Le règlement de copropriété détermine les règles de répartition des charges communes générales d’une copropriété. Il existe plusieurs cas d’erreur possibles et plusieurs solutions pour régulariser et contester.
Deux répartitions possibles :
Les charges communes générales peuvent être réparties de deux façons différentes :
- C’est soit une “répartition à parts égales”. Dans ce cas chaque lot, quelle que soit sa superficie, paie une part. Cela s’applique pour les charges dont la jouissance ne dépend pas de la superficie du lot. Par exemple les compteurs d’eau, les boites aux lettres ou les abonnements d’antenne ou de câble
- La répartition peut se faire également “aux tantièmes” ou “aux millièmes”. Cette fois les charges sont relatives aux avantages du lot. Un appartement plus grand a plus de tantièmes généraux. Un appartement situé dans un étage élevé a plus de millièmes ascenseurs. etc..
Le règlement de copropriété est fondamental
Dans le règlement de copropriété on trouve :
- les catégories de charges,
- la façon dont elles doivent être réparties,
- le nombre de tantième attaché à chaque lot et
- le nombre de tantièmes attachés à chaque lot en fonction de la catégorie de charge.
Exemple deux appartements de même superficie n’ont pas le même nombre de tantièmes ascenseur suivant s’ils sont au dernier ou au premier étage. Par contre, ils peuvent en avoir le même nombre pour la répartition des charges d’espaces verts.
Les tantièmes sont déterminés à la construction de l’immeuble en fonction de trois critères ; la superficie, l’étage et l’exposition.
Le syndic s’appuie donc sur le règlement de copropriété pour chaque année répartir les charges communes générales de la copropriété. Il peut arriver que les charges ne soient pas réparties selon le règlement de copropriété, c’est toujours anormal. Il doit y avoir cohérence entre ces éléments.
Pour finir, il est possible que certains tantièmes résiduels soient répartis arbitrairement. Cela n’engage jamais des sommes conséquentes de charges.
Ce n’est donc pas de tantièmes résiduels dont il est question dans cet article.
La répartition des charges communes générales n’est pas correcte ?
Premier cas de figure : le règlement de copropriété est faux ou contestable, le syndic doit tout de même l’appliquer. Pour le modifier deux solutions : un juge peut être saisi, il pourra éventuellement ordonner une modification du règlement de copropriété. La copropriété peut modifier elle même son règlement de copropriété mais il lui faudra le voter à l’unanimité.
Second cas de figure, le règlement de copropriété ne pose pas de problème particulier, mais le syndic ne l’applique pas ou mal.
Les millièmes ne vous semblent pas justes
C’est une question assez récurrente.
Quelques fois, en comparant les millièmes de votre appartement ou votre cave ou votre parking avec ceux des voisins, vous vous rendez compte qu’il existe une différence qui vous semble injustifiée. Le syndic applique les clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété. Il n’a pas le droit de changer cette répartition, même s’il est d’accord avec vous sur le fait que c’est injuste. Attention, un syndic bénévole ne le peut pas non plus.
Si vous êtes dans un immeuble récent : il est possible de demander la modification des clefs de répartition dans les deux ans qui suivent la première mutation.
Une mutation c’est le fait qu’un copropriétaire vende son lot.
Si vous êtes dans un immeuble ancien ou que le délai est passé, alors il n’est possible de saisir le tribunal que si la différence est supérieure de 25%.
Si la différence est inférieure à 25%, seul un vote à l’unanimité pourra modifier le RC.
Souvent, c’est au moment où les charges s’envolent qu’on prend la peine de vérifier si la répartition est “juste”. C’est dommage. C’est quelques fois trop tard.
Le règlement de copropriété n’est pas appliqué
Soit c’est tout à fait accidentel et récent.
– Si le conseil syndical s’en rend compte au moment de la vérification des comptes, il faut que le syndic corrige et organise une nouvelle vérification des comptes par le conseil syndical. Il faut que la copropriété puisse voter en assemblée générale des comptes justes.
– Si le conseil syndical ne s’en rend pas compte (c’est certainement que la copropriété n’est pas adhérente à CoproConseils ou n’a pas souscrit l’option contrôle de gestion !) et que l’erreur de répartition des charges est révélée en assemblée générale avant l’approbation des comptes. Les comptes ne doivent pas être approuvés. Le syndic doit revoir la répartition des charges et il est indispensable qu’une nouvelle assemblée générale soit convoquée pour approuver les comptes corrigés. Dans ce cas, cette assemblée générale extraordinaire doit être convoquée aux frais du syndic.
– Si l’erreur passe totalement inaperçue et que les comptes sont approuvés en l’état, alors on entre dans la stricte application de l’article 42. Les copropriétaires défaillants ou opposants ont deux mois pour contester, ensuite c’est trop tard.
Par contre, si l’erreur ne concerne qu’un copropriétaire, celui-ci peut contester dans le cadre du premier alinéa de l’article 42. Les actions personnelles ont un délai de prescription de 10 ans.
Soit c’est ancien et récurrent
Cette répartition erronée est un état de fait depuis de nombreuses années. On est alors en dehors de l’application de l’article 42. Les délais de contestation sont dépassés. Le syndicat des copropriétaires doit alors faire appel à la justice et assigner le syndic en responsabilité. Dans ces cas précis, nous conseillons toujours aux copropriétaires de trouver une solution de dédommagement à l’amiable avec le syndic pour éviter une procédure à la copropriété.
De l’utilité d’un expert à vos côtés !
L’étape de vérification des comptes est donc cruciale. Les membres du conseil syndical font en général de leur mieux, mais l’expertise de CoproConseils est irremplaçable pour lire entre les lignes et faire appliquer les textes.
Attention : le conseil syndical vérifie la répartition générale des charges communes. Il n’est absolument pas dans ses attributions de vérifier la position individuelle des comptes. Chaque copropriétaire doit vérifier les charges qui lui sont attribuées.
Si un copropriétaire à titre individuel relève des inexactitudes dans ses comptes, il peut contester toujours dans le cadre de l’article 42 qui prévoit qu’une contestation individuelle peut se faire dans un délai de 10 ans. Attention le code civil prévoit lui un délai de 5 ans seulement. Ce sera donc à l’appréciation du juge.
Une chose est certaine si l’erreur est récurrente depuis de nombreuses années et qu’un jugement intervient, la modification ne vaut que pour l’avenir, il n’y a pas rétroactivité. Rien n’empêche le copropriétaire lésé de demander des dommages et intérêts, le juge tranchera.
Peut-on attendre une réparation ?
Chaque fois que les principes de répartition des charges communes générales sont modifiés, la nouvelle répartition ne s’applique que pour les charges à venir.
Les décisions de modification de répartition des charges n’ont aucun effet rétroactif c’est une question de droit et de bon sens.
Dans certaines situations compliquées, il a pu sembler qu’il puisse en être autrement, notamment si une clause de répartition des charges a été jugée “réputée non écrite”.
La 3eme chambre civile de la cour de cassation a clairement réaffirmé ce principe (arrêté 12-569 du 10 juillet 2013).
Une clause non écrite est une clause qui, parce qu’elle est illégale ou contraire à la loi, est en fait considérée comme n’existant pas. Il n’y a donc pas de principe de répartition des charges communes générales valable dans la copropriété. Il doit donc y avoir une répartition judiciaire des charges. Mais cette répartition décidée par le juge n’a pas d’effet rétroactif.
Dans cette situation, deux cas de figure :
- Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont anciens, les charges ont toujours été réparties selon le principe qui se trouve aujourd’hui invalidé. Les copropriétaires lésés ne peuvent espérer au mieux que le juge condamne les copropriétaires bénéficiaires à une compensation financière.
- Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont tout neufs et dès la première année les comptes sont contestés en assemblée générale puis au tribunal, alors le juge a l’obligation de statuer sur les comptes et sur la répartition des charges à venir.
Il ne peut en aucun cas appliquer de rétroactivité à la nouvelle répartition des charges, comme l’a réaffirmé la cour de cassation.
Bonjour
Voici mes principaux tantièmes cumulés
CHARGES GENERALES 545 / 10000
CHARGES BATIMENT 53 / 1000
CHARGES GARAGES PKGS 1 / 4
CHARGES CHAUFFAGE 62 / 1000
Dans le règlement de copropriété, les clés de répartition des charges générales, de charges bâtiment et de charges parking n’apparaissent pas.
Il est mentionné la répartition pour le chauffage central et eau chaude, la répartition pour le vide ordure, la répartition pour l’ascenseur.
Comment le syndic calcule t’il alors les charges communes générales et de bâtiment ? Sur quoi se base t’il ?
Chez le notaire dans l’acte de vente, il était mentionné 530 pour les charges communes générales. Mais je ne sais pas non plus où le notaire a trouvé cela.
Merci d’avance pour votre aide
Cordialement
Bonjour
Peut-être faudrait-il demander au notaire où est-ce qu’il a trouvé cela, parce que CoproConseils n’a aucune raison de le savoir !
Les clefs de répartition applicables sont celles qui sont prévues au règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété précise forcément les charges générales. Peut être qu’il vous manque des pages de RC.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic me fait payer les travaux de marquage sol des parkings sous-sol alors que je n’ai aucun emplacement de parking au sous-sol et que le RC ne prévoit que l’accès et les dégagements comme parties communes.
Il prétend que ces travaux de peinture sont des charges générales communes et non privatives. Les copropriétaires concernés par ces lots ont des tantiemes supplémentaires.
Merci de me confirmer s’il s’agit d’une charge commune ou privative.
Bonjour
Effectivement le marquage n’est pas une dépense privative mais commune. Pour autant elle ne concerne que les propriétaires de parking.
Les charges ne doivent être payées que par les copropriétaires qui en ont l’utilité.
Si tous les lots de la copropriété ne possèdent pas de parking en sous-sol, alors il doit y avoir une clef de répartition spéciale pour les parkings qui ne s’applique qu’aux lots qui ont des parkings en sous-sol.
Si ce n’est pas le cas, le RC doit être mis à jour, mais en attendant le règlement de copropriété doit être respecté.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une copropriété qui a publié son EDD-RCP dans les années 1970 sans modificatif depuis.
Cependant, en 1994, la copropriété a voté à l’unanimité un changement de la répartition des charges générales mais sans modifier l’EDD ou le RCP de l’immeuble.
Le syndic applique depuis cette nouvelle répartition et non ce qui est écrit dans le RCP.
Je ne trouve pas source juridique ou de décision de justice me permettant de savoir si cette situation est légale ou non.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
Les modifications de répartition des charges doivent être votées à l’unanimité et être enregistrées par une mise à jour du RC qui doit ensuite être publié au bureau de la publicité foncière.
Sinon à la première mutation (vente) la répartition sera caduque puisque non opposable aux tiers qui ne l’ont pas votée.
Si personne n’a vendu depuis 1994, il est toujours temps de faire valider cette nouvelle répartition par une publication d’un nouveau RC
Sinon, le syndic ne répartit pas les charges convenablement et n’importe quel opposant peut faire annuler sa répartition par un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’un appartement et d’une cave situés dans un bâtiment en copropriété avec mon frère et ma sœur. Pas de règlement de copropriété à proprement parlé.
Des travaux de nettoyage de toiture sont à prévoir. La répartition des frais se fait-elle aux millièmes entre les 3 parties ? Ou y a t’il un quota différent pour ceux dont l’appartement est sous le toit ?
Dans l’attente de votre réponse
Un grand merci
Bonjour
Il n’est pas possible de répartir les charges sans règlement de copropriété. La loi ne prévoit pas d’autre alternative que de respecter le règlement de copropriété puisqu’il est obligatoire.
Il faut commencer par établir un règlement de copro. Et ensuite l’appliquer. Sinon vous pouvez vous mettre d’accord à l’amiable, mais cette répartition sera contestable.
Cordialement
Bonsoir,
Une seule question nous taraude depuis longtemps et je me permets de vous la soumettre, merci par avance :
La répartition de charges communes concernant 2 portails installés (seulement réparation et entretien) a été votée en AG avec acceptation à l’unanimité en 2011.
Nous avons changé de syndic et ce dernier se refuse à l’appliquer, et nous renvoie au RC. Question : qu’elle est la valeur de cette décision prise en AG ? Je précise qu’il n’y avait pas de répartition pour ces charges compte tenu que les portails ont été installé bien après (Résidence de 1962).
En vous remerciant par avance de la réponse apportée. Salutations.
Merci pour cette question intéressante, désolés de répondre avec tant de délai.
Une modification dans la répartition des charges, si elle n’est pas accompagnée d’une modification du règlement de copropriété et publication de celui-ci au bureau de la publicité foncière, n’engage que les copropriétaires au moment de la décision. Dès lors qu’un copropriétaire vend son bien à un nouveau copropriétaire qui n’a pas voté la modification de la répartition, alors elle devient caduque car elle ne lui est pas opposable.
Cordialement.
Bonjour,
Jeune propriétaire depuis seulement quelques temps, je viens de recevoir la feuille de Récapitulatif des répartitions par copropriétaire et il y a écrit “rompu” sous mon nom. Est ce normal? Qu’est ce que cela signifie? J’ai écrit à mon syndic mais pas de réponse de leur part pour le moment.
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
C’est ce que l’on appelle un “rompu de répartition”.
C’est qu’il y a eu un arrondi dans la répartition d’une somme qui n’était pas divisible. Les rompus de répartition se comptent en centimes. Il ne faut pas que ce soit un rompu de plusieurs euros.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en copropriété de 4 appartements.
Mon entrée est directement sur le parking de l’immeuble.
Je n’ai pas d’acès direct au hall des 3 autres appartements.
De ce fait, est ce que les différents travaux de renovations engagé dans ce hall, (porte d’entrée, escalier, peinture) peuvent m’etre imputé aux tantiemes ?
Ou bien est ce seulement aux 3 autres copropriétaire de s’acquitter des frais ?
Merci de votre retour
Bonjour
Si matériellement un copropriétaire n’a pas jouissance d’une partie commune, il n’y a pas de raison pour qu’il en paie l’entretien. Par contre si le règlement de copropriété le prévoit, le syndic ne peut pas faire autrement que de répartir les charges selon les clefs prévues au règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété n’est pas conforme à l’article 10 (critère d’utilité) alors il faut demander la modification du règlement de copropriété. Mais d’ici là, il s’applique.
Cordialement
Bonjour,
Comment sont calculés les frais individualisés lors qu’il existe un dispositif de sous-comptage.
Un compteur Linky inactif et utilisé par 6 copropriété au titre du droit à la prise pour électrifier leur box en sous-sol.
L’article 10 du 10 juillet 1965 précise que la répartition selon l’utilité objective se perd dès lors qu’il existe un sous-comptage.
Comment repartir les frais entre les 6 sous-compteurs ?
1) abonnement du fournisseur d’énergie divisé en 6 parts égales + les kilowatts consommés de chacun
Ou
2) la répartition au prorata des consommations incluant une part de l’abonnement.
Dans le 1er cas de figure que l’on consomme 0 kilowatt ou 1000 kilowatts on paie 1/6ème de l’abonnement
Dans le 2nd cas de figure “on ne paie que ce que l’on consomme”.
Que dit la loi ?
En vous remerciant pour votre réponse
Bonjour
option 1 : Abonnement divisé par le nombre de lots desservis et consommation au réel.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en rez-de-chaussé il y 1an avec une entrée indépendante, c’est à dire que nous n’avons pas accès aux communs (pas les clés) et pas l’usage. Cependant, nous payons des charges sur les communs type ménage, électricité etc. Est ce que ces charges peuvent être contesté et dans quels mesures ?
En sachant qu’au vue de la superficie de l’appartement, c’est nous qui avons le plus de tantième et qui payons le plus de charges sur les communs, ce que nous ne trouvons pas juste.
Bonjour
Si matériellement un copropriétaire n’a pas jouissance d’une partie commune, il n’y a pas de raison pour qu’il en paie l’entretien. Par contre si le règlement de copropriété le prévoit, le syndic ne peut pas faire autrement que de répartir les charges selon les clefs prévues au règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété n’est pas conforme à l’article 10 (critère d’utilité) alors il faut demander la modification du règlement de copropriété. Mais d’ici là, il s’applique.
Cordialement
Bonjour, dans ma résidence des années 1970, la répartition des charges chauffage se fait via un tableau de tantièmes qui n’est pas inclus dans le règlement de copropriété. Le règlement indique que le syndic doit conserver ce tableau à jour et le publier au service de publicité foncière. Membre du CS, j’ai des doutes sur l’équité de la répartition des charges chauffage, dont j’ai appris qu’elles ont été modifiées en AG à l’article 24 dans les années 1990. Le syndic utilise un tableau de tantièmes hérité de son prédécesseur mais n’est pas en mesure de fournir le document original, le service de publicité foncière n’en dispose pas non plus. Les autres membres du CS refusent de faire appel à un géomètre pour une évaluation de la répartition des charges. Comment puis-je procéder pour que cette problématique soit prise en compte ?
Bonjour
Pour que la répartition des charges soit valable il faut qu’elle corresponde à des clefs de répartition précisées par le RC.
Si actuellement la seule chose que précise le règlement de copropriété est qu’il existe un tableau qui doit être publié alors vous pouvez contraindre la copropriété à le faire.
Première étape mettre la proposition en AG
Si elle est refusée, remettre l’affaire entre les mains d’un juge.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils pour des conseils plus personnalisés.
Cordialement
Bonjour. Nous sommes propriétaires d’un appartement pour lequel des travaux de rénovation de facade ont été votés en 2020. Le problème est que le syndic (qui depuis a changé) a fait voter ces travaux en répartissant le montant (un peu plus de 300000€ pour les 4 bâtiments de la copropriété) sur des charges communes générales. Maintenant que les travaux ont été réalisés, le nouveau syndic, revient vers nous en expliquant que ces travaux n’auraient pas dû être répartis en charges communes générales mais au millième pour chacun des bâtiments (ce qui somme toute parait logique et conforme à ce qui est écrit dans le règlement de copropriété). Etant donné la typologie de la copropriété (3 petits bâtiments et 1 très grand), la régulation pour les copropriétaires des petits bâtiments est conséquente. En effet, le montant final demandé est supérieur de près de 50% de la somme qui nous a été présentée au moment du vote. Nous posons des questions sur la légalité d’une telle régulation sachant que si nous avions eu connaissance de la véritable répartition, le vote n’aurait certainement pas été le même. Pourriez-vous nous éclairer sur le sujet? D’avance merci. Cdt
Bonjour
Si les comptes ont été approuvés non contestés, il n’y a pas lieu de faire cette régularisation.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique pour des explications plus spécifiques concernant la situation précise de votre copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Le duplex que j’habite à Montmartre est constitué de deux lots réunis afin de former une seule habitation. L’un des lots d’une superficie de 55m2 représentant 185 tantièmes porte la destination d’atelier, l’autre de 45m2 représentant 161 tantièmes d’habitation depuis le découpage de l’immeuble en 1957. Les deux lots ont été réunis en 1998 afin de créer le duplex que j’occupe aujourd’hui.
