En copropriété, beaucoup de choses se jouent en assemblée générale.
Un grand article récapitulatif s’imposait.
Nous le mettons régulièrement à jour au fil des nouveautés législatives et réglementaires.
Un rendez-vous essentiel avec votre copropriété !
Chaque année, les copropriétaires se rassemblent pour prendre prendre les décisions importantes concernant leur immeuble ou leur résidence. C’est l’assemblée générale de copropriété.
C’est un rendez-vous important à plus d’un titre. Malheureusement c’est un rendez-vous souvent boudé par les copropriétaires.
Vous avez peut être l’impression de ne pas tout comprendre ? Votre voix est trop souvent ignorée ? L’assemblée prend des décisions mais rien n’avance ? Vous avez l’impression de perdre votre temps ?
Il peut être frustrant de voir que l’on ne peut rallier une majorité à son point de vue. Effectivement, il peut être décourageant de voir années après années les mêmes problèmes qui sont encore et toujours inlassablement discutés.
Vous êtes découragé ou trop mécontent. A votre avis, votre présence changera rien. Vous préférez ne pas vous y rendre.
Nous allons essayer de vous faire changer d’avis, en vous expliquant les enjeux de cette réunion annuelle.
La copropriété est une micro-société, inconvénients et avantages compris ! Et tous ces gens qui ne sont pas forcément vos amis sont malgré tout propriétaires AVEC vous d’un même bien : votre immeuble. C’est votre patrimoine. Il faut l’entretenir pour qu’il conserve sa valeur. Et vous ne pouvez le faire qu’ensemble !
La copropriété est une démocratie miniature.
La présence de chaque copropriétaire est essentielle. C’est le lieu et le moment pour s’informer et participer à la vie de la copropriété.
CoproConseils est là pour vous expliquer, vous épauler, vous éclairer :
- à quoi sert une assemblée générale ?
- quelles sont les règles ?
- comment pouvez-vous faire entendre votre voix ?
Nous allons faire le tour complet de la question.
Vous pouvez cliquer sur chaque chapitre pour y aller directement.
Et chaque chapitre vous renverra vers un article plus détaillé si besoin.
Sommaire
NB : Les chapitres suivants sont réservés aux adhérents.
- Qui a le droit de convoquer ?
- La constitution de l’ordre du jour
- Les points abordés en AG et les résolutions
- Les délais de convocation
- Les documents joints à l’ordre du jour
- La mise en concurrence loi ALUR
- La chasse aux pouvoirs
- Qui a le droit de venir en AG ?
- Comment donner son pouvoir ?
- L’élection du bureau
- Le report de l’assemblée
- Le Quorum
- L’élection du syndic
- L’élection du Conseil Syndical
- Le Quitus et l’approbation des comptes
- Le vote du budget
- Comment voter en assemblée générale ?
- Le procès-verbal d’assemblée générale
- Le contenu du PV d’AG
- La validité du PV d’AG
- La diffusion du procès-verbal
- Les appels de fonds trimestriels
- la contestation
- Peut-on changer d’avis ?
Étape 1: préparer l’assemblée générale
Quel est le rôle de chacun ?
Le syndic acteur primordial
Le syndic est un acteur essentiel, car il connaît les lois et la gestion de copropriété est son quotidien. Il convoque, connaît le formalisme à respecter pour établir l’ordre du jour. C’est le syndic qui envoie les convocations. Il connaît les majorités qui s’appliquent et sait si une résolution est adoptée ou non. Enfin c’est lui qui établit le procès-verbal et le diffuse. Il est incontournable d’un bout à l’autre du processus. Certes l’assemblée générale est LE moment où les copropriétaires peuvent s’exprimer et doivent voter. Mais ils ont souvent l’impression de ne pas maîtriser grand chose. Le syndic semble mener la danse alors qu’en réalité les copropriétaires devraient avoir le rôle principal.
Ne pas négliger le rôle du conseil syndical
Au delà du rôle du syndic, le rôle du conseil syndical est essentiel pour transformer une assemblée générale en une réunion courte et efficace. Un conseil syndical qui anticipe, qui participe et qui s’implique change totalement la tenue d’une AG. Lisez notre article sur le conseil syndical efficace.
Et les copropriétaires ?
Il est de la responsabilité des copropriétaires de faciliter la tenue de l’assemblée générale. S’informer préalablement et faire remonter les informations au CS avant le jour de l’assemblée. Penser à donner son pouvoir si on ne peut pas être présent. Lire en détail les documents que le syndic envoie préalablement à la réunion. Éventuellement assister le conseil syndical dans la recherche de devis etc…
Les copropriétaires, même ceux qui ne sont pas au conseil syndical, peuvent également être élus président de séance, ou scrutateur, voire s’ils le souhaitent secrétaire de séance.
Le contrôle préalable des comptes
Avant l’assemblée générale doit avoir lieu le contrôle ou la vérification des comptes.
C’est fastidieux, rébarbatif, mais c’est le seul moment où l’on peut vraiment … demander des comptes au syndic !
Le syndic doit proposer le contrôle des comptes dans les trois mois qui suivent leur clôture.
Il arrive que le syndic ne propose à personne de venir contrôler les comptes si le conseil syndical ne le demande pas.
Le syndic a tendance à vouloir faire passer le contrôle des comptes pour un simple pointage des factures. Cela ne suffit pas. Pour correctement contrôler les comptes, les copropriétaires doivent à minima pointer les factures. Mais ce n’est qu’une toute petite partie du travail. Il doivent également vérifier leur bonne imputation, s’assurer que les contrats de la copropriété sont correctement négociés, factures, état des dépenses, comparatif budgétaire, grand livre, relevés de banques, rapprochements bancaires, etc
Le conseil syndical n’a pas forcément les compétences pour réaliser un audit complet de la gestion du syndic.
Pourtant c’est sa mission. Le législateur l’a prévu. Il lui a donné le droit de se faire aider par l’expert de son choix (article 27 du décret). Vous avez choisi CoproConseils et vous avez raison ! Un audit comptable et de gestion réalisé par CoproConseils permet de véritablement maitriser le budget et connaître sa copropriété.
Renégociation des contrats
Une copropriété a toutes sortes de contrats avec toutes sortes d’entreprises : eau, électricité, assurance, espaces verts, entretien, chaufferie, etc … Autant de contrats qui pour la plupart se renouvellent par tacite reconduction.
Les tarifs augmentent régulièrement mais personne n’y prend réellement garde. Quelques fois il y a même des contrats qui courent alors que plus personne n’utilise ces services. Avant l’assemblée générale c’est le moment de la renégocier les contrats. C’est le moment de comparer avec la concurrence. En Assemblée Générale c’est trop tard pour renégocier un contrat et mettre en concurrence. C’est donc une tâche du conseil syndical qui doit se faire largement avant l’assemblée générale.
Qui a le droit de convoquer l’assemblée générale ?
Si vous n’avez pu vous rendre en AG de votre copropriété, vous devez recevoir le PV en recommandé. Néanmoins sachez que celui-ci doit désormais être consultable sur l’extranet ne la copropriété.
Bonjour
Un couple marié possède un appartement en indivision (eux deux uniquement dans cette indivision) et vivent bien sous le même toit.
Ils ne veulent pas designer le mandataire commun. Et exigent de recevoir, pour les convocations et PV des AG, un courrier adressé à Monsieur et un courrier adressé à Madame. Tout cela à la même adresse postale !
Est-ce possible de contourner leur exigence de doublon en intitulant UN seul envoi MONSIEUR OU MADAME ?
Cordialement.
Bonjour
Non, ils n’ont pas à exiger cela. S’ils sont en indivision, le syndic peut les obliger à nommer un mandataire indivisaire.
Cordialement
L assemblée générale de ma copropriété a eu lieu il y a quelques jours. Nous venons de recevoir le pv. Très surprise de lire qu un commentaire a été rajouté une fois que la séance etait levée à la demande du conseil syndical accusant à tort un copropriétaire. Le conseil syndical a attendu que la seance soit levée et que l ensemble des copropriétaires soient partis pour demander au syndic de copropriété ce commentaire en bas du pv. Est ce légal ? Un recours est il possible
Bonjour
Non ce n’est pas possible de rajouter quelque chose sur le PV après que la séance soit levée. Il faut contester dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
J’ai reçu le PV de la tenue de l’AG de notre ASL. L’AG s’est ouverte sans indication de la part du gestionnaire de l’atteint ou non du Quorum pour la tenue de celle-ci .soit le tiers de 167 copros.Le pv m’indique en calculant que le quorum n’est pas atteint. Que dois-je faire, c’est important car les comptes sont faux.
