Et au milieu de toute cette paperasse ; une perle !
Depuis des années, nous épluchons pour vous les contrats de vos syndics à la recherche des clauses illicites, abusives ou nécessitant d’être renégociées. Nous avons vu passer toutes sortes de prestations facturées hors contrat, certaines complètement farfelues et pour le moins incompatibles avec le nouveau contrat ALUR. Il faut dire que depuis la mise en place du contrat type “tout sauf” en 2014. Nous avons de moins en moins le plaisir de cueillir des perles de contrat !
Il aurait été malgré tout été dommage de garder tout ça pour nous, alors nous avons décidé de vous proposer un petit florilège de nos perles préférées !
L’intarissable imagination des syndics !
Voici une sélection de 15 prestations facturées hors contrat comme preuve de l’intarissable imagination de certains syndics pour facturer aux copropriétaires. Toutes ces prestations abusivement facturées hors contrat sont issues de vrais contrats de syndic. Heureusement pas tous du même !
Espérons que vous ne reconnaîtrez pas le vôtre ! Si votre contrat de syndic comprend une prestation facturée en supplément et qui ressemble à une de celles-ci, c’est tout simplement irrégulier, abusif, voire illégal !
1) Frais de prise en charge de la copropriété
En guise de bienvenue chez ce syndic peu scrupuleux, veuillez agréer sa facture !
Il existe aussi la variation inverse de ce syndic, les frais pour le quitter !
Tout aussi illégal ! Il n’y a aucune raison pour qu’un syndic vous facture des frais pour prendre en charge votre dossier ni pour le transmettre à son confrère lorsque vous le quittez.
2) Frais d’ouverture et de tenue d’un compte bancaire séparé
Un grand classique ! Les syndics se sont battus pendant des années pour éviter le compte bancaire séparé. Perdu ! C’est désormais obligatoire, mais certains ont du mal à l’accepter et continuent de le facturer en plus.
3) Frais de demande de devis
Votre copropriété doit réaliser des travaux, ils excèdent le montant des travaux au delà desquels une mise en concurrence est obligatoire. Le travail du syndic est de vous proposer plusieurs devis. Ce n’est pas une option et vous payez votre syndic au travers de ses honoraires de base pour obtenir des devis ! Ce syndic là aurait bien voulu faire faire son travail par le conseil syndical !
4) Frais de renégociation des contrats
Cela fait partie des tâches de gestion courante que les syndics ont du mal à réaliser. Réduire les marges de leurs fournisseurs est une tâche ardue à laquelle ils rechignent. Pour tout dire c’est aussi une des sources les plus fécondes d’économies potentielles relevées lors d’un audit CoproConseils. Alors pour expliquer qu’il ne le fasse pas, ce syndic fait croire aux copropriétaires que c’est une option qui va leur coûter plus cher que les économies réalisées !
5) Frais de mise à jour des fichiers propriétaires
Assez original comme prestation hors contrat ; il faut payer en plus pour que le syndic ait un fichier copropriétaires à jour. Cela veut-il dire que sinon avec le tarif de base on se contentera d’un fichier faux !?
6) Frais de consultation des comptes ou frais de recherches dans les archives
Le syndic est mandaté par les copropriétaires pour gérer la copropriété. Les documents s’ils sont gérés et détenus par les syndics appartiennent à la copropriété. Il est donc normal que les copropriétaires puissent les consulter, certains syndics semblent l’oublier. Dans le même registre on a trouvé également « frais de communication des pièces administratives et comptables au conseil syndical ». Chez ce syndic, le moins le conseil syndical en voit, le mieux le syndic se porte !!
7) Frais de gestion des consommations d’eau
La société de distribution d’eau pose des compteurs, fait les relevés et les transmet au syndic. Pour que celui-ci puisse répartir les charges il doit entrer ces consommations dans son système informatique. Ce syndic considère que cela ne fait pas partie de son travail de base et que cela justifie une facturation supplémentaire.
8) Demande d’ordre du jour particulier
Si vous avez l’outrecuidance de demander à ce syndic d’ajouter un point l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il vous le fera payer !!