Depuis la création du duplex, les propriétaires successifs n’ont jamais pris la peine de faire rectifier la destination de l’atelier afin que l’appartement porte la destination unique d’habitation.
La copropriété m’a donné son accord lors d’un vote en assemblée générale mais le syndic m’informe que ce changement de destination pourrait influer sur la répartition de mes charges pour une histoire de coefficient d’attribution que j’ignore et qu’un nouveau calcul de tantièmes devra être fait.
Sachant que je représente 35% et supporte des charges élevées, dans quel sens cette modification peut-elle influer sur la répartition de mes charges? Pourriez-vous m’éclairer sur ces coefficients, ai-je véritablement intérêt à procéder à cette modification, quel est le risque à continuer a vivre avec ces deux destinations?
Merci pour vos précieux conseils.
Pascal
Bonjour
Pour bien répondre aux questions très spécifiques comme la vôtre, nous avons besoin d’échanger avec vous. Merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Nous achetons un local en rdc d’un immeuble R+1. Certaines toitures de l’étage ne couvrent pas notre local au rdc. Elles ne se trouvent pas au dessus de l etage nous couvrant, mais en decalé. 3Limmeuble a 3 toitures.
Dans l état descriptif de Division, il est noté que les parties communes générales comprennent, entre autres, les éléments assurant le couvert et l’étanchéité, la toiture de tout ce qui forme l’ossature du bâtiment dans son ensemble. A l’oral, le géomètre m’avait dit, qu’en cas de travaux sur la toiture qui ne se trouve pas au dessus de notre local, nous ne serions pas en devoir de participer au frais, mais en lisant l état descriptif de de Division, je ne suis pas sûre qu’il en soit ainsi…
J’aurais souhaité votre avis svp
Bonjour
Nous pouvons effectivement vous donner notre avis, mais il faut pour cela que nous examinions le règlement de copropriété et l’état descriptif de division dans son intégralité.
Si vous souhaitez nous confier la mission, remplissez notre page Devis.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire à 40 % depuis un an d’un appartement que nous avons acheté à 3 pour en faire des cabinets paramédicaux (usage professionnel). Les 2 autres propriétaires de ce bien souhaitent que je paie les charges de copropriétés fixes à 40 %. J’ai accepté oralement. Mais là arrive des charges exceptionnelles (remplacement de la tuyauterie de l’immeuble). J’ai demandé à ce qu’on divise ces charges exceptionnelles par 3 part égale. Est ce mon droit ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse 🙂
Aussi je n’ai pas fait encore vérifier la surface de ma pièce mais nous avons fait confiance à une répartition d’une agence pour laquelle nous sommes passés pour acheter. Mais pas de papiers officiels.
Bonjour
La répartition des charges entre différents propriétaires d’un même lot ne concerne pas le droit de la copropriété, mais est régit par les actes qui ont été passés au moment de l’achat. Il n’y a rien dans le code de la copropriété qui interdise de partager les charges à sa guise entre trois propriétaires d’un même lot, car c’est totalement privé. Il faut vous rapprocher d’un avocat.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’un garage dans une copropriété. Pour entrer et sortir de ce garage, je passe par une porte qui donne directement sur la rue. Je n’accède donc pas aux parties communes et n’ai d’ailleurs pas accès aux cages d’escaliers. Toutefois je paye quand même les charges relatives au ménage de ces cages d’escalier et je participe aussi au charges d’ordures ménagères. Dans la mesure où je n’habite pas sur place et où je n’ai pas accès aux commun, j’ai voulu faire jouer le critère de l’utilité pour faire réviser mes charges, mais le syndic me répond que cela ne peut se faire qu’en modifiant le règlement de copropriété et que d’abord il faut que je paye un expert près de six mille euros pour étudier la correction du règlement de copro.
Dois je me résoudre à payer pour des services qui ne desservent pas du tout mon lot?
Merci
Bonjour
Le syndic est parti du principe que vous alliez supporter seul les frais de modification du règlement de copropriété puisque vous êtes le demandeur. Mais il oublie de vous dire que la copropriété peut être condamnée à le modifier s’il ne respecte pas la loi. Vous pouvez donc vous rapprocher d’un avocat. Néanmoins les frais d’une procédure ne sont pas non plus négligeables, il faut peut être les mettre en rapport avec les charges qui vous incombent au titre du garage.
Cordialement
Bonjour,
JE suis proprietaire d’un appartement situé dans un batiment B qui est adjacent à un Batiment A. Jusqu’à ce jour les travaux (toitures facade etc) etaient repartis entre les coproprietaires das batiments ou les travaux avaient lieu.Un nouveau syndic nous dit que le reglement ne prevoit pas cela et que pour les travaux de facade et toiture tous les copropriétaires doivent participer en focntion de leurs tantiemes.A la suite de cela les coproprietaires du batiment A (plus nombreux plus des 2/3) veulent modifier le reglement.
Dans quels cas ils peuvent le faire (unanimite ou 2/3)
Merci pour votre reponse
Bonjour
Il faut l’unanimité pour modifier la répartition des charges d’un règlement de copropriété, sauf non conformité du dit règlement à la loi de 65, auquel cas il suffit du 26.
Mais la séparation des bâtiments n’est pas une obligation de la loi de 65.
Cordialement
Bonjour
J’ai recu un appel de fond avec les frais d’honoraires eleves d’avocat suite a des actions engagées. J’ai gagné une 1ere affaire.
Les autres sont en cours ( Jex, expertise toiture avec consignation, responsabilité engagée du syndic)
Suis-je obligé de les payer ?
Le syndic ne voudra jamais me les rendre.
Devrais-je faire une action pour recuperer la ou les sommes versées ?
Suis-je en faute si je ne paie pas?
Cordialement
SMR
Bonjour
L’ensemble des copropriétaires doit participer aux appels de fonds s’ils sont exigibles. Même s’ils correspondent à des frais de procédure engagée par un copropriétaire, celui-ci doit y participer.
Ensuite si le copropriétaire gagne la procédure, il bénéficie de ce qu’on appelle une dispense de frais de justice.
Les montants correspondants sont donc crédités sur son compte copropriétaire.
Cordialement
Bonjour
Nous achetons un appartement dans un petit immeuble de quatre appartements dont trois appartements à la même personne (famille) il y a aussi un jardin communautaire et une petite cabane, il y a aussi une Local commercial avec sa propre entree. Le propriétaire des trois appartements à créé une société et a privatisé le jardin y cabane, il a 840 miles y nous 160. La privatisation es legal? En nous pensons aussi que les charges sont de élèves pour une petite immeuble comme ça, don 900€ al an?
Merci beaucoup
Bonjour
L’inconvénient d’être propriétaire minoritaire dans une copropriété à deux copropriétaires est qu’on a pas vraiment la possibilité de faire entendre sa voix hormis devant un tribunal !
Les parties communes peuvent être déclarées à jouissance privative si cela est décidé en assemblée générale de copropriété. C’est un acte de disposition qui peut être voté à la majorité de l’article 25.
Cordialement
Bonjour
J’aurai une question peut etre idiote mais je vais quand meme la poser
Dans une copro, quelle est la différence en millième entre une place de parking et une parcelle de jardin privatif de la meme superficie ?
MErci
Bonjour
C’est une question qui peut paraître idiote et on s’attend à une réponse simple ! C’est en cela que votre question est loin d’être idiote, car en réalité il n’y a aucune réponse simple. Deux espaces différents d’une copropriété qui ont la même superficie, peuvent tout à fait avoir des millièmes très différents. Ceci est décidé à la construction de l’immeuble ou à sa mise en copropriété par le géomètre et le promoteur. Il y a des grilles d’établissement des millièmes, mais elles changent souvent ! Donc sans aucun doute, un parking et un jardin d’une même surface peuvent avoir des millièmes différents au sein d’une même copropriété, même très différents.
Cordialement
Bonjour,
J’ai emménagé dans un immeuble neuf en février 2021, et je viens de constater que la répartition des tantièmes pour le bâtiment B est complétement faussée (constaté par le syndic). J’ai pu m’en apercevoir que maintenant car les frais de ménage ont été mis sur ces tantièmes que récemment. Je paye donc 95 euros par trimestre pour 80 tantièmes alors que d’autres ne payent que 5 euros pour 5 tantièmes alors qu’ils ont un appartement plus grand et sont situé au même niveau que moi. Bref un décalage énorme. le notaire ne répond ni à ma demande ni à celle du syndic.
Ma question est que puis-je faire? Je souhaite évidement la correction de ces tantièmes et la rétroactivité des charges dues.
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour
Les clefs de répartition peuvent être modifiées dans les deux ans de la livraison de l’immeuble ou de la première mutation (vente d’un lot). Si ce délai est dépassé, cela peut être demandé par un copropriétaire si la différence est de 25% au minimum.
Il est possible de demander cette modification en AG dans un premier temps et si cela est refusé il faut aller devant un tribunal.
Le syndic ne peut en aucun cas “corriger” ces tantièmes même s’ils sont manifestement faux. Il n’y a pas de rétroactivité à partir du moment où les comptes ont été approuvés et non contestés.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire de 4 places de parking d’un grand ensemble immobilier constitué de logements et parkings. Lors de la dernière AG, il a été voté la réfection des façades sur les 4 bâtiments avec isolation pour les parties habitables. La clé de répartition est “charges générales” c’est à dire que l’ensemble des copropriétaires (peu importe la qualité du bien) est logé à la même enseigne. Je ne vais bénéficier d’aucun bénéfice à la réfection de cette façade avec isolation (au contraire des propriétaires de logements). On me demande plus de 6500€ pour les travaux alors que mes 4 parkings me sont revenus à 15000€. Enfin, dans le réglement de copropriété, la réfection de façade n’est pas indiqué comme un élément commun aux charges générales… Comment puis je changer ma situation?Merci
Bonjour
Le syndic est dans l’obligation d’appliquer les clefs de répartition prévue au règlement de copropriété. C’est la première chose à vérifier.
Il est possible que le règlement de copropriété ne soit pas “juste” c’est à dire ne respecte pas le critère d’utilité définit par l’article 10 de la loi de 65.
Dans ce cas le règlement de copropriété doit être rectifié. Il est peut-être concerné par la mise à jour proposée par la loi ELAN pour intégrer des parties communes spéciales.
Pour le savoir il faudrait pouvoir étudier en détail votre règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour, Vous n êtes que propriétaire de parkings. En réalité vous recherchez de produits d investissement : la première des choses à regarder avant d acheter c est le rcp et puis les bordereaux de charges et récapitulatif annuel .
Effectivement Valérie, la seconde partie de votre remarque est tout à fait fondée. Lorsqu’on achète un bien, il est essentiel de demander au vendeur une copie des trois derniers PV d’AG pour examiner les comptes et repérer les éventuels problèmes internes à la copropriété (nombre de débiteurs et de contentieux, travaux envisagés etc…) La fiche d’information sur la copropriété est également un élément important à regarder.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété (appelé Batiment) est composée de 2 entrées distinctes et séparées appelées Cage A1 et Cage A2. Pour chaque entrée, en charge spéciale, il y a “le compteur d eau froide propre à la Cage A1 (ou A2) situé à l avant du bâtiment sous un tampon”. Cette information signifie t elle que chaque entrée (cage) doit payer séparément les facturations d eau (sachant que la compagnie des eaux établit 2 factures distinctes) ? Notre syndic réunit toutes les factures en charges bâtiment et nous ne comprenons pas pourquoi. Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour
La réponse se trouve dans votre règlement de copropriété.
C’est dans ce document que vous trouverez les clefs de répartition des charges que le syndic est tenu de respecter.
Cordialement
Bonjour,
le syndic a engagé des travaux en 2021 (travaux à approuver en AG 2022) sur des parties communes spéciales (portail cassé depuis 6 ans)) sans avoir procédé à un vote préalable et obtenir l’accord des copropriétaires concernés (propriétaires de places de parking).
Ces travaux n’avaient pas de caractère d’urgence
Un recours est-il possible ?
Cordialement
Bonjour
Il suffit de ne pas valider les travaux en AG.
Cependant tout ce qui concerne la sécurité dont la fermeture des accès est en général systématiquement classé dans “travaux à caractère d’urgence”.
Cordialement
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical.
La copropriété date de 2017 (immeuble ancien). Il y a 9 appartements pour 7 copropriétaire.
Lors du contrôle sur la répartition d’eau froide en 2020, je me suis aperçue que le syndic répartissait l’eau sur 7 appartements au lieu de 9. De plus, les index des compteurs d’eau n’étant pas tous relevés, ils répartissaient le reste des m3 de manière assez fantaisiste (un F1 consommait 109m3 et un F3, 23m3).
Ce problème est présent depuis la création de la copropriété.
Nous n’avons aucune possibilité de connaitre les index des compteurs lors de la création de la copropriété. Certains compteurs ont pu etre relevés ces dernières années, mais le syndic n’est pas capable de me dire lesquels. Et 2 compteurs n’ont jamais été relevés et nous avons donc aucunes valeurs pour ceux-ci.
Les comptes de 2020 et 2021 n’ont pas été approuvé et le syndic ne propose rien. Ils ont même “oublié” de demander les relevés d’eau pour 2021, nous avons donc ce problème pour une année supplémentaire…
Le règlement de copropriété indique une répartition de la consommation d’eau grace aux relevés des compteurs individuels. Mais sans relevés, comment pouvons-nous faire ? Pouvons nous répartir ces factures d’eau en utilisant la clé de répartition des charges communes ? et pouvons-nous régulariser cette situation avec cette clé sur les comptes depuis la création de la copro ?
Les propriétaires “lésés” peuvent-ils aller contre ce choix ?
Je vous remercie,
Cordialement
Bonjour
Les charges ne peuvent être réparties que selon les clefs prévues par le règlement de copropriété. Toute autre répartition est illégale.
Il ne faut évidemment pas approuver les charges qui pourraient utiliser tout autre critère fantaisiste.
Consultez un expert CoproConseils qui va pouvoir vous indiquer vos différents recours légaux en fonction de la situation précise de la copropriété.
Cordialement
Bonjour
Nous avons voté en AG un budget avec une répartition des charges.
Après coup, des copropriétaires se sont inquiétés d’un coup élevé de leur appel de fonds. Il s’est avéré que la répartition concernant les travaux d’entretien avait été mal repartie.
Le syndic rectifie alors cette répartition et nous indique que cette nouvelle répartition sera voté lors d’une prochaine AG.
Nous nous retrouvons avec de nouveaux documents comptables qui n ont pas encore été approuvés.
Cette nouvelle répartition n est donc pas encore votée mais, certains copropriétaires, dont je fais parti, ont reçu des relances pour payer la somme due.
On t ils le droit de modifier les documents comptables sans vote préalable, même si il y a eu effectivement une erreur en AG?
Ont ils le droit de nous réclamer cette somme ?
Cordialement
Bonjour
Seule la répartition votée est applicable et seuls les appels de fonds qui correspondent à cette répartition votée sont exigibles.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis peu dans une copropriété de 4 biens, 3 appartements desservis par un escalier avec local technique et un commerce avec accès sur rue. les 4 compteurs d’eau sont dans le local technique . Le règlement de copropriété est classique divisé en tantièmes. Mais je viens de m’apercevoir que le copropriétaire du commerce ne règle pas les frais des parties communes au motif qu’il ne les n’utilise pas, et ce depuis des années Le syndic étant bénévole personne n’a jamais rien dit.
Cela est il normal? Nous devons par ailleurs refaire la cage d.escalier et le local technique et il refuse de régler les travaux. Je compte ne pas voter les comptes n’étant pas d’accord. Quel recours avons-nous?
Merci
Bonjour
Si le commerce a des millièmes sur les parties communes, il doit régler ces charges.
S’il considère qu’il n’en a pas l’usage et que le règlement de copropriété est contraire à l’article 10 de la loi de 65, il doit demander la mise à jour du règlement de copropriété. En attendant, le syndic n’a pas le droit de ne pas lui appeler ces charges correspondant à ces millièmes.
Soit le syndic en convient, soit vous devez aller devant un tribunal. (à condition d’avoir voté contre à l’approbation des comptes et dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois avec un avocat.)
Cordialement
Bonjour,
Nous avons un ravalement de copro en cours de préparation. On nous a prévenu pour le choix des couleurs par email pour voter entre les couleurs pré sélectionnees seulement 6 jours avant et le vote aura lieu de manière informelle pendant des créneaux un weekend de jours fériés. Est ce autorisé ? De plus nous n’avons été consulté sur la répartition des couleurs : 1, ou plusieurs couleurs et sur quel emplacement. Nous n’avons aucune simulation ou information. Est ce normal. Est ce que le vote pour ces deux choix couleurs et repartition se fait au tantieme ? Est ce obligatoire de réaliser le vote en AG ou pas etc. Merci pour votre aide
Bonjour
La loi ne précise aucune règle ni obligation concernant le choix des couleurs. Il n’y a que des usages. Mais rien d’obligatoire.
Cordialement
Dans une copropriété, j ai cru comprendre que concernant les travaux sur des balcons,les gardes corps et les herses sont privatives. Or le syndic a fait une répartition selon les tantièmes. Quel peut être notre recours. Merci
Bonjour
Seul votre règlement de copropriété peut répondre à cette question.
Peut-être que cette répartition est conforme. Si elle ne l’est pas le recours est le tribunal.
Cordialement
bonjour
je suis dans une co-proprieté de deux logements
suis-je prioritaire si l autre co-proprietaire venait à vendre?
stephane
Bonjour
Seul l’occupant du bien possède une “priorité”.