Bonjour
Le quorum n’est important que pour pouvoir voter des décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 25 puis 25-1.
L’approbation des comptes se vote à la majorité simple.
Cordialement
Bonjour,
Pourriez vous préciser SVP les conditions de convocation d’une AGE à la demande d’un groupe de copropriétaires majoritaires, contre l’avis du CS qui estime lui qu’aucune urgence réelle ne justifie de ne pas s’en tenir à l’AGO ? Il s’agit juste de repeindre quelques murs exterieurs relevant de parties communes ! le syndic est il oblige d’acceder à cette demande ? pourrait il mettre les frais d’organisation de cette Age à la charge des demandeurs.
Merci d’avance de votre retour
Bonjour
Le syndic ne peut pas refuser la tenue d’une AG.
Les frais d’organisation sont à la charge de la copropriété si l’AG est demandée par le CS ou par 25% des copropriétaires (en tantièmes). Ils sont mis à la charges du ou des demandeurs si celui-ci ou ceux-ci représentent moins de 25% des tantièmes.
PS notez que vous obtiendrez des réponses plus rapides en envoyant directement un mail à votre expert CoproConseils.
Cordialement
en vue d’une AG , j’ai adressé un courrier en recommandé au syndic pour porter des questions à l’ODJ. Or mes questions n’apparaissent pas dans le convocation à l’AG.
le Syndic peut-il refuser de les porter à l’ODJ? même si mes questions ne sont pas formaliser avec les bons termes administratifs?
exemple: je demande à ce que le syndic nous communique:
– la date de démarrage de gros travaux pour lesquels il a déjà procédé aux appels de fonds de 100% des montants! et l’échéancier des travaux / batiment ,
– une grille d’honoraires par montant de travaux,
– réponde à une question sur la déduction fiscales plafonnés à 10700€/an, comment cela se passe alors que 100% des fonds sont appelés?
Par ailleurs, notre copro à de gros travaux de rénovation énergetique globale estimée à 20Millions d’euros. j’ai interpellé le syndic qui demande 2,5% de remunération, ce que je trouve très élevé par rapport à sa mission. sachant que nous avons un maitre d’oeuvre qui fait tout le travail d’étude de projet, choix des entreprises, mise en oeuvre et suivi de chantier, …
un taux entre 1 et 1,5% serait plus légitime, le syndic devant ouvrir un compte bancaire séparé et s’occuper es appels de fonds et collecte.
Poouvez vous me donner votre avis?
Bonjour
Merci pour cette question qui a le mérite de permettre de mieux définir le sens que donne le droit de la copropriété à un mot très simple du langage courant : le mot “question” !
Le syndic ne peut pas se faire juge de l’opportunité ou non de porter une question à l’ordre du jour d’une AG. Certes.
Cependant encore faut-il que ce soient des questions !
Par question on entend un point sur lequel une décision d’AG est requise. Une question c’est un point sur lequel l’AG doit voter pour ou contre.
L’assemblée générale n’a pas à se prononcer sur la date de début des travaux. Il n’y a pas lieu de voter pour ou contre. Ce n’est donc pas une question !
Le syndic peut tout à fait répondre à ces questions en dehors de l’AG ou au cours de l’AG dans l’examen des questions diverses.
Cordialement
Bonjour, j’ai demandé l’inscription de plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine A.G. Mes questions apparaissent certes sur la convocation à l’AG mais elles ont été tellement résumées par le syndic qu’elles deviendront incompréhensibles pour les copropriétaires absents à l’AG et seulement compréhensibles par les copropriétaires présents à la seule condition que le syndic joue le jeu et explique bien. (Je ne pourrai pas être présent à l’AG)
Bonjour
Le syndic a la possibilité de reformuler les questions qu’il reçoit afin qu’elles puissent être soumise au vote de l’AG.
Exple un copropriétaire envoie un plan de clim avec une lettre indiquant qu’il souhaite installer cette climatisation. Le syndic va reformuler “Demande de Mr… autorisation de travaux d’installation d’un climatiseur affectant les parties communes et réalisé aux frais du demandeur etc….”
Si un copropriétaire souhaite que le syndic inscrive à l’ordre du jour exactement sa demande sans y changer une virgule, il convient de le préciser dans la lettre recommandée envoyée au syndic pour lui demander la mise à l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour
Je viens de recevoir la. Convocation d’AG par 3 copropriétaires unis pour renouveler un syndic défaillant et douteux.
Vu le nombre des tantièmes j’ai perdu d’avance. C’est carrément manigancé.
Quels sont les annexes obligatoires qui doivent être joint a la convocation? Dans ma convocation,il n’y a pas de pouvoir et beaucoup d’erreurs sur le vote par correspondance.
Un copropriétaire veut me donner son pouvoir.
Dois-je faire une réclamation svp?
Faut-il un courrier, mail, se déplacer pour récupérer ce pouvoir
Merci
Bonjour.
Un pouvoir peut être donné par mail.
Il n’existe pas de réclamation.
Si vous contestez la validité de l’AG il faut le faire devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour
J’ai demandé avec plusieurs courriers recommandés la convocation d’AG durant 3 ans. .(syndic professionnel défaillant). Frais de courriers inconsidérables.. puis je en demander le remboursement SVP et comment dois-je procéder ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Il est toujours possible de demander.
Vous pouvez mettre une résolution à l’ordre du jour demandant à la copropriété de prendre ces frais en charges. L’AG est souveraine.
Vous pouvez demander au syndic à ce qu’il vous rembourse à titre gracieux. Le syndic peut refuser.
Vous pouvez même aller devant le tribunal. Le juge décidera.
Mais vous ne pouvez pas de plein droit exiger un remboursement des frais postaux engagés.
Cordialement
A la réception de la convocation pour l’AG 2023, j’ai constaté une erreur de 630€ sur les charges que j’avais réglé. J’ai alors signalé l’erreur et joint l’avis de virement au syndic bénévole, 8 jour après avoir reçu la convocation par mail et 13 jours avant l’AG
J’ai informé ne pas pouvoir être présente.
Le syndic m’avait répondu « Bien noté. Effectivement ce virement m’avait échappé et j’en suis désolé. Mais c’est bien le cas, et il faudra donc rectifier la chose.
A la réception de PV de l’AG, je constate que m’a demande est passée sous silence et aucune rectification n’a été apporté à l’article 5 Approbation des comptes de l’exercice comptable 2022.
J’ai demandé une explication car je n’approuvé pas les comptes. Le syndic me répond : le fait d’approuver ou de ne pas approuver les comptes ne peut se faire que dans le cadre d’un vote à l’AG. Et pour les votes on ne peut tenir compte que des participants à la réunion, c’est-à-dire des personnes présentes.
Votre avis ?
Cordialement
Bonjour
Effectivement l’approbation des comptes est une décision d’assemblée générale qui se prend à la majorité simple de l’article 24.
Le copropriétaire absent et non représenté lors de cette AG a le droit de contester l’approbation des comptes dans le cadre de l’article 42.
Cependant pour ce qui est d’enregistrer un virement qui a bel et bien été fait, il n’est normalement pas nécessaire de passer par une contestation devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Le syndic a fini son exercice des 3 années en Novembre 2023. Nous étions à jour de nos charges. Nous avons demandé a convoquer l’AG depuis 2020. Pas de nouvelles depuis.
De plus nous avons reçu un nouvel appel de fond récemment hors exercice,..cet appel de fond nous réclame des charges de travaux d’un montant exorbitant…le CS ne nous répond pas non plus
Que puis-je faire pour avancer ?
Merci pour vos reponses.
Que puis-je faire svp?
Bonjour
Si le syndic n’a plus de mandat, qu’il n’y a pas de budget valablement voté pour l’année 2024, les charges ne sont pas exigibles.
Tout copropriétaire a le droit soit de convoquer par lui même une AG pour élire un nouveau syndic, soit de saisir le tribunal pour la nomination d’un administrateur provisoire … qui va convoquer une AG pour élire un syndic.