9) Frais de consultation du syndic par un acquéreur
Vous vendez votre appartement, un acquéreur potentiel se renseigne sur la copropriété auprès du syndic, vous êtes facturé. Effectivement c’est le genre de facturation qui peut vous passer l’envie de donner le numéro du syndic à un acquéreur potentiel !
10) Frais de courrier pour trouble de jouissance
Pour faire respecter le règlement de copropriété, vous demandez au syndic d’afficher une note dans la copropriété pour rappeler par exemple qu’il ne faut pas laisser vélos et poussettes dans la montée d’escalier. Attention à la facture !
11) Frais d’étude des devis non acceptés en AG
Il y a d’autres manières plus discrètes de faire comprendre aux copropriétaires que le syndic préfère une absence de mise en concurrence, mais ce syndic a manifestement du mal à se faire entendre ! Et si vous ne votez pas les travaux, il facturera quand même !
12) Gestion du personnel : frais d’établissement d’un contrat de travail
Le syndic gère le personnel pour le compte des copropriétaires, mais ce syndic considère qu’établir un contrat de travail est une tâche supplémentaire qui ne fait pas partie de ses tâches courantes ! Établir un contrat de travail à un employé serait donc une option en France !?
13) Frais de réception des membres du conseil syndical
Ce syndic n’aime pas être dérangé. Nous pouvons au moins espérer qu’en facturant la réception des membres du conseil syndical il leur offre tout de même un café !
14) Frais d’intervention pour recherche de fuite
Avec ce syndic, il faut mieux téléphoner soi même au plombier !
15) Consultation particulière du syndic.
Les heures de réception doivent être prévues au contrat, mais chez ce syndic il ne faut mieux pas les utiliser, sinon il facture !
Posez plutôt vos questions à CoproConseils, c’est illimité !!
Les perles des syndics
Ce n’était qu’un échantillon, mais nous avions envie de partager avec vous les perles des syndics !
Certains trouverons peut être cette liste forcée et trop critique envers les syndics ? Nous tenons à préciser à toutes fins utiles, que TOUS les exemples ci dessus sont tirés de contrats de syndic RÉELS qui nous ont été donnés à vérifier par nos adhérents. Nous n’inventons rien. Tous ces frais abusivement facturés aux copropriétaires sont malheureusement issus de contrats de syndics proposés à des copropriétaires. Nous souhaitons juste à nos lecteurs de ne jamais trouver ce type de facturation dans leurs contrats de syndic.
Nous ne sommes pas les seuls à tiquer devant certains contrats, en 2017, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes publie un rapport qui indique clairement que les contrats de syndic qu’elle a contrôlé durant toute une année de travail ne sont pas à la hauteur de ce que la loi attend d’eux.
Nouveau contrat type ALUR
Au premier juillet 2015 est entré en vigueur le nouveau contrat ALUR. Tous les syndics doivent désormais présenter des contrats conformes au nouveau contrat ALUR. Ce contrat est couramment appelé contrat “tout sauf’. En effet toutes les prestations sont par définition incluses dans les prestations de gestion courantes, sauf celles qui sont définies par décret. Seule une liste limitée de prestations prévues par la loi peuvent donner lieu à facturation supplémentaire.
Attention aux tarifs, la loi ALUR risque d’avoir bon dos, il faut rester vigilant !
Vous devez réélire votre syndic ou vous voulez en changer ?
Lisez bien dans le détail tous les contrats proposés et sachez que CoproConseils est toujours là pour vous aider à y voir plus clair, à négocier pour vous, à supprimer ce qui est irrégulier et payer le juste prix.
Extraits de contrat de Syndic intéressants
§ 2 durée de contrat : le présent contrat estconclu pour une durée de 15 mois; il prendra effet le 11 mai 2023 (date de l’AG) Et prendra fin le 30/06/2024
(alors que notre contrat actuel a une date de fin le 30 juin 2023 !!! )
§ 7.1.5 modalités de rémunération:
La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de 1375,00 Euros hors taxes soit 1650,00 Euros toutes taxes comprises.