Cordialement
Bonjour,
Dans la copropriété où se situe ma place de stationnement, selon règlement, mon lot possède 0 tantièmes dans le tableau répartition des charges, mais 20 tantièmes (sur 1000) de quote-part de la copropriété dans l’état descriptif de division (EDD). Le syndic ne prends pas en compte mes tantièmes de copropriété lors des votes à l’AG.
Est-ce normal ?
Bonjour
Cette situation comme vous la décrivez semble anormale effectivement. Pour pouvoir vous conseiller de manière précise il faudrait pouvoir échanger avec vous. Veuillez prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour je suis le propriétaire d’un lot (jardin) au milieu de partie commune dans une copropriété .
je paie une partie des charges générales par rapport à mes tantièmes est ce normal?
je n’utilise aucune autre des parties commune sauf le portail automatique.
Bonjour
Ce qu’il faut savoir c’est si les fonds qu’on vous appelle correspondent au règlement de copropriété. Si c’est le cas, alors c’est normal.
Si vous considérez que vous n’avez pas l’usage des parties communes dont on vous impute l’entretien, alors il faut assigner devant un tribunal en vertu du critère d’utilité (article 10 de la loi de 65)
Cordialement
Bonjour. Je viens d’acheter dans une copropriété ou je me retrouve a étre sindic bénévole. L’ancien propriétaire l’étant avant moi. Le règlement de copropriété date de 1997 et a toujours été respecté en l’état. Hors le nouveau propriétaire du rdc conteste ses propres millième. De plus une réparation des parties communes ” remplacement d’une canalisations des eaux usé” pour la fraction consternant les étage 2 et 3 de l’immeuble. J’ai reparti en côte part des millièmes cette réparation entre l’ensemble des copropriétaires. Dans ma logique si la canalisations casse outre les problèmes pour les étage 2 et 3 c’est le rdc qui va se retrouver recouvert de dechet. Pourtant le rdc conteste cette répartition. Suis je dans le droit ou est t’il en droit de contester. A l’heure actuelle il refuse de payer sa part
Bonjour
La seule répartition légale et valable est celle inscrite au règlement de copropriété. Toute autre répartition est illégale, même si elle se trouve être “logique”.
Si le syndic répartit les charges de manière légale (selon les millièmes du RC) alors il peut aller devant un tribunal pour exiger les charges des copropriétaires qui ne paiement pas.
Cordialement
Je suis copropriétaire dans un immeuble dont les balcons doivent être réparés. Or, je n’ai pas de balcon et les balcons et gardes-corps sont prévus dans les charges privatives du RDC. Par contre, le syndic appelle les tantièmes des charges comme si cette réfection correspondait à des charges communes. Que faire pour que les charges privatives et le RDC soient respectés.
Merci de votre réponse
Bonjour
Le syndic doit impérativement respecter les clefs de répartitions prévues par le règlement de copropriété.
Vous devez lui indiquer par recommandé s’il ne les respecte pas.
Si cela persiste, vous devez refuser l’approbation des comptes lors de l’AG et aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
je vis dans une copropriété ou il y a des erreurs dans le RDC. Je paie les charges d’un voisin qui a un logement bien plus grand que le mien.
J’ai montrée l’erreur avec mon acte de propriété pour au finale découvrir que je dois toujours payer autant car c’est le RDC qui fait foi.
Bonjour
Oui effectivement c’est le règlement de copropriété qui s’applique.
S’il y a une différence elle doit être déclarée dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans qui suivent la première mutation.
Si cela n’a pas été fait dans les temps vous avez le droit de demander une rectification si la différence est supérieure de plus d’un quart.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété de 11 lots principales est composé de trois bâtiments distincts: Bâtiment “A” sur rue R+3, bâtiment “B” sur cour R+1 et bâtiment “C” atelier sur cour R+mezzanine.
Dans le règlement de copropriété ces trois unités son bien identifiées, et dans un tableau récapitulatif des millièmes dudit règlement, sont mentionnés les millièmes des charges générales attribués à chaque lot mais aussi le détail de répartition des millièmes correspondants aux charges spécifiques des escaliers des bâtiments “A” et “B”, le bâtiment “C” étant un lot unique sans escalier commun.
La société qui assure la propreté de l’immeuble, a bien détaillé dans sa facturation le coût afférent à l’entretien de chaque escalier “A” et “B”, distingué des autres prestations dans l’immeuble (entretien des parties communes générales cour/hall commun, sortie des conteneurs)
Mais nonobstant le fait que le règlement permet d’attribuer sans ambigûité les frais d’entretien régulier des escaliers aux lots concernés des bâtiments “A” et”B”, le syndic refuse de repartir les charges suivant ce tableau et le fait en charges communes générales, sous pretexte de “manque de clé” ou parce que “les coûts d’entretien courant sont habituellement passées en charges générales”.
Comme conséquence, le bâtiment “C” dont je suis le propriétaire doit assumer une grande partie de ces frais d’entretien des parties communes spéciales des autres bâtiments, dont je ne suis pas concerné.
Merci de votre précieuse aide.
Cordialement
Bonjour
Que ça lui plaise ou non, que ce soit logique ou non, que ce soit contraire aux us et coutumes ou non, le syndic est dans l’obligation de respecter le règlement de copropriété pour répartir les charges.
Vous pouvez aller en justice. Si c’est une question d’application du RC, vous aurez gain de cause.
Cordialement
Bonjour,
Dans notre règlement de copropriété, l’entretien des parties communes n’est pas défini. Aujourd’hui, nous nous apercevons qu’un escalier extérieur, faisant parti intégrante du bâti, n’est pas aux normes.
Pour remise aux normes, doit-on répartir uniquement aux logements desservis par cet escalier, ou doit-il être à la charge de la copro ?
Pour précision, le RC parle d’entretien ( à mon sens, il s’agit de ménage, etc… et non d’une remise aux normes pour question de sécurité).
Merci par avance
Bonjour
Le règlement de copropriété n’a pas besoin de détailler absolument tous les éléments pour qu’ils soient considérés parties communes.
Si l’escalier n’est pas défini comme partie commune spéciale, alors il est partie commune.
La répartition selon des millièmes spéciaux (uniquement les lots desservis par l’escalier) serait illégale
Cordialement
Bonjour
Le syndic devait faire apparaitre un remboursement uniquement sur le compte des copropriétaires concernés avec l’appel de fonds du dernier trimestre 2021 (parce qu’il y eu des erreurs de charges du à différentes tranches de livraison), mais le comptable a avoué avoir réparti le remboursement à tous les copropriétaires parce que cela simplifiait son travail. L’AG n’a pas encore eu lieu et les comptes n’ont pas encore été approuvés.
J’imagine qu’il faudra contester les comptes mais si une majorité des copropriétaires l’approuve que faire ? J’ai le mail du comptable précisant qu’il allait le répartir uniquement aux copropriétaires concernés mais il nous a pris au dépourvu
Merci
Cordialement
Bonjour
Même si les comptes sont approuvés, le copropriétaire qui a voté contre ou s’est abstenu a 5 ans pour contester la répartition.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un lot situé en bout d’une copropriété horizontale de 8 copropriétaires, tous les lots sont composés d’un studio et d’une cour, les 8 logements sont côte à côte, par blocs de 2 ou 3 et séparés par une cour. L’entrée de chaque studio et de chaque cour donne sur la rue, à la manière d’une voie de lotissement (par exemple). Ce sont des petites maisons mitoyennes.
Auparavant nous avions un compteur d’eau commun pour des blocs de 2 ou 3 des logements avec des sous-compteurs, regroupés dans un même trappe située sur un seul des lots privatifs par bloc.
Aujourd’hui les compteurs ont été individualisés, chacun possède son propre compteur d’eau, mais ils sont toujours situés regroupés donc soit par2, soit par 3 sur le lot privatif d’un seul copropriétaire . Sur mon lot privatif, j’ai donc un coffret encré dans le sol, contenant mon compteur individuel d’eau et celui de deux autres copropriétaires.
Pour ma part, je me suis fermée en retrait pour laisser l’accès aux autres copropriétaires ainsi qu’au releveur, mais pour d’autres, certains se sont fermés avec les compteurs à l’intérieur de leur clôture, y compris ceux de leur voisin.
Ma question: Mon lot étant situé en bout de copropriété, j’aimerais demander une scission pour sortir mon lot de la copropriété et avoir mon propre numéro parcellaire ? Peut-être les autres souhaiteront- ils faire pareil et ce serait une sortie de copropriété totale….
Il n’est pas impossible que les conduites d’eau traversent sous mon logement pour alimenter les 2 autres logements, mais je n’en ai pas la certitude, peut-être passent elles sous le trottoir ? idem pour les autres blocs……
Le fait que certains lots supportent donc les compteurs des autres, est-ce déjà une cause INCONTOURNABLE et DEFINITIVE de non réalisation de cette scission (en supposant que les canalisations ne soient pas communes et passent bien par le trottoir).
De plus, il n’y a pas de séparation visible (extérieur) pour la toiture regroupant les blocs de 2 ou 3 logements. La toiture “semble” d’un seul tenant…mais là encore pas de certitude …Est-ce également un obstacle ?
Je vous remercie d’avance pour les éclaircissements que vous pourrez m’apporter.
Très bonne journée,
Bonjour
Une scission n’est possible que lorsque la division du sol est possible et que les bâtiments sont distincts.
Ce qui n’est manifestement pas le cas.
Cordialement
Bonjour, je suis la présidente bénévole d’une petite copropriété de 6 appartements. Nous avons du changer le câble de l’antenne collective. J’aurai voulu savoir s’il fallait répartir les charges en fonction des millièmes ou en part égale à chaque copropriétaire? Merci pour votre réponse
Bonjour
C’est une répartition aux millièmes.
Cordialement
Bonjour
Je suis dans une copropriété de 9 appartements sans poubelles au sous sol et sans ascenseur.
Au sous sol , il y a 7 garages .
Il y a donc deux logements qui n’ont pas de garages et qui n’ont pas accès à ces sous sol .
J’ai toujours été surpris que ces 2 logements sans garage payent les frais d’électricité du sous sol , les frais de contrat d’entretien du portail basculant et aujourdhui les frais d’un rajout d’un deuxième portail extérieur , tout ça au prorata de leurs millièmes dans la copro.
Est ce normal ?
Merci
Bonjour
Si le règlement de copropriété le prévoit, il faut l’appliquer. Par contre il est possible de demander la révision du RC en vertu du critère d’utilité posé par la loi de 65.
Vous pouvez utilement lire notre article à ce propos.
Bonjour,
A la réception de la convocation de l’AG, il n’est pas remis le décompte de charges individuelles de notre lot.
Or sans ce décompte nul ne peut contrôler la répartition effectuée par le Syndic pour les charges individualisées comme l’eau chaude, l’eau froide et le chauffage.
Sans ce document, nous ne pouvons pas comparer la provision effectuée lors des appels de charges de l’année.
Quelle est l’obligation légale du syndic sur la remise du décomptes de charges individuelles ?
S’il n’y a pas d’obligation légale qu’elle est notre droit ?
Bien cordialement.
Bonjour
Les décomptes individuels sont obligatoirement disponibles sur l’extranet de la copropriété
Cordialement
Bonjour,
Nous avons réservé dans un lot de forme rectangulaire. Mon bâtiment est composé de 4 pavillons individuels se trouve dans l’angle donnant sur la rue. Nous avons chacun son propre garage et son propre jardin. Il y a derrière nous un passage fermé donnant accès aux autres bâtiments collectifs dans le reste du rectangle et qui passe au milieu du rectangle. Nous n’avons pas accès à leurs espaces communs (ascenseur, escaliers, espace vert, place de parking…).
Le syndic nous demande de payer les charges de copropriété alors que l’agence immobilière lors de la réservation en 2018 nous a précisé oralement qu’il n’aura pas de charge de copropriété.
Notre partie des charges est supérieur autres logements qui sont plus concerné par les parties communes. Les parts sont calculées en fonction de la surface de chaque logement. Les pavillons sont plus grands puisqu’on compte le garage et le jardin.
La seule chose qui nous concerne dans les charges que le syndic nous a fourni est l’entretien annuel de la chaudière et le nettoyage annuel du toit du pavillon et les places de parking d’un bâtiment dernière nous où n’avons pas accès. De toute façon nous avons notre gare
Peut-on demander d’annuler ces charges de copropriété puisque nous ne partageons rien en commun avec les autres bâtiments ?
Sinon, peut demander au Syndic de revoir le calcul de façon à prendre en compte l’utilité et non pas la surface du logement.
Merci à vous !
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui définit quels sont les clefs de répartition. Si le règlement de copropriété ne reflète pas l’utilité objective selon les termes de l’article 10 de la loi de 65, il faut demander sa révision, mais en attendant c’est le règlement de copropriété qui s’applique et toute autre répartition serait elle plus logique ou plus juste serait illégale.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en août 2021, or les AG de 2020 et de 2021 ne se sont pas tenues, donc les comptes n’ont pas été approuvés. Le syndic convoque une AG fin février 2022 pour approuver les comptes 2020 et 2022.
Le syndic nous réclame des charges pour l’année 2020. Quel recours avons-nous ?
Cordialement
Bonjour
L’approbation des comptes d’un exercice permet de régulariser les charges qui on été appelées en provision.
Si les comptes sont approuvés, le syndic pourra réaliser les régularisations.
Il n’est pas possible de savoir avec précision de quel recours il s’agit. Vous obtiendrez des conseils personnalisés, si vous prenez un rendez vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
bonjour Propriétaire dans un petit immeuble a 6 co-propriétaires nous sommes 2 au rez de chaussée avec des entrées indépendantes de part et d’autre de l’entrée pour les 4 autres co-propriétaires , selon article 10 de la loi de 65 qu’en est il des charges ? entretien et nettoyage de cette cage d’escalier par exemple , nous avons déja réussi a ne plus payer l”électricité , merci de votre réponse cordialement
Bonjour
Concernant la répartition des charges seul le règlement de copropriété doit s’appliquer. L’article 10 ne peut être invoqué que devant un tribunal pour faire modifier un règlement de copropriété non conforme, mais tant que celui-ci n’est pas modifié il doit s’appliquer.
Cordialement
Bonjour,
Nous n’avons pas été convoqués à une AG de copro qui s’est tenue 2 mois après notre acquisition d’un appartement.
Une résolution de modification de répartition des charges de chauffage a été votée de façon irrégulière (article 25-1 au lieu de unanimité, et quand bien même, le 1/3 des voix pour passer au deuxième tour de vote a été atteint avec NOS droits de vote, indument utilisés par l’ancien propriétaire qui a participé – on ne sait comment – à l’AG). Nous nous opposons à cette résolution.
Après leur avoir mis la pression par mail, le syndic dit qu’il va re-convoquer une AG et remettre la résolution au vote mais qu’il faut attendre… J’ai peur qu’ils cherchent à gagner du temps pour nous empêcher de contester dans le délai de l’article 42…
Leur proposition est-elle acceptable ? Faut-il leur demander un document pour garantir que cette proposition va s’appliquer concrètement ?
Bonjour
Ne laissez surtout pas passer le délai de contestation. Prenez un avocat et allez devant un tribunal. Il sera toujours temps d’abandonner la procédure si une nouvelle AG est tenue dans les règles, mais en attendant ne laissez pas passer votre seule chance de faire valoir vos droits.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété datant de 1952, les tantièmes ont été répartis sans considération de surface. Une copropriétaire considère qu’elle paye trop de charges par rapport à sa surface et souhaite une remise à plat.
Notre immeuble étant composé de 2 batiments, un géomètre nous propose de “détourner” la loi ELAN en créant des parties communes spéciales visant à découper notre immeuble en plusieurs parties (toiture 1, toiture B, façade A, façade B, caves A, caves B, etc.), et de faire des clefs de répartitions de charges associées basées sur le m2 plutot que les tantièmes. Les charges générales seraient alors réduites à peau de chagrin.
Celui-ci afforme que ceci serait alors votable à la majorité plutot qu’à l’unanimité.
Cela vous semble-t-il une option ?
Cela viendrait créer une nouvelle inégalité mais dans les droits de vote qui resteraient au pro-rata des tantièmes, est-ce un problème?
Merci
Bonjour
Votre règlement de copropriété a 70 ans, il est plus que nécessaire d’en faire une révision complète.
Il est effectivement possible d’utiliser l’abaissement de majorité rendu possible par la loi ELAN pour prendre en compte des parties communes spéciales.
Quoi qu’il en soit, votre règlement doit être mis à jour et tenir compte du critère d’utilité prévu par l’article 10 de la loi de 65.
Si la mise à jour n’est pas votée, tout copropriétaire lésé en regard de cet article, aura gain de cause devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Mon immeuble comporte 4 appartements et au rdc un restaurant..la cour de l immeuble est privative est appartient au restaurant. D ailleurs celui-ci en a profité il y a longtemps pour y construire des extensions. A présent la toiture de ces extensions présente des infiltrations. Qui doit payer ces travaux de réparation ? L ensemble des copropriétaires ou seulement le restaurant ?
Bien cordialement Jean
Bonjour
Tout dépend de la manière dont ces “extensions” sont prévues dans le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour, je suis copropriétaire d’un appartement avec un syndic qui fait partie d’une ASL. Il s’avère que l’ASL n’applique pas correctement les règles d’usage et d’utilisation du règlement de copro. C’est à dire que je paye une quote part de charges qui correspondent à des commerces, certains lots consomment de l’eau et on un compteur divisionnaire qui n’est pas relevé par l’ASL, etc… Comment corriger cette situation et combien d’année en arrière peut-on revenir ? Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour
Il faut mettre en demeure le syndic d’appliquer correctement le règlement de copropriété.
Il n’est possible de remonter que sur les exercices qui n’ont pas été approuvés
Cordialement
Bonjour, je suis copropriétaire dans une copro de plus de 200 lots . Je viens de recevoir une note de mon syndic expliquant que le coût du chauffage et donc de nos charges explosera très prochainement. Je le regrette mais je l’accepte , un choc énergétique est en cours. Ce qui m’embête , c’est que la majoration sera différente selon l’étage du lot , +25% pour les RDC et +35% pour les derniers étages. Est ce vraiment possible de majorer certains copropriétaires alors qu’aucun compteur n’est installé et qu’il est donc impossible de quantifier la consommation de chacun ? Je vous remercie par avance pour votre retour.