Cordialement
Bonjour,
Dans mon lotissement d’immeuble le syndic est à la fois copropriétaire de la grande majorité des logements. C’est un bailleur social. De fait, il a une écrasante majorité des vois lors des vote à l’AG. Il prend toutes les décisions alors qu’il a la double casquette de syndic et de copropriété avec une majorité écrasante.
A-t-il outrepassé ses droits ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse,
Bonjour
Malheureusement, les bailleurs sociaux ont le droit d’être syndics tout en étant majoritaires. C’est une disposition dérogatoire qui n’est pas du tout favorable aux copropriétaires classiques.
Dans ces copropriétés malheureusement les propriétaires privés n’ont guère la possibilité de faire entendre leur voix
Cordialement
Bonsoir
Lors de l’AG de la copropriété, le mandat du syndic a été renouvelé pour un an, mais à ce jour, le renouvèlement n’est pas signé ???
le syndic peut il gérer la copropriété ??
merci
Bonjour
Quel serait l’objectif de lui interdire de gérer la copropriété le temps que la paperasse se fasse ? L’absence de syndic peut potentiellement mettre la copropriété en difficulté.
N’importe quel juge ira dans le sens d’une continuité de mandat si l’affaire était portée devant les tribunaux.
Cordialement
Bonjour
lors d’une AG de copropriétaires, peut-on refuser de prendre une ou des procurations
merci
Bonjour
Si un copropriétaire arrive avec 4 pouvoirs à son nom et que la somme des tantièmes de ces 5 pouvoirs excède 10% des tantièmes, alors un pouvoir pourra être refusé.
Vous pouvez lire notre autre article à ce sujet
Cordialement
Bonjour
au cours de notre dernière AG, le président de l’AG quitte la réunion.qui devait le remplacer.
dans une AG combien de procuration peut avoir un coproprietaire.
merci pour votre aide
Bonjour
Si le président de séance quitte la séance, il faut impérativement en élire un nouveau.
Ensuite pour savoir qui et combien on peut avoir de mandat lors d’une AG, je vous enjoint à lire nos articles correspondants : combien de mandats et à qui donner mandat.
Cordialement
Bonjour
Notre syndic a été racheté par un grand groupe en 2021, sans l’accord de la copro depuis nous n’avons eu aucune ag ni sur les comptes 2021, ni sur les comptes 2022 !
Malgré les relances du CS et le courrier recommandé en main demandant fermement une ag .. silence
Les comptes 2021 n’ont été vérifiés que partiellement car à la suiite de cette reprise il y est mentionné “reprise comptable” pour le cs c’est invérifiable ! donc la copro est dans le flou total depuis 2021 !
quels sont les pouvoirs du CS ? que pouvons nous faire ?
Merci
Bonjour
Le conseil syndical peut exiger d’avoir accès aux comptes avant l’assemblée générale devant se prononcer sur leur approbation.
Ensuite le rôle du conseil syndical est de mettre en concurrence le syndic.
Il faut qu’il cherche des propositions concurrentes et qu’il demande (en recommandé) au syndic de les mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale amenée à se prononcer sur la nomination d’un syndic.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic n’a fait aucun affichage de la date de notre prochaine AG ni mentionné la possibilité qui est offerte aux copropriétaires de demander l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre de jour (cf. l’article 3 du décret du 27 juin 2019 complétant l’article 9 du décret du 17 mars 1967).
J’ai envoyé par e-mail une demande de proposition d’un nouveau syndic et par courrier recommandé. Le syndic a envoyé via AR24 la convocation de l’assemblée générale le jour même de mon e-mail (8h après l’envoi de mon e-mail).
Existe-t-il un recourt pour que cette demande soit apporté à l’ordre du jour de cette assemblée générale et non reportée à la suivante ?
Merci d’avance.
Bonjour
La loi précise que l’affichage est une obligation qui n’entraine pas de nullité de l’AG si elle n’est pas respectée.
Si votre demande de mise à l’ordre du jour est arrivée plus de 21 jours francs avant la date de l’AG, alors le syndic ne peut pas refuser de rajouter votre question à l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour,
Sur la feuille de présence, j’ai plusieurs interrogations :
– En cas de départ anticipé d’un copropriétaire (appelons le M. Dupont) mais avec transmission de son pouvoir un autre participant à l’AG (appelons le Mme Jeanne), que doit mentionner la feuille de présence au niveau du copropriétaire ? (par exemple : Prénom, Nom, heure et signature de M.Dupont à son arrivée + Prénom, Nom, heure et signature de M.Dupont lors de son départ + Prénom, Nom, adresse postale, heure et signature de Mme Jeanne comme nouveau représentant après le départ de M.Dupont ?)
– Est-ce la feuille de présence autorise plusieurs « lignes » de participation ? Par exemple, est-il possible d’avoir deux horaires d’arrivées avec des signatures si un horaire de départ avec signature est présent ?
– Est-ce que la feuille de présence digitale doit respecter le niveau simple, avancé ou qualifié ?
Merci beaucoup !
Bonjour
Les arrivées tardives et les départs anticipés doivent figurer au PV d’AG, que ce soit sur la feuille de présence ou sur le PV à proprement parler.
Cordialement
Bonjour,
Que se passe t’il si un président de séance est contraint de partir en pleine AG ? L’AG est annulée ou un autre vote doit avoir lieu pour en reélire un nouveau (donc nouvelle résolution à ajouter à l’ordre du jour) ? Si nous sommes dans le cas où un autre président de séance doit être reélu, le PV devra t’il être signé par les deux présidents de séance ?
Même question pour le secrétaire et le scrutateur. Merci !
Bonjour
Effectivement il faut forcément un président de séance, mais le changement de président de séance n’est pas du tout un motif de nullité.
Si un des membres du bureau de séance est amené à quitter l’AG, l’élection d’un nouveau président ou scrutateur sera immédiatement faite.
En général le secrétaire c’est le syndic, il est rare qu’un copropriétaire soit prêt au pied levé à reprendre le secrétariat de séance. Mais sur le principe c’est pareil.
Ce n’est pas une nouvelle résolution. Le syndic note sur le PV le départ du président et indique quelle est la personne qui est élue à sa place.
Le président qui reste est celui qui va relire le PV avant de le signer et sa signature suffira.
Mais si ce second président préfère pouvoir en discuter avec le premier, ils ont 8 jours pour signer le PV.
Cordialement
Bonjour,
Lors de notre AG où un nouveau syndic était proposé en face du syndic en place depuis de nombreuses années, plusieurs problèmes se sont posés :
• Les délais de 21 jours de convocation n’ont pas été respectés, “pour un problème technique”. On ne sait pas lequel.
• Les convocations ont été “déposées” dans les boites aux lettres des propriétaires résidents sans signatures, ni preuves à peine une dizaine de jours avant la date d’AG, par la responsable de copro (selon ses dires)…
• Des messages contradictoires sur la date d’AG ont été envoyé par SMS et mail.
• Nous n’avons ainsi aucune garantie que les propriétaires non résidents aient été convoqués ou informés d’une quelconque manière.
Conséquence, moins de 50% des copropriétaires étaient présents ou représentés à cette AG.
L’ordre du jour des questions n’a volontairement pas été respecté, malgré nos demandes et de nombreuses digressions sur les manquements de notre syndic actuel et de sa responsable de copropriété (non réponse aux LRAR, non réponse à une mise en cause, demande de sujets mis à l’ordre du jour non effectué depuis 2 ans, visites contractuelles de la copro et rapport non effectués, etc, etc, etc…)
La question d’élection du nouveau syndic a été débattu en toute fin de séance, alors que le temps manquait et que la salle réservée allait fermer ses portes.
Sur une réunion de 3 heures, seules les 15 dernières minutes ont donc été consacré au changement de syndic…
Aucun des 2 syndics n’a obtenu de voix suffisantes. L’écrasante majorité étant soit abstentionniste soit simplement absente.
Face à la situation, le président du conseil syndical, farouchement opposé à tout changement de syndic a décidé de faire revoter l’élection du syndic actuel, en sermonant les personnes ayant votés contre ou s’étant abstenus.
La responsable de copropriété a enfoncé le clou en indiquant que si son syndic n’était pas élu, elle s’arrêtait là et faisait nommer dès le lendemain un administrateur judiciaire.