Cette rémunération est payable :
d’avance (barré) / à terme échu (rayer la mention inutile)
suivant la périodicité suivante (préciser le terme) : MENSUELLE
Elle peut être révisée chaque année à la date de l’assemblée Générale Annuelle selon les modalités suivantes : les honoraires de gestion courante et variables sont établis pour l’exercice en cours. Ils sont indexés chaque année au premier jour du début du nouvel exercice, en fonction de la variation des indices de coûts et de prix dans la construction. (Base 110,8 au 4ème trimestre 2020) publié par l’INSEE à la date de délivrance du présent mandat et l’indice publié à la date de calcul de la révision. Cet indice s’établit selon l’indice paru au 4ème trimestre 2021 de 116,4
Cette clause de révision de prix ne vaut que pour les contrats d’une durée supérieure à 1 an.
Exemple pour 1000 € 1000,00€ x 116,4 (indice 4ème trimestre 2021 / 110,8 (indice au 4ème trimestre 2020)
= 1050.54 €
Connaissant votre niveau d’expertise, pourriez vous m’expliquer ce que vous avez compris de cette formule de révision …. moi je n’y suis pas arrivé ! En fait je pense que, étant donné que pour le contrat de l’année dernière je suis arrivé à cce que Citya nous rembourse le trop percu du 1er janvier au 1er juillet date du début de contrat, ils veulent se rattraper pour le prochain contrat. Merci de me répondre et de rendre public ce mode de comportement.
Bonjour
A priori tout ça est très classique.
En “clair” cela signifie que 1) les honoraires de votre syndic seront payés mensuellement et révisés annuellement.
2) Si votre syndic est renouvelé pour plus d’un an ses honoraires seront ajustés tous les ans à la date de l’AG et selon l’indice choisi. Si votre syndic n’a un mandat que d’un an ses honoraires seront fixés par l’AG et donc non indexés.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic propose en AG une augmentation de ses honoraires de 2750 à 3000 Euros pour les deux ans à venir, soit près de 5% par an. Il n’y a pas de “tarif règlementé” ?
Bonjour
Non, il n’existe pas de tarif règlementé.
C’est contractuel. La décision revient exclusivement aux copropriétaires. Tous les tarifs sont acceptables.
Cordialement
Bonjour
Jai achete un appartement en mai 2020. Lancienne proprietaire avait prevenu le syndic du changement mais ils nent ont pas tenu compte.
Jai contacte le syndic car étonné
ere fe ne pas avoide nouvelles en 5 mois.
Pour seule reponse, une facture avec des retards de paiement datant de juillet…. Sans excuses ni explications. Ils mont zappee pour lassemblee generale…. Bref je dois payer 3 appels de fonds plus un placement ALUR sans aucune explication….
Ke gestionnaire ne repond à aucune de mes demandes dinfo.
Par ailleurs, sur mon etat de compte, il est facture 600 euros intitulé “placement sur ALUR” Je ne sais pas ce que c’est.
Merci de meclairer car je suis interloquée
Bonjour
Au regard de la loi, tout cela nous semble tout à fait normal.
Ce sont aux copropriétaires de notifier le syndic de la bonne adresse où envoyer les appels de fonds.
Les charges exigibles doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre.
Le fond ALUR est obligatoire, depuis la loi du même nom.
Si vous souhaitez avoir plus d’explications et nous poser des questions sur le fonctionnement d’une copropriété, ainsi que sur vos droits et vos devoirs, n’hésitez pas à réserver un créneau de consultation téléphonique.
Cordialement
Bonjour,
Il y a eu un dégâts des eaux entre 2 lots privatifs dont l origine serait la chaudière d un des appartements.
Le syndic facture a la copropriété la recherche de fuite alors que les parties communes ne sont pas impactees
Est ce normal.?
Pourquoi l assurance de l’immeuble ne prends pas en charge ?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Entre deux lots privatifs, il y a forcément un mur. Un mur est partie commune. Tout le bâti de votre immeuble est partie commune. Les murs porteurs par définition sont parties communes (même si elles sont à l’intérieur d’un lot). Les cloisons sont parties privatives et deviennent parties communes si elles séparent deux lots.
L’imputation de la facture de recherche de fuite dépend de l’endroit où on trouve la fuite. Il y a toutes les chances pour que celle-ci soit encastrée si votre syndic a imputé la facture à la copropriété. L’assurance prend ensuite en charge si le plombier a du casser pour trouver la fuite. Dans ce cas cela se fait en deux temps, d’abord la prise en charge par la copro, puis le remboursement par l’assurance.
Cordialement.