Bonjour
Tout dépend du règlement de copropriété. Les charges sont réparties selon des clefs de répartition définies dans le RC et le syndic ne peut que s’y conformer.
Cordialement
Bonjour,
Dans une copropriété de 3, un copropriétaire disposant d’une maison individuelle et d’un accés rue individuel souhaite sortir de la copropriété.
Nous n’avons pas d’objections à cela, cependant les frais sont importants et lui seul tirera un bénéfice de cette nouvelle situation.
Devons nous répartir ces couts selon les tantièmes généraux obligatoirement, ou peut-il prendre en charge tout ou une grande majorité de la dépense?
Bonjour
Une telle scission ne peut-être possible que si cette maison n’a strictement rien en commun avec le reste de la copropriété (exple réseaux et autres éléments invisibles). Il faut qu’elle soit votée à l’unanimité. Vous pouvez tout à fait mettre comme condition du vote le fait que tous les frais soient à la charge du demandeur.
Cordialement
Bonjour,
Copropriétaire dans un immeuble de 4 lots principaux avec des tantièmes inégales, le compteur principal d’électiricté se situe dans un lot privé. Les travaux de déplacement et refection de colonne montante doivent-ils être répartis aux tantièmes ou à parts égales?
Merci pour votre réponse
Bonjour
C’est votre règlement de copropriété qui le décide. Mais il est rare que les travaux sur les parties communes soient répartis autrement qu’aux tantièmes généraux.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’une habitation dans un hameau de 12 lots. Des travaux pour la mise à l’égout doivent être effectué, soit le branchement de la colonne commune sur le regard sur la route principale. Ma parcelle est a max 25 m. du regard. La gestionnaire du lotissement entend me faire supporter 1/12 des couts (la canalisation à créer est d’env. 300m). La répartition ne devrait-elle pas se faire au prorata des mètres utilisés par chacun… le 1er tronçon à charge des 12, les suivant des 11, etc… le règlement de copropriété ne traite pas des éventuels travaux uniquement des frais de réparation de la route commune .. en 12ème
Bonjour
Pour la création d’une nouvelle clef de répartition il faut se caler sur la clef de répartition existante, sauf si elle n’est pas conforme à l’article 10.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert pour échanger avec lui et obtenir des conseils plus personnalisés.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans une copropriété de 4 lots. Des travaux de toiture sont à prévoir.
Or, mon appartement au 1er étage dispose d’une extension avec sa propre toiture neuve, cela représente la moitié de mon appartement. Les millièmes sont-ils à recalculer pour les travaux de toiture ?
De plus, le magasin situé au rdc, souhaite se retirer de la copropriété pour ne pas payer ses réparations. Est-ce possible ?
Merci d’avance.
Cordialement,
Bonjour
Non, il n’est pas possible pour un RDCh de se retirer d’une copropriété.
D’une manière générale, l’entretien des éléments communs sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires. C’est le principe même de la copropriété. Les millièmes qui s’appliquent sont inscrits au règlement de copropriété et il n’est pas possible de les recalculer.
Cordialement
Bonjour, notre copropriété est équipée d’une installation collective(chaud/froid) Les logements sont tous équipés d’un compteur individuel et les relevés de consommations sont réalisés annuellement.
Le règlement intérieur distingue la partie “mise à disposition de la prestation” c’est à dire consommation électrique de la machine pour maintenir l’eau à température adéquate et donc disponible et donc la partie “consommation” correspondant aux relevés des compteurs individuels.
Des membres du conseil proposent pour l’AG de modifier :
1. le règlement intérieur estimant illégale la répartition de la”mise à disposition de la prestation” aux tantièmes généraux et souhaitant en venir au tantièmes appartement. Est-ce légal et cohérent ?
2. d’aller vers une nouvelle répartition de la consommation électrique totale de la chaufferie d’un 50/50 actuel entre la mise à disposition et la consommation pour passer à 30/70 estimant que l’installation neuve est plus économique en “sommeil” et fonctionnement. L’ordre du jour évoque l’article 26. Que pensez-vous de ce projet ?
Avec mes plus sincères remerciements.
Cordialement
A.LM
Bonjour
Pour pouvoir vous renseigner correctement il faudrait pouvoir échanger avec vous. Pour une consultation personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour
Propriétaire d’un appartement de 70m2 sans garage, des réparations vont être faites au niveau des garages pour cause d’infiltration d’eau, on m’informe que je vais devoir payer une forte somme pour cette réparation, sachant que dans le contrat avec le syndic il est mentionné que la répartition des charges se faisait au tantième, sachant que je n’ai pas acces au garage, comment puis je contester ?
Merci
Bonjour
Il faut tout d’abord vérifier d’où vient l’erreur. Du règlement de copropriété ? de la non application de celui-ci. Il existe plusieurs solutions pour contester suivant la situation. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Dans notre résidence, le calcul de la consommation d’eau est en fonction de la grandeur de l’appartement. Je suis seule dans un appartement de 93 m2 et je paie en moyenne 85 m3 d’eau. Je demande à poser des compteurs individuels, ce qui m’est refusé par L’AG. Que faire ?
Bonjour
Il n’y a rien à faire, seule une majorité (25 ou 25-1) peut décider d’une telle installation.
PS votre question a été déplacée sous un article plus en rapport avec son objet.
Cdlt
Pour le changement de la serrure de là porte d’entrée doit-on diviser la facture en part égale ou en tantièmes.
Nous sommes 4 copropriétaires avec un cabinet de kiné au rdc 1 F3 au 1er étage et 1 studio et un F2 au 2ème étage.
Merci de me répondre.
Bonjour
La répartition des charges en copropriété est définie par le règlement de copropriété. Ce sont les clefs définies par votre RC qu’il faut appliquer et aucune autre.
Cordialement
Bonjour
Propriétaire d un appt de 3 pieces 87m2 depuis 2017, nous nous sommes aperçu que l etat descriptif de division datait de 1981, que notre appt a cette date faisait alors 116m2 5 pieces. L état descriptif n a jamais été revise et les taxes comme les charges sont calculées sur cette base erronée. Suite a une plainte en justice d un autre propriétaire, un métreur est intervenu pour mesurer tous les appts, mais il tarde a remettre son ouvrage qui devra determiner la nouvelle clef de repartition. Des travaux importants de ravalement vont avoir lieu ; les calculs de charges afférentes aux travaux vont de facto etre encore bases sur une clef fausse. Existe t il un recours pour obtenir du syndic un correctif ? et encore mieux une régularisation ?
Bonjour
Les clefs de répartition prévues par le RC en vigueur au moment de l’appel de fonds s’appliquent.
Il n’y a pas d’autre solution que les fonds soient appelés après publication du nouveau RC si vous voulez que les nouvelles clefs de répartition s’appliquent.
Cordialement
J’ai une question :
Je suis dans une copropriété horizontale de 470 pavillons avec des hameaux secondaires au nombre de 15. Le RDC principal a répartit ses charges en fonction de volumes de construction (nbre de maison et surface au sol) puis a figé les quotes parts par hameaux.
De ce fait, le syndic principal demande une quote part fixe de charges par hameaux, a ces derniers de définir les critéres qui sont tous différents. Est ce légal ?
Les charges du syndicat principal ne doivent elles pas être accessoires au lot auquel elles se ratachent ?
Merci de m’aider à comprendre .
Laurent
Bonjour
Le système que vous décrivez semble normal sauf les critères qui seraient différents dans chaque hameau.
Difficile de vous aider à comprendre sans échanger avec vous. Merci de prendre RDV avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
Je vis dans une copropriété avec 3 entrées différentes. Le syndic met des dépenses de réparation effectuées dans une entrée A à la charge de tous les copropriétaires (entrées A, B et C). Il en est de même pour des appels travaux. Il ne créé pas de postes par entrée pour les dépenses la concernant (ex: réparations, électricité des communs etc). Est-ce normal ? Comment puis-je contester cette répartition afin de ne plus payer pour les autres entrées ? Quelles sont les articles qui permettent de répartir les dépenses par entrée si elles ne sont pas communes aux trois entrées ?
Quel recours dois-je faire ?
Je ne suis pas membre du conseil syndical, puis-je faire une mise en concurrence du syndic ?
Merci d’avance.
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui définit les clefs de répartition. Si votre RC prévoit une répartition entre tous les bâtiments alors votre syndic a raison de faire ainsi. Si votre RC prévoit des clefs de répartitions par bâtiment alors votre syndic se trompe. Avant de contester il faut donc commencer par vérifier le RC.
Tous les copropriétaires peuvent mettre une proposition concurrente de syndic à l’ordre du jour de la prochaine AG. Il suffit d’envoyer la demande au syndic en recommandé accompagné du contrat concurrent.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans une copro de 11 lots dont 9 appartements + 1 cave + 1 droit à construire sur le toit terrasse. La copro dispose d’un jardin et d’une piscine. Le RC ne prévoit pas de charges spéciales. Pourtant le syndic n’inclut pas les 2 lots (cave et toit terrasse) dans le calcul des charges communes (eau, électricité, jardinier, pisciniste). Selon l’article 10 de la loi de 65, les charges spéciales (hors charge commune) sont payées suivant leur utilité. Pourtant par exemple l’accès à la cave nécessite l’utilisation de l’éclairage de la copro donc ce lot doit intégrer les factures EDF ? De plus, le toit terrasse étant à jouissance privative, le propriétaire pouvant y manger par exemple, peut également profiter de la piscine et du jardin. Ne devrait-il pas être compris dans le calcul des charges ? Enfin, j’ai lu que les charges eau et électricité étaient des charges du bâtiment donc des charges communes. Tous les copro devraient participer ?
Bonjour
Dans un règlement de copropriété, doivent être prévues toutes les dépenses qui ne sont pas totalement privatives et prévoir des clefs de répartition qui respectent l’article 10. C’est ce qu’on appelle les charges spéciales. Tout ne peut pas être en charges communes générales répartis aux millièmes généraux. Les charges des parties communes à jouissance privatives sont également prévues dans le RC. En général l’entretien courant est au bénéficiaire et le gros entretien à la charge de la copro.
Cordialement
Bonjour, je suis copropriétaire dans une résidence gérée par Syndic. Ma maison est mitoyenne avec une autre (même toit). J’ai reçu PV AG et régularisation de charges avec une facture “Travaux debouchee d’eaux usées” affecté et dessiné a mon voisin et je devrais partager la moitié de cette somme. J’ai écrit par email a Syndic pour detail de la facture et je n’ai pas reçu.
Ai je besoin d’écrire une lettre A/R et quel est le délai que Syndic m’envoie la facture et quel est le delai pour contester si les travaux étaient effectués dans usage privatif de mon voisin ?
Je vous remercie beaucoup
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de l’endroit où se situait le problème. Il est possible que la canalisation ait été bouchée à un endroit où elle est commune. Effectivement vous pouvez demander la facture au syndic pour en avoir le cœur net. Vous pouvez contester la répartition des charges dans un délai de 5 ans. Les contestations se font devant un tribunal exclusivement. Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une jeune copropriété de 29 lots dont la moitié possède un box privé sur le parking. Ce box fermé fait partie de leur acte de propriété au même titre que leur maison, cependant nous nous sommes aperçus que tous ces locaux individuels étaient reliés au compteur d’électricité de la copro. L’intégralité des copropriétaires paient donc la facture d’électricité de ces box privés. Aucune mention dans le reglement de copropriété.
Est ce normal ? A-t-on moyen de faire changer cela ? A la charge de la copro ou des propriétaires des box ? est-il possible d’obtenir réparation pour les copropriétaires lésés ?
En vous remerciant par avance,
Cordialement,
Bonjour
Oui, c’est le moment de modifier votre RC à la majorité de l’article 24 comme la loi Elan vous en donne la possibilité jusqu’au 24 novembre 2021 pour tenir compte de ces charges spéciales. La modification va entrainer des frais (a minima l’enregistrement par un notaire au bureau de la publicité foncière). Ces frais sont à la charge de la copropriété.
Par contre ceci n’est pas rétroactif.
Il est courant que l’immeuble soit livré avec un seul compteur électrique commun. C’est de la responsabilité du syndic de faire installer les sous-compteurs nécessaires pour la différenciation des consommations spéciales (cela reste à la charge de la copropriété).
Cordialement
Bonjour, je suis copro dans une residence qui comporte 10 logements et nous sommes 2 copropriétaires. Les logements sont tous a but de location. Il n’y a pas de reglement, pas de syndic, pas d’AG et il n’y a pas de tantieme. Les apparts sont de superficie quasi equivalente. Je possède 6 apparts, un autre proprio en a 3 et le dernier en possède 1. Nous devons changer la porte cochère qui est la porte d’entrée de la residence, qui dessert une cours commune qui dessert les appartements.
Comment est repartie cette charge ? La porte est divisee en 3 car 3 copro ou au prorata du nombre d apparts? C est a dire que j’aurai la plus grosse part a payer. Y a t il une regle ?
Merci par avance.
*edit: nous sommes 3 copropriétaires pardon.
Bonjour
Oui il y a des règles, ça s’appelle le code de la copropriété ! Il s’applique à toutes les copropriétés en France.
Un règlement de copropriété est obligatoire et c’est lui qui permet de répartir les charges. Toute autre répartition serait illégale.
Si vous avez besoin de plus d’aide, n’hésitez pas à nous contacter.
Cordialement
Bonjour,
Je vous contacte à propos d’une réfection de toiture validée lors de l’AG de copropriété. Il a été décidé que cette réfection serait imputée à chaque propriétaire du bâtiment au prorata du tantième du bâtiment concerné (la copropriété comporte 2 bâtiments). Mon appartement, au titre du réglement de copropriété fait bien parti de ce bâtiment. Cependant, je n’ai absolument pas la jouissance de cette toiture compte tenu que mon appartement est une avancée sur le bâtiment et qu’il possède son propre “toit terrasse” non concerné par les travaux. Est ce normal qu’il m’est demandé de participer aux travaux de toiture du bâtiment principal (alors que mon appartement ne se situe pas sous la toiture qui va faire l’objet des travaux) ?
Bonjour
Le règlement de copropriété doit être appliqué, même s’il est faux ou mal adapté. Si vous considérez qu’au regard de l’article 10 (critère d’utilité) le règlement de copropriété n’est pas adapté, il est possible d’en demander la révision soit en AG, soit devant un tribunal si ça ne passe pas en AG.
Mais en aucun cas il n’est possible de modifier la répartition hors modification du RC.
Cordialement
Bonjour j’ai un appartement qui est situé sur deux immeubles (A et B ) dans l’immeuble B seul les chambre ils sont ce sont les combles de cet immeuble mon entrée principale se fait par l’immeuble A seul accès pour accéder à mon appartement et je n’ai aucun moyen d’accéder à l’immeuble B ma question est hormis l’assurance et les taxes foncières ainsi que les honoraires de copropriété dois-je payer les travaux exemple recherche de fuite ou détecteur de mouvement pour la lumière des parties communes je vous remercie cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible de vous répondre sans examiner votre règlement de copropriété.
Mais la règle générale, celle de l’article 10 de la loi de 65, est qu’on ne paie qu’en fonction de l’utilité qu’on en a.
“en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot”
Si dans le règlement de copropriété il est inscrit que vous devez participer aux frais d’une cage d’escalier à laquelle vous n’avez pas accès, vous pouvez demander la révision du RC.
Cordialement
bonjour, j’ai du participer à des travaux de toitures de mon appartement, nous sommes 10 logements , tous même superficies, sauf que j’ai une loggia (toiture à mes frais), on m’annonce que je dois payer la toiture par rapport à mon tantième, alors que quand je change ma toiture:c’est pour mes frais……….???????????je dois payer cette toiture au tantiéme? est ce que j’ai le droit alors de demander aux autres propriétaires de participer à ma toiture?cordialement
Bonjour
Tout est dans votre règlement de copropriété. Les toitures sont parties communes, vous devez donc y participer à hauteur de vos tantièmes. La toiture de votre loggia est partie privative, vous êtes seule à en supporter les frais.
Cordialement
Bonjour.
Propriétaire d’un appartement dans une copro de 2 lots, je suis minoritaire à 375eme. La copropriétaire souhaite faire un devis pour réviser la toiture globale car elle a des fuites de son côté. Hors sur mon toit, ma partie, j’ai un flexo tuile qui a été posé il y a quelques années et qui protège de toute fuite.
Suis-je dans l’obligation de participer à cette réparation de la toiture pour la totalité du toit alors que chez moi je n’ai aucun souci ? Ou pourrions-on distinguer un simple remaniement de mon côté et elle refaire la toiture si besoin ? Mais que cela me coûte moins cher puisque je n’en ai pas besoin ?
Cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible légalement de répartir les charges autrement que prévu dans le règlement de copropriété.
Vous devez donc participer à la réparation du toit à hauteur de vos millièmes.
Cordialement
Bonjour, je me permets de faire appel à votre expertise sur une question relative aux charges et plus particulièrement aux charges consommation individuelle eau froide. En effet, copropriétaire dans une résidence, les charges individuelles eau froide sont appelées selon un tantième consommation spécifique basé sur la consommation n-1 (la base de répartition étant la consommation totale en m3 n-1 et les tantièmes rattachés à mon lot, la consommation individuelle rattachée à ce lot en m3 toujours basée sur le n-1.)
Mon interrogation venant du fait que mon dernier appel de fond étant différent du précédent je me suis penchée sur le détail et me suis aperçu que la base de répartition ainsi que mes tantièmes eau froide rattachés à mon lot avaient été modifiés, en cours d’exercice, le syndic me précisant que compte tenu de la réception des nouveaux index, ce dernier avait procédé à la modification des tantièmes spécifiques en cours d’exercice.
Pourriez vous m’éclairer sur la possibilité d’une telle modification et le cas échéant la base légale permettant au syndic de modifier ces tantièmes consommation spécifiques en cours d’exercice ?
je vous remercie grandement pour l’aide et les précisions que vous pourrez m’apporter.
Bien à vous.
Bonjour
Les clefs de répartition sont précisées dans le règlement de copropriété. Même s’ils sont faux, le syndic n’a pas le droit des les modifier.