Ce, alors que le contrat du syndic coure normalement jusqu’au 25 Février…
Pris en otage, plusieurs copropriétaires ont alors changé leur vote en faveur du syndic en place, tandis que d’autres ont quitté la salle quelques minutes avant que tout le monde soit “mis dehors”, écoeurées, par cette démonstration de “démocratie”.
Un recours est-il possible ? Lequel ?
Bonjour
Si vous avez voté contre, vous pouvez contester l’élection devant le tribunal dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Suite a un décès, notre copropriété se retrouve sans gérant. Est il possible d organiser une assemblée extraordinaire avec un délai de prévenance plus court afin de nommer le nouveau gestionnaire ?
Merci 🙂
Bonjour
En cas de carence de syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une AG.
Si vous ne respectez pas le délai de convocation de 21 jours francs, les décisions prises lors de cette AG peuvent être contestées dans le cadre de l’article 42.
Si elles ne sont pas contestées dans les délais, elles sont valables.
Cordialement
Bonjour, Une AG Spéciale peut-elle être considérée comme recevable, alors que le syndic a oublié d’adresser aux copropriétaires, la page 2 d’un document, pourtant soumis au vote ? (Indemnité DO). Nullité de l’ AG ?
Peut-on de fait, annuler les votes adressés par correspondance, au syndic ?
Le syndic doit-il proposer une autre AG Spéciale, mais cette fois à ses frais ?
Merci pour votre aide.
Bien cordialement.
Michèle
Bonjour
En copropriété il n’y a pas de “recevabilité” ou non. Il y a des décisions qui peuvent être contestées dans le cadre de l’article 42 et c’est tout. Si le syndic commet une erreur, mais que la décision n’est pas contestée elle est applicable. Si elle est contestée, seul le juge décide s’il convient de reconvoquer et aux frais de qui.
Cordialement
Bonjour, notre RC de 1969 petite copropriété de 14 appartements, date de construction de l’immeuble, stipule au paragraphe « répartition des charges de chauffage central » : »les charges de chauffage central seront réparties entre les différents copropriétaires au prorata de la surface installée dans chaque local. Lorsque le projet d’installation sera définitivement mis au point, le syndic résumera dans un tableau les proportions entre les surfaces de chauffe des différents locaux.Si l’installation n’est pas conforme à ce projet, ou si elle est modifiée par la suite, le tableau devra être révisé pour tenir compte des changements survenus. S’il n’y a pas de contestations, ou dans le cas contraire, lorsqu’elles auront été tranchées le syndic établira et fera publier au bureau des hypothèques le nouveau tableau de répartition « .
Au 3e et dernier étage, un copropriétaire avait fait fermer son balcon par une véranda inamovible, fixe de 27 m2.
Au 2e étage, un copropriétaire avait transformé le « séchoir », attenante à la cuisine, ou buanderie, lavage et étendage, en salle d’eau.
Au rez-de-chaussée, un propriétaire a annexé son garage à l’appartement, le transformant en chambre.
Sans parler des autorisations d’AG inexistantes, ou déclaration de travaux à la mairie, j’ai demandé à mettre à l’AG de décembre 202, exercice 2022, d’effectuer la modification de répartition des charges chauffage central ET des millièmes de charges communes générales par un géomètre ET la régularisation des charges depuis ces cinq dernières années, sachant que je suis propriétaire depuis mai 2017.
Les copropriétaires ont voté contre.
Ce sujet avait été évoqué en AG mars 2022 pour exercice 2021 parce que j’avais trouvé lors d’un devis de changement de canalisations de chauffage, ma quote-part bien plus importante que celles du 3e étage et du rez-de-chaussée.
Malgré les modifications importantes des locaux du 3e (+27 m2 habitables) et du rdc (+12/15 m2 habitables), quels sont les moyens de faire modifier les répartitions compte tenu sachant que cela devrait modifier considérablement leurs millièmes ?
Faut il un vote ? Faut il un vote à l’unanimité devant cette iniquité alors que le paiement des charges de chauffage central de ces 2 appartements a été jusqu’à présent payé par les 12 autres copropriétaires ?
Est ce une action vouée à l’échec ? Est ce que cela vaut la peine de persister dans la demande de modification et de régularisation, compte tenu d’un budget chauffage qui s’élève entre 9000 et 11000 € annuels depuis 5 ans, et d’autres travaux qui ont été effectués.
Bonjour
Le syndic est dans l’obligation de respecter le règlement de copropriété pour répartir les charges, y compris si celui-ci est obsolète et ne correspond plus à la réalité de la copropriété.
Lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice du fait de la non adéquation du RC avec la réalité il peut (comme vous l’avez fait) demander une mise à jour du RC et une mise en conformité avec les textes et règlementations en vigueur ainsi qu’avec la réalité des lieux.
Si l’assemblée générale refuse, le copropriétaire opposant (celui qui a voté pour) peut dans le cadre de l’article 42 aller devant un tribunal pour contraindre la copropriété à la mise à jour.
Avec un RC aussi ancien, il y a toutes les chances d’obtenir gain de cause.
Par contre le délai de l’article 42 étant dépassé, il faut recommencer et remettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour, la dernière tenue de l’assemblée générale de ma copropriété (importante en terme de lots , 11 étages) date de juillet 2021 avec vote du budget 2022 ! Nous sommes mi novembre, aucune nouvelle quant à la tenue de la prochaine. Le syndic a donc largement dépassé un an. Le budget rectificatif (compte tenu de la hausse du prix du gaz) n’a donc toujours pas été proposé alors que le chauffage a été mis. En tant que copropriétaire, quel est le recours et sous quelle forme pour pouvoir rappeler ses obligations légales et de tenir l’AG avant fin décembre 2022. Puis-je refuser de m’acquitter des charges. Merci. Cordialement Merci. Cordialement
Bonjour
Vous pouvez mettre en demeure de syndic de convoquer une assemblée générale sans tarder, mais cela ne vous donne en aucun cas le droit de ne pas payer vos charges.
Cordialement
Bonjour,
Je me suis aperçue que la cave de la loge du gardien qui a des millièmes avait été convoquée et avait voté lors de l’assemblée générale ! Par curiosité j’ai vérifié que la loge elle-même n’avait pas de millième dans l’état descriptif de la copropriété. À la prochaine assemblée générale je demanderai à ce que cet état descriptif soit refait par un géomètre. En attendant, je n’ai pas le texte de référence qui permettrait de dire que cela est impossible vu que la cave de la loge du gardien appartient au syndicat des copropriétaires. Pourriez-vous me dire comment le faire comprendre au syndic ? Où pourrais-je trouver cette information ?
En vous remerciant
Bonjour
Il est tout à fait courant que des parties communes aient des millièmes. C’est même assez pratique lorsque la copropriété souhaite revendre ces lots et ce qui est de plus en plus courant concernant les loges.
Par contre évidemment les parties communes ne doivent pas voter et les votes doivent être comptabilisés sur un nombre de millième correspondant au nombre total moins le nombre de millièmes des parties communes.
C’est une erreur du syndic.
Il ne faut pas que ça se reproduise, mais cela ne nécessite pas d’engager des frais de géomètre.
Par contre si un des résultats de vote est à quelques millièmes près et que le vote de la cave fait basculer une majorité, alors c’est plus grave.
Cordialement
Bonjour,
Que faire quant-un syndic s’en prend à un copropriétaire en notant son nom sur différentes résolutions sur le PV d’AG (des preuves écrites montrent que cela n’est que des mensonges ), car le syndic de notre copropriété prend des décisions avec quelques personnes (du CS ou non notamment en modifiant le réglement (pour le paiement) en faveur de ses personnes) et ce copropriétaire qui était au CS s’opposait à cela.
Merci pour votre réponse
Cordialement.
Bonjour
Lorsqu’un copropriétaire demande la mise à l’ordre du jour d’une résolution, il est normal que ce soit noté comme tel dans l’ordre du jour et éventuellement le procès verbal.
Il est possible de porter l’affaire devant la justice si cette mention porte un préjudice au copropriétaire. Il faut pouvoir démontrer le préjudice.
Cordialement
Bonjour,
dans notre copropriété, un couple marié sous le régime de la séparation de biens possède en commun un appartement (en indivision donc).
