de meubles que doit comporter le bien loué pour être considéré comme un meublé. Cette liste minimum de mobilier est paru fin juillet 2015 et est entrée en vigueur le 1er septembre 2015.

Bail

• Depuis le 1er août 2015, votre contrat de location doit respecter le modèle type de bail de location. Il y a trois types de baux, location nue, location meublée et colocation. Attention, vous pouvez trouver sur internet de multiples modèles de bail de location. Certains gratuits, d’autres payants. Ceux qui se déclareront “compatibles avec la loi Duflot” ou “tenant compte de la loi ALUR” vont fleurir. Il reste de votre responsabilité de vérifier que c’est bien le cas. Vous trouverez dès parution des décrets, dans nos conseils pratiques, les liens qui vous permettront de le faire.
• Il existe également désormais un modèle d’état des lieux. Le tarif qui peut vous être demandé au maximum par un huissier de justice pour établir un état des lieux est fixé par décret.

Responsabilités bailleurs

• En tant que bailleurs vous êtes responsable de l’installation d’un DAAF dans l’appartement que vous louez et ce depuis le 1er janvier 2015.
• Les bailleurs sont également en quelque sorte responsables de l’assurance de leurs locataires. Vous devez vous assurer qu’il en a souscrit une. Et si ce n’est pas le cas, vous devez soit résilier le bail, soit souscrire une assurance à sa place. Lire à ce propos notre article.

Locataire mauvais payeur : que change la loi ALUR ?

Le locataire mauvais payeur est un des cauchemars des propriétaires bailleurs.

Si votre locataire ne paie pas son loyer, le juge peut désormais lui accorder jusqu’à 3 ans de délai de paiement avant que vous ne puissiez faire appliquer la résiliation du bail.

Depuis la loi ALUR et dans le but de prévenir les expulsions locatives, le juge peut porter à 3 ans le délai de suspension des effets de la clause résolutoire et ce même d’office.
En clair si votre locataire ne paie pas son loyer, ou bien ne paie pas ses charges ou bien n’a pas réglé le dépôt de garantie, le juge peut lui accorder jusqu’à trois ans pour régler ses dettes. Trois longues années durant lesquelles vous n’avez pas le droit de résilier le bail.

C’est que que l’on appelle la suspension de la clause résolutoire.

Concrètement comment cela se passe :

Votre locataire ne paie pas son loyer, malgré vos relances amiables par téléphone, e-mail, sms ou courrier. Vous décidez d’engager la procédure de résiliation du bail

• première étape : le commandement de payer par l’huissier qui selon la loi de 89 doit lui contenir clairement le montant des sommes dues ainsi que la mention de la clause résolutoire
• seconde étape : 15 jours après le commandement de payer doit être envoyé à la caution (si caution solidaire il y a)
• troisième étape : le locataire a deux mois pour régler ses dettes sans quoi la clause résolutoire s’applique.
• quatrième étape : le propriétaire bailleur doit assigner son locataire en constat de résiliation de bail et l’huissier notifier cette assignation au préfet
• cinquième étape : le juge peut accorder un délai de paiement
• sixième étape : à la fin du délai de paiement la clause résolutoire s’applique … enfin

Jusqu’à présent à la cinquième étape, le juge pouvait accorder d’office un délai de paiement dans la limite fixée par l’article 1244-1 du code civil qui prévoit un délai de deux ans maximum. L’article 27 de la loi ALUR porte ce délai à trois ans maximum.