Il faut pour cela modifier le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
En vue d’une acquisition immobilière j’aurais souhaité votre avis. La copropriété dans laquelle se trouve l’appartement qui m’intéresse est constituée de 2 bâtiments, dénommés bâtiment A et bâtiment B. Le bâtiment A donne sur une avenue, le bâtiment B (ou se trouve l’appartement en question) on y accède par l’entrée du bâtiment A, on traverse une cours et on y est, il ne donne sur aucune rue car adjacent à l’immeuble voisin. Seul le bâtiment A a une façade, qui je pense va nécessiter un ravalement dans quelques années. J’ai interrogé l’agent immobilier sur le dernier ravalement de façade mais il n’a pas l’info, et il s’est renseigné auprès du propriétaire qui prétend que de toute façon les copropriétaires du bâtiment B ne seront pas concernés par les travaux car cela ne concerne que le bâtiment A. Qu’en pensez vous? Cela est il possible? Je pensais que quelques soient les travaux d’une copropriété tous les propriétaires étaient concernés. J’espère que mes explications vous permettront de visualiser la problématique. Merci.
Bonjour
Tout dépend du règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis nouveau sur le site. Je suis syndic bénévole depuis 5 ans, sans aucun soucis pour l’instant.
Suite à des travaux d’aménagement des combles d’un appartement, une modification des tantièmes doit-elle s’opérer dans notre copropriété ?
Précisions : l’appartement est isolé du reste de la copropriété (en fond de cour). Ce sont ses propres combles que le propriétaire a aménagé. Pas d’agrandissement du volume mais uniquement de la surface habitable.
Toutefois, si oui, comment opérer ?
Qui paie ce changement ? Le copropriétaire qui a fait les travaux ? Charges communes ?
Quels textes législatifs sont concernés ?
Bonjour
A la charge du copropriétaire demandant.
Cordialement
Bonjour ,
Je viens de réceptionner le compte rendu de la dernière assemblée générale .
A ma grande surprise , les charges communes générales ont été modifiées , on m à tout simplement retiré de la répartition générale sur l’ eau froide pour créer une charge particulière à mon nom , je passe tout simplement de 446€ à 1900€ .
Cela ne respecte plus le règlement de copropriété , quels sont les recours possibles ?
Merci d avance .
Bonjour
Normalement c’est dans la convocation d’AG qu’il y a le détail des charges, pas dans le compte rendu de PV.
Effectivement il n’est pas possible de créer une répartition de charges sans l’unanimité.
Vous pouvez contester devant le tribunal dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonsoir,
J’ai été constaté que la répartition des charges était effectuée, depuis fort longtemps, avec deux clés de répartitions complémentaires ne figurant pas dans le règlement de copropriété, mais s’appuyant sur la répartition de tantièmes existante. Ces répartitions sont tout à fait communément admises et ne posent aucune contestation… si ce n’est leur non conformité au règlement.
Afin de régulariser cette situation,
1) faut-il effectivement modifier le règlement de copro. pour créer ces deux clés (qui sont pratiquées depuis fort longtemps – au moins 25 ans – excusez-moi d’insister) ?
2) à quelle majorité cette modification doit-elle être votée ? unanimité ou majorité des 2/3 ?
Vous remerciant de vos retours,
Cordialement.
Bonjour
La majorité utilisée dépend de la raison pour laquelle la modification des tantièmes a lieu.
Si c’est pour se mettre en conformité avec une loi ça peut être du 24.
Mais là c’est pour mettre en conformité avec un usage ancien et non conforme, il faut l’unanimité.
Cordialement
Nous avons voté en AG l’an dernier de missioner un géomètre pour recalculer les tantièmes, en vue de la mise à jour du règlement de copropriété qui date de plus de 30 ans. Les copropriétaires sont en effet pas d’accord sur la répartitions des tantièmes de charges générales.
L’historique de l’immeuble inclue certains travaux par plusieurs propriétaires, avec acquisitions de parties communes, qui ont toute fait l’objet de création de lots avec tantième (validés en AG et ayant fait l’objet d’une mise à jour du règlement) il y a plus de 10 ans.
Est-ce que les nouveau tantièmes proposés par le Géomètre qui vient de finir sa mission (mais dont la répartition n’a pas de sens et sont largement contestés) doivent être votés à l’unanimité, à l’article 26 ou l’article 25? Si le mauvais vote est proposé par le syndic, faut-Il contester avant définissions de l’ordre du jour de l’AG ou dans les deux mois après l’AG (avec vote négatif)?
Bonjour
Ensuite la majorité à laquelle cela se vote dépend de la raison de la mise à jour. Cela peut aller du 24 à l’unanimité. Mais de plus en plus les textes vont vers un abaissement des majorités. Il y a des chances pour que votre situation corresponde à du 25 sauf éléments dont nous n’aurions pas connaissance.
Il faut contester dans le cadre de l’article 42 (c’est à dire dans les deux mois de la réception du PV d’AG à condition d’avoir été noté absent ou opposant).
Cordialement
bonjour, je suis en rdc, avec un balcon, au premier, second et troisième étage pour appartement identique au mien mais avec 2 balcons, nous avons payé le même montant lors du ravalement avec changement de balustrade alors que les balcons sont privatifs. devais-je payer la même somme ?
cordialement
Bonjour
Seul votre règlement de copropriété peut vous dire cela.
Même la répartition des charges la plus illogique peut être valable si elle est dans le règlement de votre copropriété.
Même la répartition des charges la plus juste peut être illégale si elle est contraire au règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
dans le cas où le règlement de copropriété n’a pas été publié et n’a été communiqué qu’à une partie des acquéreurs de lots (2 sur 4). Pour 2 copropriétaires, il est indiqué le nouveau règlement de copropriété et pour les 2 copropriétaires il est indiqué l’ancien règlement de copropriété.
Comment fait-on pour la répartition des charges qui du coup ne tombe pas juste puisque la répartitions des tantièmes ne correspond pas ?
Bonjour
Un règlement de copropriété n’est valable qu’à partir du moment où il est publié au service des hypothèques (ou services de la publicité foncière)
Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour les informations claires et précises données sur votre site.
Le règlement de notre copropriété horizontale (6 grandes maisons et jardins pour 13 copropriétaires) date de 1983 et la clef de répartition des tantièmes n’a jamais été modifiée malgré les agrandissements faits depuis. La plupart des copropriétaires souhaite mettre l’Etat Descriptif en conformité avec la réalité. L’Etat Descriptif n’est pas annexé au RC mais en fait partie intrinsèquement. Cette révision de l’ED est-elle considérée juridiquement comme une modification du RC ? Et dans ce cas, quelle est la majorité à appliquer ? 26 ou unanimité ?
D’autre part, à quelle majorité doit-on voter la nouvelle répartition des tantièmes qui sera proposée par le géomètre-expert ?
Bien cordialement,
CG
Bonjour
L’EDD ne modifie pas forcément le RC.
Le RC doit être modifié s’il y a modification des tantièmes.
Les mises à jour de RC rendues nécessaires par des modifications de tantièmes doivent se voter au 25.
Cordialement
Bonjour
Suite à la construction par notre voisin d’une extension sur son terrain, nous avons demandé le recalcul des tantièmes car ceux ci n’étaient plus équitables. Le syndic nous indique que comme nous sommes demandeurs c’est à nous que revient la charge de régler la facture du géomètre engagé, est ce normal ?
Merci
Cordialement
Bonjour
Il peut y avoir des cas où les charges de géomètre expert de publication au bureau des hypothèques peut ne pas incomber à la copropriété, mais ce n’est certainement pas parce que c’est au demandeur de payer.
Nous n’avons pas assez d’éléments pour vous faire une réponse personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un local professionnel au sein d’une copropriété qui correspond à 481/10000 tantièmes de l’immeuble. Les charges sont collectives, et notamment l’eau. Je précise que notre local ne possède qu’un WC et un robinet en cuisine. En épluchant les relevés de charges, je m’aperçois que mon tantième de charge d’eau froide (volume 2), comme c’est précisé, est de 1808/10000 tantièmes, soit près de 4 fois supérieur à celui de mon local dans l’immeuble. 72 euros nous sont demandés chaque trimestre, ce qui correspond à une consommation d’environ 7 à 8 m cubes par mois…
Aussi mon tantième de charge d’eau chaude/chauffage est de 538 tantièmes, soit 12 pourcents de plus que mes 481 tantièmes.
Je suis conscient qu’il peut y avoir des différences entre les tantièmes des appartements et ceux des charges. Néanmoins cela me semble une différence trop grande.
D’où ma questions: ces différences de tantième sont-elles possibles ? Si non, comment rectifier le tir ?
Merci beaucoup,
Christophe
Bonjour
A la création de la copropriété, le règlement de copropriété est établi.
Ce règlement de copropriété définit les tantièmes qui permettent de répartir les charges de chaque lot.
Article 10 de la loi de 65 prévoit que les tantièmes doivent être établis “en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot”
C’est ce que la plupart des promoteurs font, mais il peut y avoir des différences.
S’il existe une disproportionnalité des charges, le règlement de copropriété peut être contesté.
Dans les deux ans qui suivent la première mutation pour les copropriétés récentes ou bien devant un tribunal si la différence excède 25%.
Sans quoi il faut arriver à faire voter la modification en AG.
Vous pouvez lire notre article qui traite plus précisément de cette question ICI.
Cordialement
Bonjour,
Je possède un appartement dans une petite copropriété de 3 lots créée en 1995.
Celle-ci est gérée par un syndic bénévole.
Pour une raison que je ne comprends toujours pas, cette copropriété n’a pas de règlement de copropriété. Nous sommes en contact avec un géomètre pour faire établir un état descriptif.
Cependant, en l’attente de ce règlement de copropriété, je suis en désaccord avec le syndic sur la répartition des charges et le mode de vote en assemblée générale.
N’ayant pas de millièmes/tantièmes, le syndic divise les charges par 3 et attribue 1/3 des voix à chaque copropriétaire alors que les lots sont différents (surfaces, …).
En l’absence de RC, j’ai donc demandé au syndic de faire voter tous les points de l’AG à l’unanimité mais celui-ci refuse. Cela me semble être pourtant la seule solution logique et légale dans cette situation.
Le syndic a-t-il le droit d’imposer ce mode de vote (1/3 des voix pour chaque copropriétaire) sans en avoir obtenu l’accord en AG?
Existe-il une jurisprudence sur ce sujet?
Je vous remercie.
Bonjour
S’il n’y a pas de règlement de copropriété il ne peut y avoir de répartition des charges.
Toutes les répartitions que le syndic peut faire sont parfaitement illégales.
Le syndic ne peut rien imposer, mais si vous ne contestez pas devant justice, cela peut durer longtemps !
N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour, nous sommes propriétaires d’appartements dont le RDC de l’immeuble est occupé par une laverie. Nous payons des charges d’eau énormes avec des régularisations ridicules en fin d’exercice. Le syndic nous explique qu’il est tout a fait normal qu’un commerce et des logements privatifs soient “solidaires” malgré des compteurs individuels… Est ce le cas ?
Merci
Bonjour
Non a priori ce n’est pas normal. Chacun paie sa consommation d’eau.
Il serait bon de se pencher un peu plus en détails dans la consommation et la facturation de l’eau dans votre copropriété.
Cordialement.
Bonjour,
Récemment heureux propriétaire d’un appartement, des charges générales sont communes entre 2 bâtiments distinct dans le réglement de copropriété, jusque là, rien d’anormal. La somme des tantièmes des 2 bâtiments est de 490/1000 (il y a 3ème bâtiment mais indépendant au niveau charge). Nous possédons 80/1000. Je paye actuellement 449/1999 alors qu’une règle de 3 me fait arriver à 326/1999.
En gros, les 2 bâtiments ne sont pas composé du même nombre de tantième (un plus petit) mais lors de la mise en commun il est considéré comme 1000/1000 à égalité de tantième avec le 2ème bâtiment. Est-ce légal ?
Merci d’avance pour vos réponses.
Cordialement
Bonjour
Ce qui est légal c’est ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété.
Ensuite si vous considérez que c’est injuste vous pouvez demander une révision.
Soit dans le délai légal (voir l’article ci-dessus), soit hors du délai légal parce que vous subissez un préjudice à la hauteur de 25%.
Cordialement
Bonjour,
Je me permets ce commentaire car, nous engageons des travaux de toiture dans notre copropriété pour un certain montant. D’après le règlement, le coût des travaux doit être réparti en fonction des tantièmes de chaque appartement (5 lots / 5 propriétaires).
En revanche, suite à des échanges d’email, 3 des copropriétaires qui ont le plus de tantièmes souhaitent diviser le coût de ces travaux par 5.
Je suis contre. Ont-ils le droit de m’imposer cela?
Je vous remercie,
Bien à vous,
Pauline
Bonjour
Ce n’est ni vous, ni les autres copropriétaires, ni une décision d’AG, ni le conseil syndical, ni le syndic qui décident
C’est le règlement de copropriété.
Si celui-ci n’est pas appliqué à la lettre, vous pouvez contester devant un tribunal et vous êtes certaine de l’emporter. Faites le savoir au syndic et faites lui savoir que vous engageriez sa responsabilité. Il faut juste que vous votiez contre cette résolution en AG.
Cordialement.
Bjr,
j’ai acheté un appartement dans une copropriété avec un syndic bénévole.
J’ai un lot au rdc qui compte dans mes millièmes ou tantièmes (local chaudière particulière).
Ceci-dit je trouve que j’ai bcp de millième pour ce local qui a une superficie de 6m² avec 69/1000éme et par ex un studio au même étage de 25m² qui a 158/1000éme.
Qui peut revoir la répartition des millièmes dans une copropriété?
Quelle est la marche à suivre svp???
Cdlt.
Bonjour
La révision du règlement de copropriété est une décision qui doit être prise en AG à l’unanimité.
Vous pouvez utilement consulter l’article qui traite du règlement de copro et de sa révision en cliquant ici.
Cordialement
Bonjour,
je suis en copropriété horizontale avec un petit immeuble (plus précisément je suis en maison et ma maison se situe en fond de cour, je dois donc traverser le couloir du petit immeuble qui est en copro avec moi). Des travaux sont prévu sur la toiture du bâtiment A (immeuble) est-ce que cela me concerne ? J’ai déjà participé aux travaux de carrelage du couloir que j’emprunte mais pas à la peinture, par contre je me demande si la toiture en fait partie sachant que j’ai le plus de tantièmes ça me revient plus cher que les autres… Merci pour votre réponse. Cordialement
Bonjour,
Cela dépend du règlement de copropriété. Il semblerait assez logique que vous n’y participiez pas d’après la configuration que vous décrivez. S’il était prévu que vous y participiez cela pourrait être considéré comme en contradiction avec l’article 10 de la loi de 65.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire dans un immeuble sur un terrain qui appartient, je cite le règlement de corpo, en indivision à l’immeuble garage et à l’immeuble habitation. Chacun des 14 garages pèse 10/1140 tantième. Lors de multiple tentatives de vote de la fermeture de la copro par un portail, la répartition des coûts a toujours été de 50% pour les garages et 50% pour l’immeuble, considérant que le terrain appartient aux 2 à parts égales. Je ne trouve aucune mention précisant cela dans le règlement de copropriété… Est-ce que cela vous parait dans les clous?
Bonjour,
Il ne peut y avoir de répartition de charges en dehors d’une clef de répartition prévue par le règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour une réserve de boutique à t elle les même millièmes que un logement ?dois je payer l’entretien de la cage d escalier alors que je n ai aucun accès dans l immeuble juste la réserve enclavée dans cette immeuble avec accès cote boutique merci pour votre réponse
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui détermine les clefs de répartition. Si votre règlement de copropriété prévoit une répartition qui n’est pas conforme à l’article 10 de la loi de 65 qui dit qu’on ne doit payer des charges que proportionnellement à l’usage qu’on a, alors vous pouvez contester devant un tribunal.
Mais tant que le RC n’est pas modifié, le syndic doit s’y conformer. Merci de lire l’article correspondant.
Cordialement
Bonjour, nous avons un syndic coopératif et une AG est prévue le 24 juin 2020 et je ne suis pas d’accord avec la répartition des charges, je vais donc voter CONTRE pour l’approbation des comptes 2019. Cela ne sert à rien de valider des comptes que je n’approuve pas pour les contester dans les 2 mois suivant la réception du PV d’AG. Cela est de plus, juridiquement moins lourd.
Ce que je conteste, c’est que :
Les frais de gestion sont uniquement répartis sur 5 lots au lieu de 6 (la gestionnaire du syndic coopératif ne se les comptent pas, et ceux depuis des années, mais j’ai lu récemment que cela était illégal). Pouvez-vous me confirmer ce point et l’article correspondant ? Je sais aussi que je ne peux pas demander de rétroactivité, mais uniquement sur la dernière approbation des comptes, j’ai lu attentivement beaucoup d’articles sur votre site !!
Certaines factures sont réparties en parts égales au lieu des tantièmes prévus par le règlement de copropriété, cela est fait à l’initiative de la gestionnaire du syndic sans concertation avec les copropriétaires. Je pense que cela n’est pas bien légal ?
Un syndic coopératif aujourd’hui peut-il exercer sans contrat de syndic ? Est-ce obligatoire ? Si oui, depuis quand ? Nous avons changé de gestionnaire en 2018, et nous n’étions pas au courant de cette nouvelle disposition, donc nous n’avions pas vraiment eu le choix du nouveau copropriétaire gestionnaire du syndic.
De plus, personne ne contrôle la gestion du syndic qui fait ce qu’il veut. Le contrôle de gestion pour un syndic coopératif est-il nécessaire et obligatoire ? Si oui, par qui doit-il être fait ?
Je vous remercie pour votre aide précieux et vos conseils avisés.
Bonjour
Le syndic coopératif est une forme de gestion relativement peu répandue, mais ce n’est pas pour autant une solution qui permet de s’extraire de l’application du code de la copropriété.
Le contrat de syndic reste obligatoire, l’application du règlement de copropriété est obligatoire et notamment l’application stricte des clefs de répartition, le président-syndic peut se faire indemniser, voire salarier si la copropriété est de taille importante, mais ne peut en aucun cas s’exempter de payer certaines charges.