Ce couple refuse de désigner l’un d’entre eux comme mandataire commun et exige que les convocations, PV, appels de fonds soient adressés à chacun d’entre eux. Ce qui multiplie les frais par 2 bien entendu.
Nous savons qu’une démarche peut-être entreprise auprès du tribunal pour faire désigner par la justice le mandataire commun de ce couple.
Mais avant que ceci aboutisse, ce couple a-t-il raison d’exiger des courriers séparés, l’un pour monsieur, l’autre pour madame ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Non, ils n’ont nullement le droit d’exiger. Le syndic lui peut exiger la désignation d’un mandataire commun. Il n’est pas nécessaire que ce soit une désignation par la justice. Cela peut être une désignation à l’amiable. S’ils ne sont pas capables de trouver à l’amiable une solution (ça peut être une tierce personne) le syndic peut demander la désignation d’un mandataire au tribunal … à leur charge. Ce qui est dommage.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG, nous avons voté des portes d’entrées, le syndic s’est permis de rajouter d’autres travaux hors convocation, pour le paiement il se permet de diviser par le nombres de copropriétaires (détail que nous avons reçu 6 mois après l’AG). Aujourd’hui certains copropriétaires tentent une conciliation. Après avoir reçu celle-ci, le syndic annule l’AG ainsi que les travaux. En a t-il le droit ?
Merci pour la réponse.
Cordialement.
Bonjour
Un syndic n’a pas le pouvoir d'”annuler” une AG. Seul un tribunal peut le faire. Ce qu’un syndic peut faire par contre, c’est reconvoquer une AG avec les points qui posent problème à l’ordre du jour, et l’AG décide de les annuler, ou de voter le contraire ce qui de fait annule la décision précédente.
Cordialement
Bonjour, Comment le compte- rendu d’AG doit être communiqué ? Doit-il être envoyé par courrier simple, en recommandé ou par mail ? Est-il obligatoire ou faut-il le demander ?
Pour la convocation AG nous avions maintenu l’envoi par courrier avec A/R, et on l’a reçu par courrier A/R + courrier électronique (non ouvert !), cela engendrera t-il qd même des frais supplémentaires avec cet effet “doublon” ?
Merci +++ pour toutes vos réponses pertinentes et très éclairantes !
Sophia
Bonjour
Le procès verbal d’assemblée générale doit obligatoirement être envoyé en recommandé aux copropriétaires qui sont opposants sur une ou plusieurs résolutions ou absents. La date de réception doit en effet pouvoir être attestée car elle détermine le délai de contestation.
Tous les autres copropriétaires doivent le recevoir et peuvent le recevoir en courrier simple.
Que vous ouvriez le courrier ou pas le recommandé est payé et donc facturé. Par contre effectivement cette double facturation n’est pas normale.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG la convocation évoquait des travaux biens spécifiques pour ~60 000€ et à l’AG la somme est de 130 000€ du fait de rajouts (acceptée par les personnes présentes). Cela est possible ? Avec une majorité précise ? Et concernant le paiement peut-il être différent du réglement ?
En vous remerciant.
Cordialement.
Bonjour
Les travaux se votent à la majorité de l’article 24, c’est à dire majorité des présents et représentés.
D’où la nécessité d’être présent en AG ou de se faire représenter !
Cordialement
Bonjour,
Un prestataire de service a été voté en assemblée générale en 2019. Depuis cette date, à ce jour, sa mission n’a pas débutée et il semblerait que ce dernier n’accomplisse pas la totalité de ses missions.
Ma question est la suivante: si la majorité du Conseil Syndical accepte de changer de prestataire en demandant d’autres devis d’un montant similaire ou inférieur à celui fourni par le prestataire en question, peut-on remédier à ce fait sans passer par l’attente d’une nouvelle AG?
Merci d’avance
Bonjour
Le syndic a le droit de changer de prestataire à condition que les tarifs soient inférieurs ou égaux au prestataire choisi en AG et que le cahier des charges soit au moins équivalent à celui du prestataire choisi par l’AG.
Le syndic peut demander son avis au CS et justifie ensuite son choix devant l’AG.
Cordialement
Lors de nos AG, nous élisons bien sûr un président et le syndic assure le secrétariat. A ce jour, nous n’avons jamais élu de scrutateur. Il arrive que le syndic en personne soit là, accompagné d’un de ses employés mais le plus souvent seul le gestionnaire de notre copropriété est présent et est donc secrétaire de séance. Il se retrouve de fait à décompter les votes et appliquer les tantièmes pour nous en faire connaître l’issue. Est-ce bien normal ?
Bonjour
C’est effectivement le plus souvent la façon dont ça se passe. Le syndic est secrétaire. Mais il est souvent le plus expérimenté pour faire le décompte des votes de manière efficace et rapide.
Mais cela n’enlève en rien la responsabilité du président de séance qui par sa signature au bas du PV en fin de séance valide les votes tels qu’ils ont été enregistrés par le syndic. La vigilance concernant ces comptes doit être l’affaire de tous.
Cordialement
Dans le contrat de mon syndic, dans la liste des prestations incluses dans le forfait, il est écrit pour l’AG : « Élaboration et envoi de la convocation avec l’ordre du jour… » et « Envoi et notification du procès verbal comportant les décisions prises en AG aux copropriétaires (opposant ou défaillant) »
Est il en droit de facturer les frais d’envoi pour ces deux prestations ?
Cordialement
Bonjour
L’élaboration et l’envoi de la convocation ainsi que l’envoi du procès verbal d’assemblée générale ordinaire est compris dans les honoraires forfaitaires du syndic. Il n’en va pas de même pour une assemblée générale extraordinaire.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG une résolution a été refusé à la majorité. Ceux qui étaient pour figurent dans les opposants. Le syndic me dit que ces opposants c’est le fait d’être opposés au refus. Quelle est votre avis?
Merci pour la réponse
Cordialement
Effectivement ça peut paraitre bizarre, mais il a raison. Les opposants sont, dans ce cas de figure, ceux qui ont voté pour. Si la résolution avait été adoptée, les opposants auraient été ceux qui ont voté contre !
Bienvenue dans le monde de la copropriété !
Bonjour
Notre syndic sera démissionnaire à la prochain AG.
L’exercice comptable s’est achevé le 31 mars et nous n’avons toujours aucun convocation. Le délai des 6 mois est largement dépassé.
Que peut-on faire?
Bonjour
Vous pouvez le mettre en demeure de convoquer une AG sous huitaine. Dans le cas contraire, vous pouvez la convoquer vous même et élire le syndic qui le remplacera.
Cordialement
Bonjour,
Dans notre copropriété, nous avons un propriétaire handicapé mental sous tutelle. Son tuteur est convoqué à chaque AG mais ne vient jamais. Lors de notre derniere AG, nous avons constaté qu’un copropriétaire avait fait signer a la personne sous tutelle un pouvoir accompagné d’un manuscrit du tuteur autorisant ce pouvoir. Apres verification, cette autorisation s’est avérée fausse. Est ce un sujet d’annulation de l’AG ? Qui paye ? Et que risque ce copropriétaire malhonnète ?
Bonjour
Si le tuteur atteste effectivement que c’est un faux, c’est évidemment un motif d’annulation d’AG. Mais pas de plein droit. Soit le PV d’AG est modifié à l’amiable soit il faut que cela fasse l’objet d’une décision de justice. Par contre attention, si les tantièmes de cette personne correctement comptabilisées ne changent pas les résultats des différents votes, alors vous pouvez être déboutés. Donc il faut surtout voir si cela change de résultat du vote. Sinon ça ne sert à rien d’aller devant un tribunal. Par contre le contrevenant peut tout à fait être condamné au civil. Il faut qu’il y ait une plainte de la part du tuteur, mais cela ne concerne pas la copropriété.
Cordialement
Bonsoir. Nous sommes une petite copropriété et nous avons une question. Avec la loi Elan les copropriétaires peuvent convoquer une AG. Est-ce le cas également pour l’AG qui clôture les comptes annuels? Ou c’est le syndic qui doit obligatoirement convoquer cette AG ?
Merci d’avance
Bonjour
Ce n’est pas la loi Elan qui a introduit cette possibilité, c’est la loi du 6 août 2015, dite loi Macron. Ceci est très encadré. Un copropriétaire ne peut convoquer une AG qu’en cas d’absence de syndic, et uniquement pour élire un nouveau syndic.