Un syndic coopératif n’exempte pas de l’élection d’un conseil syndical. Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion du syndic, même si ses membres peuvent prendre également des responsabilités.
Enfin pour finir attention, effectivement voter contre est moins lourd que contester dans le cadre de l’article 42. Mais l’un ne remplace pas l’autre. Il est indispensable d’être opposant pour pouvoir contester. Si derrière votre vote “contre” vous ne contestez pas des comptes qui sont approuvés par la majorité, c’est comme si vous aviez approuvé. Si vos questions sont avérées, vous avez tout à fait matière à aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Il a été voté en AG des travaux de ravalement de façade. Etant précisé dans l’AG que la répartition des charges se fait selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales.
Les devis contenaient en plus du ravalement de façade à proprement parlé des réfections sur des parties privatives tel que des persiennes, volets et garde-corps.
Je pensais donc que le Syndic allait réalisé un appel de charges communs pour le ravalement et des appels spécifiques pour tout ce qui concerne les parties privatives.
Le montant global a été divisé selon les millièmes.
Ce qui me chagrine bien évidemment car c’est incohérent avec ce qui est mentionné au règlement de copropriété : “L’extérieur des portes d’entrée aux appartements, les fenêtres, persiennes, gardes corps, balustrades, rampes, barres d’appui des balcons des balcons et fenêtres, lucarnes et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront, pour des raisons d’esthétique, être modifiés bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des copropriétaires décident comme il va être dit sous l’article 12, paragraphe 9, alinéa A ci-après.
Le tout devra bien entendu être tenu en parfait état par chacun, à ses frais, et en conséquence être repeint chaque fois qu’il sera nécessaire.”
Donc le réglement de copropriété est très clair sur la répartition des charges.
Le syndic ne nous a averti de rien lors du vote et quand je leur ai demandé de revoir la répartition ils m’ont répondu que ça avait été voté et qu’il était donc trop tard!
Y-a t’il un recours ou comme le syndic me l’indique il est réellement trop tard?
Merci pour votre retour
Bonjour
Le vote d’une répartition non conforme au règlement de copropriété peut être contesté devant un tribunal dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG.
La répartition peut également être contestée devant un tribunal à titre individuel dans les 5 ans qui suivent la décision.
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté un appartement dans une copropriété de 4 appartements. Au rez de chaussée des appartements ont été transformés en restaurant. J’ai découvert par hasard que le commerce sous mon appartement avait à la 42 m2, 40 ans plus tard et des travaux de fermeture se de terrasses il mesure 70 m2. Mes tantièmes sont calculés sur 70 m2 et le commerce sur 42 m2.
Je le sais car le commerce appartenait à ma tante.
Comment faire constater cet état ?
Merci de me répondre, bonne journée.
Bonjour,
Normalement lorsque des travaux sont réalisés en copropriété et qu’ils modifient les surfaces il faut faire une modification du règlement de copropriété, le publier au bureau des hypothèques de façon à ce que les charges soient réparties de manière plus juste conformément à l’article 10 de la loi de 65.
Si cela n’a pas été fait vous pouvez saisir un tribunal a postériori. Vous avez 10 ans à partir du moment des travaux.
Si les travaux datent de plus de 10 ans, il est encore possible de contester si la différence de charges est de plus de 25%.
N’hésitez pas à nous demander un devis si vous avez besoin d’aide plus approfondie.
Cordialement
Bonjour,
Dans mon règlement de copropriété il y a deux documents distinct : l’état descriptif de division et le tableau de répartition des charges. Dans l’état descriptif de division mon appartement possède 474/10000 sur l’ensemble de la copropriété soit deux immeubles. Pour la répartition des charges générales pour les deux immeubles celles-ci sont de 1144/20000
Ces deux valeurs n’étant pas proportionnel comment cela est-il possible ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
C’est tout à fait possible. C’est le promoteur qui décide à la construction.
Si vous trouvez que vous êtes lésé, c’est en vertu des articles 11 et 12 de la loi de 65 que vous pouvez contester.
Si vous avez besoin d’une aide plus approfondie, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour.
Je suis propriétaire d un appartement d un immeuble classé. J’ai 40 tantième. Mon voisin de palier qui a quasi le double de surface en à 46. En consultant le règlement de copropriété et les plans, le phénomène se répète sur les 5 étages. L immeuble va être ravalé en pierre de taille. Le règlement de copropriété très ancien indique “les frais de ravalement seront répartis selon la surface ravalée de chaque portion”. Le syndic s est renseigné et cette mention semble illégale. Les appartement sous dotés en tantièmes (si on ne considère que la surface) ont deux murs concernés par le ravavelemt, les autres un seul mur, et d’autre appartements n’ont aucun mur concerné. L’assemblée générale est prévue en juin. Si la mention “frais de ravelement selon la surface ravalée de chaque appartement” est de facto supprimée car illégale, est il possible de modifier la répartition des tantièmes qui semble incohérente, quitte à faire intervenir un géométre ? L unanimité est elle obligatoire ? Grosso modo mon voisin va payer le même prix que moi alors qu il a quasi le double de surface au sol. Le phénomène se répète sur les 5 étages et le coût total est estimé à 700000 euros. Cette différence de tantièmes pouvait s expliquer par la mention illégale, les appartements sous dotés en tantièmes étant les seuls avec la totalité des murs en pierre de taille…mais cette mention retirée, la répartition des tantièmes est pénalisante pour le reste des copropriétaires.
Pouvez vous m éclairer ?
Cordialement.
Bonjour
Le syndic n’a pas le droit de se faire juge de l’illégalité d’une clause du règlement de copropriété.
Il n’a pas le droit de décider qu’un autre critère de répartition des charges serait plus “juste”.
Seul un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires par une décision d’AG peuvent saisir le tribunal. Et seul un tribunal peut statuer de l’illégalité ou non de votre règlement en regard de la loi de 65 ou du décret de 67. Le syndic lui, doit faire appliquer le règlement de copropriété.
Si le tribunal juge finalement qu’effectivement cette disposition est illégale, c’est lui qui décidera comment les charges doivent désormais être réparties et quelles expertises il sera nécessaire de commander.
Cordialement
Bonjour,
Dans l’immeuble de mes parents, les anciens vide ordure (1 par étage) ont été mis en vente et généralement racheté par le propriétaire habitant l’étage et jouxtant le vide ordure.
Or, mes parents, qui habitent au dernier étage avec ascenseur (il reste un étage composé de chambre de bonnes) ont voulu racheter le vide ordure de leur étage. C’est alors que le propriétaire d’une chambre de bonne / studio situé à l’étage du dessus s’est aussi positionné pour l’acheter (à noter qu’il est propriétaire d’un appartement au 3è et qu’il a acheté le vide ordure du 3è).
La vente a alors été annulée pour “impossibilité de décider” entre les deux.
Y a t il une solution à cela pour mes parents ? Une preemption / priorité possible liée à l’étage ?
Je vous en remercie.
Bonjour,
Aucune priorité à notre connaissance dans ce genre de situation.
Celui qui met le meilleur prix l’obtiendra peut être ?
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire sur une copropriété de 60 propriétaires. Les appartements sont de 3 tailles différentes proportionnelles au quote-parts. Le quote-part le plus faible représente 1/4 des propriétaires. Il y a trois ans a été voté des travaux de charges générales de réfection de toiture dont le mode de calcul des charge est en division par nombre de propriétaires, contrairement à notre règlement de copropriété qui stipule bien une répartition au tantième pour ce type de travaux. AG 2017 : “À l’unanimité, il est décidé de réalisé la couverture… Cette somme est divisible par 60 copropriétaires”. La modification du mode de calcul n’est pas émise à l’ordre du jour. Deux versements ont déjà été effectués, il en reste un dernier. Cette répartition est-elle entaché de nullité car contraire à la loi ? La révision des calculs du dernier versement peut-elle être modifiée sans passer par un vote ?
Merci de votre retour,
Bien à vous,
Nicolas R
Bonjour,
Si personne n’a contesté dans le délai légal de deux mois imparti par l’article 42, votre décision d’AG de 2017 n’est nullement entachée de nullité. Au contraire, elle est parfaitement légale. Il serait par contre illégal de changer de mode de calcul pour le dernier versement.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre réponse, je trouve tout de même étonnant que l’on puisse modifier le mode de calcul (division égale par 60 au lieu d’une division au tantième, ce qui est par ailleurs également considéré comme injuste par l’actuel syndicat bénévole lui-même) sans que ce soit à l’ordre du jour et en opposition au règlement de copropriété et à la loi qui nous dit que les charges générales des travaux liés à l’entretien des bâtiments doivent être répartis au quote-part.
Je vais donc accepter cette injustice, mais je vais tout de même l’apporter à l’ordre du jour à la prochaine assemblée, merci pour votre professionnalisme.
Cordialement,
Nicolas R
Ah mais vous avez entièrement raison ! Répartir cette dépense à parts égales au lieu de la répartir aux tantièmes était parfaitement illégal. Mais le délai de contestation est dépassé.
Si, sur votre demande, l’assemblée générale décide à la prochaine AG d’appliquer une répartition aux tantièmes pour le dernier tiers, un copropriétaire pourra contester cette décision devant un tribunal dans le délai légal de deux mois à compter de la réception du PV d’AG.
Si à nouveau personne ne conteste, cette nouvelle répartition sera elle aussi légale !
Merci pour vos compliments.
Au plaisir de vous compter un jour parmi nos adhérents !
Nous aidons quotidiennement les copropriétaires, mais également les syndics bénévoles a éviter ce type d’erreur !
Cordialement
Bonjour,
Je suis intéressé par l’achat d’un appartement mais je m’interroge sur les charges “eau froide”. Le copropriétaire actuel me parle de répartition en tantièmes et indique que le syndic lui demande de fournir une fois par an ou deux (il ne sait plus) les index relevés sur son compteur. Il y a un compte individuel dans chacun des appartements.
Dois-je comprendre que le propriétaire est facturé des index communiqués et donc de sa propre consommation d’eau froide (ce qui me semble logique) ? Dans ce cas, la répartition en tantièmes correspond-elle à la consommation des charges dites communes réparties entre les copropriétaires selon les m2 des appartements de chacun?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Normalement les charges eau froide sont facturées selon les relevés de compteurs et le delta de différence (s’il y en a un) est réparti aux tantièmes.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cette article très intéressant.
Notre syndic nous informe que des fissures sont à traiter dans l’immeuble.
Le calcul se fait donc aux millièmes, mais inclus les deux places de parking.
Cela me semble assez illogique, mais est sûrement normal.
Pourriez-vous me confirmer ce point ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
C’est pas très logique et pas très normal non plus !
Normalement les parkings extérieurs doivent être exclus des charges bâtiment. Si votre règlement de copropriété les inclut les parking (extérieurs) aux charges bâtiment, vous pouvez demander sa révision et mise en cohérence avec l’article 10 de la loi de 65. En attendant, effectivement c’est le règlement qui s’applique.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire depuis 3ans d’un appartement au rez de chaussée d’une copropriété comprenant 2 bâtiments et 4 villas je m’étonne des millièmes correspondant à mon lot comparativement à d’autres lots de surface égales. Certes la différence considérable est que je possède un jardin de 175 m2 . Pour autant cela devrait-il faire augmenter le nb de millièmes de façon aussi considérable. Pour mieux comprendre, voici ma répartition comparée à celle d’un voisin ayant le même appartement au 1er etage :
Mon lot au RDC :quote part de parties communes générales 473/10 000°
Quote part de parties communes spéciales 1357/10 000°
Lot identique au 1er etage : quote part de parties communes générales 240/10 000° quote part de parties communes spéciales :691/10 000°.
Il me semble que cette différence n’est pas justifier, un jardin n’étant pas une surface habitable. Par ailleurs et comble de tout du fait de cette répartition, j’ai dû payer bien plus que tous les autres copropriétaires des travaux de revêtements de sol des paliers de chaques étages alors que ce sont des lieux qui ne me concernent nullement ! Je n’ai pas eu l’idée de me renseigner sur ce quoi je m’engageais en devenant copropriétaire.
Cette répartition est celle mentionnée dans le règlement de propriété.
Je ne sais pas si cette répartition est justifiée comment puis je le savoir. Pensez vous que je puisse m’embarquer dans une demande de rectificatif de la répartition des lots et quelles sont les demarches à faire pour cela.
Avec tous mes remerciements.
Bonjour,
Toute la parcelle est prise en compte dans le calcul des millièmes, y compris le jardin. Il y a toutes les chances pour que la différence soit justifiée. De plus les conditions pour contester sont assez restrictives. Dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans à compter de la première mutation, vous pouvez contester la répartition des millièmes si la différence entre ce qui est et ce qui devrait être est supérieur à 25%
Article 12 de la loi de 65 : actions en révision.
Cordialement
Bonjour
A priori ma question pose problème ? aucune réponse ?
Merci
Bonjour,
Votre question ne pose aucun problème !
Vous remarquerez que contrairement à l’organisme qui a établi votre règlement de copropriété, nous répondons gracieusement via notre site internet aux questions des internautes qui nous semblent pertinentes. Et votre question était pertinente, elle concerne malheureusement beaucoup de copropriétés.
Par contre nous n’avons pas les moyens de détacher une personne à temps plein pour répondre dans la seconde à toutes ces questions. Il peut effectivement y avoir un certain délai concernant les questions posées via le site internet. Si vous souhaitez avoir la possibilité de nous poser vos questions directement par téléphone ou par mail et obtenir une réponse rapide en relation avec le degré d’urgence de la question, vous pouvez adhérer à nos services !
Très cordialement et au plaisir de vous compter un jour parmi nos adhérents !
Bonjour,
dans une copro de 60 lots, nous venons de nous rendre compte que notre syndic n’avait jamais imputé de charges de chauffage ni d’eau chaude à l’un des lots qui représente 200/1000e de la copro. Ce sont donc les 59 autres lots qui payaient à sa place. Peut-on aujourd’hui réclamer un arrieré de paiement au lot en question, et le cas échant sur combien d’années antérieures peut-on calculer cette régulation? Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour,
Tout d’abord il faut s’assurer que ce lot n’a pas été prévu spécialement sans charges de chauffage et d’eau chaude parce qu’il ne bénéficie pas de ces deux services.
Ensuite s’il s’avère qu’il bénéficie bien du chauffage et de l’eau chaude commune et qu’aucun millième chauffage ne lui est attribué. Alors c’est un pb du règlement de copro qu’il faut s’empresser de corriger. Dans ce cas vous n’avez aucun recours pour les arriérés.
Autre solution, le lot a bien des millièmes chauffage, mais le règlement de copro n’est pas appliqué. Alors il n’est possible de revenir en arrière que jusqu’à la dernière approbation des comptes.
Si vous n’avez pas donné quitus, vous pouvez éventuellement vous retourner contre le syndic (5 ans maxi si vous n’avez jamais donné quitus)
Cordialement
Bonjour
Ma question concerne l’application du règlement de copropriété
Notre syndic en accord avec le conseil syndical ont mis à jour un nouveau règlement de copropriété, celui-ci a été rédigé par un organisme que nous avons payé (en l’occurrence l’ARC)
Ce règlement a bien été validité par l’ AG de juin 2019
Mais depuis le syndic fait la “politique de l’autruche” ,plus de la moitié des copropriétaires ne respectent pas le règlement (véhicules stationnés sur les trottoirs, sur espaces verts, linges sur la rambarde des balcons etc.etc…)
Comment obligé un syndic a appliqué ce règlement, existe-il une loi , un arrêté etc..
stipulant ces incivilités !! Malgré lettres et photos à l’appui silence complet
et aucun espoir de changer de syndic , en effet comme je l’indique plus haut le copropriétaires sont trop contents de faire ce qu’ils veulent !
Merci, cordialement
JCB
Bonjour,
La question de l’application du règlement de copropriété est une question malheureusement récurrente en copropriété. Il est bien dommage que la question devienne une question de droit. Elle n’est en réalité qu’une question de civisme.
Vous dites “comment obliger un syndic à appliquer le règlement”, il se trouve que c’est aux copropriétaires de l’appliquer ! La loi prévoit que le syndic doive effectivement “faire respecter” ce règlement.
Comment ? C’est bien là le problème ! La loi ne lui confère aucun pouvoir de police. Et la police n’a pas le droit de verbaliser dans une propriété privée !
Le seul pouvoir dont dispose le syndic est la lettre recommandée ! La belle affaire ! Vous avez raison les copropriétaires s’assoient dessus !
Dans les copropriétés qui sont adhérentes chez nous et qui rencontrent ce type de problème nous proposons une “solution” qui vaut ce qu’elle vaut.
Si le syndic n’a pas le droit de verbaliser il a le droit de constater le non respect du règlement de copropriété. Pour constater ce non respect il doit se déplacer et faire une intervention. Cette visite dans la copropriété, il a le droit de la facturer (tarif horaire prévu au contrat). Dans le cadre de la clause d’aggravation des charges en général votée en AG, il a le droit d’imputer la facturation de cette visite au contrevenant. Ce n’est donc pas une contravention, mais ça revient au même pour le porte-monnaie. En général les syndics sont assez partants pour ce genre de solution parce que ça leur permet de facturer des prestations supplémentaires !
La limite de cette pratique est que si le copropriétaire contrevenant ne paie pas ses charges, celles-ci s’accumulant pourraient mettre la copropriété à mal, surtout si vous dites que plus de la moitié des copropriétaires sont dans ce cas !
Cordialement et bon courage
Bonjour,
je possède un appartement que je suis en train de vendre.
Durant son achat, il y a trente ans, il était stipulé 162 tantièmes sur l’acte de vente, qui ont été corrigés à la main par le notaire de l’époque à 150.
Depuis, mon appartement a toujours été listé à 162 tantième dans la répartition, mais mon appel de charge se fait sur la base de 150 tantièmes.
Lors de la signature du compromis de vente, le notaire de l’acheteur de mon appartement et mon notaire statuent que la correction de l’ancien notaire ne vaut pas, et que la valeur des tantièmes de mon appartement est bien 162.
Ils ajoutent alors une clause sur le compromis, comme quoi si la co-propriété fait un rectificatif de charges (nos appels de charge étant sur la base de 150 tantième, elles ont été minorés) ce sera à ma charge.
Mes questions sont:
A quoi est-ce que je m’expose ?