Cordialement
Bonjour,
J’ai signé un compromis pour un appartement dans une copropriété de 22 copropriétaires parmi lesquels se trouvent 3 débiteurs pour un montant d’environ 13500 euros à ce jour.
Aucune AG ne s’est tenue en 2020 ni en 2021… Le budget previsionnel 2020 avait bien été voté mais pas le budget 2021… Aussi, doit-on considérer qu’en cas de procédure de recouvrement, si un copropriétaire conteste les charges 2021, celles-ci seront irrécouvrables ?
Comment le syndic peut-il légalement laisser une copropriété dans un tel flou en n’organisant pas d’AG ? Si demain plus personne ne paye, la situation pourrait devenir catastrophique….
Bonjour
Si le budget n’a pas été approuvé, les charges ne sont pas exigibles. Effectivement la situation peut devenir catastrophique.
Le syndic ne peut pas “légalement” laisser une copropriété sans AG. Ce qui est également inquiétant c’est l’absence d’implication des copropriétaires et du conseil syndical. Ils doivent exiger du syndic qu’il convoque une AG.
Cordialement
J’ai informé le Syndic que j’allais demandé par courrier recommandé la révocation d’un membre du Syndic pour abus de fonction, non respect du règlement et du vote de l’AG.
Celui-ci m’a répondu que, du fait que c’est moi qui en faisait la demande, les frais d’AG seraient à ma charge. Est-ce vrai ?
Bonjour
Effectivement, seule l’assemblée générale peut décider de la révocation d’un membre du conseil syndical, ainsi pour procéder à une telle révocation il faut une AG. Soit vous attendez l’AG annuelle, soit c’est urgent et vous demandez la convocation d’une AGE (extraordinnaire) celle-ci est soit demandée par un seul copropriétaire (et les frais sont à sa charge) soit par plus de 25% des copropriétaires et c’est en charges communes générales.
Cordialement
Bonjour
Je viens d’emménager dans une petite copropriété de 12 appartements, l’immeuble comprend beaucoup de personnes âgées qui n assistent à aucune AG puisqu’elles se tiennent en visio! D autre part, il n’y a aucun conseil syndical, je compte donc me présenter; les dernières AG ont eu lieu sans personnes et sans conseil syndical, est-ce légal?
Cordialement
Bonjour
Un conseil syndical est obligatoire, mais il n’est pas possible d’obliger les copropriétaires à se présenter. Ce qui serait illégal serait de ne pas organiser l’élection d’un conseil syndical.
Une AG “sans personne” n’est pas possible. Mais il suffit d’une personne présente pour qu’une AG puisse se tenir et prendre des décisions de manière légale.
Même si une AG est convoquée en visio. Il est possible pour les personnes qui ne maitrisent pas ces techniques, de voter par correspondance en renvoyant leur formulaire. Celui-ci est obligatoirement joint à la convocation depuis juillet 2020.
Cordialement
Sur le PV de notre AG, le syndic fait figurer pour des résolutions votées à l’article 24 que le nom des copropriétaires qui ont voté POUR, ABSTENTIONS, NON EXPRIMES.
Est-ce légal que le nom des CONTRE n’y soient pas ?
pour d’autres résolutions toujours votées à l’article 24 il a noté que les tantièmes
ex : POUR 75203 sur 75203 tantièmes
CONTRE 0 sur 75203 tantièmes
ABSTENTIONS : 0 tantième
Merci pour votre réponse. Martine
Bonjour
Le secrétaire de séance a l’obligation de noter nommément ceux qui ont le droit de contester c’est à dire absents et opposants. En l’occurrence lorsqu’une résolution est rejetée, les opposants sont ceux qui ont voté pour.
Cordialement
bonjour
mon AG se tiendra la semaine prochaine. j’ai envoyé ma question pour l ODJ dans les temps mais elle a été oubliée par le syndic du coup elle n’y apparaît pas. j’ai demandé un rectificatif deux fois, il m’ a été répondu que ma question avait déjà été mise en AG en juin 2017 ( travaux qui avaient été validés et qui ont été annulés en novembre 2017 par le conseil syndical sans que les copropriétaires en soient informés; le conseil syndical avait -il le droit d’annuler les travaux? en ag 2018 il a été avancé pour l’annulation de ces travaux que le vote avait été faussé car des gens étaient partis entre temps, j’ai vérifié les questions qui ont suivis et les mêmes personnes étaient présentes jusqu’au bout) et que l’on ne pouvait pas la remettre à l’odj d’une nouvelle AG car elle avait déjà été posée il y a quelques années. Est-ce vrai?
par ailleurs je me suis rendue compte que mon syndic demandait quoi me répondre par rapport à cette question uniquement à deux membres du conseil syndical ? mon syndic a -t-il le droit de faire cela?
tout comme les membres du conseil syndical ont ils le droit de supprimer des questions de copropriétaires ?
merci
Bonjour
Ni le syndic, ni le CS ne peuvent se faire juges de l’opportunité de mettre une question à l’ordre du jour de la prochaine AG. à partir du moment où un copropriétaire demande en recommandé et dans les délais, qu’une question soit mise à l’ordre du jour, personne ne peut s’y opposer, aussi saugrenues ou irréalistes que soient les demandes. Le fait que cette même résolution ait déjà été récemment ou de nombreuses fois refusée en AG n’y change rien.
Cordialement
Bonjour.
J’ai demandé au syndic de convoquer une AG extraordinaire à mes frais, en lui adressant le 31 mars par LRAR (reçue le 1er avril) les projets de résolution que je souhaite mettre à l’ordre du jour ainsi qu’un dossier de documents à l’appui de mes demandes. Il s’agit de demandes d’autorisation de climatisation, de changement de fenêtres et de travaux portant sur des murs porteurs situés à l’intérieur de mon lot. Depuis c’est silence radio de la part du syndic. Puis je l’obliger à convoquer l’AG? et engage t il sa responsabilité si il ne convoque pas cette AG? Merci beaucoup pour votre aide
Bonjour
Effectivement l’article 17-1 AA de la loi de 65, vous donne le droit de demander au syndic la convocation d’une AG à vos frais.
Néanmoins il faut malgré tout prendre contact avec le syndic pour voir concrètement comment et quand cette AG va être convoquée. Si effectivement il traine vraiment trop, vous pouvez saisir le tribunal.
Cordialement
Bonjour
Notre copro (3 lots avec 4 copropriétaires 2 couples ) n’a pas fait l’objet d’aucune AG depuis juin 2018. Il avait été voté que le syndic bénévole alors en place l’était jusqu’en septembre 2018 le temps de chercher un syndic professionnel .
Depuis rien n’a été fait. Seules quelques recherches des copropriétaires pour chercher un syndic pro mais rien de finaliser .
Est ce que notre ancien syndic bénévole est tjs en fonction ?
A qui demander la convocation dune nouvelle AG pour faire avancer les choses ? Nous sommes perdu ..
Merci du retour
Bonjour
Si le mandat de votre syndic bénévole se terminait en sept 2018, vous n’avez plus de syndic.
N’importe quel copropriétaire (donc vous) peut convoquer une assemblée générale ayant comme ordre du jour l’élection d’un syndic.
Si vous choisissez un syndic professionnel, celui-ci vous aidera à établir votre ordre du jour et à convoquer l’AG.
Cordialement
Bonjour,
J’habite dans une petite copropriété (7 lots) avec un syndic bénévole.
Il nous a convoqué pour l’AG ordinaire 2020 par simple mail. En a-t-il le droit ?
Quel est le délai légal à respecter entre la convocation et la date de l’AG ?
Ce délai court-il a partir de la date d’envoi de la convocation ou à partir de notre réponse de participation ?
Merci
Bonjour
La convocation doit être faite en recommandée. Dans une petite copropriété elle peut éventuellement être réalisée en main propre avec émargement.
Il doit s’écouler 21 jours francs entre le jour de l’envoi et le jour de réception.
La loi ne vous demande pas de répondre au syndic si vous avez l’intention de participer au non.
Cordialement
Ca marche pas. Quand on clique sur les liens du sommaire.
Bonjour
C’est normal, c’est un article réservé aux adhérents CoproConseils.
N’hésitez pas à parler de CoproConseils à votre conseil syndical. Vous pouvez leur transmettre notre documentation.