Peut-il y avoir rétroactivité dans la mesure ou les comptes ont toujours été acceptés.
Si oui, dans quelle mesure ?
Peuvent-il réclamer quoique ce soit une fois que j’aurais effectivement vendu l’appartement dans 3 mois ?
Merci d’avance de vos réponses
Cordialement
Bonjour,
Si jusqu’à présent les comptes ont toujours été approuvés et non contestés, vous risquez juste un rappel de charges sur la dernière année lors de la prochaine régularisation.
Cordialement
Bonjour,
Je viens de louer un appartement qui se situe dans une ancienne villa maintenant divisée en 4 appartements. Je me suis aperçue que la charge concernant l’électricité de l’allée était uniquement reliée à mon compteur, il n’y a pas de compteur électrique indépendant. Selon le propriétaire je dois donc assumer seule cette charge alors qu’il s’agit d’une partie commune. Est-il en droit de faire ça ? Que puis-je faire pour rétablir ce déséquilibre entre locataires ? Ai-je le droit de couper la lumière de l’allée vu que je suis la seule à payer ?
Cordialement
Bonjour
Effectivement il n’y a pas de raison pour que vous supportiez seule la charge d’une consommation commune.
Il y a un problème au niveau de la répartition des charges. Si cette copropriété est gérée par un syndic faite lui remonter l’info.
Soit la situation peut être réglée techniquement, soit vous devez recevoir une compensation.
Cordialement
Bonjour, il y a 5 ans, notre Syndic a modifié le mode de répartition des charges de notre copropriété sans même nous en informer (pas de vote en AG). L’année dernière , certains copropriétaires, voyant leurs charges annuelles « flamber », ont constaté que des dépenses qui, conformément à ce qui est inscrit dans le règlement, étaient considérées comme des charges communes générales sont passées dans les charges communes spéciales. Après que ses erreurs de répartition ont été confirmées par un géomètre, le syndic souhaite revenir au mode de répartition des charges prévu dans le règlement de copropriété. Cependant, ce qui pose problème, c’est que les copropriétaires d’un bâtiment de la résidence qui ont financé à eux seuls les frais de réparation de leurs toits terrasses (montant de 50000 euros) ces 2 dernières années devront également participer aux futurs frais de réfection des toits terrasses d’un autre bâtiment. Pour résumer, suite à une erreur de répartition des charges opérée par le syndic, ils ont été les seuls copropriétaires à prendre en charge les réparations de leur bâtiment alors que les propriétaires des autres bâtiments auraient dû participer aux dépenses (réfection des terrasses=charges communes générales) et ils devront de surcroît financer les dépenses des autres bâtiments prévues dans le prochain budget. Que peuvent-ils faire contre cette injustice ? Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement
Bonjour,
Difficile de répondre à votre question précise. Pour engager notre réponse il faudrait pouvoir étudier votre dossier particulier.
Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété et l’obligation de révision introduite par la loi ELAN. https://www.coproconseils.fr/nouveau-reglement-de-copropriete-pour-un-immeuble-ancien/
D’une manière générale la répartition des charges DOIT suivre les clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété.
Et le syndic n’est jamais fondé à modifier les clefs de répartition sans le faire voter en AG.
Même si c’est pour appliquer des clefs “plus justes”.
Cordialement
Bonjour, au moment de la vente de mon appartement je découvre que la répartition des charges est incorrecte, basée sur les tantièmes de mon lot amputées de 12 mètres, sans le savoir, par le vendeur initial l’ancien propriétaire de tout l’immeuble. Mon acte d’achat fait mention de la superficie exacte et du numéro de lot. Selon le règlement de copropriété la superficie de mon lot est supérieure de 12 mètres (partie privative). Depuis des années je paie des charges supérieures à ce que je devais. Quels sont mes recours contre le Syndic et le Voisin ? Le notaire qui a rédigé mon acte d’achat est la même étude qui a établi le Rcp en 1974.
Merci
Bonjour,
Si vous avez vendu votre lot, vous n’êtes plus copropriétaire, il n’y a plus de recours possible.
Si vous êtes encore copropriétaire tout dépend si vous vous avez voté l’approbation des comptes.
Si vous l’avez voté, vous pouvez demander une rectification ou aller au tribunal
Si vous avez été noté opposante, vous aviez deux mois pour contester la répartition des charges.
Cordialement
Bonjour,
Je suis assez agacé par un copropriétaire X qui me dit « il fallait lire le règlement de copropriété quand vous avez acheté »…
Je suis dans une copropriété avec un bâtiment principal et des garages individuels indépendants touchant à ce bâtiment ( 4 doubles garages indépendants )et individuels indépendants non collés à ce bâtiment ( 4 doubles garages indépendants ), entrecoupés de places de parking.
Nous sommes 5 propriétaires à ne pas avoir de garages sur 22. 6 copropriétaires demandent à changer les tôles de leur toiture pour fuite d’eau, ces travaux sont imputés à l’ensemble des copropriétaires ( à la limite, si le garage était entièrement refait, je serais obligé de participer aux frais ). Il y a quelques années un garage a été vendu à part de l’appartement A auquel il était lié, la répartition des charges est la suivante 439/10000 pour l’appartement et 15/10000 pour le garage lié. Personnellement pour mon appartement B j’ai 293/10000 et 8/10000 (parking).
Pour 2000 Euros engagé pour le toit de ce double garage : voici les parts payés :
Appartement A : 87 Euros 80
Appartement B : 58 Euros 60 + 1 Euro 60
Propriétaire du garage seul : 3 Euros
Si on multiplie par 8 pour la réfection de toutes les toitures, si dans l’avenir d’autres travaux sont engagés, je vous laisse imaginer notre mécontentement pour nous qui n’avons pas de garages.
Bien cordialement
Bonjour,
Tout dépend de ce qui est inscrit au règlement de copropriété. La loi ELAN laisse la possibilité de mettre un règlement de copropriété à jour pour prendre en compte des charges spéciales qui n’auraient pas été prises en compte auparavant d’ici 2021. Voyez avec votre syndic.
Cordialement
Merci
Etant copropriétaire d’une villa faisant partie de 10 Villas et ayant,un syndic de copropriété ,il a été décidé de mettre des brises-vues a chaque villa.Je me suis aperçu que le décote avait été fait au millième ce qui arrange bien les 9 autres copropriétaires car j’ai des millièmes bien plus ,important qu’eux.Pensez vous que ces travaux de confort doivent être calculés au millième plutôt que de façon individuelle?(nous avons tous les mêmes brises vues).Cordialement
Bonjour,
Quoi que nous pensions, cela importe peu. Ce qui décide ce sont les statuts de l’ASL. Les statuts doivent être appliqués. Seul l’examen de ceux-ci peut vous donner la réponse.
Cordialement
Bonjour, au rez-de-chaussée de ma copropriété il y a une galerie commerciale avec de nombreux commerces et avec plusieurs étages d’appartements au-dessus. Une décision de travaux importants de mise aux normes de la galerie et les commerces a été votée en AG. Cette décision a été votée aux tantièmes générales alors qu’elle aurait dû être, à mon avis et selon mon interprétation du règlement de copropriété, aux tantièmes “commerces”. Je ne suis pas contre les travaux, je suis contre la répartition. Est-ce que j’ai seulement deux mois (après réception du PV) pour contester la décision ou est-ce que j’ai plutôt cinq ans, vu qu’il s’agit d’un problème de répartition des charges ?
Merci de votre retour, cordialement C. Lopez
Bonjour,
Le délai de 5 ans, ne s’applique qu’à votre propre répartition de charges.
Attention, une contestation se porte avec un avocat devant un tribunal.
Cordialement
bonjour,
que faire quand l’erreur de calcul du tantième provient du géometre et que le syndic applique le règlement erroné?
on doit engager la responsabilité de qui?
Bonjour,
Le syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété même erroné. Si c’est un immeuble neuf, le syndic demande au géomètre qui a fait l’erreur de corriger, le correctif est validé en AG à la majorité article 25. C’est c’est ancien, que l’erreur est évidente (ex erreur d’addition) le syndic peut faire le correctif lui même, si c’est compliqué il faut missionner un nouveau géomètre qui fait refait les calculs de tantièmes. Ce nouveau géomètre évidemment va devoir être payé ! Si personne n’est ok pour lancer l’opération, il faut contester devant un tribunal.
Cordialement
merci pour votre réponse! avez vous des fondements juridiques sur lesquels se baser pour dire que le syndic doit appliquer un règlement même erroné?
De très nombreuses jurisprudences.
Bonjour,
Les charges d’ascenseurs sont divisées entre les copropriétaire en fonction des tantièmes de chacun sans tenir compte de l’étage.
Dans le règlement de copropriété l’ascenseur est définit en tant que partie commune.
Or il est aussi décrit que les charges des parties communes sont réparties en fonction des tantièmes. Un article concernant des charges relatives tel que l’eau froide/chaude, chauffage centrale et tapis d’escalier existe et répartie effectivement les proportions différemment. Mais l’ascenseur lui n’est pas mentionné dans cet article du réglement.
Quelles sont mes options ?
En vous remerciant par avance pour votre réponse et le temps consacré.
Bonjour,
Le syndic a l’obligation de répartir les charges selon les clefs de répartition mentionnées par le règlement de copropriété.
Si celui-ci n’est pas adapté ou bien ne reflète pas la réalité il faut le modifier.
En application de l’article 11 et 12 de la loi de 65, tout copropriétaire a le droit de contester la répartition des charges telle qu’elle est faite par le règlement de copropriété s’il a moins de 5 ans d’âge et dans le délai de deux ans à compter de la première mutation (c’est à dire vente d’un lot).
Si vous justifiez que ça vous porte préjudice de plus de 25% de vos charges, vous n’avez d’autre choix que d’assigner personnellement le syndicat en révision de la répartition des charges devant le TGI.
Cordialement
Bonjour,
Il y a un mois, j’ai acheté un appartement avec une cave et je viens de m’apercevoir qu’il y a une erreur sur le nombre de tantièmes pour la répartition des charges bâtiments au niveau de la cave .
Ma cave a un tantième de 2 alors qu’elle a la même superficie que 3 autres caves qui ont chacune un tantième de 1.
La cave qui se trouve à côté de la mienne fait le double de ma cave a un tantième de 2.
Un syndic professionnel a été voté en janvier dernier (avant l’achat de mon appartement) et il n’y a jamais eu de syndic auparavant.
Vers qui dois-je me retourner pour rectifier et revoir la répartition pour ce type de charges ?
Merci pour votre aide,
Cordialement,
Bonjour
C’est le promoteur qui décide la répartition des millièmes avec l’aide du géomètre expert et du notaire.
Pour contester devant un tribunal vous avez 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété.
Si la copropriété et le règlement de copropriété ont plus de 5 ans c’est une modification du règlement de copropriété qui doit être votée en AG à la majorité requise c’est à dire théoriquement l’unanimité.
S’il s’agit effectivement d’une différence d’un millième, les sommes en jeu ne valent pas une procédure.
Cordialement
pendant des décennies les tantièmes par bâtiment ont été reportés (de 1995 à 2015) sur les charges générales, à la suite d’erreur de répartition, ainsi que de l’omission d’un copropriétaire sur le règlement de copropriété modifié le 22/08/1995; un administrateur judiciaire a été nommé en mars 2016 qui n’a pas tenu compte de cette exception et a débité les copropriétaires des tantièmes par bâtiment, ce qui n’a pas permis d’ester en justice, dans l’attente d’un syndic qui a été désigné et est en fonction depuis le 1/01/2019 qui a repris, également, cette répartition par bâtiment; les copropriétaires lésés par ces erreurs, sont-ils en droit de contester cette répartition???)
Bonjour,
Les tantièmes qui s’appliquent sont ceux qui sont inscrits au règlement de copropriété. Toute autre répartition est illégale. Si durant toutes ces années d’autres modes de calculs ont été appliqués et que les comptes ont été approuvés, il n’est pas possible de revenir en arrière.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la dernière AG, un nouveau RCP a été voté, avec créations de lots et nouvelles répartitions de tantièmes. Si j’ai bien compris votre article, cette décision aurait dû être prise à l’unanimité, or cela n’a pas été le cas, puisque le vote a été effectué à la majorité.
Le délai de 2 mois est passé, est-il quand même possible de faire invalider cette décision? Si oui, quel est le recours?
Nous sommes au moins 4 copropriétaires complètement lésés par cette décision.
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bonjour
Oui il est trop tard. Le seul recours était l’article 42. Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
Même si la majorité requise n’a pas été appliquée.
Vous pouvez éventuellement tenter d’aller en justice à titre personnel. L’argumentaire ne doit pas être pour vice de majorité, mais par rapport au fait que vous en subissez un préjudice. Mais il faut vraiment que vous soyez très largement lésé … et très bien défendu.
Cordialement
Bonjour
Je suis dans une copropriété divisée en 3 sous syndicats :
1 pour l’immeuble d’habitation
1 pour le sous sol de boxes de stationnement
1 pour les parties communes
Je suis propriétaire de boxes de stationnement seulement.
La copropriété paye une assurance, un seul contrat, le syndic répartit le coût entre les 3 sous syndicats.
Une copropriétaire de l’immeuble s’est aperçu que les 3 dernières années, le contrat d’assurance a été payé par le sous syndicat de l’immeuble seulement. Elle en a averti le conseil syndical et le Syndic, qui a opéré une régularisation de la répartition sur les 3 années.
Selon votre article ci dessus sur l’effet rétroactif, le Syndic a t-il le droit de faire cette régularisation sur les 3 ans ?
Je précise que cette erreur n’a pas été vue lors du contrôle des comptes annuels et que les comptes ont été approuvés pendant l’Assemblée Générale.
Bonjour,
Les sous-syndicats ça n’existe pas. Il y a forcément un syndicat principal et des syndicats secondaires. Les syndicats secondaires ne paient que les charges qui leurs sont spécifiques. Le syndicat principal paie les charges communes et tout le monde y participe. Dans ces charges communes, il y a l’assurance. Cela en fait partie.
Attention, pour que la création d’un syndicat secondaire soit possible la première condition est “la pluralité des bâtiments”. Il faut que la division du sol soit possible.
Il semble très peu probable qu’il y ait une division en syndicats secondaires pour le sous-sol et les parties communes.
Il est possible que ce soient des charges spécifiques et non pas une division en ce que vous appelez “sous syndicats”
Concernant l’assurance, il est tout à fait possible que les sous-sols aient une assurance spécifique payée que par eux.
Par contre, l’assurance de la copropriété doit être répartie en charges communes générales.
Effectivement maintenant que les comptes ont été approuvés c’est trop tard pour cette année. Si vous pensez véritablement qu’il y a un pb de répartition des charges, il faut néanmoins le corriger pour que cela ne se reproduise pas.
Si vous avez besoin que nous analysions vos comptes, n’hésitez pas à nous contacter via la page Devis.
Cordialement
Bonjour Nous avons fait achat il y a peu d’un appartement en copropriété comportant deux bâtiments distincts. Le bâtiment 35 et le bâtiment 37. Nous habitons au 35.
Des travaux de réfection de planchers doivent être effectués au numéro 37 très rapidement. Nous étions informés par notre agent immobilier de ces travaux au moment de l’achat. Mais il nous avait été bien spécifié que ces travaux ne nous concernaient pas et concernait seulement les coproprietaires du bâtiment 37.
Seulement le règlement de copropriété dit ” DEFINITION DES PARTIRE COMMUNES ” “…” ” a) Parties communes à l’ensemble de la copropriété” donc parties communes générales “…” ” le gros œuvre des planchers”
Alors que l’état de répartition de charges précise dans “CHARGES A REPARTIR PAR BÂTIMENT” ” Les charges d’entretien, de réparations, de reconstructions de toute nature , grosses ou menues, à faire au gros œuvre…”
Le règlement de copropriété et l’état de répartition des charges disent donc deux choses différentes .
Les travaux s’élèvent à plus de 85000€ ce qui correspond à 10 000€ pour notre part si l’ont prend en compte la répartition de charges générales. D’autant plus qu’au 35 tout les copropriétaires ont des tantièmes plus importants que ceux du 37 et donc avec une répartition de charges générales les copropriétaires du 35 payent une somme plus importante que tout les autres copropriétaires du 37 alors que le plancher ne concerne pas le bâtiment 35.
De plus le syndic nous avait envoyé un premier appel de fond avec une répartition en charge générales et ensuite un courrier en nous stipulant qu’une erreur avait été faites et quil ne fallait pas prendre en compte cet appel de fond car la réfection du plancher doit être réglé par les copropriétaire du 37.
Or, à l’assemblée générale le syndic après vote repart sur une répartition de charges générales. Bien sûr, les copropriétaires du 37 voulant cette réparation et étant plus nombreux à l’assemblée générale .
Que pouvons nous faire dans notre situation ? Quel recours pouvons nous avoir et vers qui nous tourner pour clarifier la situation ? Le syndic doit il prendre en compte le règlement de copropriété ou bien l’état de répartition de charges ?
merci pour votre réponse
Bonjour,
Sous réserve de l’étude détaillée du règlement de copropriété dont vous nous livrez que des extraits :
Avant loi ELAN “dans le silence ou la contradiction des titres” les éléments sont réputés parties communes.
Mais la loi ELAN introduit la spécialisation des charges et va plutôt dans le sens d’une distinction par bâtiment. Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété et notamment le paragraphe sur l’obligation de révision introduite par la loi ELAN.
Dans le cas d’une contradiction, votre syndic a donc l’obligation de mettre cela au clair et il y a toutes les chances pour que la révision aille dans le sens d’une répartition par bâtiment.
N’hésitez pas, propriétaires du 35, à envisager une action commune devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Suite à l’achat d’un appartement neuf nous nous sommes rendu compte d’une grande disparité de tantièmes entre plusieurs lots similaires.
Après plusieurs va et vient entre le syndic, le promoteur et le géomètre il s’avère que ce dernier vient d’admettre sa faute oralement et a fourni un nouveau tableau de répartition de tantièmes au syndic.
Or nos charges sont calculées directement sur la base des tantièmes erronés et cela avantage plusieurs co propriétaires.
Une AG extraordinaire va avoir lieu pour décider du changement de répartition et toutes les informations que je trouve portent à croire qu’il faut un vote à l’unanimité pour le faire valider.