Cordialement
Une réunion du syndic bénévole de notre copropriété devait se tenir le vendredi 4 décembre 2020 à 19h. Lors de cette rencontre nous sommes 7 personnes. En respectant les distances et avec le port du masque pensez vous qu’elle puisse avoir lieu ?
Bonjour
Ce n’est pas le code de la copropriété qui permet de donner une réponse à votre question, ce sont les règles de l’état d’urgence sanitaire.
Entre le 29 octobre et le 1er décembre 2020 la population est confinée. Seules les sorties prévues dans l’attestation sont autorisées.
Il n’y a pas de case “se rendre en assemblée générale de copropriété”
Cordialement
Bonjour
Par laxisme notre syndic (gestionnaire de bien) après Irma ,n’a pas fait les assemblées ordinaire de 2018 2019 et à l’intention de les faire en même temps que l’ AG 2020 ,courant décembre 2020 . Les charge et leur honorais ont était payer jusqu’a ce jour .
Nous n’avons pas étais bien défendu et n’avons reçue que une partie des indemnités suite au dégâts .
A t’il le droit de faire celas ?
Pourrais en t,il profite pour ajoute des clause à l’ordre du jour 2018 ou 2019 nous portent préjudice?…
Bonjour
Le syndic a l’obligation de faire une AG annuelle, même si la copropriété lui a donné mandat sur 3 ans.
Si aucune AG n’a lieu, aucun budget ne peut être voté, les appels de fonds sont non exigibles.
Le conseil syndical aurait du réagir.
Il peut nous missionner pour qu’un expert CoproConseils l’épaule afin de remettre votre syndic au travail et défendre au mieux vos intérêts.
N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement.
Bonjour
Notre contrat avec notre syndic a pris fin le 30 septembre 2020 . Nous n’avons toujours pas reçu de convocation pour renouveler son mandat. Est-ce normal ? A-t-il le droit de prolonger son contrat à cause de la covid-19 ? Nous sommes complètement perdu . Nous avons envoyé un ordre du jour pour l’AG 2020 mais nous n’avons pas de réponse. Ce silence cache-t-il un vise de forme à l’égard de notre copropriété ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Votre syndic aurait du convoquer une AG pour renouveler son mandat.
Si son mandat se terminait le 30 sept 2020, il n’est pas concerné par le renouvellement automatique. Pour plus d’infos vous pouvez lire notre article à ce propos.
Si votre syndic ne convoque pas d’AG, le conseil syndical a le droit de le faire à sa place.
Si vous souhaitez que CoproConseils vous épaule n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Dans votre paragraphe “les signatures” vous écrivez la phrase suivante: “Il nous semble très problématique de laisser le syndic faire une AG totalement par correspondance”.
Pouvez-vous nous dire comment empêcher un syndic de faire une AG totalement par correspondance?
Cordialement
Bonjour
Dans l’état actuel de contradiction des textes et dans l’absence actuelle de décision de justice permettant de trancher, nous conseillons de faire pression sur le syndic pour qu’il organise a minima une AG réduite avec le CS disposant de mandats permettant de représenter le plus grand nombre de copropriétaires.
Cordialement
J’ai acheté un appartement en 2001 équipé de chauffage électrique.
Mais en 2019 j’ai reçu une mise en demeure du syndicat des ilots de Tours pour non-respect du règlement de copropriété.
Le mode de chauffage collectif imposé par la copropriété prévoit un raccordement au mode de chauffage fourni par Dalkia avec des chaudières au fioul et au charbon.
Ce mode de chauffage est totalement obsolète et implique une empreinte carbone importante.
Est-ce que votre service juridique pourrait me donner des arguments a développer pour conserver le chauffage électrique face au chauffage collectif totalement archaïque.
Merci
Bonjour
Oui cela fait partie des missions possibles pour CoproConseils.
Pour autant une modification du règlement de copropriété ne peut se faire sans l’aval de l’AG.
La majorité dépend de la situation de la copropriété.
Néanmoins la fin du chauffage au fioul a été sonnée par le gouvernement cet été.
Votre copropriété devra un jour ou l’autre s’y conformer.
Cordialement
Nous sommes une copro de 34 lots. L’AG ordinaire 2020 n’a pas eu lieu. Le conseil syndical n’existe plus depuis févier par démission de 2/3 de ses membres. Nous sommes 3 copropriétaires à essayer de gérer face à un syndic (contrat jusqu’à fin avril 2021) qui multiplie fautes et mauvaise gestion.
Nous avons des travaux urgents à faire réaliser. Nous avons les devis car nous avons reçu les artisans et entreprises.
Nous avons demandé le 1er juillet à plus de 25 % des copropriétaires une AG extraordinaire pour mise en place d’un conseil syndical valide, le vote des travaux en urgence et la mise en concurrence anticipé du syndic.
Le syndic nous refuse l’AG pour des raisons de « conjoncture ». Nous allons renvoyer une mise en demeure pour les obliger à la faire et nous rajoutons au vote la révocation immédiate du syndic.
Nous souhaitons ne pas faire l’AG dans leurs locaux (au cas ou ils seraient révoqués en cours d’AG). Y a-t-il aujourd’hui, suite à la crise sanitaire, des règles à respecter pour les locaux d’une AG ?
Et en cas de nouveau refus du syndic, pouvons nous organiser l’AG sans le syndic sans passer par une voie judiciaire ?
Merci pour vos réponses et vos conseils toujours éclairés.
Bonjour
Concernant les syndics qui ne convoquent pas les assemblées générales alors que l’état d’urgence sanitaire est terminé, nous vous renvoyons vers notre article qui en traite spécifiquement.
Vous pouvez effectivement tenir une AG sans passer par voie judiciaire.
Concernant la révocation du syndic, nous vous déconseillons de vous engager dans cette voie qui peut être longue et couteuse.
Vous pouvez également utilement lire notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement géré par un syndic peu scrupuleux celui-ci m’impute de force une facture suite à un dégât des eaux sur canalisation d’immeuble. Le plombier pour changer la canalisation a dû démonter et remonter mon WC et cette facture ´est imposée comme charge directement par le syndic parce que j’ai refusé de payer le plombier (qui a agit sans devis préalable). Mon assurance dit que c’ést du ressort de l’assurance de l’immeuble mails le syndic n’a pas tenu compte du rapport de l’expert ni du courrier de mon assureur . Du coup mon compte de charge est débiteur ; quel recours ai-je ? Merci par avance
Bonjour
Effectivement le syndic doit suivre le rapport de l’expert.
Vous pouvez refuser les comptes et engager une procédure.
C’est le moment de faire jouer votre protection juridique.
Par contre vous n’avez pas le droit de ne pas payer vos charges, même si elles sont erronées.
Cordialement
Bonjour,
Une question SVP. AG est 2ème quinzaine d’octobre 2020, l’arrêté des comptes 30/06/2020. Le Syndic nous demande de faire une réunion de préparation le 22 juin 2020.
Cette réunion peut-elle avoir lieu si tôt ?
Merci. Cordialement
Bonjour
C’est possible, mais c’est un peu prématuré effectivement sans avoir arrêté les comptes.
Quoi qu’il se passe cette réunion ne peut en aucun cas remplacer la vérification des comptes qui doit avoir lieu après arrêté.
Cordialement
Bonjour,
Liés par un partenariat enregistré (pacs) et propriétaires d’un bien en indivision que nous gérons ensemble, le syndic de la copropriété refuse que vous assistions tous 2 à la prochaine assemblée générale et nous impose de venir seul sous prétexte que ses locaux ne peuvent pas accueillir plus de 9 personnes suite aux restrictions sanitaires actuelles. Quelques copropriétaires, arbitrairement choisis, faisant ou non partie du conseil syndical, ont été consultés pour se prononcer sur la pertinence de la date arrêtée par le syndic. Nous n’avons pas été consultés et nous ne connaissons pas le résultat de l’enquête. Devant notre insistance à vouloir participer, en tant que copropriétaires à part égale, ensemble à l’assemblée, le syndic nous avertit que des copropriétaires mécontents seraient en droit de ne pas accepter la présence de l’un ou de l’autre, et ceci en vertu de l’extrait de l’article suivant du règlement de copropriété : “les indivisaires devront se faire représenter auprès du syndic et aux assemblées de copropriétaires par un mandataire”. Ce droit des copropriétaires est-il réel où le syndic essaie-t-il de nous intimider? J’ajouterai que nous sommes copropriétaires de ce bien depuis 20 ans et que c’est la première fois que l’on nous fait état de cette obligation de se faire représenter par un mandataire aux assemblées générales.