Je vois néanmoins que vous avez répondu le 1 février 2018 que dans le cas d’une erreur reconnue du géomètre un vote à la majorité de l’article 25 suffisait, pourriez vous m’aiguiller vers les texte de loi ou jurisprudence qui appuyeraient cela ?
Cela me permettrai de construire un argumentaire plus fort lors des débats qui vont très certainement avoir lieu entre tous les copropriétaires et m’assurer que le bon ‘type de vote’ va avoir lieu.
Bien cordialement
Bonjour,
Oui effectivement il faut une AG pour valider la nouvelle répartition
Quand il s’agit d’une erreur, la correction doit être votée à la majorité de l’article 26 (deux tiers).
De toute façon, même s’il y avait débat et que la nouvelle répartition vienne à être refusée, vous pouvez contester devant un tribunal.
N’hésitez pas à consulter un professionnel, un avocat spécialisé dans le droit de la copro ou bien CoproConseils
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté un appartement de 54 m2 en janvier 2015. Les charges augmentent massivement et en me réclame en plus des charges trimestrielles fixés à 310 euros des sommes importantes à causes de l’eau et apparemment un propriétaire qui ne paie pas ses charges depuis plusieurs années (7000euros de dette). Il y a une procédure lancée il y a quelques mois. je n’étais pas averti à l’achat de mon appartement. je veux savoir si c’est possible d’avoir la répartition des charges des 7 propriétaires de l’immeuble pour comparer et de demander réparation.
cordialement
Bonjour,
Pour obtenir réparation, encore faut-il prouver la faute de quelqu’un.
Lorsqu’on achète un bien, pour se garantir de ce genre de mésaventures, il faut demander au vendeur de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
Car lorsqu’on achète, on achète en l’état.
Pour connaitre les tantièmes des différents copropriétaires, il faut se reporter au règlement de copropriété.
Si un propriétaire ne paie pas ses charges, le syndic a du mettre à l’ordre du jour de la dernière AG un vote sur un appel de fonds de solidarité afin de ne pas mettre la copro en danger de cessation de paiement.
Lorsque le propriétaire défaillant paiera ses charges (d’une manière ou d’une autre, paiement ou mise en vente judiciaire de son lot), les copropriétaires solidaires récupèrent leurs fonds.
Si les choses ont été votées en AG et que les comptes ont été approuvés, il n’y a pas de réparation à obtenir.
Cordialement
je viens de constater que le syndic Foncia m’envoit un appel de fonds pour les charges générales et un autre pour
des charges Alur ce qui double mes charges du 1er trimestre 2019.
Est-ce normal?
Bonjour,
Si votre syndic n’est pas très bien organisé, il est effectivement possible qu’il envoie deux appels de fonds distincts.
Il faut lui demander de regrouper les envois afin de limiter les frais de timbre pour la copropriété.
Le fait que ça double vos charges n’a aucun rapport avec le fait de l’envoyer en deux fois.
Si le budget a été voté en AG, la totalité des charges sont exigibles. Charges communes générales et charges ALUR.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’un appartement de 2 pièces au 2ème étage d’un immeuble de 2 étages avec un grenier au dessus qui appartient à un autre copropriétaire.
Ce grenier apparaît toujours dans les documents de copropriété comme grenier alors qu’il a été transformé en appartement et est loué en Airbnb.
J’ai 197 millièmes et dans le reglement, le « grenier » en a 42. Que puis je faire par rapport à cela ?
Un grand merci et bonne annee,
Pauline
Bonjour,
Normalement les étapes d’une telle transformation sont les suivantes :
Le propriétaire du lot (grenier) doit demander à l’AG de valider ses travaux de transformation.
L’Assemblée générale valide.
Les travaux sont réalisés.
Le syndic missionne un expert géomètre pour recalculer les millièmes
Ensuite il publie au bureau des hypothèques la modification de l’état descriptif du lot qui permet d’officialiser la modification de la destination du lot
Le règlement de copropriété est ensuite modifié pour intégrer les nouveaux tantièmes et la nouvelle répartition des charges est ensuite appliquée.
Dans le cas de votre copropriété, il y a peut être une étape qui n’a pas été suivie.
Une chose est certaine, la destination du lot dans l’état descriptif et dans la réalité, doivent correspondre.
Rapprochez vous de votre syndic pour savoir ce qu’il en est.
Cordialement
Un grand merci pour votre retour.
Le syndic est au courant puisqu’on en a discuté durant l’AG mais n’a pas l’air de bouger… faut il les attaquer selon vous ?
Il faut demander à ce que la mise à jour du règlement de copropriété soit officiellement mise à l’ordre du jour de la prochaine AG. Si tout le monde vote contre et vous pour, vous pouvez alors contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42. Mais en l’espèce ce n’est pas le syndic que vous attaquez, c’est la copropriété. Le syndic n’est pas responsable.
Cordialement
Bonjour,
Je me suis aperçu en 2016 que depuis qu’il a été nommé en 2010, le syndic répartit les charges de nettoyage et électricité bâtiment selon les tantièmes “généraux” au lieux des tantièmes “escalier” prévu au RDC. Je lui en ai fait part , idem en AG au syndicat. Mais le syndic refuse d’appliquer la répartition prévue au RDC et les autres copropriétaires ne veulent pas voir leur charges augmenter. J’ai cessé de donner le quitus et d’approuver les comptes du syndic depuis 2016 et j’ai réclamé les charges payées indûment depuis 2010.
1) Ma réclamation peut-elle aboutir ou suis-je bloqué par l’art.42 sans rétroactivité ?
2) Quel tribunal doit être saisi TGI ou TI ? car j’ai lu que c’est le TGI est-ce le cas svp?
Bonjour,
Avec un bon avocat et le premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65, vous pouvez aller devant le TGI (pas le TI, mais TGI) et intenter une action en justice contre votre syndic.
Cordialement
Merci! Y-a-t-il une jurisprudence ? Suis-je en droit de réclamer sur 5 ans les charges ?
Vous pouvez choisir de demander à un avocat de monter votre dossier ou bien à CoproConseils qui le transmettra ensuite à votre avocat. Si vous préférez la seconde solution, n’hésitez pas à nous contacter via la page “devis” du site.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement il y a 4 ans avec un jardin.
L’état descriptif de division n’était pas à jour, et notre lot (appartement+jardin) correspondait à une vingtaines de caves. Aujourd’hui, après une enième relance, la notaire a enfin effectué l’état descriptif de division, et nous informe que suite au nouveau calcul, nous devons 1200€ de régule de charge depuis 4 ans auprès du syndic.
Y a t’il possibilité de recours, sommes nous les seuls à devoir payer ?
Cordialement,
Bonjour,
Votre question n’est pas une question simple. Elle nécessite une étude approfondie de votre dossier, ce que prévoit le règlement de copropriété, à quoi correspond votre lot sur l’acte de propriété, répartition des millièmes, pv d’ag etc … Oui vous avez des recours, mais tout dépend de la situation de votre copropriété et celle de votre “appartement” !
Si on vous demande une régularisation de charges, c’est que les millièmes ont été modifiés et cela mérite d’y regarder de plus près.
Si vous souhaitez que nous vous aidions, n’hésitez pas à nous envoyer une demande de devis via la page contact.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d’un box en sous-sol d’une copropriété. Je ne possède que ce bien d’en cette copropriété. Je viens de recevoir un appel de charges pour le remplacement des boites aux lettres. Est-ce normal? Le syndic me dit que Oui car le vote a fait par bâtiment.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Normalement effectivement les garages n’ont pas à payer pour les boites aux lettres.
Maintenant reste à savoir si c’est une erreur du syndic ou du règlement de copropriété.
Le fait que le vote se fasse par bâtiment n’a pas de rapport théoriquement.
Cordialement
Bonsoir, Je suis propriétaire d’un garage dans un lotissement comprenant appartements et garages séparés. Suite à des travaux de rénovations (pour les deux entités) il a été décidé que les frais seraient généralisés c’est à dire d’additionner les frais de rénovations des garages et des appartements alors que les bâtiments sont indépendants. En soi, nous sommes 5 garages et le devis pour les garages s’élèvent à 1000 euros = 200 euros pour chaque garages. En additionnant les deux devis (garage + appart) nous devons payer 600 euros. Nous n’habitons pas les appartements nous ne devons donc pas payer la part des rénovations des parties habitables il me semble….
Lors de l’AG ne me sentant pas concerné du fait que je ne suis pas propriétaire d’un appart il a été voté les charges générales et je me suis opposé aux vote dans un délai de deux mois. Depuis cette opposition, un nouveau devis est apparu indiquant qu’il y a des travaux de maçonnerie alors qu’il n’en a jamais été question.
J’ai donc deux questions :
– Pouvons-nous réclamer le paiement du devis des garages uniquement et de se défaire du devis des appartements (le règlement de copropriété étant floue dans ce domaine) je n’ai pour l’instant payé que les frais de garages = 200 euros.
– Pouvons-nous entrainer en justice le syndic pour un devis qui nous semble douteux ?
– Que va t’il se passer si je ne paies pas la totalité de ce qu’il met demandé ?
Bonjour,
Lors du vote des travaux, doit être précisé en AG comment les montants doivent être répartis en application des statuts et/ou du règlement de la copropriété. Néanmoins les copropriétaires réunis en AG ont le droit de décider d’une autre répartition en infraction avec le règlement et dans ces cas là, le syndic prend en général bien la peine de préciser aux copropriétaires que c’est contraire au règlement et qu’il dégage sa responsabilité.
Dans votre situation, vous avez le droit de vous y opposer dans le cadre de l’article 42. Il semble que vous soyez concerné puisque vous avez été noté “absent ou opposant” et que vous subissez un préjudice. Il faut donc assigner dans le délai de deux mois.
Si vous vous limitez à ne pas payer la totalité des charges qui vous sont demandées, vous vous exposez à des frais de recouvrement de charges car aucun copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de charges exigibles. Il faut payer, contester et se voir ensuite rembourser si la contestation porte ses fruits.
Cordialement
Excellent site
Merci !
Bonjour , ayant louer un studio de septembre 2013 a septembre 2015 je suis en litige avec mon ancien proprietaire . En effet ce studio est dans un immeuble en copropriété, le chauffage de l’eau etant collectif , apres verifications du règlement de copropriété la répartition se fait aux milliemes . Le gestionnaire de copropriété lui ne laplique pas (par exemple il y a 9000e a repartir , le batiment a consommé 184m3 d’eau moi jen ai consommé 42 le gestionnaire calcule en faisant 9000÷184×42 alors qu’il devrait faire 9000×36÷1000 ) jai deja payais plus de 4931euros en charges pour seulement 2 ans et la le propriétaire me reclame par voie d’huisser encore 1100euros je lui ai donc expliqué l’erreur de calcul du gestionnaire elle en a que faire . Que faire pour valoir mes droits et surtout etre remboursé merci
Bonjour,
Vous pouvez contester le loyer à votre propriétaire avec une lettre recommandée et un calcul à l’appui, et ne lui payer que ce que vous lui devez.
Votre propriétaire trouvera du coup un intérêt à faire pression sur le syndic pour qu’il rectifie !
Si vous voulez vous faire aider, vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL de votre département, qui est un organisme de défense des locataires.
Sinon, laissez la aller au tribunal. Si vous êtes certaine de vos calculs c’est elle qui perdra.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’A.G. j’ai posé une question aussi bien au syndic qu’au conseil syndical sur une dépense de 3000 euros environ de
travaux passée en charges générales. (Notre copro comporte 3 bâtiments). Aucune réponse n’a pu nous être donnée.
Rappel de certains copropriétaires auprès du syndic et C.S. pour obtenir ce même renseignement. Obtenu plus de 6 mois après par une facture de tx. pas très compréhensible.
Peut on 1 an après sur le nouveau bilan pour l’A.G. réimputer avec effet rétroactif cette somme sur un seul bât.
Merci de bien vouloir m’éclairer ?
Madame bonjour.
Il n’y a pas de réponse unique à votre question, plusieurs paramètres entrent en jeu. Il faudrait pour répondre à votre question, pouvoir étudier les documents de votre copropriété. Vous pouvez si vous souhaitez notre aide, nous contacter via la rubrique contact pour obtenir un devis.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un studio sur plan que j’habite depuis mai 2016. Après quelques mois, je trouve que le montant de mes charges sont extrêmement élevé (160euros par moi) pratiquemement 90 euros de plus que appartement identique (meme étage meme exposition, meme dimension). Je sais que la répartition des tantièmes n’est pas fait uniquement sur la dimension de l’appartement mais la différence étant tellement grande avec d’autre studio, j’en averti le syndic de coproprieté.
Le syndic m’informe qu’il n’y a pas d’erreur et me redit que les tantièmes ne dépendent pas que de la surfact, etc.
J’insiste près de 6 mois pour que la question soit, posé auprès de l’entrepreneur. Un AG se déroule entre temps.
Le géomètre fini reconnaitre son erreur en aout dernier. Depuis, le syndic et le geomètre se lancent la balle. 1an et demi est passé depuis ma déclaration. J’attends depuis plus de 6 mois un AG exceptionnel pour un vote a unanimité.
-Que puis-je faire si AG ne se fait pas?
-Que faire si il n’y a pas l’unanimité?
-Que me conseillez vous?
je vous remercie par avance,
Cordialement
Lucie bonjour,
Première chose importante, le vote à l’unanimité n’est pas requis dans votre cas. La mise à jour du règlement de copropriété suite à erreur du géomètre se fait à la majorité de l’article 25.
La question est : comment le géomètre a-t-il reconnu son erreur ? verbalement ou par écrit ?
A-t-il établi la nouvelle répartition des charges ?
Si oui, alors le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG la révision des tantièmes suite à erreur de l’expert géomètre et une autre résolution portant sur la régularisation des charges en conséquence.
Relancez en lettre recommandée.
Si personne n’avance, ou si la modification des tantièmes n’est pas approuvée en AG, la seule solution reste la justice.
N’approuvez surtout pas les comptes en AG et assignez le syndicat des copropriétaires au tribunal de grande instance et le géomètre expert en responsabilité. Faites vous assister par un avocat.
Tout cela sera long et coûteux pour vous comme pour la copropriété. L’amiable serait préférable pour tout le monde. C’est ce qu’il faut faire comprendre aussi bien aux copropriétaires qu’au syndic. Mais démontrez que vous êtes déterminée à aller jusqu’au bout. Quelques fois une lettre d’avocat suffit à faire notablement avancer les choses.
Bien cordialement
Bonjour dans notre copro, nous avons des millièmes de trois sortes :
– TANTIEMES CHARGES ET PARTIES COMMUNES GENERALES
– TANTIEMES CHARGES ET BATIMENT A
– TANTIEMES CHARGES ET BATIMENT B
on se demande comment doivent se répartir les factures suivantes :
– assurances des murs
– facture du notaire pour la rédaction du règlement de la copro
– facture du géomètre pour les plans, les métrès de chaque lots et les calculs des millièmes.
Merci.
Bonjour
Seul votre règlement de copropriété peut le dire !
Il n’y a pas de règles générales législatives à ce propos.
Même s’il est habituel que les frais d’assurance du bâti par exemplent soient supportés par l’ensemble de la copro, rien n’empêche un règlement de copropriété de décider une répartition à 60-40% entre deux bâtiments.
Donc en réponse à votre question ; sauf indication contraire de votre règlement de copropriété, toutes les charges que vous indiquez dans votre question sont habituellement des charges communes générales aux deux bâtiments.
Nous sommes à votre disposition pour une véritable étude du cas de votre copropriété pour une réponse claire et définitive concernant VOTRE copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Suite à la vente de notre appartement, nous constatons que des appartements voisins paient beaucoup moins de charges de copropriétés.
Quelle procédure peux t-on mettre en place afin de vérifier cela ?
Si cela est avéré quels recours avons nous ?
Sur combien de mois pouvons nous remonter quand il s’agit d’une surfacturation ?
Si notre appartement est en cours de compromis cette procédure peux t-elle retardée la vente ?
Merci de votre retour
Cordialement
Mr DUFOUR
Monsieur Dufour bonjour
Votre commentaire a été déplacé en commentaire d’un article plus en lien direct avec votre question. Vous pourrez notamment y lire que la répartition des charges est inscrite dans le règlement de copropriété. Soit vos voisins paient plus de charges parce que le règlement est appliqué et la différence se justifie, soit parce que le règlement est appliqué mais la différence ne se justifie pas et vous pouvez le contester, soit le règlement n’est pas appliqué et vous pouvez également le contester. Ces deux contestations ne se font pas du jour au lendemain. Vous pouvez demander des éclaircissements à votre syndic qui est le seul à même de vous les donner. Votre acheteur, s’il est prudent, attendra effectivement que la question soit éclaircie avant de passer à l’achat.
Merci pour votre question.
Bonjour, mon syndic ayant fait l’erreur durant 8 ans (de 2008 à 2015) de réclamer une partie de mes charges à une tierce personne -ils s’en est aperçu au moment de la vente de l’appart de cette dernière ! vient de m’adresser une mise en demeure pour régler ces 7 ans de charges pour un montant d’environ 1600 euros !. Suis-je en droit de refuser de payer ce montant (je précise que les comptes annuels ont tj été approuvés et que j’ai tj réglé mes charges en temps et en heure par ailleurs) ? Merci
Effectivement vous avez raison, ces charges ne sont théoriquement pas dues puisque c’est une erreur du syndic et que les charges ET répartition ont été systématiquement approuvées au fil des ans.
Cependant attention !
Si le syndic s’est aperçu de son erreur avant la dernière AG et qu’il a mis dans sa dernière compta une régularisation suite à erreur et qu’à la dernière AG cette compta et cette répartition ont été approuvées et non contestées par vous dans le délais de l’article 42 (2 mois à dater de la réception du PV d’AG), alors, il est fondé à vous réclamer cet arriéré parce que vous l’avez approuvé et non contesté.
Votre situation mérite de s’y intéresser de près. Vous pouvez vous faire aider d’un avocat, ou bien faire jouer votre protection juridique si vous en avez une avec votre assurance multirisque habitation. Vous pouvez également si vous le souhaitez, adhérer à CoproConseils à titre individuel et nous aurons alors ainsi mandat pour vous aider à y voir plus clair.
Cordialement