J’espère que ma question est compréhensible et je vous remercie d’ores et déjà de votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour
Effectivement les propriétaires en indivision doivent soit se mettre d’accord pour désigner celui qui représente l’indivision, soit nommer un mandataire extérieur.
Seul le mandataire a le droit de prendre part aux débats et de participer aux votes. Les autres membres de l’indivision sont considérés comme des invités. Ils peuvent assister à l’AG, peuvent prendre la parole si on les y invite et l’AG peut se déterminer à sa majorité sur leur présence ou non en AG.
En pratique cela ne se fait pas, mais dans les textes c’est possible.
Les syndics à l’heure actuelle essaient juste de résoudre le casse-tête AG limitées à 9 personnes.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une copropriété de 4 logements dont 3 occupés par les propriétaires, le 4eme est loué et
sa propriétaire est syndic. Un des proprietaire occupant a signale verbablement à un voisin avoir vendu son appartement et qu’il déménage à la fin du mois de mai nous n’avons pas eu d’assemblée générale cette année à cause du coronavirus. Son départ est-il contestable compte tenu du fait que c’est un propriétaire qui n’a pas toujours payé correctement ses charges bien qu’elles soient très légères.
Par ailleurs, depuis 2013, la copropriété a accepté le retrait d’un appartement qui venait d’être acheté : les nouveaux occupants ont supprimé un mur porteur sans nous avertir mais en nous montrant a posterio
Bonjour,
Il a le droit de vendre, mais il est de la responsabilité du syndic de n’accepter la vente qu’à condition que le copropriétaire soit à jour de ses charges. Pour que la vente se fasse, le notaire demande au syndic un “certificat article 20”. Si le syndic établit ce certificat alors que le copropriétaire vendeur n’est pas à jour de ses charges, il en va de sa responsabilité car ensuite ces charges ne sont plus recouvrables ni auprès de l’ancien copropriétaire qui n’est plus copropriétaire, ni auprès du nouveau qui n’est pas responsable de ces charges.
Concernant les travaux en copropriété, ils ne sont réalisables qu’après autorisation votée en AG. Si l’autorisation ne peut être donnée faute d’AG, les travaux ne peuvent être réalisés. Vous pouvez devant un tribunal demander la remise à l’identique de travaux non autorisés.
Cordialement
Bonjour,
En vous remerciant de me préciser que la SYNDIC doit obligatoirement diriger l’AG de la copropriété et NON de se faire remplacer par un membre de son Cabinet ???
Merci infiniment pour la précision.
Bien cordialement.
Claude
Bonjour,
Eh non, votre syndic peut se faire remplacer par la personne de son choix au sein de son cabinet !
Cordialement
Bonjour,
Petite copro. de 23 appartements.
La SYNDIC ayant beaucoup de mandats peut-elle se faire représenter à une AG par une personne de son cabinet ???
En vous remerciant.
Cordialement.
Bonjour,
Tout cela est parfaitement illégal. Lisez notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour
avec la loi Elan on peut détenir 10% des tantièmes dans une A.G. Avec 3 pouvoirs peut on dépasser les 10% ?
Cordialement
Bonjour,
Toutes les réponses dans notre article sur les mandats en assemblée générale.
Bonne lecture
Bonjour,
Merci pour votre site qui regorge d’intéressantes informations pour comprendre la vie et les règles d’une copropriété.
Je constate que les liens du détail du sommaire ne fonctionnent pas. Est-ce normal ?
Cordialement
Bonjour,
Oui c’est parfaitement normal. Certains de nos articles sont en lecture intégrale réservée aux adhérents CoproConseils. Les liens en début d’article renvoient à des paragraphes auxquels vous n’avez pas forcément accès. Sauf si vous êtes copropriétaire dans une copropriété adhérente chez nous, auquel cas connectez vous avec vos identifiants et mot de passe. Si vous les avez oubliés, vous pouvez nous les réclamer par email.
Cordialement
Bonjour
Lors de notre dernier AG j ai mis à l ordre du jour le changement de syndic et envoyé un devis.
Le nouveau syndic ayant été prévenu tard il n a pas pu être présent lors de l AG, mais il avait prévu de contacter les copropriétaires s ils était élu.
Le syndic en place à influencé les copropriétaires en argumentant que ce n était pas correct de la part de ce Syndic de ne pas être présent.
Malgré ça la majorité à côté pour le NON renouvellement du syndic en place.
Certains copropriétaires se sont braqués et ont quitté l AG. Le syndic à lèvė la séance et à signalé qu il allait convoqué une nouvelle AG.
Nous n avons rien signé.
Question : est ce légale de la part du syndic en place d avoir lèvė la séance ? Le syndic en place aurait il dû continuer la séance puisque la majorité à vôtė le changement la,révocation du syndic en place ?
Peut il y avoir un recours ou devons nous convoqué une nouvelle AG ? Est ce que le syndic peut nous facturer cette AG ?
Merci pour vos conseils
Bonjour
Votre syndic n’a pas été correct et a outrepassé ses pouvoirs.
Le nouveau syndic avait tout à fait le droit de ne pas être présent. Le syndic non renouvelé n’avait pas le droit de lever la séance. Seul le président de séance a le droit. Le syndic avait juste le droit de quitter la séance, éventuellement de vous mettre dehors si l’AG se déroulait dans ses locaux. Théoriquement, le président de séance a le droit d’exiger une copie de pouvoirs et de la feuille de présence avant que le syndic ne les emporte en tant que secrétaire. Idéalement lorsqu’on sait qu’on risque de ne pas renouveler pas le mandat d’un syndic, on ne lui donne pas le secrétariat !
Si rien n’est signé, effectivement, les décisions qui ont été prises avant la “levée de séance” sont contestables.
Par contre l’AG a eu lieu, et le syndic a tout à fait le droit de la facturer.
Votre syndic (qui n’a donc pas été réélu) peut encore convoquer une AG si son mandat court encore.
Sinon vous êtes sans syndic. Le président du conseil syndical a le droit de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.
Il faut être beaucoup plus vigilant afin de ne pas se retrouver dans un tel imbroglio.
Si vous êtes au conseil syndical, n’hésitez pas à nous demander un devis, nous pouvons vous aider.
Cordialement
Bonjour
Je réside dans un petit immeuble (20 appart) gérée par un syndic qui a mon sens gère très mal la copro.
En ce moment, il met à l’ordre du jour (depuis 3 ans avec l’aval du CS) une résolution qui n’a rien a voir avec notre copro.
En gros, résolution concernant le versement d’une cotisation annuelle à une association culturelle
Je précise bien : une assoc qui n’a absolument rien à voir avec la copro (meme pas dans le périmètre de la copro)
La majorité vote pour.
Certes le montant par proprio est minime, mais bon.
Y a t-il moyen de bloquer cette résolution ?
J’ai cru comprendre aussi qu’à partir du moment ou la résolution est votée (meme si illégale) il y avait obligation de payer la charge correspondante.
Quel est votre avis ?
Merci
Bonjour,
Oui, l’assemblée générale est souveraine.
La copropriété est une démocratie et il faut se plier aux décisions de la majorité.
Vous n’avez pas de moyen de bloquer cette résolution. Vous avez juste le droit de voter contre. Vous avez également le droit de contester dans le cadre de l’article 42, mais encore faut-il que vous ayiez “intérêt à agir” c’est à dire que vous puissiez prouver un préjudice.
De plus, oui, à partir du moment où cette résolution est votée dans les règles de l’art, vous devez participer à la dépense en payant vos charges intégralement. Si vous ne le faites pas, le syndic serait fondé à émettre une mise en demeure et à vous facturer la mise en recouvrement des charges non payées.
Cordialement
Oui l’AG est d’une importance capitale comme vous le détaillez dans divers points. Oui il est regrettable que de nombreux copropriétaires la “boude” : le droit de vote donne vraiment le pouvoir aux copropriétaires. Pour conclure notre copropriété apprécie vraiment votre rôle de Conseil.
Merci !